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#1 04/06/2014 12h35

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour à toutes et à tous.

Alors voilà, je suis allé sur la cote bretonne ce week-end, et j’ai visité un appartement en bord de mer, avec jardin privatif et parking. Il s’agit d’un studio ou il est possible de créer une chambre.

Et surtout, une vue mer imprenable.

Je suis en train d’étudier ce projet afin de le louer en bail étudiant, et en saisonnier durant la saison estivale.

Côté chiffres:
Le bien: 110k€
Location étudiant: 400€/mois
Location semaine: 350 à 400€/semaine.

Seul bémol, ce bien est en agence, (donc FA), et la proprio veut vendre avant le 31 août 2014 (fin de l’abattement de 25% sur les plue-values).

J’aurai voulu avoir vos avis, car il n’est jamais bon de vouloir aller trop vite.

Par avance merci pour vos contributions.

Mots-clés : immo, mer, saisonnier

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#2 04/06/2014 12h37

Membre (2013)
Réputation :   8  

Vu le prix le bien est situé vers Saint Malo ?

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#3 04/06/2014 12h54

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Bonne idée pour booster la rentabilité.

Ça fait combien en renta ?
400x10 = 4000
350 x 6 = 2100

Soit moins de 6500€ l’année.
c’est du 6% ?

Financé a 100% sur 20 ans, ça vous fait des mensualités de 650€ environ, soit 7800€ l’année.

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#4 04/06/2014 13h10

Membre (2014)
Réputation :   0  

miguelmantes a écrit :

Vu le prix le bien est situé vers Saint Malo ?

Il se situe sur saint malo, dans un quartier côté.

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#5 04/06/2014 13h13

Membre (2014)
Réputation :   0  

Boubouka a écrit :

Bonne idée pour booster la rentabilité.

Ça fait combien en renta ?
400x10 = 4000
350 x 6 = 2100

Soit moins de 6500€ l’année.
c’est du 6% ?

Financé a 100% sur 20 ans, ça vous fait des mensualités de 650€ environ, soit 7800€ l’année.

Effectivement, la rentabilité n’est pas énorme, tout en sachant que je préfère visé bas, pour ne pas être déçue…

Cependant, compte tenu de son emplacement, et avec un peu de travaux, il y a moyen de faire monter la valeur du bien, car il est vendu brut.

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#6 04/06/2014 16h05

Membre (2014)
Réputation :   10  

Les étudiants n’ont pas besoin d’une vue imprenable sur la mer. Pour un T3 avec un couple ou petite famille ça peut être un atout mais bon un étudiant, pas sur qu’il soit prêt à payer plus cher pour une belle vue.

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#7 04/06/2014 16h12

Membre (2014)
Réputation :   17  

Il semble que la question est de savoir si vous le voulez absolument car:

- en terme de renta, c’est moyen. 6% bruts - charges - travaux: combien restera-t-il au final?

- en terme de CF, tout dépend du financement mais cela ne sera à priori pas folichon.
Tout financer cash serait, à mon avis, une erreur,
Il reste soit l’option d’un achat avec apport: le CF sera fonction des proportions mais vraisemblablement pas très élevé compte tenu de la renta prévisionnelle et des charges,
Soit l’option de l’achat avec emprunt à 100% (simulation faite par Boubouka, CF<0)

- comment gérer le saisonnier à distance? Si vous devez payer qqn pour le faire…

- cela ne semble pas être en adéquation avec l’objectif annoncé dans votre présentation?

Autrement dit, à la lecture de votre présentation de ce projet, tout porte à croire qu’il ne faut pas, ou que vous n’êtes pas motivé pour, le faire.

Mais après tout:  "le cœur a ses raisons que la raison ignore".

Bonnes réflexions
Cdt
K16

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#8 04/06/2014 16h19

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour,

Ce ne sera pas un placement financier mais plus plaisir en saisonnier cela vous paierai les charges et un peu de crédit.

Attention aux autre frais - Il peut s’agir des meubles achetés, de l’entretien, Menages, Site internet, etc. +IMPOTS. C’est tres facile a calculer.

Le mieux est de privilégié le bien a coté d’ecole DUT/IUT, ecole de commerce/ingénieurs. eg Type la rochelle.

Cordialement,

Bordelais

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#9 04/06/2014 16h23

Membre (2014)
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Réputation :   647  

Un autre point auquel faire attention: le bord de mer occasionne pas mal de frais !
- les ravalements sont plus fréquents (les embruns attaquent tout: peinture, bois, joints, ferrures etc)
- les contraintes municipales d’esthétique extérieure sont plus importantes (parfois besoin de repeindre parce que la mairie demande à refaire le front de mer, etc)

Et pour le mix étudiant/saisonnier… c’est bien, mais ça veut dire changer de locataire chaque année, ou alors s’arranger avec le locataire (en comptant sur sa bonne volonté) et cela veut dire d’être plus dépendant de l’évolution des loyers (s’ils baissent, vous n’aurez pas de locataire qui est là depuis des années et qui ne cherchera pas à négocier)

Bref, tout ça pour 6%, ça me semble un investissement faiblard.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#10 04/06/2014 16h34

Membre (2013)
Réputation :   8  

hakim78 a écrit :

miguelmantes a écrit :

Vu le prix le bien est situé vers Saint Malo ?

Il se situe sur saint malo, dans un quartier côté.

Si il est dans la citadelle il doit être en pierre et de bonne qualité.

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#11 04/06/2014 16h59

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

hakim78 a écrit :

avec un peu de travaux, il y a moyen de faire monter la valeur du bien, car il est vendu brut.

Oui mais là çà va devenir vraiment cher pour un investissement locatif (110 + travaux + frais de notaire + meubles).
Par contre surement un super produit qui fait envie.

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#12 04/06/2014 17h09

Membre (2014)
Réputation :   0  

Merci pour toutes vos contributions.

Effectivement, ce projet ne colle pas trop avec moi,

Cependant, ma conjointe étant originaire du coin, on se dit qu’avoir un bien avec une vue mer imprenable ( il y a une baie vitrée, et devant, le jardin, et la plage…..)

Certe la rentabilité est faiblarde, et on se dirige plus vers un prêt, avec un apport.

Concernant la gestion, nous avons une amie qui fait ce genre de prestation (remise des clefs, état des lieux, ménage…) et que nous pourrions régler en CESU.

Sachant que la proprio est pressée, je vais tenter une négo de l’ordre de 20k€….

Comme on dit, qui ne tente rien n’a rien.

Et comme le dit K16,
le cœur a ses raisons que la raison ignore…

Et pour miguelmantes: le bien se situe à ROTHENEUF, avec vue sur la plage du val wink

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#13 04/06/2014 17h26

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Superficie? 29 m2?

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#14 04/06/2014 18h03

Banni
Réputation :   115  

Bonjour,

Juste un simple retour d’expérience (famille originaire du 22, 35 et 29), my 1 cent. 
Depuis la nouvelle loi sur les plus-values, beaucoup de bien ( même avec une vue de mer monstrueuse) sont apparus à la vente (alors que lenombre d’acheteurs a plutot baissé) entrainant dans certain endroit une chute brutale de 30-40% par rapport au plus haut.

Je pense en particulier à perros guirec, ploumanach. Dinan, Dinard ce n’est guere mieux et sans parler de morlaix (Les innondations ont empirés les choses).
Je ne connais pas rotheneuf mais vous pouvez toujours tenter en effet une grosse remise.

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#15 04/06/2014 19h56

Membre (2014)
Réputation :   0  

pierrejacques11 a écrit :

Superficie? 29 m2?

Oui

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#16 05/06/2014 10h54

Membre (2013)
Réputation :   0  

hakim78 a écrit :

Seul bémol, ce bien est en agence, (donc FA), et la proprio veut vendre avant le 31 août 2014 (fin de l’abattement de 25% sur les plue-values).

L’abattement de 25% n’est valable qu’a la signature définitive de l’acte de vente, donc si le propriétaire veut en profiter il a plutôt intérêts a allez vite !

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#17 05/06/2014 11h03

Membre (2014)
Réputation :   0  

Oui, effectivement, c’est pour cela que je suis en pleine négo, car elle est relativement pressé… wink

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#18 06/06/2014 11h26

Membre (2012)
Réputation :   15  

hakim78 a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

Superficie? 29 m2?

Oui

Avez vous visiter ce bien?



        Annonce introuvable



Il semble présenter les mêmes caractéristiques que le votre (rez de chaussez, 29 m2, baie vitrée, front de mer, même quartier)

Même s’il y a plus de travaux à faire que dans le votre (si je ne me trompe pas d’annonce pour le bien que vous convoitez), il y a quand même un écart de 25 000 euros sur le prix de base (quasiment 900/m2 ou un peu moins de 20% du prix non négocié).

D’autant plus que, si vous comptez le louer, une partie des travaux seront payés par votre économie d’impôt réalisée à postériori.

Si vous n’avez pas encore visité, à votre place, j’irais. Cela peut confirmer/infirmer votre choix.

Dernière modification par skype (06/06/2014 16h10)

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