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#1 19/08/2013 14h00

Membre (2012)
Réputation :   6  

Bonjour à tous,

Je crée cette file car je n’ai pas réussi à trouver une réponse précise à la question que je me pose malgré toutes mes recherches sur le forum et sur internet.

J’aimerais savoir si la limite de 23 000 euros à ne pas dépasser pour rester LMNP s’applique avant ou après les charges et amortissements ?

Pour être plus clair, j’envisage une nouvelle acquisition en LMNP.
Aujourd’hui, je perçois un peu plus de 15 000 euros de loyers. Par le jeu des amortissements et des charges mon résultat est à 0.
Si j’investis dans un bien identique, qui me rapportera à nouveau 15 000 euros, pour lequel les charges et amortissements conduiront à un résultat nul, devrai-je passer en LMP puisque mes loyers seront de 30 000 euros ou pourrai-je rester en LMNP puisque mon résultat fiscal sera toujours de 0 ?

D’avance merci de vos réponses !

Dominik

Mots-clés : déclaration, impôts, lmnp, recette

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#2 19/08/2013 15h31

Membre (2011)
Réputation :   62  

Bonjour,

on n’est jamais obligé de passer en LMP.

Votre question ne se pose donc pas : il n’y pas de limite à ne pas dépasser pour rester en LMNP.

GoodByLenine l’a déjà expliqué ici, je n’ai par retrouvé de message pour le mettre en lien.

Il faut plus voir ces 23000 € comme un minimum pour pouvoir être LMP. Il faut de plus que les recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

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[+1]    #3 19/08/2013 15h45

Membre (2011)
Réputation :   14  

A compter de l’imposition des revenus 2009, le statut de loueur en meublé professionnel est soumis aux trois conditions cumulatives suivantes :

- Etre inscrit directement ou à travers une sarl de famille au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC, cette règle étant vérifiée la première année d’exploitation prorata temporis.
- Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu comprenant les revenus de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si vous voulez rester LMNP il faut que ces 3 conditions ne soient pas respectés donc vous pouvez dépassez les 23k€ de recettes et que ces revenus soient supérieurs à votre salaire tant que vous ne vous inscrivez pas au RCS en tant que LMP.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#4 19/08/2013 15h45

Membre (2012)
Réputation :   6  

Bonjour et merci pour vos réponses.

Je poste cependant ce lien : Impots.gouv.fr

Il est bien précisé que je suis censé retirer de cette activité un montant inférieur ou égal à 23 000 euros et moins de 50% de mon revenu global.

Si je comprends bien, cela veut dire que si je retire plus de 23 000 euros de recettes et que cela représente plus de 50% de mon revenu global je ne peux pas être LMNP, ce qui est le contraire de ce que vous me dites.

Je vous ai peut-être mal compris, n’hésitez pas à me corriger si tel est le cas.

Cela étant dit, ma question n’était pas exactement celle-ci mais plutôt de savoir si les 23 000 euros de recette correspondent à la recette des loyers (X euros*12) ou au résultat annuel (charges et amortissements passés) qui pour moi est égal à 0.

Edit : En relisant la réponse de Kool31 et le lien que j’ai posté, j’ai compris. La réponse sur la notion de "recettes" n’a donc pas d’intérêt puisque peu importe la recette tant que je ne suis pas inscrit au RCS, tout est ok. Merci pour vos réponses !

Dernière modification par Dominik (19/08/2013 15h51)

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#5 19/08/2013 17h53

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Dominik a écrit :

Cela étant dit, ma question n’était pas exactement celle-ci mais plutôt de savoir si les 23 000 euros de recette correspondent à la recette des loyers (X euros*12) ou au résultat annuel (charges et amortissements passés) qui pour moi est égal à 0.

Les 23 000 concernent les recettes, c’est à dire le montant des loyers encaissé (tva incluse). Il n’a absolument rien à voir avec le bénéfice de l’activité.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 22/01/2019 14h50

Membre (2018)
Réputation :   -1  

Hello,

Il n’y a pas de réponse claire à cette question :

Une lmnp peux elle rapporter plus 23K€/an et rester en statut LMNP (avec revenu de salaire supérieurs aux revenu LMNP).

Exemple :

Revenu lmnp annuel 35000 revenu salariaux 40000 est compatible?

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#7 22/01/2019 15h05

Membre (2014)
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le point est assez clair je pense

https://www.service-public.fr/professio … its/F32805

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

    l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
    les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
    ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

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#8 22/01/2019 19h37

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Il suffit juste de lire : il y a 3 conditions cumulatives : >23 k€ et > autres revenus et un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au RCS.

Il suffit donc de ne pas respecter UNE SEULE de ces 3 conditions pour rester LMNP.

A propos, la condition d’inscription au RCS, qu’on annonçait morte et enterrée, figure toujours à l’article 155 du CGI et au bofip. La loi de finances traditionnelle de fin d’année n’a rien apporté à ce sujet !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 25/01/2019 14h43

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Pour le dire clairement, cela signifie donc qu’il suffit de ne pas s’inscrire au RCS pour rester indéfiniment en LMNP, c’est bien ça ?

Et qu’également, aucun dispositif n’oblige à s’y inscrire une fois le seuil dépassé pour le moment ?

Dernière modification par lael (25/01/2019 14h44)

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#10 25/01/2019 15h13

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Oui et oui. Sauf que le "indéfiniment " pourrait ne pas durer autant (si les règles venaient à  changer un jour…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 25/01/2019 15h51

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Heu
je ne suis pas aussi sûr.
je n’ai pas suivi tous les débats de la doctrine concernant la qualification de LMP si on remplissait les deux conditions mais ce q’il y a de sûr, il ne faut pas remplir 3 mais 2 conditions pour être considéré comme LMP.
On oublie l’inscription au RCS.
Décision Conseil consitutionnel 8-02-2018

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#12 25/01/2019 16h38

Membre (2018)
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Pour ceux qui n’auraient pas envie de lire tout le document du lien pour avoir l’info :

Conseil_Constitutionnel a écrit :

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :

Article 1er. - : Sont contraires à la Constitution :

les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant dans la seconde phrase du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005 ;
le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans ses rédactions résultant de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et de l’ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie.

Ce qui, je suppose, a pour effet de retirer la condition relative à l’inscription au RCS et de fait il ne reste plus que 2 conditions à remplir.

Mais du coup, pourquoi le lien donné par @Timinel n’a pas été actualisé pour en tenir compte ?
C’est quand même censé être une source officielle.

Dernière modification par lael (25/01/2019 16h43)

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#13 25/01/2019 20h15

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L’admistration fiscale n’a pas modifié son BOFIP d’ou l’incertitude fiscale et de probables contentieux

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#14 25/01/2019 23h25

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On ne va pas refaire la discussion à chaque fois. Lisez ceci SVP : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Non, cela n’amène pas de l’incertitude et de probables contentieux. Au contraire, tant que le bofip n’est pas modifié, cela amène une grande sécurité et l’absence de contentieux, en vertu de l’article L-80 A du livre des procédures fiscales.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#15 26/01/2019 00h57

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Désolé de ne pas être au courant de vos discussions d’il y a un an.
Vous raisonnez à l’instant T alors que vous avez besoin d’un statut pérenne. Tant que le Bofip n’est pas modifié vous êtes dans l’incertitude.

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[+1]    #16 26/01/2019 11h37

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Le bofip n’est pas modifié car le CGI n’est pas modifié (article 155 du CGI).

On doit appliquer la loi en vigueur. Or l’article 155 du CGI, dans sa version en vigueur, dit qu’il faut les 3 conditions réunies. Point final.

Dire : "oui, mais il y a l’invalidation par le Conseil constitutionnel d’un article qui ressemble beaucoup, donc est-ce que ça ne veut pas dire etc.", ça relève de discussions pointues qu’il faut laisser aux docteurs en droit.

Aujourd’hui, la vérité, la réalité bien palpable, c’est :
- la loi dit qu’il 3 conditions cumulatives pour être LMP, et l’une des trois est "Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel". Si l’on ne respecte pas cette condition, on reste donc LMNP.
- il y a une incertitude dans la durée, car l’article 155 du CGI pourrait bien finir par être modifié. Mais cette incertitude n’est pas spécifique à cette histoire d’inscription au RCS, car le statut LMNP est régulièrement remis en cause par divers rapports et propositions. C’est désagréable de devoir investir dans la durée avec cette incertitude, mais c’est comme ça. Si vous ne supportez pas cette incertitude, choisissez un autre statut fiscal pour vos locations (revenus fonciers ; SCI IS…) ou bien carrément revendez vos biens loués en LMNP (on en connaît qui l’ont fait !) ; ou bien restez sous le seuil de 23 k€ de recettes LMNP. En tout cas, si vous choisissez le statut LMNP, faites-le en sachant que vous devrez vivre avec cette incertitude.

De toute façon, l’incertitude est généralisée. Des dirigeants d’entreprise ont converti leur SARL en SAS suite à l’alourdissement de la fiscalité des dividendes de SARL en 2013. Cela leur a coûté du temps et de l’argent de faire ce changement. En 2018, Macron met tous les dividendes au PFU, ce qui supprime l’inconvénient spécifique des SARL. C’est pas de l’incertitude, ça, un tel revirement en seulement 5 ans ? C’est pas de l’environnement fiscal changeant ? Eh oui, mais soit on va manifester (avec les gilets jaunes ou avec le medef selon sa sensibilité), soit on est pragmatique et on se dit : "ça change tout le temps, il faut faire avec, donc aujourd’hui je m’adapte de façon pragmatique à l’environnement actuel, et si cela change à l’avenir je m’adapterai à nouveau avec pragmatisme à ce nouvel environnement".

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2019 11h48)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #17 28/01/2019 18h43

Membre (2018)
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Bernard2K a écrit :

Des dirigeants d’entreprise ont converti leur SARL en SAS suite à l’alourdissement de la fiscalité des dividendes de SARL en 2013. Cela leur a coûté du temps et de l’argent de faire ce changement. En 2018, Macron met tous les dividendes au PFU, ce qui supprime l’inconvénient spécifique des SARL.

Je me permets de réagir sur ce point car j’y suis directement confronté en tant que gérant de SARL.
Le PFU ne supprime malheureusement en rien l’inconvénient des SARL concernant les cotisations sociales (RSI) sur les dividendes, même si j’aurais bien aimé.

PFU (30%) = 17.2% CSG + 12.8% IR
Il est valable sous cette forme uniquement pour les dividendes d’actionnaires de SAS et dirigeants minoritaires de SARL.

Mais pour les gérants majoritaires de SARL, les 17.2% CSG sont remplacés par les cotisations sociales du RSI dans le calcul qui sont autrement plus élevées que 17.2%.
Les dividendes de SARL restent donc bien soumis au RSI malgré le PFU, ce qui les rend clairement moins intéressants que les dividendes de SAS comme c’était déjà le cas avant le PFU.

Mais ça pourrait changer, pas à l’avantage des SARL mais plutôt au détriment des SAS.
En particulier les SELAS, qui sont des SAS pour professions libérales réglementées, sont déjà alignées sur le régime des SELARL, similaire à SARL, concernant les cotisations sociales sur les dividendes même s’il y a à droite à gauche des articles erronés disant le contraire.
Du coup il n’y a qu’un pas pour que cela soit transposé aux SAS de la même façon et conduise à ce que les actionnaires majoritaires de SAS soient soumis à des cotisations sociales sur les dividendes (en plus de la CSG).

Dernière modification par lael (28/01/2019 18h50)

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#18 28/01/2019 19h05

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Très juste, cela m’avait échappé. Vous y avez gagné seulement le choix concernant l’IR : soit les 12,8 % du PFU, soit, sur option, soit le taux de votre IR après abattement de 40 %.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#19 09/04/2019 18h35

Membre (2019)
Réputation :   3  

Bonjour,

Pour être clair sur le passage au LMP.

Personnellement, je remplis les 2 conditions pour bénéficier du statut LMP ( plus de 23 000 euros de revenus locatif et revenus locatif Supérieur à mes revenus salariaux ) mais par choix personnel, je reste LMNP.

L’administration ne peut pas vous obliger à devenir LMP même si vous remplissez les 2 conditions exigées par la loi. Actuellement depuis la publication en mars 2019 au Bofip, il n’y a plus 3 conditions.

C’était ça la question de Dominik au début du post.

Corrigez moi si je me trompe.

Dernière modification par witefree (09/04/2019 18h37)

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#20 10/04/2019 08h17

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Cette question du passage automatique ou non au LMP vient et revient souvent ces derniers temps.
Chacun y va de sa propre interprétation : pour vous, rien ne vous y oblige, pour Juliend21 au contraire, le passage est automatique si on remplit les 2 conditions.

J’ai l’impression que chacun donne l’interprétation qui l’arrange dans sa propre situation… c’est un biais assez classique auquel nous sommes tous sujets.

Je n’ai personnellement pas étudié la question car je suis encore assez loin de respecter ces deux condition, donc je n’irais pas poser une interprétation, en revanche je peux dire ce que je ferais dans votre situation : j’irai demander un rescrit fiscal.

Comme ça plus de doute, plus besoin d’interpréter quoi que ce soit et plus de risque d’être embêté par un éventuel contrôle fiscal.

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[+1]    #21 10/04/2019 09h36

Membre (2013)
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Réputation :   130  

On pourrait également envisager de solliciter un député afin qu’il interroge officiellement le gouvernement à ce sujet.

Certes la doctrine administrative (BOFIP) s’est positionnée en faveur de la qualification automatique de LMP pour peu que les deux autres conditions soient réunies

Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI.

mais on se traine toujours la rédaction inconstitutionnelle de article 155 du CGI, article qui est la base fiscale ET sociale du statut LMP

2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies : (…)

Or le Code CSS dispose que

Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

(…) 8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;

Et la sécu, visiblement ne se mouille pas :
La location de logement meublé - Urssaf.fr

Avec la suppression de cet alinéa sur l’inscription au RCS, c’est tout l’esprit de l’article qui est remis en question (affiliation choisie / subie) et soit il faut qu’il soit modifié, soit que sa nouvelle signification soit "politiquement" consacrée aux niveaux fiscal et social.

Ce n’est pas très sérieux de laisser les contribuables aussi longtemps dans l’incertitude.

Dernière modification par pierrejacques11 (10/04/2019 10h29)

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#22 10/04/2019 10h42

Membre (2019)
Réputation :   3  

Alors selon vous si on remplie les 2 conditions on passe automatiquement en LMP. Des professionnels comme experts comptable ou juriste m’avaient dit que non , c’etait un choix du contribuable de passer LMP.

Ca me pose un problème car je ne peux être LMP car fonctionnaire .

Dernière modification par witefree (10/04/2019 12h21)

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#23 14/04/2019 12h13

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjour,

Suite à votre remarque, je suis également fonctionnaire. J’ai basculé au titre des revenus 2018 en LMP et je ne vois pas pourquoi un fonctionnaire ne peut pas être LMP.

J’analyse notre activité comme une activité civile mais qui est fiscalement imposable en BIC, certes professionnel, mais c’est régime fiscal de revenus locatif. Il ne s’agit pas de création d’une activité commerciale ou d’une société.

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#24 06/06/2019 06h43

Membre (2018)
Réputation :   9  

Timinel a écrit :

le point est assez clair je pense

https://www.service-public.fr/professio … its/F32805

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

    l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
    les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
    ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

La section citée ici semble avoir évolué sur le site du service public. Toujours sur la même page nous trouvons désormais :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

- les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),

- ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

L’inscription du LMP au RCS est facultative.

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#25 21/12/2020 14h14

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour je ressors ce sujet puisque la problème soulevé pourrait me concerner directement.
Je viens de voir les conditions en vigueur en suivant le lien suivant:
LMP SERVICE PUBLIC

Et je constate que la condition d’inscription au RCS a été retirée. Du coup je suis embêté car je souhaiterais investir pour de la LCD, mais louant déjà de temps en temps des chambres de ma RP, si j’investis dans un nouveau bien j’ai peur de dépasser le plafond. Comme je suis fonctionnaire, je ne suis pas sûr d’avoir le droit de passer en LMP.
C’est vraiment compliqué pour rien.
Que pensez-vous de tout cela s’il vous plaît? J’ai une belle opportunité d’investissement qui se présente et je ne voudrais pas renoncer à cause du possible statut LMP.

Merci d’avance

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