Fiscalité comparative entre l'immobilier et les foncières cotées…

Nikki · #26

Cela me fait exactement le même effet !
Je lis également tous les messages de ces files, même si je ne pratique pas ces activités.

En achetant en direct, on s’auto-emploie dans un boulot de promoteur, gérant de propriétés, fiscaliste, comptable, CGP, éventuellement agent immobilier… comme on le serait si on était salarié (sauf que l’on prend sans doute davantage de risques et on bénéficie de moins d’avantages sociaux). Ce qui explique les pourcents de rendement supplémentaires par rapport à une SCPI/REIT/SIIC.
Si l’on dissocie le rendement sur capital et le rendement lié au travail, et que l’on ajoute le risque de se retrouver au tribunal, de subir des contrôles fiscaux, etc. le rendement "quadruple-net" me semble dérisoire.
Je ne remets pas en cause l’intérêt de cette activité. Je comprends simplement que c’est loin d’être une activité de rentier. Un peu comme agriculteur, propriétaire/gérant d’un commerce, etc. : à la fois "capital intensive" ET demandeur de sueur.

En gérant un portefeuille de titres on peut aussi se dire qu’on cumule un boulot de CGP et de gérant d’OPCVM. Sauf que les quelques pourcents gagnés (ou économisés-internalisés, c’est selon) font bien moins transpirer et qu’on peut lever le pied sans problème quelques mois/années pour transpirer sur d’autres projets !

Philippe30 · #27

Il est aussi possible de mettre ses biens en gérance dans une agence pour éviter de finir esclave de son investissement….

Ce que je remarque avec les foncières cotées ou même pour les actions de rendement , c’est un taux de rentabilité fixé avec un montant de dividende qui varie en fonction de la valeur du titre.

Je trouve étonnant que pour des foncières investissant dans des locaux commerciaux où la rentabilité est supérieure à l’habitation , en dépassant les 10 % , ces foncières versent des rendements de 5 à 6 %.
Le montant des frais de gestion doit être important.

Dans ma demande d’étude comparative de la fiscalité malgré un déviation du sujet , je trouve visiblement que l’on dispose de plus de levier pour optimiser sa fiscalité en immobilier.

Philippe

GoodbyLenine · #28

Les locaux commerciaux dont la rentabilité dépasse les 10 % présente toujours un certain nombre d’inconvénients (par ex: localisation douteuse donc gros risque locatif si le locataire actuel s’en va, petit montant donc cout de gestion élevé en % des loyers, rentabilité apparente de 10% cachant la nécessité d’accorder une large franchise sur loyer pour trouver un locataire).

En observant les rentabilités annoncées (tous frais inclus) par les SCPI ou les foncières, on constate que ça varie typiquement entre 4% (localisation la meilleure, sur Paris) et 9%. (Lire aussi le fichier ’’Réunion d’information destinée aux présidents des conseils de surveillance des SCPI - 8 avril 2014’’ sur www.aspim.fr, qui détaille les rendements des actifs pro). Ca sort rarement de cette fourchette, et une rentabilité moyenne vers 6-7% conduit assez logiquement à un rendement vers 5% après prise en compte des frais de gestion (y compris les travaux). Pour obtenir un rendement plus élevé sur les fonds investis, il ne reste plus que le levier du crédit (soit interne à la foncière ou à la SCPI, soit au niveau de l’investisseur) (et mieux vaut pour l’investisseur en être conscient), une fois qu’on a renoncé à investir dans les actifs les plus risqués (qui rapportent + de 10% brut).

InvestisseurHeureux · #29

Philippe30 a écrit :
Je trouve étonnant que pour des foncières investissant dans des locaux commerciaux où la rentabilité est supérieure à l’habitation , en dépassant les 10 % , ces foncières versent des rendements de 5 à 6 %.

Les foncières investissent sur des actifs relativement qualitatifs (centre-ville, proche-périphérie), donc on a jamais ce 10% de taux de capitalisation, même pour des bureaux ou de la logistique.

Typiquement, Cominar investit sur des biens avec un taux de capitalisation autour de 7%.

D’autre part, le rendement sur dividendes peut être totalement déconnecté de la rentabilité locative, puisqu’il dépend du cours de bourse. Vous pouvez avoir une rentabilité locative de 6% et un rdt sur dividende de 9% quand le cours est déprécié comme en 2009.

Enfin, les foncières ne versent pas la totalité des loyers en dividendes, une partie est réinvestie.

Les frais administratifs ou de gestion sont totalement transparents dans les rapports annuels.

Gamma76 · #30

Bonjour,

en ces temps de déclaration relativement proche, quelqu’un peut-il me confirmer que les dividendes perçus de foncières cotées (logée dans un CTO) ne disposent pas (plus ?) d’abattement sur les dividendes ? Merci.

goldex · #31

Je vous le confirme, ci dessous un extrait du BOFIP

Vous pouvez y accéder ici

GoodbyLenine · #32

Ca dépend de la foncière cotée….. Le dividende des foncières qui ont le statut de SIIC (en gros, qui ne paient pas d’IS, sont obligées de distribuer la majeure partie de leur bénéfice, et n’ont pas un actionnaire trop majoritaire), soit une grande partie des foncières françaises cotées, ne bénéficie pas des 40% d’abattement.

Philippe30 · #33

Je relance ce sujet initié en 2014.

Est-ce certain d’entre vous aurait des foncières cotées dans une SCI IR ou SCP IR ?

Pour les foncières placés dans un CTO , le courtier prélève la CSG lors des versements de dividendes annuels et l’acompte fiscal sur dividende.

Comment cela se passe pour une société transparente fiscalement et composée de plusieurs associés dont certains peuvent avoir des TMI différents ?

Je comprend que la CSG puissent être prélevé mais qu’en est il de l’acompte ?

Est-ce que la dispense d’acompte peut s’appliquer ?

Dans ce cas contraire , cela devient absolument incalculable si l’acompte est prélevé chez le courtier

Merci pour vos retours

Philippe

Philippe30 · #34

J’ai trouvé ce document qui donne des réponses à ma question

http://www.lecercledesfiscalistes.com/a … snexis.pdf

On peux supposer d’après la lecture que les cotisations pourrait être redevable par la SCP et non plus par l’organisme de courtage

Philippe

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