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#1 15/06/2013 18h22

Membre (2013)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

J’aimerais avoir des avis sur un bien qui sera ’’peut être’’ mon premier investissement locatif.
Visite prévu  samedi prochain,

Immeuble au centre d’ une petite ville, mise en vente 269000€ FAI.

Comprenant au rez de chaussée 1 local commercial louée 1000€
et 4 F3 sur les 2 étages supérieures, dont un est louées 450€,
les 3 autres sont à rénover ou rafraichir je ne sais pas encore ,avant la mise en location .Rapport locatif estimé 2600€/mois pour un loyer de 400€ /f3+local commercial.
Je prévois un investissement sur 20 voir 25 ans au début avec augmentation des remboursements une fois que les appartements seront rénovés et loués.
Que pensez vous d’avoir 4 appartements de mémé surface dans une petite ville.
Faut il modifier un étage pour créer des surfaces différentes, ou meubler un appartement pour faire de la  location saisonnières.

Mots-clés : immobilier, investissement, province

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#2 15/06/2013 19h25

Membre (2013)
Réputation :   17  

Vous pouvez avoir une petite ville de 5 000 habitants ou il n’y a rien a 30km a la ronde et une avec le meme nombre d’habitant a 10km d’une ville d’un million d habitant…

Il faut regarder si il y a des entreprises, des commerces,… a proximité et surtout si il y a de la demande pour ce type de logement.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#3 15/06/2013 22h01

Membre (2013)
Réputation :   0  

Par contre,il faudrait en savoir plus sur le village ou tu vas investir.
Le plus important dans l’immobilier c’est l’emplacement,l’emplacement et encore l’emplacement.
Il faut également te renseigner sur la santé financière du locataire de l’emplacement commercial.

Tu peux également aller sur ce site pour le calcul de ton rendement locatif:

http://www.rendementlocatif.com/

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#4 17/06/2013 11h43

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Déjà pour 5000 habitants on voit que les intervenants parlent de ville ou de village.

L’environnement change considérablement la tension locative.

Vérifiez donc qu’il y a une demande en faisant une annonce fictive sur votre site préféré ou en consultant la rubrique demande.


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

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#5 17/06/2013 21h47

Membre (2013)
Réputation :   2  

Merci pour les infos, je viens de déposer mon offre de locations fictive. J’ai  aussi contacté une agence immobilière sur la ville qui m’a expliqué qu’il y avait plus de demande pour du T4, mais  les T3 se louent s’ils sont dans les tarifs<500€  mais avec un peu plus de rotation. Pour info, ici on appelle une ville car c’est la plus grosse commune dans les 20 Km environnant .Pour le local commercial c’est l’annexe traiteur du restaurant qui est à coté CA 930K€ bénéfices 30K€ pour l’année 2011 voilà les chiffres que j’ai trouvé. Je continue mes recherches et on je verrai  aprés la visites samedi.

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#6 17/06/2013 22h41

Membre (2013)
Réputation :   18  

jeanx a écrit :

Pour le local commercial c’est l’annexe traiteur du restaurant qui est à coté CA 930K€ bénéfices 30K€ pour l’année 2011

Petite question : annexe traiteur, cela signifie qu’il s’agit peut-être d’un local sans vitrine sur la rue ?
Si oui en cas de défaillance du restaurant, votre local devra changer de destination…


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 18/06/2013 11h46

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Il me semble aussi que pour les locaux destinés à une profession restauration/alimentaire, il existe des normes strictes, à surveiller également…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 18/06/2013 14h59

Membre (2013)
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Construiresaretraite a écrit :

Petite question : annexe traiteur, cela signifie qu’il s’agit peut-être d’un local sans vitrine sur la rue ?
Si oui en cas de défaillance du restaurant, votre local devra changer de destination…

Le local commercial est en bord de rue avec vitrine c’est l’emplacement ou il font la vente de plat à emporter, le restaurant et au fond de la cour qui est à coté .Avant dans ce local il y avait un assureur ou un magazin d’habit.

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#9 18/06/2013 15h35

Membre (2013)
Réputation :   -1  

Effectivement ce qui fait la valeur d’un bien ce n’est pas seulement le bien en lui même mais ce qu’il y a tout autour. Ce qui va lui donner de la valeur ou lui en retirer (un bar bruyant juste en face, pas de transport en commun, etc…). C’est bien plus complexe d’un achat pour soi même. Un achat locatif il ne faut pas se louper, si personne ne loue ca va mal aller. Pour un premier investissement vous pourriez peut être viser quelque chose de plus "classique".

Infos sur l’investissement locatif :
L’immobilier locatif, un bon placement ?

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#10 18/06/2013 23h00

Membre (2013)
Réputation :   18  

La valeur d’un local commercial est déterminée par le loyer annuel qu’elle génère.
On considère que l’affaire est correcte lorsque la rentabilité brute est de 10%. Loyer annuel / (prix d’achat + frais notaire)


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#11 26/06/2013 23h11

Membre (2013)
Réputation :   2  

Bonjour, J’ai effectué la visite de l’immeuble hier soir , construction des années 1960 dalle béton  à chaque étages , la charpente est en état, à faire vérifier les tuiles peut être quelques une à changer. Les  trois appartements non loués, sont inoccupés depuis 11 ans. Je n’ai pas pu visité le local commercial (fermeture annuel pendant quinze jours )de l’extérieure la partie commercial est en bonne état store de protection belle vitrine. Quelque travaux on été fait dans 2 appartements non loués ( l’un a eu du carrelage au sol, cloison de cuisine démonté pour faire une  cuisine ouverte, sanitaire sdb et wc changé, l’autre a eu l’ électricité de rénové). J’estime à environ 10K€ de travaux par appartements  (fenêtres, isolation des plafonds, douche  , wc et meuble en cuisine+déco) il font environ 54m² quand pensez vous ,est ce que l’estimation vous semble correct, merci.

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#12 02/07/2013 08h51

Membre (2012)
Réputation :   111  

ESTJ

Cet estimatif de 10 k€ de travaux par appartement correspond à des travaux que vous ferez vous même ?
(Ca me parait bas)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#13 03/07/2013 11h15

Membre (2013)
Réputation :   2  

Bonjour ,

Oui , c’est juste pour les materiaux ,le travail c’est pour moi, sauf la pose des fenétres.

J’ai fait une proposition à 255000 € pour l’ensemble immobilier en considérant le local commercial à 110000€ +frais de notaire  (rendement brut 10% loyer 1000€/mois).
Ca me fait un coup de reviens par appartement de 50000€ en comptant les frais de notaire et les travaux , en prenant un loyer de 400euros/ mois j’aurais un rendement brut d’environ 9.5% .Est ce que mon calcul vous semble correct. Le rendement vous semble correct pour ce type d’investissement .

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#14 03/07/2013 12h20

Membre (2012)
Réputation :   14  

Bonjour,

Le rendement semble correct, mais c’est à évaluer suivant la ville où se trouve le bien.
Pensez dans vos calculs à prendre en compte le temps nécessaire à la rénovation, où vous ne pourrez pas louer pendant ce temps.

Frédéric

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#15 11/07/2013 22h33

Membre (2013)
Réputation :   2  

Ma proposition a été accepté ..J’ai refait une visite de l’ensemble , j’ai pu visiter le local traiteur . Il est composé d’une piéce d’environ 50 m² qu’il a ammenagé il y a 4 ans ,ou il fait la vente de ces produits à emporter +snack, ensuite il a 1 labo de préparation , la cave, une réserve avec 2 chambres froides   qui sont utilisé  pour le restaurant  communiquant et les toilettes du restaurants . Aujourd’hui le restaurant ne peut pas fonctionner sans une partie de cet immeuble et c’ est un  resto qui fonctionne bien et qui a une bonne réputation sur le secteur donc c’est un point positif.

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#16 12/07/2013 12h09

Membre (2012)
Réputation :   228  

Bonjour,

Il y a de nombreux sujets qui portent sur des investissements locatifs dans des petites villes de province sur le forum.

Ceci étant, je remarque en lisant les fils que le choix des villes est souvent lié à la proximité géographique de l’investisseur. Mais quid de l’investisseur (Parisien par exemple ?) qui n’est pas à proximité géographique ?

Par ou commencer ? comment selectionner les villes ? (avant de selectionner les quartiers)

Merci d’avance pour votre participation

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#17 12/07/2013 12h42

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
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Bonjour,

cette question m’intéresse car elle devrait me permettre de mieux analyser mon marché (Blois).

Cela dit, 2 réflexions.

D’abord, un parisien n’a t il pas intérêt à rechercher d’autres vecteurs d’investissement? Vers des entreprises par exemple?

Ensuite, si le parisien en question dispose des compétences nécessaires à l’investissement immobilier, et que compte tenu du marché, il décide de délocaliser ses investissements, il devra se poser la question de la gestion à distance.

Cordialement.


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#18 12/07/2013 13h41

Membre (2012)
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Bah a vrai dire compte tenu des rendements pourris en IDF (et de la difficulté à dénicher des trucs à rénover) je me dis que viser une gde ville de province à 2 ou 3h de tgv ne devrait pas trop poser de pbs pour gérer (Bordeaux, Lyon etc…)

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#19 12/07/2013 13h58

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Top 20 Immobilier locatif
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Je me suis posé la question en rédigeant mon message précédent: C’est quoi proche de chez soi?

Perso, je ferai pas plus de 30 minutes de route pour aller réparer une fuite, et si le bien peut être entre mon domicile et mon boulot, ça serait idéal.

Pour un parisien, cette notion pourrait être différente?

Encore que faire une réparation en urgence après le boulot après 2h de route/train hmm

Par ailleurs, vous citez des villes parmi les plus grandes de France, mais à mon avis on peut raisonner en bassin d’emplois, ce qui ouvre pas mal de perspectives plus proches (Tours, Orléans pour mon coin).


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#20 12/07/2013 14h11

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Je pense que le cout de gestion d’un bien à distance n’est pas le problème principal ( si la rentabilité est meilleure), mais plutot le temps.

Cela te prendra une journée pour chaque trajet, donc à moins d’avoir un travail te le permettant, cela me parait compliqué.

A moins de le laisser en gestion locative …

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#21 12/07/2013 14h18

Membre (2012)
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Pour moi deux solutions :

1. Gestion à distance : implique d’y aller plusieurs fois par an au besoin (A/R en we ou 3j avec TGV) => pas un pbm

2. Donner en gestion : cout, greve le rendement de 35-50bp, ce n’est pas un souci si le rendement est élevé !

J’ai un job a plein temps mais 9 semaines de vacances par an ce qui pour moi me semble adéquat.

@ pruls : Orlans, tours, blois c’est dynamique comme marché ?

Dernière modification par roudoudou (12/07/2013 14h21)

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#22 12/07/2013 14h34

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Bonjour,

Etant parisien et pour m’être posé exactement la même question il y a un moment, je me permets de partager avec vous les conclusions auxquelles je suis arrivé :

- Le marché de l’immobilier en France n’est pas très favorable aux investisseurs actuellement, que ce soit en province et surtout en région parisienne : les loyers sont élevés mais les prix sont totalement décorélés du niveau de vie et du pouvoir d’achat, en résulte un rendement souvent très moyen même si vous trouverez toujours des bonnes affaires (et sur ce forum plusieurs vous diront qu’ils font du 10% brut)

- Plusieurs villes sont dignes d’intérêt : Rouen (ville universitaire, écoles privées), Montpellier (dynamisme démographique), troyes (rendement) mais aucune ne se démarque vraiment, je n’ai pas trouvé de "place to be"

- Investir loin de chez soi n’est pas spécialement difficile à condition que tout aille bien, par contre pour faire la bonne affaire il faut être réactif, visiter dans la journée… c’est presque impossible si vous êtes éloigné à moins d’avoir un emploi du temps particuliérement léger. Faire des travaux prend également plus de temps et coute plus cher si vous devez faire des heures de routes en voiture qu’en sortant du travail et les WE quand vous êtes près de chez vous.

Toutes ces raisons m’ont clairement encouragé à repousser l’investissement, à quand je ne sais pas, il semblerait que le marché reparte à la baisse, à voir si ça se confirme.

Merci,

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#23 12/07/2013 14h36

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Blois non, c’est coincé entre Tours et Orléans.

Après, vu de Blois, Tours et Orléans ont l’air bien.

La question est plutôt de trouver le bon positionnement sur ces marchés.

Pour Blois, la qualité du logement disqualifie beaucoup de concurrents, notamment du fait d’un patrimoine ancien en zone classée.


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#24 14/07/2013 12h14

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Merci pour vos reponses et avis. Est ce que certains investisseurs (ceux qui sont passes a l’acte) peuvent poster leurs avis / experience ?

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[+1]    #25 14/07/2013 13h14

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Au risque d’en choquer quelque uns ; la ville ne me parait pas être la question essentielle (Ile de France à part, sans doute).
Les deux principales questions me semblent être celle du prix et celle du marché.
Certes, il y a des villes moins intéressantes que d’autres… le marché est saturé de petites surfaces dans de nombreuses villes par exemple, mais un bien correctement positionné sur son marché trouvera, il me semble, toujours sa place quelque soit la ville (la ville est à mes yeux un des nombreux critères marché)
Dans une ville saturée de studios, pour reprendre mon exemple, si vous arrivez à proposer un studio plus moderne que les autres mais au même prix, il partira très vite…
Il faut donc trouver une position produit qui à de l’attractivité sur le marché (refaire ce que font tous les autres bailleurs n’est pas forcément la solution) et acheter pas cher, c’est là l’essentiel.

Trouver un bien à 10% de rentabilité brut, c’est un vrai boulot, c’est pas en passant 1/4 sur duboncoin par jour qu’on le trouve ! Il faut souvent (voire toujours) mettre aussi la main à la pâte et rénover/décorer le bien. Mener aussi une vraie négociation, jamais les biens sont annoncés à un prix permettant ce type de rentabilité !
Quand je lis parfois ici ou ailleurs, "je vais voir les annonces tous les jours et je trouve rien à 10%" ça me fait sourire… quand en plus est ajouté "je suis pas bricoleur, je ne sais pas faire" je dis ; passe ton chemin mon gars (si tu veux pas apprendre et t’y mettre). Cela n’amuse personne de passer un dimanche à poncer un plafond, mais faut pas rêver, sans y bosser vraiment (à la recherche, négociation et amélioration du bien) vous ne trouverez rien de vraiment rentable (ou cela se saurait wink)


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