PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 22/01/2014 18h51

Membre (2013)
Réputation :   1  

Messieurs bonjour,

Je suis un étudiant de 20ans, qui dispose de 10000€ sur un compte bancaire qui dorment. Je fais actuellement des études en gestion d’entreprise, et j’aurai voulu savoir s’il était possible de vivre en rénovant des biens immobiliers et en les revendant? Et si les banques suivraient(qui est le point sur lequel je suis le plus sceptique)

Je sais que ceci peut paraitre illusoire, je vous serai donc gré de ne pas me prendre pour un illuminé ou autre, même si c’est surement le cas…

Bien merci à vous,

Alexandre.

Mots-clés : banques, immobilier, renovation

Hors ligne Hors ligne

 

#2 22/01/2014 19h17

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

C’est une activité de Marchand de biens.

Sur le papier c’est faisable.

Pour une année, il vous faut une plus value nette de 40 à 50k€ pour pouvoir vivre et financer votre activité.

Néanmoins, au préalable il faut financer un bien et les travaux qui vont avec.

Imaginons, que vous acheter le bien + 10% de frais (notaire + prospection) + 15% de travaux + 15 % de marge brute.

15% de marge brute avant impôt = 50k€.

Dans cette hypothèse, il faut un bien à 700 k€ ou 3 biens à 200k€.

Démarrer avec un bien à 200k€ et vous verrez par la suite si vous pouvez suivre un rythme de rénovation et revente de 3 biens par an.

Il faut trouver un banquier qui vous finance 200k€ + 20 k€ (frais) + 30 k€ de travaux soit 250k€.

En principe c’est faisable sur le papier à condition :
- trouver le bon bien … voire 3 sur une année.
- trouver un banquier qui vous finance 250k€ (sur quelle base ? votre expérience, votre patrimoine ? etc ?)
- vous réussissez la rénonvation. Si vous passez par des entrepreneurs, il faut compter aux alentours de 1k€ le m². Si vous voulez gagner de l’argent il faut faire la rénovation vous même. Que savez vous faire ?
- réussir la revente.

Ensuite, comme toujours, la réalité est relativement différente d’un projet sur le papier.

Bonne chance.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 22/01/2014 19h36

Membre (2013)
Réputation :   1  

Effectivement, cela n’a pas l’air simple.
Et je ne penses pas que’une banque prête à un jeune (gamin?) de 20 200000€ avec un apport de seulement 10.000.

Merci pour votre réponse

Hors ligne Hors ligne

 

#4 10/02/2014 13h45

Membre (2013)
Réputation :   0  

J’aurais tendance à dire qu’il faut commencer par faire les choses dans l’ordre :

1/ Trouvez n’importe quel boulot en cdi afin de pouvoir faire un premier prêt (et éventuellement de compléter votre apport personnel)
2/ Commencez par un petit bien avec des rénovations pas trop lourdes et pour lequel vous n’allez pas devoir vous endetter de trop. Rénovez-le puis revendez le ou louez-le tout en continuant à bosser à côté.
3/ Renouvelez l’expérience avec un autre bien, la banque vous suivra de plus en plus facilement si les premières expériences sont concluantes.

Par contre, en ce moment je trouve risqué de miser sur la revente avec plus-value mais je suis loin d’être experte…

Hors ligne Hors ligne

 

#5 10/02/2014 14h07

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

@Popples
J’aurais tendance à dire que votre conseil doit être mesuré car cette activité s’appelle marchand de biens et est régi par des règles strictes.
Ce type d’activité à titre personnel est sujette à des redressements rapides des services fiscaux…

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#6 10/02/2014 14h17

Membre (2013)
Top 20 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   274  

Bonjour,

Cela dépend aussi beaucoup de vos compétences en construction.

Si pour vous, rénover, c’est juste remettre à neuf quelque chose de vieillot, ou bien si vous avez les capacités d’acheter une ruine pour une bouchée de pain et en refaire un bijoux…

Hors ligne Hors ligne

 

#7 11/02/2014 10h47

Membre (2013)
Réputation :   0  

@Philippe30

Oui bien sûr ! Il ne vaut mieux pas en faire plusieurs sans être enregistré correctement.
Mais pour obtenir de la crédibilité auprès des banques, rien ne l’empêche d’acheter un studio à titre personnel et de le rénover, éventuellement en l’habitant officiellement puis de le revendre ou de le louer.
Ensuite si tout s’est bien passé, il pourra alors s’installer comme marchand de bien avec un exemple réussi.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 30/01/2018 19h00

Membre (2015)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Tout d’abord, je suis très heureux de créer mon tout premier fil de discussion ! Je voudrais partager avec vous une réflexion que j’ai actuellement sur un projet d’achat/revente en immobilier.

1. Contexte

J’envisage de quitter d’ici un an mon actuelle activité salariale pour consacrer environ 60% de ma semaine à une activité d’achat/revente de biens immobiliers à Lyon avec le mécanisme bien connu :
     - Achat d’un bien nécessitant des travaux avec une décote (ou encore mieux, avec la possibilité de le découper en lots).
     - Réalisation de travaux (par mes soins pour une partie, et par un professionnel pour tout ce qui concerne la plomberie, l’électricité…). J’ai sur ce point là la chance d’être bien entouré.
     - Revente avec (je l’espère !) une PV à la clé.

2. Juridique

L’activité se ferait par une SARL, elle-même détenue par une holding (celle-ci étant déjà existante et détenant des fonds que je souhaite investir). Je ne compte pas me verser de dividendes, du moins dans un premier temps, donc au niveau fiscal, uniquement l’IS, et possible réinvestissement dans une SCI (pour faire du locatif par exemple) via la holding. Je suis bien entendu aidé d’un expert-comptable pour toute cette partie.

3. Financement

Ayant la possibilité de faire les achats cash, je ne compte pas prendre de crédit, sauf si bien sûr il y aurait un avantage mais sur du très court terme j’ai du mal à le voir.

4. Projet et problématique

J’en suis vite venu à la conclusion que sur le marché lyonnais, le type de bien que je décris dans mon premier point ne court par les rues. Il faut alors viser le "off-market", ces fameux biens qui ne passent jamais par la case Internet ou agence immobilière.

Je m’interroge alors sur la pertinence de faire appel à un chasseur immobilier qui a potentiellement un réseau. Certes, cette prestation a un coût mais d’une part peut-être que je peux la faire passer comme une charge sur la SARL (?) ce qui réduit un peu le coût final, et d’autre part, hormis avoir un réseau solide pour alimenter ce type d’activité d’achat/revente, je ne vois pas trop comment faire.

----------------------------------------------------------------------

Je vous propose un benchmark que j’ai fait ici des chasseurs immobiliers à Lyon, qui comporte 2 onglets. Cette liste ne prétend pas être exhaustive, je suis bien sûr ouvert à toute remarque !

Si certains d’entre vous ont déjà fait appel à des services de chasseurs immobiliers dans une logique d’achat/revente (j’ai pu lire sur le forum des retours mais sur des résidences principales), c’est avec plaisir que je vous lirai !

Merci par avance ! smile

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 31/01/2018 07h41

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Sur l’aspect marchand de biens, vous semblez être au point. Notez que si vous avez besoin d’emprunter, les conditions sont celles d’une entreprise (taux plus élevés que le particulier, durées plus courtes, garanties draconniennes demandées sur les biens du chef d’entreprise).

Sur l’idée du chasseur immobilier : à mon avis, c’est à vous de devenir votre propre chasseur. Pour ce qui est de trouver les biens "off-market", de mémoire, DDTee avait listé plusieurs méthodes. A retrouver avec la fonction recherche.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 31/01/2018 08h35

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

@Wogle :

Vous avez l’immense avantage de pouvoir payer cash… La stratégie dans ce cas est très simple :

Vous devez vous faire connaître par les agents immobiliers et éventuellement les notaires. Faites le tour des agences immobilieres, en leur démontrant votre sérieux et votre crédibilité. Apportez donc avec vous une attestation bancaire de votre capacité à acheter, laissez-leur votre de visite professionnelle.

Sur une ville comme Lyon, ça doit faire énormément de monde, mais c’est un travail à faire au début de l’activité, une fois que vous serez connu il n’y aura plus besoin d’investir beaucoup de temps.

Expliquez-leur ce que vous recherchez (des biens avec forte décote pour cause de travaux).
Expliquez-leur que s’ils vous apportent une affaire, il n’y aura pas de négociation sur la commission d’agence, voir même que vous êtes prêt à lâcher un billet supplémentaire.

Croyez-moi, ils feront le reste, car ce genre d’affaire est du pain béni pour eux :
- commission rapidement encaissée, en étant quasi certain que la vente ira jusqu’au bout puisque vous n’avez pas de problème de financement.
- gain de temps : pas besoin de faire une séance photo, de rédiger une annonce, de diffuser l’annonce (c’est du temps et de l’argent gagné)

Si vous souhaitez toucher les mandataires immobiliers, vous pouvez aussi les contacter. Mais il faut faire un tri pour identifier les meilleurs, ceux qui ont potentiellement le plus de contacts. C’est assez facile, il suffit d’aller voir leur site et le nombre de biens qu’ils ont en vente / vendus (c’est affiché sur les photos généralemen) / le nombre de commentaires laissés par leurs clients.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 31/01/2018 10h22

Membre (2015)
Réputation :   3  

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de trouver les biens "off-market", de mémoire, DDTee avait listé plusieurs méthodes. A retrouver avec la fonction recherche.

Je n’ai pour l’instant pas réussi à retrouver son message spécifiquement sur le thème des conseils de recherches sur les biens hors du marché (je suis par contre tombé sur d’autres fils de discussion intéressants). Mais je ne désespère pas de retrouver ce topic !

Siocnarf a écrit :

Vous devez vous faire connaître par les agents immobiliers et éventuellement les notaires. Faites le tour des agences immobilieres, en leur démontrant votre sérieux et votre crédibilité.

Oui c’est ce que j’ai commencé à faire mais il faut que je multiplie les contacts car je n’ai pour l’instant qu’un seul AI avec qui je suis en relation. D’ailleurs c’est intéressant de voir que son problème est plus d’avoir des nouvelles des propriétaires voulant vendre leur bien (ils sont souvent par monts et par vaux) plutôt que de trouver des biens à vendre.
En tous les cas merci pour cette mini check-list qui me fait avancer dans ma démarche ! smile

Siocnarf a écrit :

Croyez-moi, ils feront le reste, car ce genre d’affaire est du pain béni pour eux.

Je suis content que vous me le confirmiez, car il m’arrive de douter justement de la motivation des AI à "lâcher" ce genre d’affaire à des personnes autres qu’eux-mêmes ou leur famille par exemple. Je lisais d’ailleurs sur ce topic (sur les mandats de recherche) cette remarque avec laquelle je suis totalement d’accord :

Range19 a écrit :

Je suis un peu dubitatif sur ce type de professionnels qui par nature désignera les bénéficiaires des vrais bons coups en fonction de ses affects et pour le reste ne proposera que ce que l’on trouve facilement seul.

D’où certainement la nécessité de passer un peu de temps à bien entretenir ce réseau, en plus bien sûr de la non-négociation des honoraires & co., comme mentionné plus haut.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 31/01/2018 10h33

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Wogle a écrit :

il m’arrive de douter justement de la motivation des AI à "lâcher" ce genre d’affaire à des personnes autres qu’eux-mêmes ou leur famille par exemple

2 choses pour vous rassurer un peu plus :
- les AI ne peuvent pas tout acheter : ma femme est AI indépendante, nous voyons passer régulièrement des (très) bonnes affaires. Mais nous ne pouvons pas tout acheter… (c’est d’ailleurs précisément le cas en ce moment…)
- il est (très) dangereux de confier des affaires à des proches, amis ou famille. C’est potentiellement générateur de conflits et beaucoup d’agents de mon entourage se refusent à le faire pour éviter les problèmes.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 31/01/2018 10h40

Membre (2015)
Réputation :   3  

Oui vous avez tout à fait raison sur ces 2 points. D’ailleurs, je suis intéressé d’en savoir plus, comment votre femme en tant qu’AI indépendante choisit-elle les clients à qui elle "donne" les bonnes affaires ? Affinité ? Sérieux ?

Hors ligne Hors ligne

 

#14 31/01/2018 10h44

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Elle a un fichier client d’investisseurs qui se sont fait connaître sur des achats précédents (pas forcément concrétisés, mais elle garde systématiquement les coordonnées).
Elle sélectionne les candidats en fonction du sérieux et surtout de la capacité financière

Dernière modification par Siocnarf (31/01/2018 10h50)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 31/01/2018 11h05

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Wogle a écrit :

Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est de trouver les biens "off-market", de mémoire, DDTee avait listé plusieurs méthodes. A retrouver avec la fonction recherche.

Je n’ai pour l’instant pas réussi à retrouver son message spécifiquement sur le thème des conseils de recherches sur les biens hors du marché (je suis par contre tombé sur d’autres fils de discussion intéressants). Mais je ne désespère pas de retrouver ce topic !

Vous pouvez maintenant m’appeler DDoogle Info - Forums des investisseurs heureux


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums