Comment investir dans plusieurs appartements ?

louf · #1

Bonjour,

Certain sur ce forum et ailleurs annonce qu’ils ont acquit plusieurs appartement en réalisant plusieurs crédits qui se rembourse. Ce que je ne comprend pas, c’est comment font il pour pouvoir réaliser de nouveaux crédits ? Car ils doivent certainement dépasser le taux maximum endettement, non ? il y a une solution légale pour cela ?

Mots-clés : acheter plusieurs appartements

espenlind13 · #2

Si votre investissement vous laisse une balance positive (mensualité crédit < loyer net perçu), alors votre capacité d’endettement est bien supérieure.

GoodbyLenine · #3

Le "taux maximum endettement" (classiquement 33% max pour échéances/revenus) n’existe réellement que pour le demandeur d’emprunt "standard", à savoir la personne qui finance sa Résidence Principale, et qui n’a pas une patrimoine important ou des revenus importants.
En dehors de ce cas, il y a beaucoup d’autres paramètres qui peuvent entrer en ligne de compte.
Ce sujet a déjà maintes fois été discuté sur ce forum. Faites une recherche avec l’outil en haut à droite de cette page, par exemple avec les mots clés "taux d’endettement".

Philippe30 · #4

Dans le cas d’un achat de résidence principale qui paye les mensualités ?
Vous , on peux supposer que vos ressources ne sont pas illimités donc les banques plafonnent l’endettement à 33 %.

Dans le cadre d’un investissement locatif qui paye le loyer ?
Le locataire , si votre montage est bien fait alors vous disposez de revenus locatifs supérieurs à vos remboursement d’emprunt , charges , impôts donc vous augmentez même votre capacité d’emprunt car vous avez du cash flow positif.

Dans le cas d’un montage où c’est vous qui ajoutez tous les mois de l’argent pour compléter le remboursement de l’emprunt alors pensez bien que vous aurez aussi les charges , les impôts à payer alors dans ce cas de cash flow négatif vous diminuez votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement de 33 % est valable pour le RP , en locatif comme cela à été expliqué cela ne compte pas ce qui compte c’est le cash flow positif , rien que le cash flow positif et encore le cash flow positif ….

Philippe

louf · #5

Merci pour vos réponses.

GoodbyLenine · #6

Je n’irais pas jusqu’à

Philippe30 a écrit :
en locatif comme cela à été expliqué cela ne compte pas ce qui compte c’est le cash flow positif , rien que le cash flow positif et encore le cash flow positif ….

car il est possible d’obtenir des financements important pour un investissement qui ne soit pas cash flow positif, et un tel investissement peut s’avérer une très bonne affaire aussi.

Le "cash flow positif" n’est pas non plus la seule chose qui compte. Investir parce qu’on est cash flow positif sur un immeuble qui va nécessiter des travaux important d’ici qqs années, où pour lequel il sera très difficile de retrouver un locataire si l’actuel partait, ne sera pas forcément bien malin.

Philippe30 · #7

En plus des points que vous avez remonté en terme de travaux ou d’état général , il est bien évident que le bien doit être à un bon emplacement.

Dans les calculs faits , j’évoque 10 % de rentabilité , c’est le chiffre qui permet de ne pas débourser pour un bien afin qu’il s’autofinance.
Si le bien est moins cher et qu’il nécessite des travaux dans quelques années , ces travaux viendront en déduction des revenus , créeront du déficit , pour moi c’est une bonne dépense de valorisation du patrimoine par contre sortir tous les mois de l’argent pour rembourser la banque n’est pas une bonne option d’investissement.

Je le fais sur certains biens mais c’est largement compensé par d’autres.

Ma réflexion est d’ordre général pour Louf afin qu’il comprenne bien le principe ensuite chacun fait comme il l’entend

Philippe

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Philippe30 a écrit :

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