Floloup [centre] : étude de cas immobilier (murs professionnels exploités)

kiwijuice a écrit :

En général, on recommande à un restaurant de ne pas payer plus de 10% de son CA HT en loyers.

66k€ de loyer soit un CA HT de 660k€ et donc avec TVA environ 733k€

30 jours d’exploitation (audacieux) soit un besoin de CA quotidien de près de 25k€.

Imaginons 4 services (2 au déjeuner et au diner) soit plus de 6k€ par service.

A 50 couverts, cela fait une addition moyenne de 120€ par table.

Font-ils cela?

Est-ce possible dans votre petite ville de région Centre?

Sinon en effet, l’exploitant aura du mal à être profitable.

Je vous remercie pour ces éléments,

En revanche j’ai du mal m’exprimer, le loyer est de 66k€ annuels (HT), soit 5.5k€ mensuels, et donc un besoin de CA HT de 55k€ si l’on suit les 10%. Soit sur 22 jours 2.5k€ HT par jour (non ?)

@Bernard2K : Effectivement, le prix de vente au m² est environ de 2000€, ce qui est une moyenne basse sur la ville en question. après, la "valeur de casse" du bien est un peu particulière (bien atypique). Et si l’on devait envisager un changement de destination pour le passer en logements, nul doute qu’avec la disposition et la création d’espaces commun, on diminuerait largement le nombre de m² habitables (ou valorisables).

Le prix loué au m² est en corrélation avec les autres commerces de la ville, comme c’est un bien indépendant, il n’y a pas de charges a proprement parler (autres que les charges variables à l’activité payées par l’exploitant et la taxe foncière).

La vraie difficulté du dossier relève de la différence entre la valeur "de casse", la valeur locative et la valeur patrimoniale du bien. L’aléa "départ du locataire" ne me semble pas être le plus gros risque car le nom du restaurant est lié au lieu en lui-même. ils serait difficile de recréer le "même" restaurant ailleurs. En revanche, comme vous l’avez justement souligné, la faillite est une autre paire de manche.

Merci à vous deux pour ces échanges et pistes d’éclairage.

Pas de retour spécifique sur cet investissement, qui a l’air tentant (et puis j’aime bien les machins pro détenus par une structure à l’IR elle même détenue par une holding IS ) et qui semble assez clairement coller à votre tempérament entrepreneurial (euphémisme…).

Une seule remarque : étant donnée l’ampleur de ce projet (800k€ dont 600 empruntés) + son coté un chouia risqué (exploitant unique, restaurateur un peu à la peine pour payer son immobilier) donc forcément source de stress (même s’il s’agit de ’bon’ stress) + votre exposition déjà importante à l’immobilier physique, ce projet est-il cohérent avec :

- Votre objectif 2023 de diversification patrimoniale?
- Avec un de vos objectifs personnel, en lien avec le stress (je vous cite : "T.u as suffisamment pour vivre correctement, ne t.e rajoute pas de stress" ; source : ibid)?

Dernière modification par carignan99 (22/05/2023 19h34)

Bonsoir

En phase avec les post plein de bon sens precedents, je voudrai vous alerter sur l’exploitant et ses faiblesses potentielles :

J’ai retenu que le bien était sur deux étages …pour un restau, ça veut dire doubler les charges pour le service car un étage par serveur, ça ne fonctionne pas…(même en mettant l’étage sous webcam)

Un restaurateur ouvrant peu avant le covid, ça peut éventuellement dire que les deux premières années d’exploitation ont vu leurs créateurs payés par pôle emploi (un grand classique avec l’Acre), et bien sûr une perfusion d’aides covid…tout en ayant peut être fait de la vente à emporter « en même temps » car l’exemple vient d’en haut….si tous les facteurs sont cumulés, autant dire que même avec un bilan super positif, la banque n’est pas prête de les financer. Je caricature pour la comprehension, mais pas tant que cela, car j’en connais un dans ce cas…et bien sûr, il a obtenu du loyer gratuit par son bailleur pendant le confinement …en même temps aussi…on fustige souvent les banques qui ne prêtent pas, mais leur logique se défend aussi.

Pour les travaux, je ne vois pas trop quel souci vous pourriez avoir sur la toiture si elle a été refaite 20 ans plus tôt, ce qui reste très jeune pour un toit …par contre, la chaudière …si mon profilage du locataire est le bon, on parie combien qu’il va vous négocier du loyer gratuit le jour venu avec une bonne raison : l’écologie d’une PAC par exemple qui vous appartiendra après son départ hein….sinon, il vous remet un vieux chauffage d’occasion à la place…

Scénario du pire, la vacance locative …je pense aussi que 2 ans sont plausibles, on en connaît tous …pour autant, avec ce que vous décrivez dans ce projet, cela ne me freinerait pas forcément non plus.

Pour estimer le bon prix d’achat, je m’inspirerais à votre place de ce que kiwijuice vous propose en le transposant ensuite sur un rendement brut à 10% :  au dessous de ce rendement, dans une petite ville où les commerces ferment sans repreneur la retraite venue, cela me parait la bonne rémunération du risque que vous allez prendre en achetant.

Adepte aussi de la sci IR détenue à 98% par la holding à l’IS, cela me paraît une très bonne base sur ce type de projet.

Bon courage et tenez nous au courant

Pour être tout à fait complet sur le sujet : dans le bail, bien regarder ce qui est à la charge du locataire, y compris sur les travaux. Il y a une importante latitude de réglage à ce sujet même depuis les lois Pinel et Alur. Seuls les gros travaux "article 606 du code civil" sont obligatoirement charge bailleur, mais comme il ne s’agit vraiment que des plus gros travaux (toiture et structure), il y a tous les travaux "hors 606" qui restent à répartir.

Sur le principe, au moment de la négociation du bail :
- travaux à charge du preneur -> on compense par un loyer plus bas
- travaux à charge du bailleur -> on compense par un loyer plus haut.

Notez qu’avec les travaux à charge du preneur, c’est avantageux pour le bailleur sur le papier, mais en pratique le preneur a tendance à ne rien faire ou alors le strict minimum (chaudière d’occase par exemple comme suggéré par serenitis), ce qui n’est pas bon pour la bonne conservation du local au long terme.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2023 09h53)

Bonjour à vous,

Merci pour vos remarques et conseils. Nous avions prévu de signer un compromis pour avancer avec le vendeur, mais j’ai eu l’exploitant au téléphone hier (je l’ai appelé), il m’a confirmé avoir trouvé un associé qui lui permettra d’avoir son crédit, et il va donc faire jouer son droit de préférence (ce qui est somme toute, bien plus logique).

Affaire à suivre donc, d’ici quelques mois et en fonction de la réponse des banques (si ils n’arrivent pas à avoir leur crédit, je serai prévenu).