Portefeuille immobilier et financier de Franck059

Franck059 · #51

Premiers retraits de parts réalisés pour la SCPI Elysées Pierre fin février.
Le remboursement intégral du prêt a été acté hier par le Crédit Foncier.

Après remboursement de celui-ci avec les indemnités, après paiement de l’impôt sur la plus-value, en tenant compte de la part (non encore récupérée) de Crédit Logement, nous récupérons un peu plus de 38 000 € nets.

30 000 € ont été investis en AV sur la SCPI Epargne Pierre, pour moitié sur mon AV Spirit 1 d’un peu plus de 4 ans et l’autre moitié sur l’AV Spirit 2 de madame ouverte à cette occasion (et permettant l’obtention d’une prime d’ouverture de 150 €).
5000 € ont été investis sur le PEA de madame ouvert à cette occasion (toujours chez Bourse Direct et sur le CW8)

Nous nous allégeons d’une mensualité de près de 410 € mensuels pour le remboursement du prêt dont le taux (qui n’avait jamais pu être renégocié) était de 4,05 % hors assurances. Mais en tenant compte des dividendes que nous ne recevrons plus (250 € brut par mois), le gain est de 160 € auquel il faudrait encore ajouter une part d’impôt qu’il est difficile d’estimer.

Si j’ai bien compris, nous recevrons encore la part des dividendes relatifs au mois de janvier.
La part remboursable de Crédit Logement devrait arriver dans les prochaines semaines.
L’impôt sur la plus-value n’a toujours pas été encaissé par mon centre des impôts.
Grosso modo, depuis l’acquisition des parts en mars 2012, cela nous donne un TRI annualisé de 8,3 % BRUT.
J’essaierai de faire une estimation du tri net dans les premiers jours de déclaration des impôts.

Prochains retraits : ceux de la SCPI PFO2 déjà programmés pour fin mars.

Dernière modification par Franck059 (18/03/2023 11h45)

Franck059 · #52

Suite au message précédent :
Concernant Elysées Pierre, le retrait implique la perte de jouissance de l’intégralité du trimestre pendant lequel a lieu le retrait.
Donc nous n’avons pas reçu comme je le pensais la part des dividendes afférentes au mois de janvier.
Tant pis, je pensais naïvement que toutes les SCPI fonctionnaient de la même manière (perte de la jouissance au 1er du mois pendant lequel a lieu le retrait) : il n’en est rien. Je n’ai qu’à m’en prendre à moi-même : l’information est clairement indiquée en dernière page du bulletin semestriel.
Je me console en me disant que le TRI brut de cette SCPI aura été de 8,24 % car elle avait connu après notre souscription deux augmentations du prix de la part assez importantes.

Fin mars, le retrait des parts de la SCPI PFO2 a eu lieu avec remboursement du crédit souscrit auprès du Crédit Foncier. Ici par contre la perte de jouissance n’a été effective qu’au 1er mars donc nous avons encore reçu les dividendes relatifs aux mois de janvier et février. Il y a pour cette SCPI une légère plus-value qui m’a obligé une fois de plus à adressé une déclaration spécifique à mon centre des impôts. Mais rien à voir avec Elysées Pierre qui dégageait une plus value plus importante. Le TRI brut sur PFO2 aura été plus modeste avec 5,88 %.

Puis fin avril le retrait des parts de la SCPI Efimmo1 a suivi (dividendes entièrement perçus donc pour le 1er trimestre) avec là aussi un TRI brut qui aura été de 5,99 %.

Le prochain retrait concernera la SCPI Immorente, fin mai ou juin.

Depuis, les capitaux récupérés ont permis de souscrire de nouvelles parts dans l’enveloppe de l’assurance-vie (Spirit) : Epargne Pierre, Altixia Cadence 12 et Activimmo.
Les prochains capitaux récupérés seront alloués à la souscription de paquebots de la SCPI (Immorente, Epargne Foncière, PFO).

A noter que nous n’avons pour l’instant reçu aucun document officiel (ni par voie postal ni sur notre compte client en ligne) attestant de nos retraits (pour aucune des sociétés de gestion HSBC REIM, PERIAL ou SOFIDY).

A noter aussi que nous n’avons pas reçu pour nos prêts le remboursement de la part récupérable du Crédit Logement (Elysées Pierre et PFO2 uniquement car c’était un nantissement pour Efimmo1).
Je laisse courir 3 mois après le remboursement pour réagir auprès du Crédit Foncier.

Dernière modification par Franck059 (06/05/2023 10h47)

Franck059 · #53

Bonjour ! Compte rendu trimestriel, le second de 2023

1. Actions

Les deux PEA réunis donnent un TRI annuel brut de 5,77 %.
Cela fait désormais 16 mois que le CW8 n’a pas dépassé son plus haut historique atteint le 4 janvier 2022 (437,02 € à la clôture). Il est actuellement à -9% environ de ce plus haut. Et toujours pas de direction depuis lors :

Désormais, l’investissement est mensuel, en injectant une partie du solde restant de notre compte courant juste avant le versement de nos paies.

2. Immobilier

Gros chantier en cours puisque l’ensemble des parts de SCPI acquises à crédit en pleine propriété feront l’objet d’un retrait en 2023 (c’est déjà fait pour 3 d’entre elles sur 7 au total). Il s’agit désormais de privilégier l’enveloppe de l’assurance-vie afin de réduire drastiquement l’imposition. En outre, la part du patrimoine global alloué aux SCPI devrait se réduire à 30 %.
A noter que cela fait maintenant plus de 9 mois que le marché secondaire de Capiforce (ex Atlantique Pierre absorbée) est fermée. Et toujours d’augmentation de capital en vue non plus.

3. Fonds € et livrets

Nos livrets sont toujours au taquet. Quelques apports ont été faits sur nos fonds Euro Exclusif de Boursorama (celui de Madame a été ouvert il y a quelques semaines). Je regarde ce que donnent les rendements des sicav monétaires, surtout à court terme pour voir l’évolution de leur rendement. Mais pour l’instant il n’y a franchement pas de quoi s’exciter.

4. Crowdfunding immobilier
C’est la cata avec de nombreux projets (les trois quarts en fait) retardés ou même en litige. Actuellement, le TRI net (en ne prenant en compte que les remboursements effectifs et les intérêts réellement versés) est de -1,49 % depuis notre premier investissement en 2015. Cela m’apprendra à ne pas tenir compte des avis éclairés exprimés sur ce forum. Il avait été dit que le risque encouru était mal rémunéré (taux trop bas) et qu’un défaut ferait baisser le rendement, que deux défauts entraîneraient une perte. Je me console en constatant qu’il suffira encore de deux remboursements pour que le TRI repasse en positif. 8 années pour un rendement proche de zéro.

5. Conclusion
Je m’aperçois que le rendement du PEA et celui des SCPI dont on effectue le retrait actuellement est proche (pour les SCPI on a bénéficié de l’effet de levier du crédit). Ces deux poches continueront donc de représenter peu ou prou la même part dans notre allocation. La part allouée aux fonds euro (ou comptes à terme, ou sicav monétaires) augmentera du fait de la remontée des taux et d’un changement de paradigme à ce niveau qui pourrait bien durer. Enfin, la 4e poche disparaîtra ou pourrait être remplacée par de l’or (physique). Je constate que depuis 2015 (année ou avait débuté l’investissement en crowdfunding), le rendement de celui-ci est de 6,98 % brut. Mais il faut dans ce cas que je peaufine tout ce qui a été dit au sujet de l’or physique sur ce forum (frais d’achat, frais de garde, imposition et frais en sortie).

Dernière modification par Franck059 (08/05/2023 20h25)

Franck059 · #54

Concernant le crowdfunding, je communique ci-dessous les pertes potentielles en citant la dernière communication faite pour chaque projet par la plateforme (formules de politesse exclues).

1. Wiseed

a. Projet M I PROM - SOLARIS : perte de 468,50 € (Hors intérêts !)

Suite à un contentieux survenu entre l’opérateur et un de ses actionnaires, imposant l’arrêt de l’exécution des contrats en cours et réclamant le règlement des créances échues, l’opérateur a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été ordonnée par jugement le 31 janvier 2023. Ce jugement d’ouverture arrête et interdit toute procédure d’exécution sur les meubles et les immeubles, permettant ainsi à l’Emetteur, sous la supervision et l’accompagnement d’un administrateur judiciaire de reprendre une commercialisation des biens dans les termes souhaités par ce dernier et, ainsi, optimiser le prix de cession des immeubles en vue de désintéresser l’ensemble des créanciers.
Si l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire interdit le paiement des créances antérieures, le cours des intérêts conventionnels est maintenu dans la mesure où l’emprunt a été souscrit pour une durée supérieure à un an, ce dont il sera tenu compte lors la distribution des sommes dues aux créanciers.
Nos équipes juridiques vont ainsi procéder à la déclaration de créance au nom et pour le compte de la Masse afin de préserver vos droits à répartition dans ce dossier et suivront en collaboration avec l’administrateur judiciaire ainsi qu’avec l’avocat de l’opérateur les suites de la procédure.

b. Projet SOPRIMMO CORPORATE  : Perte de 94,68 € (Hors intérêts !)

Nous sommes au regret de vous informer que la société émettrice a été placée en sauvegarde judiciaire suivant jugement du Tribunal de Commerce de BAYONNE en date du 21 avril 2023.
Nous avons fait un point avec l’opérateur sur sa situation, lequel a indiqué qu’il subissait un retard conséquent sur plusieurs chantiers, ce qui a justifié sa demande de placement en procédure de sauvegarde.
Cette procédure a été étendue à l’ensemble des sociétés du groupe SOPRIMMO, de sorte que les sociétés garantes en bénéficient également.
En outre, les poursuites à l’encontre des cautions personnes physiques sont rendues impossibles par l’ouverture de cette procédure.
Ce type de procédure associe l’ensemble des créanciers à l’élaboration du plan, lesquels seront interrogés sur les termes envisagés.
Nous procédons ainsi à la déclaration des créances et ne manquerons pas de vous tenir informés des suites de la procédure.

2. Fundimmo

a. Projet Les Résidences de Braza : perte de 2000 € (hors intérêts !)

Dans le cadre de la procédure à l’encontre de l’opérateur DIS PARTNERS, une première audience avait été planifiée le 2 février puis le 17 avril 2023.
Le 17 avril, la partie adverse ne s’est de nouveau pas présentée.
La date d’audience pour les plaidoiries a été fixée par le Tribunal au 6 février 2025 mais nos avocats cherchent à obtenir une réduction de ce délai.

b. Projet Citronniers & Guarduère : perte de 1000 € (hors intérêts !)

A la suite de la procédure contentieuse initiée en novembre 2022 à son encontre, les discussions ont pu progresser en fin d’année dernier et au cours du premier trimestre afin de trouver une solution amiable à ce différend.
Nous sommes parvenu à un accord de principe qui vous sera présenté dès l’ensemble des documents (avenant, nouvelles garanties) signés par l’opérateur.
Notre responsable juridique et nos avocats relancent l’opérateur sur ce sujet afin de vous présenter au plus vite les résultats de ces échanges.
La procédure contentieuse sera suspendue uniquement lorsque l’ensemble de la documentation aura été signée par l’opérateur.

3. Homunity

a. Projet La Verrière : perte de 654 € (hors intérêts !)

Comme indiqué dans les précédents rapports, une procédure est en cours devant le Tribunal de commerce de Paris à l’encontre de l’opérateur et des sociétés cautions.
Il s’agit d’une procédure au fond qui comporte plusieurs audiences de procédure, avant l’audience de plaidoirie.
Durant cette phase, chaque partie produit ses pièces et arguments à tour de rôle, selon le rythme fixé par le Tribunal.
La phase de mise en état va durer tant que les parties n’ont pas produit tous leurs arguments et pièces aux débats.
La durée de cette phase est variable selon la complexité de l’affaire, le nombre de parties au procès et la disponibilité du tribunal pour fixer des audiences rapprochées. En tout état de cause, les audiences sont nécessairement espacées dans le temps pour laisser un temps suffisant aux parties pour y répondre.
Dès que les parties auront terminé d’échanger leurs pièces et argumentaires, elles l’indiqueront au magistrat qui pourra désormais fixer une audience de plaidoirie.
Il n’est malheureusement pas possible de fixer une date de plaidoirie tant que la phase d’échange n’est pas terminée. Cette phase est primordiale pour que les parties puissent faire part de leurs arguments et des pièces justificatives y afférents. Après cette phase, il ne sera plus possible de modifier l’argumentaire ou de plaider différemment des écritures déposées au magistrat.
Nous sommes actuellement dans cette phase.
Ainsi, l’audience du 21 mars 2023 était une audience de mise en état pour la communication au tribunal des conclusions et pièces de l’opérateur et de ses cautions.
Dans le cadre de ces conclusions, l’opérateur et ses cautions ont sollicité du tribunal :
-Un délai de deux ans à compter de la décision qui sera rendue par le tribunal pour s’acquitter des sommes dues,
-Que durant cette période de deux ans qu’elles sollicitent pour apurer leur dette, les sommes dues ne produiront pas d’intérêts.
Afin de tenter de justifier leurs demandes, elles mettent en avant des difficultés financières.
Elles indiquent également qu’elles ont entrepris des démarches pour restructurer le groupe et trouver des solutions de financement de nature à désintéresser les créanciers, à savoir :
-Restructuration juridique du groupe,
-Mandatement d’un cabinet d’expertise comptable pour régulariser les comptes des sociétés,
-Cessions de plusieurs actifs en cours,
-Accord de principe d’un consortium bancaire en cours de finalisation qui pourrait permettre de désintéresser les créanciers dont Homunity.
Lors de l’audience de mise en état du 21 mars 2023, le Tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 18 avril 2023 pour nos conclusions et pièces.
Notre avocat prépare actuellement des écritures afin de solliciter le rejet de toutes les demandes de l’opérateur et des sociétés cautions.

4. Clubfunding

1. Projet Le Domaine de la Luzerne : perte de 1000 € (les intérêts sont perçus mensuellement)

Nous vous informons qu’en l’absence d’avancée significative de la part de l’opérateur sur la mise en place d’un refinancement permettant le remboursement du financement obligataire, nous mandatons notre conseil afin de procéder au recouvrement du capital. Nous vous tiendrons informés de l’avancement de la procédure.

Ne sont pas indiqués ici les projets retardés contractuellement.

Dernière modification par Franck059 (12/05/2023 18h32)

Chafouini · #55

Bonjour, idem pour moi chez Wiseed:

[FB PROMOTION - L’ECRIN] Demande de prorogation en cours d’analyse

Chers investisseurs,

Nous revenons vers vous concernant l’emprunt obligataire émis par la société FB PROMOTION le 17/05/2021.

L’opérateur nous informe qu’il ne pourra pas rembourser à date d’échéance du 17/05/2023 et sollicite une prorogation.

Nous sommes en train d’étudier sa demande et reviendrons vers vous dès que possible.

Pour rappel, les intérêts continuent à courir pendant toute la période de prorogation au taux d’intérêt initial.

Nous vous remercions pour votre compréhension.

Franck059 · #56

Reçu ce jour sur notre compte courant le remboursement de la part remboursable du Crédit Logement suite au retraits des parts de la SCPI Elysées Pierre.
Le remboursement du prêt ayant eu lieu fin février, il aura fallu un délai de 2 mois et demi.
Nous jugeons ce délai raisonnable car nous nous étions fixés 3 mois avant de relancer le Crédit Foncier sur ce point.
Aucun courrier à ce sujet néanmoins pour l’instant ne nous a été adressé.
D’après mes calculs, nous avons précisément récupéré 77,22 % de la part représentant les frais de contribution de la caution. C’est exactement le taux actuel indiqué sur le site de Crédit Logement.
Avec prise en compte de ce remboursement, cela donne au final pour Elysées Pierre sur une période de 11 ans un TRI annuel de :
- 9,84 % bruts d’impôt sur les plus-values et revenus fonciers.
- 8,48 % nets d’impôt sur la plus-value mais bruts d’impôts et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Dernière modification par Franck059 (13/05/2023 09h13)

Franck059 · #57

Bonjour !

Rapport intermédiaire.

1° Le portefeuille vient de franchir ces derniers jours la barre symbolique du demi-million d’euros (!)

2° Le TRI brut de nos deux PEA réunis est remonté au-dessus de 6% (6,73% ce jour)

3° Une 4e SCPI fait l’objet actuellement d’une demande de retrait total de parts (Immorente) qui devrait être effectif fin juin, après Elysées Pierre, PFO2 et Efimmo1. 4 prêts sur les 8 contractés auprès du Crédit Foncier ont d’ores et déjà été remboursés. Un remboursement du Crédit Logement est encore en attente pour deux d’entre eux.

4° Première souscription en sicav monétaire sur mon compte titres Boursorama pour un montant d’un peu moins de 5000 € (Axa Court Terme AC FR0000288946). J’expliquerai ce choix plutôt opportun sur la file de ma présentation.

5° Quelques coupons ont été versés par Clubfunding (crowdfunding immobilier) dont certains en retard ainsi qu’un un remboursement partiel lui aussi en retard. A ce jour, avec les remboursements en attente (dont certains probablement perdus), le TRI annuel brut est de -1,35 % depuis le premier investissement de mai 2015 en crowdfunding immobilier.

A bientôt.

Dernière modification par Franck059 (01/06/2023 07h20)

Franck059 · #58

Reçu ce jour sur notre compte courant le remboursement de la part remboursable du Crédit Logement suite au retraits des parts de la SCPI PFO2.
Le remboursement du prêt ayant eu lieu fin avril, il aura fallu un délai de 1 mois et demi.
Aucun courrier à ce sujet néanmoins pour l’instant ne nous a été adressé.
Nous avons précisément récupéré 77,22 % de la part représentant les frais de contribution de la caution. C’est toujours le taux actuel indiqué sur le site de Crédit Logement.
Avec prise en compte de ce remboursement, cela donne au final pour PFO2 sur une période de 11 ans un TRI annuel de :
6,21 % bruts d’impôt sur les plus-values et revenus fonciers.
6,14 % nets d’impôt sur la plus-value mais bruts d’impôts et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Concernant la SCPI Efimmo1 dont le retrait de parts a eu lieu fin mai, il s’agissait d’un nantissement et non pas d’une caution via Credit Logement.
Sur cette SCPI, il n’y a pas eu de plus-value dégagée donc pas d’impôt à ce titre.
Sur une période de 12,5 ans, cela donne au final un TRI annuel brut d’impôt et et prélèvements sur les revenus fonciers de 6,16 %.

Dernière modification par Franck059 (14/06/2023 20h08)

Franck059 · #59

Bonjour !

Bilan trimestriel, le 3e de cette année 2023.

Le portefeuille (hors résidence principale) s’établit à près de 523 000 €.

1. Immobilier

Après Elysées Pierre, PFO2, Efimmo1, c’est au tour d’Immorente d’avoir fait l’objet d’un retrait total de nos parts suivi du remboursement du prêt.
Le résultat sur 11,5 ans n’est pas folichon : TRI brut* de 4,84 % annuel.
C’est assez paradoxal de la part de cette scpi dont j’aurais vraiment pensé qu’elle m’aurait rapporté mieux. Au point que j’ai vérifié mes entrées dans le tableur espérant déceler une erreur de ma part mais non. Comme quoi …

Pour rappel :
Elysées Pierre 8,48 % brut* (deux fortes augmentations de capital)
PFO2 6,14 % brut*
Efimmo1 6,16 % brut*
* brut d’impôt et de prélèvements sociaux, mais net d’impôt sur la plus value (Seules Elysées Pierre et PFO2 ont occasionné une plus-value)

A noter que la somme récupérée suite au retrait de parts d’Immorente n’a pas été réinvestie en SCPI sur AV (mais en PEA et monétaire) afin de commencer à réduire la part trop importante du secteur immobilier dans le portefeuille.

Le prochain retrait de parts de SCPI concernera la SCPI Epargne Foncière quand le service client se décidera à m’adresser le formulaire de retrait de parts, celui-ci n’étant pas disponible depuis mon espace client sur le site de La Française !

2. Actions

Le CW8 n’a toujours pas retrouvé son plus haut atteint il y a près de 19 mois le 4 janvier 2022 mais il en est tout proche (-0,83 % ce jour).

Le plafond de versement du PEA de monsieur a été atteint, 3 mois avant ses 5 ans.

Les deux PEA réunis donnent un TRI annuel brut de 8,85 % (depuis fin septembre 2018).
L’inflation annualisée sur cette période est de 2,49% par an (source : simulateur de France Inflation) ce qui donne un rendement net des PEA de 6,36 % annuel.

C’est au-delà de ce que j’espère à long terme (autour de 4% net). Au vu des troubles traversés en si peu de temps (Covid, guerre en Ukraine, Inflation et remontée brutale des taux), je suis positif sur ce type d’investissement lazy en DCA.

Un retrait de 4% annuel donnerait actuellement un montant de 635 € bruts mensuels.

3. Taux

Tous nos livrets restent pleins, les fonds € au minimum (absence de visibilité sur les rendements à venir) et le monétaire s’accentue avec un OPCVM (en l’occurrence Axa Cour Terme AC) qui rapporte 3,54 % brut annualisé actuellement et sans frais chez Boursorama (compte titres 0%).

J’apprécie la simplicité de cet investissement et sa disponibilité immédiate au cas où, à l’instar des livrets.

4. Crowdfunding

Depuis les premiers investissements en 2015, le TRI annualisé net reste négatif à -1,1 %.
Deux remboursements sont attendus chez Clubfunding (on continue de percevoir des coupons mensuels depuis cette plateforme) en août. Espérons qu’ils ne soient pas retardés comme tant d’autre.

Je n’attends plus rien concernant des projets chez Fundimmo (3000 € de perte fort probable sur deux projets), Homunity (Perte modérée probable sur le projet La Verrière de 646 €), Wiseed (perte très probable de 729 € sur deux projets) et Clubfunding (perte probable de 1000 € sur un projet).

J’espère récupérer 1600 € chez Clubfunding (deux projets), 2000 € chez Homunity (1 projet) et 1000 € chez Lymo. Cela devrait refaire passer le TRI en positif mais du fait des pertes mentionnées ci-dessus, le résultat aura été pitoyable sur ce type d’investissement, arrêté depuis plusieurs mois pour cette raison.

Conclusion
D’ici fin 2023 - début 2024, j’envisage de réduire à 25% la part réservée aux SCPI sur AV et NP.
Le financier devrait revenir à un classique 60-40 notamment si les taux monétaires restent à ce niveau.

A bientôt, passez un bel été.

Dernière modification par Franck059 (30/07/2023 08h34)

Chafouini · #60

Bonjour Franck059,

Merci de votre mise à jour, je suis quasiment dans la même démarche que vous.
Je suis en train d’essayer de liquider mes PFO2 (en attente du formulaire aussi).
J’envisage, en plus de racheter des parts d’ETF World en CTO (PEA plein, 100 CW8), de placer une partie de la somme dans des obligations EUR ou US.

Franck059 · #61

Faites au plus simple.

Passer en CTO permet de surcroît d’envisager autre chose que le CW8, par exemple d’aller voir du côté de ishare ou de vanguard.
Cela apporterait davantage de diversité auprès des émetteurs d’ETF.
C’est ce que je ferais si j’étais vous (personnellement j’ai un compte chez Degiro où ne trainent que quelques piécettes puisqu’il faut maintenant remplir le PEA de Madame)

Exemples :
iShares Core Msci World (Acc) ticker IWDA sur Euronext Amsterdam
Vanguard FTSE All World (Acc) ticker VWCE sur le Xetra

Pour le reste, faites simple et surtout avec le moins de frais possible !

N’hésitez pas à publier votre portefeuille.
Pourquoi des obligations plutôt que du monétaire qui rapporte actuellement autour de 3,5 % bruts ?

Dernière modification par Franck059 (30/07/2023 11h01)

Chafouini · #62

En effet, je suis assez inspiré de la philosophie ’Bogleheads’ et je tente d’aller au plus simple.

Je suis en phase de finition de construction de mon portefeuille suite à un héritage et je vais le publier d’ici quelques semaines, en gros c’est 40% STOCKS 10% REIT et 50% BONDS, la quasi totalité de la partie BONDS est constitué d’une Sicav monétaire (SG Monétaire) et aussi d’un CD à 4.5% en USD dans une banque US, d’ou mon envie d’avoir aussi une louche d’obligations en direct ou via ETF.

Franck059 · #63

La réception de l’avis d’imposition permet de me conforter dans l’idée de revendre l’ensemble des parts de SCPI acquises à crédit en pleine propriété.

Concrètement, nos revenus fonciers nets déclarés représentent un peu plus de 1/10 de nos revenus déclarés (10,54 %) mais ils occasionnent une hausse de l’impôt de plus de 50 % ! (+50,92 %) les faisant passer de 6700 € (salaires uniquement) à 10112 € (salaires + revenus fonciers).

Rien d’étonnant en soi puisque notre taux marginal atteint déjà les 30% rien qu’avec nos salaires et qu’il faut aussi ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Voilà qui met bien en exergue la pression fiscale de l’état français sur les revenus fonciers.

SamyInvest · #64

Ça fait 3 ans que j’ai constaté cette situation, il faut éviter la catégorie des revenus fonciers.

D’ailleurs j’ai revendu mes biens loués vides, je n’ai gardé que les appartements en LMNP.

En scpi, en direct je n’ai que de l’européenne (novapierre Allemagne Corum etc …), les scpi France, c’est dans l’AV.

Revendre vos SCPI à crédit c’est à réfléchir car vous avez probablement un très bon taux de crédit.
Mais êtes vous en situation de PV latente sur vos parts ?

Franck059 · #65

Vous avez la réponse à vos questions quelques posts plus hauts, en particulier le #59 qui donne le tri brut de 4 SCPI revendues. Une cinquième est en cours de revente : Epargne Foncière.

Seules deux d’entre elles ont dégagé une plus-value (imposable donc).
Les TRI indiqués au post #59 sont toutefois nets de l’impôt sur les plus-values.

Les prêts contractés entre 2010 et 2013 n’avaient pas de très bons taux, même si trois des huit ont pu bénéficier d’une renégociation quelques années plus tard.

Petite question pour vos scpi en AV : vous faites quoi de vos dividendes versés ?
- Vous les laissez sur le fonds € ?
- Vous les arbitrez sur un autre OPCVM (lequel ?)
- Vous les réinjectez en parts de SCPI ?

Dernière modification par Franck059 (04/08/2023 15h14)

SamyInvest · #66

Mes dividendes sont réinvestis tous les trimestres dans altixia cadence 12. De temps en temps je remets un peu d’UT sur les autres pour éviter que les frais viennent grignoter lentement le nombre de part.

Franck059 · #67

Hier jeudi 14/09 l’indice MSCI World a dépassé son plus haut historique pour la première fois depuis plus de 1 an et 8 mois.
Plus haut précédent : 437,09 € le 4 janvier 2022
Plus haut de la veille : 438,94 €
Cela n’aura pas duré avec la baisse d’aujourd’hui mais on ne va pas bouder notre plaisir.

De mon côté, le TRI annuel brut de nos deux PEA réunis est de 8,51 % à ce jour (depuis le 24/9/2018 soit près de 5 ans). C’est plus que ce que j’en attends (entre 4 et 6%).

Dernière modification par Franck059 (15/09/2023 22h15)

Franck059 · #68

Bonjour !

Bilan trimestriel, le 4e de cette année 2023.

Le portefeuille (hors résidence principale) s’établit à près de 528 000 €.

1. Immobilier

Après Elysées Pierre, PFO2 (celles-ci revendues avant la baisse du prix de part), Effimo1 et Immorente, la revente des SCPI acquises en direct est stoppée :
a) Problème de liquidité pour Epargne foncière
b) Décote de 31% de Capiforce par rapport à sa valeur de reconstitition lors de la dernière confrontation. Sur 13 ans le rendement annuel brut interne demeure négatif en cas de vente à ce niveau de prix.
A noter que l’augmentation de capital prévue est reportée aux calendes grecques puisque la conjoncture actuelle ne s’y prête pas du tout.
c) Corum Origin : je garde car elle est peu investie en France et m’offre un rendement annuel brut interne de plus de 10% depuis son acquisition en 2013.

A noter que le Crédit Foncier a très mal géré le remboursement du prêt de la dernière SCPI revendue (Immorente) :
Alors que les fonds leur ont été versés par la société de gestion, j’ai dû réclamer pour que le remboursement prévu soit effectivement réalisé (1 mois 1/2 après le versement des fonds mais heureusement avec calcul rétroactif des frais). Ensuite, il a encore fallu que je réclame que nous soient retournés le reliquat restant sur le compte du prêt. Et enfin, après plus de 3 mois, nous n’avons pas reçu le remboursement de la part de caution récupérable auprès de Crédit Logement. Pour les SCPI précédentes, cela n’avait pris que 2 mois. Une 3e réclamation à faire cette semaine donc.

2. Actions

Les deux PEA réunis (uniquement investis en CW8 et les liquidités en sicav monétaire) donnent un TRI annuel brut de 6,97 % (depuis le premier versement au 24/09/2018).
L’inflation annualisée sur cette période est de 2,62% par an (source : simulateur de France Inflation) ce qui donne un rendement net d’inflation des PEA de 4,35 % annuel.

C’est proche de ce que j’espère à long terme (autour de 4% net). Au vu des troubles traversés en si peu de temps (Covid, guerres en Ukraine et en Israël, Inflation et remontée brutale des taux), je reste positif sur ce type d’investissement lazy en DCA, positif mais pas euphorique.

Un retrait de 4% annuel donnerait actuellement un montant de 636 € bruts mensuels.

3. Taux

Tous nos livrets restent pleins, les fonds € au minimum (absence de visibilité sur les rendements à venir) et le monétaire s’accentue avec un OPCVM (en l’occurrence Axa Court Terme AC) qui rapporte désormais 4 % brut annualisé actuellement et sans frais chez Boursorama (compte titres 0%).
Les liquidités disponibles en PEA sont investies sur Réserve Ecureuil qui offre peu ou prou la même performance.

J’apprécie la simplicité de cet investissement et sa disponibilité immédiate à l’instar des livrets.

4. Crowdfunding

Depuis les premiers investissements en 2015, le TRI annualisé net d’impôt reste négatif à -0,20%.
Il a néanmoins remonté grâce au remboursement d’un projet chez Clubfunding.
Je n’attends plus rien concernant des projets chez Fundimmo (3000 € de perte fort probable sur deux projets), Homunity (Perte fort probable sur deux projets pour 2646 €), Wiseed (perte très probable de 729 € sur deux projets) et Clubfunding (perte probable de 1600 € sur deux projets).

Il reste un remboursement annoncé chez Lymo qui devrait faire passer le TRI en positif mais du fait des pertes mentionnées ci-dessus, le résultat aura été catastrophique sur ce type d’investissement, ne permettant même pas de se prémunir de l’inflation sur une période de 8 ans.

Conclusion
Difficile donc de réduire la part en SCPI qui reste élevée à 40% dans le portefeuille. Au point que les dividendes versé en AV vont sans doute rester sur le fonds € (ou investis en sicav monétaire ? ce qui est possible sur les contrats Linxea Spirit).
Hors immobilier (SCPI et Crowdfunding), le portefeuille financier est très proche du ratio 60-40 ce qui est un objectif fixé et donc atteint.

A bientôt, passez de bonnes fêtes de fin d’année.

Dernière modification par Franck059 (11/11/2023 09h53)

Franck059 · #69

Bonjour !

Petit point d’étape.

--> Un remboursement partiel de 20% avec intérêts chez Lymo et un autre de 40 % (hors intérêts) chez Homunity font passer le TRI annuel net à 0,67% depuis mon premier investissement en mai 2015 en crowdfunding immobilier. Et la part de celui-ci baisse en passant à 1,5 % de l’allocation globale du portefeuille.

--> L’indice World vient à nouveau de dépasser son plus haut historique depuis près d’une semaine maintenant. Ainsi le TRI annuel de nos deux PEA réunis s’élève à 8,30% brut depuis fin septembre 2018.

--> Je ne suis pas mécontent de m’être débarrassé à temps (au premier semestre) de mes parts d’Elysées Pierre, PFO2, Efimmo lesquelles ont vu baisser leurs prix de part. Peut-être en sera-t-il aussi de même d’Immorente dont je me suis également dégagé ? (Son prix de part n’avait pas baissé dans les 90’). Malheureusement j’ai trop tardé pour Epargne Foncière (demande de retrait début août). On ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux… Je me prépare aussi à une baisse chez Primovie et peut-être Pierval Santé mais là je ne peux rien faire car elles ont été acquises en NP (sur 15 et 10 ans)…

--> Les dividendes de SCPI détenues en AV sont arbitrées sur l’OPCVM monétaire Axa Court Terme car la part des SCPI dans le portefeuille reste élevé et le risque de baisse de prix de parts n’est pas écarté.

--> Le remboursement par le Crédit Foncier d’une partie de la caution suite à la revente des parts d’Immorente a bien eu lieu, un peu tardivement cette fois.

--> Les OPCVM monétaires (Axa Court Terme et Reserve Ecureuil en ce qui me concerne) restent à un rendement annualisé supérieur à 4% bruts

Passez de bonne fêtes de fin d’année.

Dernière modification par Franck059 (08/12/2023 07h39)

Franck059 · #70

Bonjour !

Bilan de fin d’année 2023.

Le portefeuille (hors résidence principale) s’établit à près de 548 000 €.

1. Immobilier

Les SCPI représentent encore la part la plus importante du patrimoine avec un peu moins de 40% (contre 50 % en début d’année).
En valeur de part (capital restant dû déduit pour celles acquises en pleine propriété à crédit) :
- le quart d’entre elles sont en pleine propriété (Capiforce, Corum origin, Epargne foncière)
- un tiers en nue propriété (Primovie, Pierval santé)
- et le reste en assurance-vie (Epargne pierre, Activimmo, Altixia cadence 12, Epargne foncière)
Elles ont apporté en 2023 un revenu global de 14 750 € bruts soit environ 1 230 € par mois.

2. Actions

Le TRI annuel brut des deux PEA réunis depuis octobre 2018 (ouverture du premier fin septembre 2018) est de 8,79 %.
Celui-ci tombe à 7,41 % net de prélèvements sociaux sur la plus-value.
Soit net d’inflation 4,69 % (inflation annualisée de 2,72 % depuis octobre 2018).
Pas mal !
Au jour d’aujourd’hui, un prélèvement de 4% par an sur l’ensemble du capital en PEA offrirait un revenu d’environ 700 € bruts par mois.

3. Produits de taux

Les livrets A et LDD complètement remplis, ainsi que les OPCVM monétaires, ont permis un gain net annuel total de 2 610 € soit environ 215 € par mois.
Encore à ce jour aucune information ni versement sur les fonds € de nos assurance-vie mais ceux-ci pèsent très peu dans la balance en comparaison des livrets et OPCVM monétaires.

4. Crowdfunding immobilier

Rien de neuf

OBJECTIFS POUR 2024

Atténuer encore la part allouée à l’immobilier.
Néanmoins, Epargne Foncière est bloquée, Capiforce est bradée sur le marché secondaire (TRI annuel négatif si je m’en débarrassais au niveau actuel) et Corum a un TRI annuel brut de près de 11% depuis son acquisition (donc je garde).
Ainsi je me fixe l’objectif modeste de réduire cette part à 35 %.
Comment ? En affectant les revenus distribués par les SCPI et les liquidités résiduelles aux autres composantes du portefeuille (donc soit le CW8 ou les opcvm monétaires).
Heureusement un opcvm monétaire est disponible à la fois sur nos AV Linxea Spirit et sur nos PEA.

Pour les 65 % restants, essayer de garder un ratio proche du 60/40.
Donc je vise pour 2024 une allocation Immo 35 / Actions 40 / Taux 25.
Je pense y parvenir car cette allocation n’est pas trop éloignée de celle actuelle.
J’ai désormais une approche d’allocation globale plutôt que DCA pour l’investissement en CW8 sur PEA avec des ajustements trimestriels plutôt que mensuels.

Bien sûr, la valorisation du marché actions mondial ainsi que celle des parts de SCPI pourraient venir contrecarrer mon plan ou le rendre difficile à atteindre.

Bonne année 2024 à tous !

Dernière modification par Franck059 (02/01/2024 11h37)

Franck059 · #71

Quelques événements mineurs sur le portefeuille ce jour :

1. La part immobilier augmente de 780 €, cela grâce à la diminution du capital restant dû sur les 3 SCPI en pleine propriété acquises à crédit.
Cela ne modifie en rien la part immobilier du portefeuille qui demeure à 39,4 % (et les SCPI en PP représentant 25,3 % de la part immobilier)

2. Un projet sur la plateforme Homunity vient de connaître son 3e remboursement partiel (sur 5 prévus avec versement des intérêts à la fin) soit 400 €.
A ce jour, cela fait passer le TRI annuel net sur le crowdfunding à 0,99 % (calculé depuis mai 2105).
La part du portefeuille dans ce type d’investissement demeure à 1,4 %.

3. Les dividendes mensuels de la SCPI Activimmo sur nos AV (140 € au total) ont été arbitrés sur l’OPCVM monétaire Axa Court Terme a/c.
On laisse passer 2024 (au moins le premier semestre) et ses potentielles baisses de valeurs de part pour voir sur quelles SCPI éventuellement réinvestir (exemple : PFO qui après une baisse de près de 9% en valeur de part offre un rendement intéressant supérieur à 5%)
La part du portefeuille dans les liquidités/fonds €/monétaires/livrets demeure à 23,2 %.

Dernière modification par Franck059 (06/01/2024 11h06)

Surin · #72

Bonjour,
Je réagis sur vos messages afin d’alimenter le débat (si vous n’y tenez pas, faites-le savoir) :

Franck059, le 06/01/2024 a écrit :
On laisse passer 2024 (au moins le premier semestre) et ses potentielles baisses de valeurs de part pour voir sur quelles SCPI éventuellement réinvestir (exemple : PFO qui après une baisse de près de 9% en valeur de part offre un rendement intéressant supérieur à 5%)

Franck059, le 06/01/2024 a écrit :
Il nous reste sur les bras actuellement 3 SCPI acquises en pleine propriété à crédit :
- Capiforce dont la valeur sur le marché secondaire occasionne une décote folle (revendue à ce prix, nous aurions pour l’instant un TRI annuel négatif)
- Epargne Foncière dont le marché est bloqué (notre ordre de vente en date du 2 août dernier ne parvient pas à être concrétisé, soit 5 mois après)
- Corum Origin que nous gardons pour le moment car elle offre un TRI annualisé d’environ 11 % et évite les prélèvements sociaux grâce à ses investissements très majoritairement étrangers (95 %).

Je suis assez satisfait d’avoir pu revendre avant leur baisse de prix de part les SCPI PFO2, Elysées Pierre et Efimmo. J’ai trop tardé pour Epargne Foncière mais on ne peut gagner sur tous les tableaux.

Plusieurs choses pèle-mêle :
_Tout d’abord, bravo pour avoir arbitré certaines SCPI (les avoir vendues) avant que leur prix de part ne diminue. Quand on les a depuis un certain temps, le fait d’avoir un besoin de liquidités ou de réalouer des fonds permet de se séparer de ce qui risque de baisser, votre intuition a été bonne.
Je me retrouve aussi "piégé" avec Epargne Foncière et surtout Primopierre.
Pour la première ne reste plus qu’à attendre, quitte à retirer l’ordre de vente si le prix diminue. Concernant Primopierre c’est ce qui m’est arrivé, le prix a baissé pendant que mes parts étaient bloquées, un (autre) reco de perdu. Il faudra attendre longtemps et ne compter que sur les dividendes.

_Concernant Capiforce Pierre devenue Capiforce, effectivement l’achat n’aura pas forcément fonctionné au mieux, ça arrive. La fusion avec ATP1 ne m’aurait pas plu si j’avait été associé mais j’étais associé ATP1, dans ce sens je préfère. Reste que la perspective de récupérer un jour la valeur de réalisation s’éloigne.

_J’ai vendu mes Corum Origin pour un besoin de liquidités. J’ai peut-être vendu trop tôt au vu de sa performance depuis mais je mets en garde sur le risque potentiel qui court sur cette SCPI (ambiance trop "rose" à mon goût).

_Vous envisagez un achat de PFO. Vous avez acquis des PFO2 ce qui n’était probablement pas le meilleurs des investissements. Vous en êtes sorti à temps ce qui est l’essentiel.
Je vous déconseille PFO. Il fallait ~~l’acheter~~ la cueillir quand elle était encore en capital fixe et décôtait beaucoup. Là son patrimoine a certes beaucoup changé mais il a été acquis récemment et au prix fort, la diversification en Europe et en hôtels peut être plaisante mais je ne crois pas (plus) en cette SCPI à ce jour. J’ai vendu mes parts en plus haut après un beau parcours. Là c’est encore trop cher.

Il faut viser du 6 ou 7 % sur les achats de SCPI aujourd’hui car entre le peu d’écart avec le monétaire et l’imposition comme vous l’avez judicieusement fait remarquer, les SCPI ont perdu beaucoup de leur intérêt.

Franck059 · #73

Bonjour !

Point d’étape à la mi-février.

Les points positifs

Nos deux PEA réunis offrent un TRI annualisé de 10,57 % (CW8 à 93%, le reste en monétaire).

L’ensemble des liquidités et dividendes versés sur nos deux AV Linxea Spirit ont été arbitrés sur la SCPI Remake Live (rendement net de 6,48 % après impôts étrangers). Ainsi nos deux AV ne comportent plus qu’un portefeuille de cinq SCPI.

Les points négatifs

Aucun remboursement récent en crowdfunding de nos investissements restants. Tout est figé.

Ordre de retrait de la SCPI Epargne Foncière toujours bloqué depuis maintenant 6 mois.

Baisse du prix de retrait de la SCPI Primovie que nous avons acquise en nue propriété sur 15 ans il y a un peu plus de 5 ans. Courrier reçu ce jour d’ailleurs.

Le TRI annualisé net (en prenant en compte les 15 ans ainsi que le délai de jouissance et en supposant une revente possible des parts après la NP) vient ainsi de passer de 2,88% à 2,31%.

Dernière modification par Franck059 (15/02/2024 21h49)

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Franck059, le 06/01/2024 a écrit :

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