PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 22/05/2013 15h53

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour ,

Voila je vous expose mon problème

J’ai possibilité par la banque d’obtenir un prêt pour l’achat d’un studio entre 30 et 38K€ 
Ma question est : est ce bien raisonnable ?

Je viens de prendre un crédit sur 25 ans ( 200 000 euro) pour ma maison

Si je part sur un studio a 36K€, proche Université
Taxe Foncière : 380 euros
Charge annuelle ( chauffage , eau …. ) : 960 euros

Crédit sur 25 ans , 200 euro par mois ( frais de notaire inclus)

Le studio loué meublé rapporterait au minimum 280 euros + 60 charges

Je déclare actuellement 26K€ de revenue , imposable à 14%

Pour moi le plus avantageux serait le LMNP réel ( déduction des travaux , frai de notaire , intérêts , meuble …)

Pouvez vous m’éclairer sur le sujet ? qu’en pensez vous ?

Merci d’avance pour votre aide

Mots-clés : studio lmnp

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #2 23/05/2013 13h45

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour Benfr38,

Effectivement le régime réel est le plus intéressant dans ce cadre.

Sachant que pour une bonne gestion tu vas devoir passer par un cabinet d’expert comptable et faire partir d’un centre de gestion agrée afin de profiter d’une petite niche fiscale supplémentaire.

Quelles sont tes questions ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 23/05/2013 14h23

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci pour ta réponse,

Changement totale de projet suite à une bonne affaire en vue ( enfin je crois)

Un lot de 2 studios (53 000 euro au total, 26500 chaque ) Locataire en place dans les deux

250 euro de loyer net X2
45 euro de charge X 2

Taxe foncière : 400X2
Charge : 768X2

Dans ceux cas la il me semble préférable de mettre 3000 euro d’apport et prendre un crédit sur 30 ans (en réel déduction des intérêts)

Pensez vous que cela puisse être une bonne affaire financière,quelle conseil me donnez vous  ?
Prix des studio à l’unité dans les 30 000 euro sur le marché

Merci d’avance pour votre aide

Hors ligne Hors ligne

 

#4 23/05/2013 15h06

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Pour "prendre un crédit sur 30 ans", il faudra trouver une banque qui l’accepte. Actuellement, ça ne sera pas vraiment facile, mais n’hésitez pas à revenir poster le nom des banques qui auront accepté.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 23/05/2013 16h03

Membre (2013)
Réputation :   0  

Le tout est de déterminer ton objectif.

Si tu t’oriente vers des produits déjà loués,
sont-ils en nus ou meublés ?
Jusqu’à quand courent les baux ?

En revenus fonciers au réel, tu vas te générerez des impôts dès la première année.
Aussi, Les banques tirent une sale tronche lorsqu’un investisseur part sur 30 ans, 25 maxi.

Dernière modification par benoit69 (23/05/2013 15h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 23/05/2013 16h33

Membre (2010)
Top 20 Année 2023
Top 5 Expatriation
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   795  

20 ans …c’est mieux que 25 ans en fait - verifiez les chiffres et voyez l’opinion des pros sur ce forum…

Dernière modification par sissi (23/05/2013 16h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 23/05/2013 16h49

Membre (2013)
Réputation :   0  

Il sont louée nue , les contrat de loc date de mars et avril , j’en saurais plus ce weekend
20 ans c’est impossible pour moi

Faut t’il préserver un cash flow positif à tout prix ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 23/05/2013 17h43

Membre (2013)
Réputation :   1  

Un cash flow positif vous permettra d’avoir des ressources pour payer la taxe foncière, des réparations ou compenser la vacance locative.

C’est plus un confort car vous n’avez pas besoin "de mettre au bout" tous les mois.

Avec un prêt sur 20 ans, il est possible que les studios ne s’autofinancent pas, dans ce cas il faudra mettre la main à la poche. Tout dépend de votre situation financière et donc est-ce que vous pouvez faire cet effort d’épargne.

Dans mon cas je recherche comme vous un studio et je souhaite qu’il s’autofinance. Mais vu les prix actuels il n’est pas évident de trouver un bien attractif en ville qui soit dans ce cas.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 23/05/2013 18h15

Membre (2013)
Réputation :   0  

Si vous avez des données précises "charges récupérables, frais de notaire, frais de prêt, de dossiers etc…"

Je peux vous apporter une simulation très précise, et votre gain net après impôt si besoin.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 23/05/2013 18h33

Membre (2011)
Réputation :   0  

Bonjour , si ce n’est pas indiscret benfr78 dans quelle zone géographique se situe le studio ?
Et combien as-tu négocié ? Je trouve cela "pas cher" 35 000 euros…

Hors ligne Hors ligne

 

#11 23/05/2013 20h38

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Bonsoir,

Pour info Philippe30 ne dépasse pas 20 ans pour les crédits. Moi je pousse à 25 ans (car je compte vivre sur mon CF des cette année) mais 30 ans je trouve ça énorme. Votre gain en CF sera minime alors que le coût en intérêts sera énorme.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#12 23/05/2013 20h59

Membre (2013)
Réputation :   31  

Bonjour benfr38,

Un point attire mon attention dans ta brève présentation :

Crédit de 200 000€ sur 25 ans pour ta RP => env 1050€-1100€/mois

Revenus : 26k€ soit 2200€ / mois

Est ce bien cela ?

Tu vis seul ou il y a un 2eme salaire pour payer la maison qui n’est pas inclus dans les 26k€ ?

A te lire

En ligne En ligne

 

#13 23/05/2013 21h00

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour,

Avez vous essayé de faire les différentes simulations qui sont proposées par les membres du forum?

Pourquoi 20 ans est impossible pour vous?

Fabien

Hors ligne Hors ligne

 

#14 23/05/2013 21h50

Membre (2013)
Réputation :   0  

Oui bien sur un deuxième salaire , 1600 net
Les 35 000 c’est dans le 27 pas un super quartier mais juste à côté  des IUT,et gare

20 ans ça me fait de trop grosse mensualité …
J’ai trouver 2 studio pour 53k€

Ça me permet d’avoir deux loyer en cas de vacation il m’en restera 1 ( 250 pour 290 euro de crédi au total )

Que pensez vous des garantie loyer impayée ? Rentable du faite que l’on puisse déduire des revenue foncier ? Idem pour la gestion en agence ?

c’est mon tout premier investie je ne veux pas me planter

Après impôt,et taxe mon cash flow est déjà négatif la première anné ( - 80 euro annuel pour arrive dans les 20 ans à - 700 euro annuel)

Merci d’avance pour vos aides

Quelque chiffres:

2 studios pour 53keuro
Notaire : 4300
Taxe foncier : 400 unité
Charge : 64 euro par mois unité
Crédit sur 25 ans , taux 3,6 , 300 euro de mensualité
250 loyer net chaque + 45 charge chaque

Encore merci pour votre aide

Hors ligne Hors ligne

 

#15 23/05/2013 22h00

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Pourquoi votre CF baisse?

Il est censé augmenter vu que les loyers augmentent chaque année alors que les mensualités de crédit sont fixes.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#16 23/05/2013 22h06

Membre (2013)
Réputation :   0  

Je suis partie sur une non augmentation des loyers. Studio de 13m2 dans petit copro style hlm
Mon cf diminue car mes intérêts déduit diminue aussi au fil des années

Hors ligne Hors ligne

 

#17 23/05/2013 22h28

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Sur 25 ans, l’IRL augmente, il n’y a pas de période ou l’irl n’augmente pas sur 25 ans à ma connaissance.

Pour le cash flow, les intérêts déduits vont effectivement diminuer et participer moins à la diminution de votre résultat fiscal mais l’amortissement sera là. Et si vous enchainez les acquisitions, les charges du 2e achat viendront s’imputer sur le 1er, et très facilement on arrive à ne pas payer d’impôts pendant une très longue période.

PS : je vous déjà ceux qui vont reprendre mon "très facilement", merci à eux de chiffrer leur démonstration car mes chiffres à moi sont prêts.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#18 23/05/2013 22h35

Membre (2013)
Réputation :   0  

Pouvez vous developer cela m’intéresse ?
Je pense que le prix du déusieme bien devra être beaucoup plus important pour imputé le premier et le deuxième ?

Hors ligne Hors ligne

 

#19 23/05/2013 22h40

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Très simplement, on a vu sur un autre post qu’il faut compter dans les 10 ans pour devenir imposable en louant en LMNP (déficit puis amortissement)

Donc votre impôt nul pendant 10 ans ne peut pas affecter votre cash flow.

Si vous voulez éviter toute imposition, il suffit d’acheter un autre bien la première année ou vous allez faire un résultat fiscal positif.

Mais vous pouvez aussi bien enchainer les achats et cumuler un déficit reportable et un stock d’amortissement. (Il est plus raisonnable de saisir les opportunités quand elles se présentent plutôt que de tout planifier pour faire du zéro impôts.)

En réfléchissant ainsi, vous pouvez prendre des hypothèses un peu différentes et prendre en compte une hausse des loyers de 1 ou 2% par an et une stabilité de la mensualité de crédit. Mais par contre, compter une hausse des charges et taxes hélas…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#20 23/05/2013 22h51

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci pour vos messages, juste pour rappel j’ai changer de statut , les deux studio serait vendu non meuble donc foncier au réel

Cela change la donne non ?

Merci d’avance

Hors ligne Hors ligne

 

#21 23/05/2013 22h55

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

ben vous changez de bail pour du meublé dès que vous pouvez. Mais vous perdez l’amortissement ou le passage en charge des frais d’acquisition.

Voyez avec le vendeur et les locataires s’ils acceptent de changer de bail avant la vente éventuellement. Je ne l’ai jamais fait mais ça parait possible…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#22 23/05/2013 22h52

Membre (2013)
Réputation :   0  

Meublé mais le locataire à déjà ces meubles ? Il s’agirait d’un "faux" meuble ?
Cela reste quand même une bonne affaire en vide ?

Hors ligne Hors ligne

 

#23 23/05/2013 23h09

Membre (2013)
Réputation :   0  

Une question viens de me traverser l’esprit :
J’achète les deux studio avec ma copine , concernant la déclaration des bénéfice foncier , je peux tout mettre sur ça déclaration et rien sur la mienne ?

Elle est imposé à 14%

Encore merci

Hors ligne Hors ligne

 

#24 23/05/2013 23h10

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Vous pouvez racheter ses meubles. Je me prends des -1 de réputations quand je conseille de crever les pneus d’un locataire de parking qui ne paye pas, alors imaginez si je vous incite à frauder, je risque le ban!

Vous pouvez toujours louer nu et passer au meublé après un départ de locataire.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#25 23/05/2013 23h18

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

et la marmotte…


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums