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Je ne sais pas (avis neutre)

10% - 4
Non, probablement pas (avis assez négatif)

15% - 6
Non, certainement pas (avis négatif)

37% - 15
Nombre de recommandations : 40   Recommandation moyenne : 1,6/4 Avis neutre

#26 25/04/2013 09h35

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PFO2 tant recommandé me laisse dubitatif.
Je l’ai acheté en 2011 au prix de 178 euros pour 24000 euros. Depuis le rendement ne cesse de s’effriter



Si l’on considère que le prix de la part à augmenté, que le taux d’occupation est de 100% (donc aucune marge de manœuvre sauf à la baisse). que la nouvelle directive sur les gestionnaires de SCPI risque de gréver encore le rendement. Je ne vois pas comment on peut la conseiller à l’achat.
Je pense qu’elle est victime de son succès à savoir trop d’argent à investir qui sont rémunéré à faible taux en attendant l’achat de biens immobilier. On doit être dans le même cas de figure que novapierre dont le rendement c’était effondré pour cette raison. Bref il serait temps que Pfo2 limite l’achat pour les investisseurs en augmentant le prix de la part ou en bloquant l’achat jusqu’à ce que le rdt remonte.
A l’heure actuelle je passe mon tour et les investisseurs à venir perdront surement de l’argent.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (25/04/2013 09h36)

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#27 06/05/2013 14h37

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INTJ

La stratégie de limiter des afflux d’apport en augmentant le prix de la part (et faisant baisser artificiellement le rendement) semble en effet porter ses fruits pour Immorente.

Le bulletin du premier trimestre 2013 Immorente  indique en effet que  (notamment grâce à une trésorerie peu rémunérée qui a désormais pu être investie), le bénéfice par part du T1-2013 est supérieur de + de 6% à celui du T1-2012. Et donc que le dividende servi en 2013 devrait pouvoir être supérieur à celui de 2012.

PFO2 est donc quant à elle clairement pénalisée par son succès avec cet afflux de trésorerie trop important :
   - Soit elle patiente pour trouver des investissements intéressant et cette trésorerie dort en étant peu rémunérée (et dégrade le bénéfice par part)
    - Soit elle dégrade des critères d’investissement…

On voit là tout l’intérêt des SCPI à capital fixe.

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#28 06/05/2013 15h53

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Vous vous trompez en écrivant que "le taux d’occupation est de 100%".

Les bulletins trimestriels indiquent qu’il a été de 100% jusqu’au 1er trimestre 2012. Depuis lors il est un peu plus bas, sur 2012 il (taux d’occupation financier) a été en moyenne de 99.16%, et au 1er trimestre 2013 c’était 98.93%.

Calculer un dividende annualisé sur la base des avances trimestrielles n’est pas très pertinent. Le dividende prévu pour 2013 est "entre 9.20 et 9.80€" (à comparer à 9.65€ en 2011, et 9.60€ en 2012), et on ne le connaitra sans doute qu’en janvier 2014 (on peut s’attendre à avoir 3 paiements de 2.30€, et un dernier entre 2.30 et 2.90€ selon ce qui se sera passé d’ici là)….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#29 11/05/2013 19h34

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Oui effectivement vous avez raison le Taux d’occupation actuel est de 98,08 %, On reste cependant dans la zone maximale d’occupation est donc le rendement aura du mal à progresser par progression du Taux d’occupation. A mon avis le Taux d’occupation va soit baisser avec la fin des premiers baux, soit il y aura renégociation à la baisse des loyers comme le laisse entendre le dernier bulletin :

Situation locative : pas de mouvements significatifs au cours de ce trimestre. Un départ annoncé sur 5.000 m² au 31/03/2013 fait l’objet d’une négociation qui permettra le maintien du locataire en place et n’aura pas de conséquence financière sur l’année en cours.

Quand au rendement on voit bien que même annualisé il s’érode d’année en année :

2010 9,88 €
2011 9,65 €
2012 9,60 €
2013 9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Sur 2013 si on moyenne la fourchette, il va baisser encore.
Et on ne connais pas encore le cout de la nouvelle directive européenne si elle est appliquée.

Bref je me répète j’ai du mal à comprendre pourquoi cette Scpi est conseillée de partout alors que les chiffres (rdt, taux occupation) s’érodent d’année en année. Et je ne parle pas du RAN / part qui est quasi nul, je serai curieux de voir le chiffre de 2012 qui va être publié.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (11/05/2013 21h00)

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#30 11/05/2013 19h46

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Je ne suis pas loin d’etre accord

Effet commercial a la c… ? Mode et discours écologique ?

Cela dit, je ne vois pas trop quelles SCPI a conseiller a l’achat fermement actuellement hmm

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#31 11/05/2013 19h48

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A mon avis il faut déjà attendre la répercution de la directive lors de son application. Pour ma part je suis en attente pour investir d’en voir les conséquences. Sinon sur le Marché secondaire on trouve parfois de bonnes occasion.

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#32 11/05/2013 20h52

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Un peu dans le meme cas soit a credit soit en NP pour éviter la fiscalité
Mais si ca tombe cette question ne sera meme pas réglée dans l’année quand on connait les lenteurs politiques et administratives francaises

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#33 21/01/2014 21h18

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PFO2: crée en 2009
Maison: Perial ( > 1 milliard d’€ de capital géré)

- Capital: 587M, en forte progression (116M collecté pendant 9 mois 2013)

- Rendement/ Évolution du dividende (2010-2012): 5,55% - 5,42% - 5,30% Prévision 2013: 5,35%
Évolution prix de part: 178€ (2009), 182€ (2012)

- RAN: 2M (23 jours)

- Taux d’occupation: 99%

- Qualité du patrimoine: 3% Paris/27% RP/70% Province; 4% commerces/92% bureaux/4% locaux d’activité & entrepôts (51 immeubles). Capital concentré: 5 immeubles représentent 40% du capital (dont Levallois 11%)

- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

- Valeur expertise 2012 vs. 2011 augmente de 1,3% (prix moyen/m² élevé car acquisitions récentes)

- Frais de gestion: 11,5% HT; 10% pour souscription.

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): provision annuelle pour gros travaux = 0,3% du patrimoine. Totale provision: 1M

- Rendement moyen des investissements 2012 = 7,59%

- Loyers annuels: 24M

- Créances douteuses: 80k. Provision: 21k + 28k provision pour dépréciation

- Charges: 18% (dont charges externes: 14,5%, provision pour travaux: 3,5%)

- Dette: 6M (1%) (montant de crédit autorisé: maximum 20% capital)

C’est le SCPI star de l’année 2012-2013. Excellente stratégie de communication du gestionnaire, axée sur le développement durable très à la mode.

Ce que j’aime:
- Jeune SCPI dynamique, situation financière saine
- Charges raisonables
- Patrimoine diversifié géographiquement

Ce que je n’aime pas:
- SCPI bureautique, qui résiste moins bien que SCPI commerces en période de crise. Baux de courte durée (~50% de baux arrivent à l’échéance en 2016)
- Qualité du patrimoine: J’ai l’impression que la localisation de la plupart des immeubles n’est pas top. Exemple: 2 immeubles à Lyon - Vénissieux, s’il y a de la crise il ne faut pas être surpris qu’ils deviendront vide.
Pour moi ceci est un énorme risque. Apparemment le gestionnaire privilège le rendement immédiat des investissements, et on ne peut pas tout avoir.

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#34 24/01/2014 17h57

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Je complète :

- le Conseil de Surveillance semble "sous contrôle" de la société de gestion : 7 des 9 membres du CS sont des "cumulards" qui sont aussi au CS de PFO, et 3 sur 9 aussi au CS de PFO1 (les 2 autres SCPI de la société de gestion, de taille conséquente 544 et 310 M€ de capi), les élus au CS lors de l’AG2013 étaient … tous les sortants, et le rapport du CS ressemble un peu à un faire-valoir de la société de gestion (aucun risque évoqué, aucune ombre au tableau de félicitations).

- même si cette SCPI n’est plus complètement toute jeune (créée en 2009), il lui reste à faire la preuve de sa résistance à l’épreuve du temps, à l’occasion des premières salves de renouvellement de baux par exemple, et de la pertinence de  son modèle, avec mise en avant des contraintes environnementales et énergiques, supposées assurer une meilleure fidélité des locataires ou une meilleure rentabilité des biens à long terme.
  [EDIT : d’autant que l’évolution récente de PFO où bcp de locataires ont donné congé, interpelle]

- le revenu foncier à déclarer par les associés est plus élevé que le revenu effectivement perçu par eux (d’environ 9% en 2011, 5% en 2012), ce qui est logique pour une SCPI en phase de montée en puissance avec constitution d’un RAN, mais fiscalement pénalisant pour les associés.

- la SCPI ne dispose d’aucune réserve de plus-value distribuable (et n’en constituera sans doute pas de sitôt, vue la jeunesse du patrimoine).

- le résultat courant de la SCPI semble en baisse constante (12.67€ en 2010, 10.54€ en 2011, 10.04€ en 2012, un peu plus des 9.60€ distribués en 2013), même si ce n’est pas forcément très significatif pour une aussi jeune SCPI. Cette information (importante) ne figure d’ailleurs pas dans le rapport annuel (il faut être associé et avoir reçu son IFU pour la connaitre).
 
- je serais curieux de savoir quelle proportion du capital est détenu par le biais de contrats d’AV.


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#35 24/01/2014 19h17

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Vous avez bien résumé.
Je partage tous les points négatifs…

pour moi le principal atout est la qualité de son patrimoine (récent), présentant de surcroit un rendement intéressant (aux alentours de 8% au global).

Ils ont l air de savoir investir la collecte rapidement (heureusement sinon le dvm baisserait encore plus). L’efficacité énergétique des bâtiments est selon moi un atout pour le futur(*). Néanmoins l emplacement/géographie jouera certainement plus en cas de renouvellement des baux.

J en ai une louche, mais je ne compte pas "renforcer", je reste attentif à la suite, surtout quand on regarde du côté de sa grande petite soeur PFO…

(*)
le patrimoine des SCPI doit se conformer aux prescriptions du Plan Bâtiment qui prévoit l’objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020.
Il existe un risque déjà identifié de dépréciation de la valeur des actifs dès lors qu’ils resteraient énergivores
Immobilier et valeur verte - Plan Bâtiment Durable

Dernière modification par goiz (24/01/2014 21h10)

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#36 27/01/2014 14h18

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Pour ma part j’aurais peur que cette récolte massive d’argent frais ne les force à être plus laxiste sur certains de leurs critères d’acquisition (car ils ne peuvent pas garder des liquidités très longtemps). Mes chiffres de 2012 indiquent qu’ils ont plus que doublé leur capitalisation en un an, en passant de 250 à plus de 500M€ !

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#37 28/01/2014 22h54

Banni
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Cf. RLD, pour lequel aucun bilan energetique n est réalisé (locaux industriels, 3.5% du patrimoine fin 2012)

Dernière modification par goiz (28/01/2014 23h01)

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[+1]    #38 07/02/2014 21h57

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news PFO2
Documentations | PERIAL

"Sur la base de la collecte arrêtée au 31/12/2013, 85,88 % de la collecte sont investis
et 100,6 % sont engagés. Compte tenu d’une acquisition réalisée le 09/01/2014, le
pourcentage investi par rapport à la collecte est de 91,12 %.
Quant à la situation locative et à la gestion, aucun élément significatif n’est intervenu
depuis le dernier bulletin. En conséquence, le dividende 2013 s’établit à 9,60 € tout
en augmentant le report à nouveau et le taux de dotation pour grosses réparations.
Compte tenu des prévisions établies sur 2014, nous envisageons un dividende prévisionnel
fixé dans une fourchette de 9,20 € à 9,80 € par part. Il est à noter que les
valeurs d’expertises du patrimoine sont stables par rapport à 2012."

2010  9,88 €
2011  9,65 €
2012  9,60 €
2013  9,60 €
2014  9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Dernière modification par goiz (07/02/2014 22h10)

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#39 08/02/2014 16h45

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ISTJ

Reçu cette semaine en tant qu’actionnaire PFO2, l’interview du DG, précisant pour PFO2 :

- "en 2013, collecte de capitaux significative"
- "niveau locatif du patrimoine stable"
- "dividende stable par rapport à 2012,
- tout en permettant une progression des réserves mises en RAN et une augmentation du taux de dotation pour grosses réparations"

à comparer avec PFO : en 2013, revenus locatifs -1.27% par rapport à 2012
et PF1 : en 2013, revenus locatifs -2,6% par rapport à 2012
"les dividendes de PF1 et PFO s’établiront sur la base de la prévision basse de la fourchette"

Prévision pour 2014 :
- croissance inférieure à 1%
- sécurisation des loyers par la signature de baux de durées fermes


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#40 08/02/2014 17h19

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La principale question, pour PFO2, ne se pose pas pour 2014, mais pour 2020 ou 2025 ou 2030…. à savoir quand le patrimoine de cette SCPI sera un peu plus vieux (comme celui de PFO ou de PF1 actuellement), et que les baux fermes initiaux seront terminés, donc qu’il sera possible de se rendre compte si les choix de Perial (pour PFO2) ont été pertinents ou pas. Quand on investi dans une SCPI, c’est dans une perspective à long terme (même s’il faut aussi éviter de surpayer une SCPI qui aura des soucis à court terme)…

Qui envisage de participer à la prochaine AG de PFO2 ?

Qui a demandé à Perial le compte-rendu de la dernière AG (signé par les scrutateurs) ?


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#41 08/02/2014 20h07

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Bonsoir,

GoodbyLenine a écrit :

La principale question, pour PFO2, ne se pose pas pour 2014, mais pour 2020 ou 2025 ou 2030…. à savoir quand le patrimoine de cette SCPI sera un peu plus vieux

Ce n’est pas parce qu’une SCPI est jeune que son patrimone n’est pas vieux, si?
A ma connaissance, PFO2 n’achète pas que des neufs, et a quand même des vieux coucous:
- Dépenses énergétiques: 52% hors RT, 21% RT 2000, 7% RT 2005, 9% THPE 2005, 11% BBC

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#42 08/02/2014 21h25

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Avoir de gros problèmes de locataire ou des gros travaux imprévus, juste quelques années après avoir acquis un bien serait un signe de grosse incompétence, et ne devrait pas se produire souvent. La qualité intrinsèque des biens (donc la pertinence de leurs choix) se révèle généralement plus tard…

PFO2 indique choisir les biens qu’elle achète en fonction, outre des critères "standards", soit de leur qualités environnementales, soit du potentiel d’amélioration à ce niveau. Ce n’est pas l’état instantané du parc (au niveau RT et autres) qui compte, mais son évolution dans le temps (que la société de gestion de PFO2 suit, et estime gage de création de valeur).

Or on n’a actuellement pas encore le recul suffisant pour valider ceci.


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#43 09/02/2014 15h51

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extrait coté patrimoine 88 (pas encore en ligne) :

Q : "Quelle est la place de la question environnementale dans les expertises immobilières ?"

R : Jean-Claude Dubois (Président BNP Real Estate Valuation, société d’expertises immobilières):

"La question environnementale est prise en compte sous son aspect financier. Ainsi, pour les biens labellisés, on constate que les utilisateurs signent plus rapidement que pour les biens non labellisés. Il y a donc une plus grande liquidité.

De plus, les loyers sont légèrement supérieurs et les biens plus recherchés. Les utilisateurs acceptent aussi des baux plus longs, ce qui augmente la pérennité, favorise un taux de rendement plus bas, ce qui crée de la valeur verte. C’est un cercle vertueux qui est aujourd’hui engagé à la fois chez les investisseurs comme chez les utilisateurs."

Mon avis :

Tout comme pour les constructeurs automobile et la chasse à la pollution (certainement forcée à coup de réglementation, malus, budget carburant, image/performance energétique), la norme dans l’immo risque de basculer progressivement au vert dans les années qui viennent. On verra bien, mais amha ce qui est fait aujourd hui ne sera plus a faire demain (meme si la réglementation devient plus drastique, la marche sera moins haute pour certains batiments qui ont deja une structure pensée dans le "bon" sens).

Dernière modification par goiz (09/02/2014 16h33)

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#44 15/06/2014 17h12

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Bonjour,

Quoi de neuf sous le soleil pour PFO2?
Rien de bien particulier, tout a été raconté par ses fidèles wink associés. Mais puisque je suis tombée sur son rapport annuel aujourd’hui, je fais une synthèse:

- Capital: en progression de 230M, elle ne perd pas son statut de star des SCPI

- Résultat: 10,94€/part réparti en: dividende (9,6€/part = 5,27% de rendement) & RAN.

- RAN: 42 jours, doublé par rapport à l’année précédente.

- Taux d’occupation: 98%

- Rendement moyen des investissements 2013 = 8%, que demande plus?

- Négociations initiées avec des locataires "à risque" afin de sécuriser les baux: bonne initiative, il vaut mieux baisser le loyer de quelques % que de se retrouver avec des immeubles vides.

Clairement quand on (je) regarde son résultat, on a presque pitié des vieilles SCPIs qui consomment petit à petit ses RAN & RPV pour péniblement traverser cette période difficile.

L’ambition de Perial pour PFO2 est grande, et ne va peut être pas forcément dans le sens des associés: faire rentrer PFO2 dans le club "fermé" de SCPI capitalisant > 1 milliards €. En conséquence, le prix de souscription, bien que ~ 95% du prix de reconstitution, ne bouge pas. Dilutif? Et alors? …

Enfin, la communication de PFO2 est toujours axée sur l’aspect environnemental, trop à mon gout (la moitié du rapport annuel y est consacré). Pour autant, si on regarde plus près en terme de performance énergétique, le patrimoine de Corum Convictions est meilleur…

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#45 30/07/2014 20h59

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wow vous avez vu le dernier BT ? ils viennent d investir 20M€ ds 55 centres speedy (rdt net  8,6%). Maintenant la question que je me pose (outre le fait qu il aurait été plus cohérent pour PFO2 d investir dans feu vert warf warf), le jour ou speedy part ou décède, on en fait quoi des centres auto ?

Dernière modification par goiz (30/07/2014 21h00)

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#46 31/07/2014 09h04

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Ben à première vue on peut relouer à Feu Vert, Midas, AD mais certes pas les 55 centres d’un coup. Mais au cas par cas si l’emplacement est bon cela pourra se relouer…

Dernière modification par Shagrath (31/07/2014 09h05)

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#47 31/07/2014 09h33

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on espere, meme si je pense -peut-etre a tord- que le marché est déjà mature (pour ne pas dire saturé). Vu que pour remettre à neuf ce type de biens il faudrait entre 50000 à 100000€ d’après cet article mis à jour le 23/01/2014, je n’ose imaginer l’investissement pour en faire une étable ou n’importe quoi d’autre

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#48 31/07/2014 22h13

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Bonjour,

@goiz: moi, j’intégrerais le montant de travaux dans le frais d’acquisition, qui fait que le rendement net tombe à 7,3%. C’est beaucoup moins joli.
Si le coût pour remettre à neuf ces centres est très élevé (je n’en sais rien), j’attends que le rendement dégagé pendant la durée de bail couvre mon investissement. Ce qui n’est pas le cas (8,6% x 9 ans = 77%).

Mais, si on projette à long terme, les investisseurs lambda que nous sommes font tous le pari que l’économie va reprendre. Alors le gestionnaire achète des bureaux ou des centres autos ou des entrepôts frigorifiques (encore plus difficile à reconvertir non?), finalement ça ne change pas grand chose smile

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#49 31/07/2014 22h48

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Vous devriez lire le communiqué sur cette acquisition avant de commenter. Le cout des travaux sera récupéré en sur-loyer.  Le rendement de ces biens (8.6%) est en relation avec le niveau de risque. Et cet investissement représente (seulement) 3% du patrimoine actuel de PFO2.

J’ai il y a peu entendu une Société de Gestion expliquer à ses associés avoir acquis des biens avec Virgin comme locataire, en sachant que Virgin était ’à risque’ (depuis ils ont déposé le bilan, laissant qqs loyers impayés, et bien sur les locaux vacants), mais ayant obtenu un bon prix, et ayant estimé que les locaux seraient relouables assez facilement (il ont quand même galéré pour relouer)…. Chaque acquisition est un peu un pari, sur le fait que la Société de Gestion a mieux évalué le potentiel du bien que les autres (bien souvent, il y a une sorte d’appel d’offre quand un bien souvent intéresser plusieurs acheteurs est sur le marché, surtout quand il s’agit de 20 M€, mais parfois un acheteur dispose de qqs infos en plus, ou réussit à négocier un petit qq-chose).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#50 31/07/2014 22h59

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@ GoodbyLenine: Je l’ai lu je vous assure. Le loyer sera augmenté de 9-10% après 2016 c’est à dire pendant 6 ans restant du bail, ça ne couvre pas le frais engendré.
D’accord mon calcul est un peu conservateur…

Dernière modification par Wow (31/07/2014 23h07)

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