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#1 11/05/2014 15h45

Membre (2013)
Réputation :   19  

Bonjour.

En faisant une recherche sur le forum et sur internet j’ai trouvé pas mal de matière intéressante mais je n’ai pas pu répondre intégralement à ma question.

En finançant des travaux dans un appartement que je possède en investissement locatif, j’ai créé du déficit foncier. J’ai opté à cette occasion pour le régime réel
Etant donné que l’appartement n’a pas été loué toute l’année à cause des dit travaux, l’impact des revenus fonciers sur ma déclaration d’impôt serait faible (hors déficit).

Le déficit foncier dépasse le plafond de 10700€.

Ma question est la suivante :

Suis-je obligé d’imputer l’intégralité de la somme ou puis-je imputer qu’une partie de déficit calculée judicieusement et garder le reste pour les années suivantes.

Par exemple : si mon déficit est de 13700€ (chiffres fictifs), je souhaiterai par exemple imputer 6000€ (case 4BC) et laisser 7700€ (case 4BB).
Au lieu d’imputer 10700€ case 4BC) et conserver 3000€ (case 4BB).

Est-ce possible?

Merci pour votre indulgence si j’ai posé une question triviale.

Mots-clés : deficit foncier, investissement immobilier


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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[+1]    #2 11/05/2014 16h51

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

A mon avis non.
Vous declarez un déficit de 13700€.

Imputation du max sur vos revenus 2013 dans la limite de 10700.
3000€ en report sur max 6 ans sauf les intérêts d’emprunt qui s’étendent sur 10. Mais je suppose que dès l’année prochaine vous allez absorber le relicat.

Quand le déficit dépasse 10700 €, il faut vérifier que les revenus sont > intérêts d’emprunt. Il y a "subtilité " a cela. Dans la déclaration ce sont des cases spécifiques.

Lire ceci RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires) (lignes 80 & 100)

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#3 11/05/2014 17h19

Membre (2013)
Réputation :   19  

Bonjour.

Merci pour votre réponse. Les intérêts sont bien inférieur aux revenus.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#4 11/05/2014 17h41

Membre (2011)
Réputation :   97  

ENTJ

Bonjour,
Le réponse est dans la notice de la déclaration 2044 :

Remarque : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas optionnelle. Elle s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit est dégagé ligne 420.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 11/05/2014 18h58

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Vous devriez lire les explications de la "notice pour remplir la déclaration n°2044" (sur les points 434 à 441, page 8), que vous trouverez avec www.google.com/search?q=notice+2044.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 11/05/2014 19h13

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

ploule a écrit :

Bonjour.

Merci pour votre réponse. Les intérêts sont bien inférieur aux revenus.

Ne vous pré occupez pas. La déclaration vous fait préciser les intérêts. Le calcul se fait automatiquement.
Attention a spliter bien vos mensualités de prêt pour séparer l’assurance a comptabiliser dans les charges.

En gros vous allez toujours imputer 10700€ , mais les 3000€ restant une partie (issue des charges) est reportable sur 6 ans, le reste sur 10.

Ce serait bien que vous détaillez ici, par exemple, revenus / charges / intérêts pour 2013 et la projection 2014.

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#7 04/12/2014 15h22

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,
J’ai découvert ce forum très agréable et étant en train de réaliser ma première opération dans l’investissement locatif, je me pose certaines questions…

- Les aides de l’ANAH pour la location intermédiaire semble difficile à obtenir. J’ai un rendez-vous avec leurs services bientôt et j’aurais voulu savoir sur quel levier je pouvais appuyer pour les faire accepter un prix décent à un investisseur ?

- Le déficit foncier permet de retirer 10700 € des revenus imposables autres que foncier, la première année. Après la déduction s’effectue que sur les revenus fonciers.
Pour mon opération, je peux étaler mes travaux sur 2014 et 2015. Puis-je payer une partie des travaux en 2014, déduire de mes autres revenus un certain montant, puis payer le solde en 2015 pour déduire à nouveau de mes autres revenus un certain montant ?

Mes revenus sont aux alentours de 35000 € donc TMI de 30%, cela en vaut-il le coup ? Est-il préférable de le laisser défiscaliser mes loyers et ainsi diminuer les prélèvements sociaux ?

Merci d’avance pour les réponses,

Jack

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#8 01/02/2016 22h38

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour,

Une question sur le reliquat de déficit foncier en cas de revente. Je vais essayer de l’illustrer via un exemple pour que ce soit plus digeste :) :

J’achète un immeuble avec beaucoup de travaux l’année N. Je bénéficie d’un déficit foncier l’année N (10700€ à amputer sur les revenus globaux de l’année N) et d’un reliquat de déficit de 8 ans (jusqu’à l’année N+9) sur les revenus fonciers.
Si je décide de vendre l’immeuble l’année N+4 (après la période des 3 ans obligatoires suivant la création du déficit), est-ce que le reliquat de déficit foncier obtenu (reliquat sur l’année N+4 à N+9 si l’immeuble n’était pas vendu) via cet investissement est perdu ou peut-il être quand même imputé sur d’autres revenus fonciers ?

Si ce n’est pas clair, n’hésitez pas :)

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#9 02/02/2016 16h31

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

J’ai trouvé la réponse à ma question sur le bofip.

Pour ceux que ça intéresse, la fraction de déficit foncier non encore imputée est perdue à la suite de la vente du bien. En revanche, cette fraction sera rajoutée au prix d’achat du bien, ce qui permettra de diminuer la plue-value taxable.

Moralité : Faire des gros travaux reste toujours un avantage, on s’y retrouve (presque) toujours smile

@+

Dernière modification par louis31 (02/02/2016 16h32)

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#10 10/05/2017 12h49

Membre (2016)
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Bonjour,

Je commence a aller plus en detail sur les differentes strategies d’investissement immobilier et je vois regulierement revenir le coup de faire du deficit foncier pour payer moins d’impots. Autant je comprend le fait de regarder quand on fait les travaux pour qu’ils soient deduits sur une annee ou sur l’autre, autant, je ne comprend pas comment faire baisser ses impots avec du deficit foncier est avantageux

Je vais simplifier (arrondir les chiffres) pour l’explication.

Admettons un TMI de 30%, CSG de 15%.

J’ai 10000 EUR de loyers annuels, en MicroBIC, ils vont recevoir un abattement de 30% (imaginons egalement que mes charges reeles sont a 30%). Soit un net imposable de 7000 EUR et donc, un impot sur ces loyers de 3150 EUR et un reste de 3850 EUR.

Maintenant, imaginons que je fais un deficit foncier de 5000 EUR sur un deuxieme bien. mon net imposable est alors de 2000 EUR, 900 EUR d’impots, un resultat net net de 1100 EUR.

OK, jusqu’ici tout va bien, mon deficit foncier sur le bien 2 reduit mon resultat net et par consequent, mes impots.

Mais pourquoi je vois alors certains qui semble recommander de faire des travaux, par exemple 1000 EUR pour reduire les impots… OK, je vais reduire mes impots de 450 EUR, mais je sors 1000 EUR de ma poche. Les travaux, soit j’en avais besoin (et dans ce cas, je les aurais fait et mon impot aurait aussi ete reduit) soit je n’en avais pas besoin, et alors, pourquoi diable les faire.

Cela questionne egalement les produits comme les SCPI de deficit foncier.

En resume, en quoi faire un deficit foncier pour reduire l’impot cree un quelconque avantage, si il y a deficit, il y a perte d’argent qui est plus importante que si je payais l’impot…

Un exemple concret pourrait aider je pense.

Merci d’avance


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#11 10/05/2017 13h03

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Je trouve votre questionnement naïf.
Il est évident que l’on ne fait pas de travaux dans le seul but de réduire son imposition. Ce n’est pas une fin en soi. On fait les travaux dont on a besoin et on profite de la réduction d’impôts qu’ils engendrent.
De la même manière beaucoup devraient comprendre que l’on investit pas en défiscalisation dans le seul but de payer moins d’impôts, au final les pièges que comportent les différentes formules d’investissement font qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.
En travaux c’est moins vrai, la réduction est réelle et il n’y a pas de pièges mais si par exemple cela vous fait passer par une entreprise alors que vous auriez pu le faire vous-même, vous serez perdant financièrement au final.


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#12 10/05/2017 13h25

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L’intérêt est surtout d’acheter des biens avec beaucoup de travaux.
Cela permet de mieux négocier le prix (et faire baisser les frais de notaire au passage) + potentiellement générer du déficit foncier en régime réel => création de valeur ajoutée.

Le montant des travaux + certaines autres charges éligibles vont permettre de compresser les revenus fonciers.
Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers (hors intérêts d’emprunt), on peut également réduire son revenu imposable à hauteur de 10700€ (je crois) la première année. Sinon le déficit est reporté sur les revenus de l’année suivante.

Edit : Cela permet parfois de générer des revenus fonciers pendant plusieurs années sans payer le moindre impôt foncier (dans l’Impôt sur le Revenu bien entendu).
Tout dépend de l’opportunité.

Dernière modification par Zera (10/05/2017 13h48)

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#13 10/05/2017 13h32

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Déjà, il y a un gros mélange au niveau des termes :
- vous évoquez le micro-BIC, or en revenus fonciers il s’agit bien évidemment du régime micro-foncier et non pas micro-BIC.
- qui dit déficit foncier, dit que l’on est forcément en revenus fonciers au réel. Je ne vois donc pas pourquoi vous évoquez le micro-foncier.

Ensuite, bien évidemment, on ne fait pas des travaux pour le plaisir.

Deux exemples :
Cas 1) Achat d’un appartement avec beaucoup de travaux avant relocation :
Au moment de l’achat d’un appartement, on peut avoir par exemple l’alternative suivante :
- un appartement en bon état, louable de suite, à 200 k€.
- un appartement similaire (mais nécessitant une rénovation complète), qui peut se négocier à 120 k€, et il faut ensuite payer 70 k€ de travaux.

Outre la légère économie totale d’achat (190 au lieu de 200), l’avantage est d’avoir une partie des 70 k€ de travaux qui sont "subventionnés" par l’économie d’impôts sur les loyers. De par l’effet des 10700 € déductibles du revenu général, tout n’est pas "subventionné" à 45 %, mais si l’on suppose un taux moyen à 40%, les 70 k€ auront coûté au réel 42 k€ soit un appartement qui est revenu à 120 +42 = 162 k€ au lieu de 200 k€ pour le même "prêt à louer".

Le déficit foncier est donc intéressant pour acheter un appartement à rénover et avoir ainsi le coût d’acquisition réel (prix d’achat + prix des travaux - partie des travaux "subventionnés" par l’économie d’impôts) nettement inférieur à celui de l’achat d’un même appartement ne nécessitant pas de travaux.

Il faut noter que, pour un gros déficit foncier, la déduction de 10700 € sur le revenu général la première année fait que la subvention est moindre. On économise sur cette somme les 30 % de TMI (et encore, à condition de ne pas repasser sous la tranche 30 %), mais pas les 15 % de PS.

Cas 2) Achat d’un immeuble nécessitant des petits travaux pouvant être faits progressivement.
Dans ce cas, imaginons que l’on fasse 1000 € de travaux par an. En général, ce n’est pas suffisant pour créer du déficit foncier, donc on n’est pas dans un cas de déficit foncier mais seulement dans le cadre général des "travaux déductibles". Cela vient diminuer d’autant les revenus fonciers, donc l’imposition. Donc ces travaux sont "subventionnés" à 45 % et comme vous l’écriviez, ils ne coutent au final que 550 €/an.
L’intérêt de faire ces travaux est évident :
- ne pas laisser l’immeuble se dégrader
- que les locataires soient contents de voir l’immeuble évoluer dans le bon sens (enfin, l’interphone a été réparé, enfin, on a des boîtes aux lettres aux normes pour recevoir les colis, enfin, la cage d’escalier hideuse a été repeinte, etc.). Les locataires contents paient leur loyer et restent. Les locataires mécontents partent (donc rotation et vacance locative, et coût si on passe par un AI) et/ou sont tentés de ne pas payer leur loyer.
- améliorer l’immeuble pour qu’il conserve ou augmente sa valeur. Si on revend au bout de 10 ans par exemple, on vend un bien en bon état d’entretien et de présentation au lieu de vendre un truc moche avec des équipements en panne.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 14h04)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 10/05/2017 13h43

Membre (2016)
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Zera a tout dit.

Les travaux, c’est:
-soit achat + travaux: on achète moins cher et on arrive à vendre prix d’achat + travaux au minimum
-soit travaux car bien ancien et invendable ou inlouable en l’état.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#15 28/10/2019 14h23

Membre (2011)
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Bonjour à tous,

Je fais appel aux nombreuses lumières de ce forum car nous (conjoint1+conjoint2) sommes confrontés à une difficulté.

Nous bénéficions, à titre privé, d’un déficit foncier d’environ 120’000 euros qui viendra à échéance en 2025-2026 et, toutes choses égales par ailleurs (vacance locative par exemple), nous ne disposons de ressources immobilières que pour "apurer" environ 70’000€ de ce déficit.

Après contact avec CGPI et sociétés de gestion, il apparaît qu’un achat d’usufruit de SCPI sur une courte durée est très difficile à trouver et nous n’envisageons pas d’augmenter notre exposition en PP sur des SCPI (ou alors dans une mesure bien inférieure à l’investissement nécessaire pour générer plus de 10’000 euros de revenus annuels supplémentaires).

La question peut sembler bête, mais existe-t-il d’autres solutions ? Ou, à votre connaissance, des sociétés de gestion qui pourraient proposer de l’US ?

Avec mes remerciements,


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

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Favoris 1    #16 05/11/2020 12h39

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Bonjour à tous,

J’espère que vous gardez le moral en ces temps troublés.

Je me permets de vous soumettre mon raisonnement concernant le fonctionnement du déficit foncier, pour être sûr d’avoir bien compris.

Il s’agit d’un studio en location nue.
Des travaux de rénovation du studio ont été faits cette année pour un montant de 15 500€.
Des travaux de rénovation de l’immeuble seront faits prochainement, la quote-part pour le studio sera de 20 000€.

Les loyers sont imposés sur ma tranche marginale d’imposition (30%). En ajoutant les prélèvements sociaux (17,2%) on arrive à 47.2% d’imposition.



En 2020, je réduis mes revenus imposables de 9051€ grâce au déficit foncier, l’économie d’impôt réalisée est donc de 4273€.
En 2021, je réduis mes revenus imposables de 10 700€ grâce au déficit foncier, l’économie d’impôt réalisée est donc de 5050€.
Mais dès 2022, malgré un report de 2995€, le déficit foncier s’épuise. Je me retrouve en bénéfice foncier avec une imposition de 1579€.

Il y a je crois obligation de maintenir le bien en location trois ans après la dernière imputation du déficit foncier. Ce qui nous amène à 2025.
Le bilan sur 6 ans est donc une imposition de 1343€ en tout.
Est-ce que le raisonnement est correct?

Dernière modification par Chestercopperpot (05/11/2020 12h41)

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[+1]    #17 05/11/2020 19h28

Membre (2018)
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Votre calcul en années 1&2 me semble inexact :

1 - En année 1, votre revenu foncier net hors travaux est de : 6445.59 €.
Vos travaux permettent d’effacer ce revenu, ce qui correspond à une économie de 3042.32 (47,2%).
En revanche, l’économie liée au déficit imputé sur les autres revenus n’est que de 2716.32 (30% de 9054.41 %) car ces autres revenus ne sont pas soumis (sauf cas très particulier) aux prélèvements sociaux et à condition que votre TMI ne descende pas à 11% (dans ce cas le gain sera moindre).

2 - Même raisonnement en année 2
Effacement du revenu foncier 2021 : gain de 2975.86
Gain sur les autres revenus : 3210

3 - Je vous recommande de faire une simulation sur le site des impôts a l’aide du calculateur des impôts 2019 pour vous en convaincre

Canyonneur

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#18 06/11/2020 09h22

Membre (2019)
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Bonjour Canyonneur et merci pour votre réponse.

Pour tout vous dire cet appartement a été acheté en début d’année, rénové et mis en location (LMNP).
Les travaux de 20 000e sur la copro viennent d’être votés et je me posais la question d’annuler le LMNP auprès du greffe afin de passer en location et nue et d’utiliser le déficit foncier.

Je voyais le déficit foncier comme une gomme magique. Mais dans mon cas la réduction d’impôt s’essouffle vite, même avec des montants de travaux qui me semblent importants (35 000 euros en tout).

Si de surcroit, comme vous me l’expliquez, mes calculs de réduction d’impôt sont inexacts et optimistes, la question est réglée, je vais laisser l’appartement en LMNP.

Merci pour votre conseil concernant le simulateur des impots, c’est effectivement un outil indispensable.

Dernière modification par Chestercopperpot (06/11/2020 09h22)

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