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#26 24/02/2014 19h38

Membre (2014)
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Bonjour à tous,

Je suis totalement novice en matiere d investissement  aussi , j aurais besoin de vos lumières.

Je suis actuellement fonctionnaire d’état,mon traitement mensuel est de 1850 euros.
Je suis locataire, j habite en province .

Je souhaiterai investir  dans l immobilier locatif  à  Hauteur de 100 000 € environ  en achetant deux studios pour les louer .
A votre avis :

dois je  acheter ces deux studios avec mes fonds propres , donc, pas d emprunt ou bien, acheter en empruntant les 100 000€ ?

(à noter, pour des raisons liées à mon activité pro, je souhaite rester locataire pour le moment.)

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#27 24/02/2014 19h57

Membre (2010)
Réputation :   159  

Bonjour,

Sujet déjà traité à maintes reprises.

Est-ce que cela vous viendrait à l’idée d’aller au restaurant avec votre sandwich ?
Est-ce que cela vous viendrait à l’idée d’aller faire du tourisme sexuel avec votre épou(x)se ?

Normalement non !
Alors il ne doit pas vous venir à l’idée d’investir dans de l’immobilier locatif avec vos fonds propres.

Faites quelques recherches en haut à droite pour trouver ce sujet déjà développé plusieurs fois ; vous en profiterez aussi pour (re)lire notre charte.

Merci

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#28 25/02/2014 18h36

Membre (2012)
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scenario C:

acheter progressivement et à credit sur des durées longues.

dans ma façon de penser je distingue épargne et investissement: donc pour moi l’immo c’est à credit et en y mettant le minimum d’effort et d’argent .


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#29 16/12/2015 16h17

Membre (2013)
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Bonjour,

Je suis les discussions du forum avec intérêt depuis un moment mais cela reste un peu théorique pour le moment.
En parallèle, je surveille le marché immo autour de moi en vue d’investir dans un studio/T1 et constate des prix généralement entre 1200 et 1500€ /m².

J’ai repéré ce qui me semble une très bonne affaire : 2 studios de 20m² pour 13k€ chacun (l’un déjà loué 300€, l’autre nécessite un rafraichissement), c’est-à-dire 650€/m².
Je vous laisse calculer le rendement wink

J’ai peur que ca me passe sous le nez!

Le vendeur m’explique qu’il a acheté un lot aux enchères dont 1 maison et les 2 studios et que seul la maison l’intéresse. C’est pour cela qu’il veut se débarrasser des studios rapidement.

Par rapport à l’effet de levier et à l’avantage fiscal, c’est plus intéressant de faire un prêt immo.
J’ai la tréso pour acheter cash (à vrai dire c’était prévu pour des travaux sur ma RP mais bon…)
Mais je me dis que demander un prêt à la banque sera plus long et que je risque de rater l’affaire à cause de ça.

Dans ce cas précis, vous feriez un prêt ou non?
Dans le cas du prêt, comment "verrouiller" l’affaire ?

Dans un compromis, il y a bien 10 jours de rétraction de l’acheteur sans pénalités?

Merci pour vos partages d’expérience

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#30 16/12/2015 16h20

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Pourquoi ne pas aller signer un compromis et mettre une clause suspensive d’obtention du prêt et dire au vendeur que vous avez les sous mais que vous préférez avoir un crédit plutôt que de mettre de votre poche.
Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

Dernière modification par Kabal (16/12/2015 16h20)

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#31 16/12/2015 16h27

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Je ferai aussi une offre sans clause suspensive de prêt.

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#32 16/12/2015 22h02

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Vous pouvez même ne pas mettre de clause suspensive d’obtention du prêt mais en demander un quand même.

+1, vous cumulez sur les 2 tableaux : en signant un compromis sans clause suspensive, vous êtes sûr de l’avoir ; en démarchant votre banque (et un courtier par mesure de précaution), vous devriez trouver un prêt.

Après, faites gaffe quand même aux affaires trop alléchantes :
-  Vous devez obtenir les diagnostics qui sont obligatoires.
- Vous devez visiter les biens, si possible directement avec un personne compétente (architecte ou entreprise générale de bâtiment) pour débusquer les problèmes, travaux à prévoir etc.
- vous avez intérêt à prendre votre propre notaire, qui devrait vous avertir s’il y a un loup ; alors que si vous n’avez que le notaire du vendeur, il travaille pour lui et pas pour vous.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#33 16/12/2015 22h58

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Je vous remercie pour les différentes réponses qui convergent vers un compromis sans clause suspensive de prêt.
Cela me parait judicieux pour mieux me positionner comme acheteur.

J’ai visité:
-le prix très bas s’explique par l’état des studios à la limite de l’insalubrité.
-un des studios est loué depuis 1994 à une personne en difficulté (au RSA sans emploi touche des aides au logement). Le studio est en mauvais état et je pense que le locataire n’est pas en mesure de l’entretenir correctement. Par contre au niveau paiement des loyers, les APL couvrent une bonne partie donc a priori peu de risque.
-l’autre studio nécessite un gros rafraichissement mais je pense pouvoir m’en occuper personnellement pour 1000 ou 2000€ maxi.

Suite à achat récent de ma RP, j’ai mon propre notaire et ma courtière en prêt immo!

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#34 16/12/2015 23h17

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Faite attention quand même. ..
Pour un studio avoir du 21 brut ( 13000 donc 16000 fdn inclus et 1000 euros coome vous dites pour le remettre en état fait avec 300 e de loyer fait du 21% brut ) est quand même bizarre…

Cela me fait penser à une résidence pas loin de chez moi… une résidence ou je trouve sans négocier du 20% brut. .. mais j’en veut pas, l’emplacement est nul , l’immeuble est mal isolé,  90% des locataires sont des personnes , disons qui ne rentre pas dans ma conception de locataire ou on peut leurs donnés son logement, une copropriété très mal entretenu et j’en passe …. des vacances locatives : le temps de chercher des nouveaux locataires qui ne restent pas car le voisin fait trop de bruit ou autre.. bref et j’en passe..

Pour votre projet, j’espère pour vous que vous avez bien rentré tte ses données. ..

Bonne continuation. .

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#35 16/12/2015 23h36

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Concernant l’emplacement, il me semble tout à fait correct: proche du centre ville, de la gare, des lieux d’enseignements, en plus on peut stationner facilement.

Concernant le logement, c’est une petite copro (4 apparts) je trouve ça bien mieux qu’un bloc de 50 ou plus où on "subi" les décisions, charges …etc.
C’est un logement ancien, avec ces défaut: mauvaise isolation, élec pas aux normes, humidité.

Concernant les locataires:
-pour le studio déjà loué: j’ai rencontré le locataire en place depuis 1994 et pense sincèrement qu’il n’est paas prêt de partir, son loyer étant payé par les APL, ça me semble peu risqué.
Le jour où il part, évidemment, il faudra un sérieux rafraichissement du studio !

-pour l’autre studio, je suis prêt à le remettre en état, et si vraiment je vois que ca me pose problème, je ne pense pas être perdant sur une revente

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#36 17/12/2015 06h32

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Bjr PerrierCitron
Pour la revente éventuelle,
voyez bien les barèmes des plus values et impositions en vigueur …
Voir  l’évolution de ce quartier : au cadastre les projet urbains dans le secteur..
Si votre mairie prévoit des  constructions  neuves et aux normes , cela peut être un désavantage .
Attention aux problèmes d’humidité et isolation murs extérieurs qui si pas traitées , peuvent être un frein à la revente au prix demande. Voir si la copro envisage ou non ce genre des très gros travaux.
( derniere AG )
que vous soyez 4 ou plus , si il y a desacord c’est des problèmes pareil.
De plus si cet immeuble comporte des locataires" cas soss" et à problèmes pour un locataires qui veux jouir de sa location dans le calme et la sécurité , un" bon"locataire , n’aura aucun soucis pour aller voir ailleurs
Vous seriez "condamne"a faire du cas soss , mais c’est à vous de voir bien sur.. certains investisseurs choisissent cette option.
cdl
ps: le bon cote  avec des travaux, c’est que vous pourrez défiscaliser..
mais bon..

Dernière modification par lauvergnate94 (17/12/2015 06h33)

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Favoris 1    #37 24/09/2017 17h16

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ENTJ

J’aime être contre les croyances populaires.
J’ai donc fait un petit calcul.

Je me suis dit que peut être , dans certain cas , acheté cash à du sens.

Tout d’abord , les avantages de contracter un crédit sont :
- effet de levier d’un investissement immobilier.
- pas besoin d’utiliser son cash = sécurité + effet boule de neige de l’épargne garder.
- déduction des intérêts d’emprunt + assurance
- une assurance qui couvre sa famille ( assurance décès )

Emprunter est donc presenté comme toujours avantageux pour financer un investissement locatif. Vous augmentez votre pouvoir d’achat immobilier, vous faites baisser vos impôts. Et vous protégez votre famille.

Prenons une hypothèse d’un cas concret ( perso pour ma part , d’où le questionnement ) bien immobilier ou d’un immeuble ou autre qui coûte 75000.

Achat : 75000
Notaire : 6000
Travaux : 150000

Soit 231000 euros.
Pour 4500 euros de loyer / mois en location nu.

Entre l’achat cash et en crédit sur ce cas concret , je vois les différences suivante :
- Pas d’assurance décès pour l’achat cash
- pas de diminution sur les bénéfices grâce au intérêt d’emprunt : 46000 sur 20 ans ( 1.7+0.1 % ) soit 2300 euros annuel ( je prends une moyenne car il y a plus d’intérêt à déduire au début qu’à la fin d’un crédit )
- forte imposition ? : avec 150000 euros de travaux et 6000 euros de TF , déduire 2300 EUROS EN PLUS NE VA PAS CHANGER GRAND CHOSE.

Dans cette exemple , il n’y aurait pas trop de différence entre les économies réalisé sur les impots à contrario de l’économie des 46000 euros des frais de crédit.
Le montant des travaux important gomera pendant 4 ans les impôts en nu.
Passage par la suite en LMNP avec amortissement qui prendra le relais.

Sur 20 ans , en gardant cette somme , en intérêt composé sur 3.5% net d’impôt , cela ferai une somme de 459000 euros +
le cash flow avec le crédit déduit : 1500e
J’arrive à 950000 euros sur 20 ans.

A contrario , sur 20 ans avec achat cash, on part donc de 0 et 2500 de cash flow moyen ( tmi 30% + PS sur benefice ) ET SANS COMPTE UN EVENTUEL AMORTISSEMENT SUR DU MEUBLE PAR LA SUITE, SANS COMPTER LE GROS CASH FLOW PENDANT LES 4 PREMIERES ANNEES en intérêt composé de 3.5%, j’arrive à 860000 euros…

Conclusion pour les biens À FORTE RENTABILITÉ  :
- Si la banque est ok pour le crédit , c’est plus avantageux que l’achat cash.
- si la banque ne vous suis pas ( vous n’êtes plus salarié , trop d’encours ect ) il est plus intéressant d’acheter cash que de laisser votre argent placé à 3.5 net ( forcément vu la différence de rendement )

Après faire attention de ne pas être trop exposé dans une classe d’actif . Cela dépend des personnes également.

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#38 24/09/2017 23h56

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Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).


Faire et laisser dire

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#39 25/09/2017 00h09

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Oui… acheté cash peut avoir du sens ou jour d’aujourd’hui ou tout est chère… enfin semble chère…

Mais à certaine condition bien sûr …

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#40 25/09/2017 15h26

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lachignolecorse a écrit :

Vous avez raison car en plus vous mettez le vendeur en confiance en évitant la clause d’octroi de prêt.

Mais uniquement valable dans la configuration que vous avez décrite (nu avec gros travaux).

Il est toujours possible si on dispose des fonds de négocier une baisse induite par le fait qu’il n’y a pas de clauses d’obtention de prêt donc sans clause résolutoire , une fois la promesse signée cela vaut pour vente.
En amont , il faut négocier avec la banque pour avoir un financement rapide évitant de sortir le cash.

Pour les financement cash , je suis toujours réticent si c’est en nom propre car ensuite on prend la fiscalité.
L’apport est interessant sur des structures IS car cela permet de récupérer les fonds via les CCA.

J’ai lu ce que Cricri indiquant pour un achat avec travaux mais je dirais qu’un apport de 30 % me semble suffisant.
Avec les taux actuels sur un achat bien ciblé on est certain de disposer d’un cash flow positif       

Autant conserver ses fonds pour les placer autrement ou les conserver par sécurité

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#41 25/09/2017 15h40

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Bonjour phillipe .

Oui bien sur , mais dans le cas où le financement est impossible pour divers raison, un investissement cash peut avoir du sens en fonction des paramètres citez ci dessus : Travaux +++ = pas d’imposition , pas de PS.
Un autre exemple sur du cosse ancien, 85% de déduction + de nombreux travaux.
Si la banque ne veut plus vous suivre ( perte de travail ou trop d’encours ou autre ) le paiement en cash peut avoir du sens.

Après , avec les taux actuels, ma conclusion est semblable à la votre.

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#42 07/10/2019 09h56

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Bonjour à tous,

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

J’ai fais une simulation pour un investissement locatif, en prenant tout en compte.
Lorsque l’apport est à hauteur des frais de notaire, le cash flow est de 827 euros la première année.
Si j’augmente mon apport de 10000 euros (je "place" mon épargne), le cash flow atteint 1363 euros. Soit une augmentation d’environ 530 euros.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%. Est-ce que je me plante ? D’autres ont-ils déjà posé les choses dans ce sens ?

Je vous remercie pour les échanges à venir.

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#43 07/10/2019 10h02

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Oui c’est à peu près ce que je constate de mon coté sur des bien autour de 10% de rentabilité brute, l’apport rapporte entre 5 et 6%.

Après tout dépend de votre stratégie d’achat à MT/LT. Si l’objectif est d’enchaîner, il faut quand même mettre le moins possible de cash en apport, se servir au maximum du crédit tant que la banque suit.

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[+2]    #44 07/10/2019 10h10

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Le cash-flow n’est pas un calcul de rentabilité.
Poussez le raisonnement au maximum: si vous achetiez le même investissement sans emprunt, le cash-flow serait alors maximal…

Placer votre épargne en tant qu’apport ne vous rapportera de l’argent que si le taux de votre prêt est supérieur au taux auquel vous pourriez placer vos liquidités.
En l’état actuel des taux d’emprunt, cela n’est intéressant que si vous n’envisagez de laisser votre épargne que sur les mêmes livrets. Mais si vous envisagez de la placer sur d’autres supports (actions, SCPI, certains fond euro, ou même un autre investissement immobilier…) il est probable que l’utiliser comme apport ne soit pas le plus rentable.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%

Si vous êtes en cash-flow positif pour un investissement 110% à crédit, oui ça doit être un rendement proche de ce calcul.
Mais comme dit précédemment: le fait que vous placiez votre épargne ou que vous empruntiez la somme ne joue pas un rôle essentiel.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#45 07/10/2019 10h16

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Vous ne précisez pas sous quel régime fiscal cet investissement est fait. Si c’est du cash flow, j’imagine que c’est avant imposition? Dans ce cas, vos 10k€ rapportent de l’ordre de 5% bruts…desquels il faut retrancher votre imposition.

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#46 07/10/2019 10h27

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Bobbymensch a écrit :

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

Je ne répond pas à la question mais je me permet une petite remarque.

Vous placez mieux, peut être (car il arrive que l’on peut perdre de l’argent en immobilier mais ça, on ne le sait qu’à la fin). En terme de liquidité par contre ce n’est pas comparable.

Si un krach boursier devait arriver d’ici quelques mois ou années vous seriez très heureux d’avoir de l’argent disponible pour investir en bourse par exemple.

Du coup, et là on reviens sur le sujet, garder des liquidités n’est pas absurde même si vous avez l’impression de ne rien en faire. Si votre banque le permet, gardez votre cash et empruntez le maximum sans apport.

Ces liquidités vont vous permettre de saisir toutes les opportunités qui vont se présenter à vous et qui ne sont pas élibigle au crédit.

Effectivement vous ne prenez pas en compte la fiscalité.

Si vous empruntez moins, vous avez forcément moins d’intérêts déductibles (quelque soit le régime d’ailleurs, foncier réel ou LMNP, dans les deux cas les intérêts sont déductibles)

Si vous avez moins d’intérêt déductible votre base d’imposition est plus élevée et donc votre imposition l’est également.

Dernière modification par SamyInvest (07/10/2019 10h38)

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#47 07/10/2019 10h39

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@Faith vous a fait la réponse parfaite à mon opinion.
J’ajouterai de que l’argent qui reste disponible et facile à lever sera bien plus favorable à une (futur) discussion avec les banques que de l’argent investi à long terme dans un bien immobilier.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#48 07/10/2019 11h10

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carignan99 a écrit :

Vous ne précisez pas sous quel régime fiscal cet investissement est fait. Si c’est du cash flow, j’imagine que c’est avant imposition? Dans ce cas, vos 10k€ rapportent de l’ordre de 5% bruts…desquels il faut retrancher votre imposition.

Ce serait dans ce cas précis sur du Cosse ancien, le cash-flow que j’indique est après imposition.

Faith a écrit :

Placer votre épargne en tant qu’apport ne vous rapportera de l’argent que si le taux de votre prêt est supérieur au taux auquel vous pourriez placer vos liquidités.

Mon questionnement actuel, outre l’investissement locatif, est également de savoir quoi faire de mes liquidités. Nous en avons trop, avons par ailleurs 2 AV et 1 PEL (qui est complet).

DDtee a écrit :

@Faith vous a fait la réponse parfaite à mon opinion.
J’ajouterai de que l’argent qui reste disponible et facile à lever sera bien plus favorable à une (futur) discussion avec les banques que de l’argent investi à long terme dans un bien immobilier.

SamyInvest a écrit :

Ces liquidités vont vous permettre de saisir toutes les opportunités qui vont se présenter à vous et qui ne sont pas élibigle au crédit.

Je comprends le raisonnement. Il faut vraiment que je bosse sur comment mieux valoriser mon épargne. On met actuellement 1500 euros de côté par mois, mais c’est pas très productif.

Dernière modification par Bobbymensch (07/10/2019 11h17)

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#49 07/10/2019 11h15

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On a jamais trop de liquidité. Si vraiment, ça peut vous aider, je vous envoie mon RIB. Vous vous sentirez mieux après un virement ! wink

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#50 07/10/2019 12h49

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Vous pouvez pousser le raisonnement encore plus loin.

Pourquoi ne pas utiliser les 10.000€ d’apport additionnel pour acheter un 2nd appartement qui présenterait les mêmes caractéristiques que le premier (cash flow positif )


Bobbymensch a écrit :

Bonjour à tous,

Lorgnant du côté de l’investissement locatif, et soucieux de mieux placer mes économies (actuellement 40 000 euros qui sont sur livrets très peu rentables), je me posais la question suivante, que je vous relaie.

J’ai fais une simulation pour un investissement locatif, en prenant tout en compte.
Lorsque l’apport est à hauteur des frais de notaire, le cash flow est de 827 euros la première année.
Si j’augmente mon apport de 10000 euros (je "place" mon épargne), le cash flow atteint 1363 euros. Soit une augmentation d’environ 530 euros.

J’ai la faiblesse (ou la méconnaissance) d’imaginer que ce placement m’a donc rapporté 5.3%. Est-ce que je me plante ? D’autres ont-ils déjà posé les choses dans ce sens ?

Je vous remercie pour les échanges à venir.

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