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#2576 26/05/2023 10h14

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ISTP

Quand vous avez une dette de 20 milliards et que les taux d’intérêt se rapprochent du rendement de votre patrimoine vous êtes dans une trappe à dette et vous devez vendre des actifs pour payer votre dette mais comme tout le monde sait dans quelle situation vous êtes, vous devez brader vos actifs

Rappeler sans cesse le LTV n’est pas plus constructif que rappeler la dette. Le LTV n’est plus pertinent quand vous ne pouvez plus refinancer votre dette sous votre rendement…

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#2577 26/05/2023 10h40

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Mais encore une fois la maturité moyenne de la dette est de 8 ans. Ça veut dire qu’il faudra environ 16 ans pour que toute la dette soit refinancée à taux plus élevés.

Pendant ces 16 ans la société va rembourser une partie de sa dette avec ses cash flows (vu que le taux de distribution ne sera probablement pas de 100%), va bénéficier des hausses de loyers annuelles, va voir se patrimoine s’apprécier, et les taux peuvent aussi rebaisser. Bref, y’a vraiment pas le feu au lac et je me réjouis que la direction ne se précipite pas pour se désendetter à tout prix.

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#2578 26/05/2023 10h58

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ArnvaldIngofson a écrit :

A noter que le marché n’a pas apprécié la nouvelle,
c’est même la plus forte baisse du CAC40 :

Comment faites-vous le lien ? Ou alors visiblement le marché n’a pas non plus apprécié la nouvelle pour Klépierre qui baisse de quasimment d’autant ?

Si on commence à commenter des variations journalières de même pas 2% …

Asn540 a écrit :

Rappeler sans cesse le LTV n’est pas plus constructif que rappeler la dette. Le LTV n’est plus pertinent quand vous ne pouvez plus refinancer votre dette sous votre rendement…

Oui enfin c’est toujours plus constructif de parler d’un ratio que d’une valeur absolue sans contexte.
Et une boîte real estate premium notée BBB+, rentable avec du cash qui continue de rentrer tous les ans au service du désendettement, qui n’arriverait plus du jour au lendemain à refinancer une dette à maturité de plus de 8 ans c’est vraiment de la bourse fiction.

Maintenant, analysons, même si du jour au lendemain, toute la dette de 20 Mds passait d’un taux moyen de 2% à 4%, ça coûterait environ 400M€ de plus d’intérêts (en gros on passerait à 800M€ d’intérêts annuels à la louche). Pour une boîte qui ramène déjà quasi 2Mds de loyers annuels nets. En quoi la montée des taux ferait donc passer "la dette sous le rendement" de l’entreprise ?

Ok si une récession majeure arrive et que plus aucun client ne vient acheter en centre commercial, personne ne niera que la situation sera très grave pour URW. En revanche, penser que la montée actuelle des taux (alors que les loyers suivent également en partie l’inflation) met en danger la boîte à l’heure actuelle je pense personnellement que c’est une vision erronée de la situation.

Je rejoins Betcour, il n’y a aucune raison de brader des actifs US pour le moment, surtout qu’ils redeviennent rentables et que les taux US ne devraient pas tarder à baisser lentement.

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Dernière modification par Evariste (26/05/2023 11h16)

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#2579 26/05/2023 12h15

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Alex25803559 a écrit :

URW annonce la cession de 2 actifs :

1) "V" immeuble de bureau à Versailles pour 95 millions d’euros (taux de rendement de 5,7%)
--> prix de vente conforme aux valeurs d’expertise

2) " Westfield Brandon" un mall en Floride classé A-, pour 200 millions d’euros (taux de rendement de 10%)
--> décote de 4% par rapport aux valeurs d’expertise

En tout cas, ces ventes donnent une idée des taux de rendement sur ce type d’actifs, et ça pique sévère !

Ce centre commercial faisait bcp de traffic, mais était occupé à seulement 84% :

The Brandon mall has an 84.5% store occupancy, according to Westfield, and has been one of the busiest malls in the region in terms of foot traffic.

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#2580 26/05/2023 13h45

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Effectivement, et comme la vente se fait avec une toute petite décote par rapport aux valeurs d’expertise, c’est également le taux de capitalisation retenu par les evaluateurs

Ce qui conforte les valeurs d’expertise pour ce type de malls du portefeuille

Reste à savoir si le niveau de liquidité de la société permettra de passer le haut de la vague des taux, et attendre que le taux sans risque redescende pour pouvoir céder les flagships avec des taux de capitalisation à 3 ou 4%

En cela, les décisions de la Fed cette année sur la trajectoire des taux guideront sûrement en 1er lieu la décision de verser ou non un dividende en 2024 en puisant dans les primes d’émissions

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#2581 02/06/2023 11h10

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Unibail continue le désendettement avec ses cessions :
Ces cessions qui désendettent Unibail-Rodamco-Westfield | CFNEWS IMMO
Je cite :
"Ces deux ventes permettent à URW de générer 1,4 Md€ de recettes, répondant à sa stratégie de « réduction radicale de son exposition financière aux États-Unis ». Avec la vente de ces deux nouveaux actifs, la foncière cotée dirigée par Jean-Marie Tritant atteint 3,3 Md€ sur les 4 Md€ prévus par son programme de cession d’actifs. « Nous avons maintenant généré 4,7 Md€ de produits de cession depuis 2021 », souligne Fabrice Mouchel, son directeur financier."

Le marché semble apprécier, aujourd’hui Unibail rebondit assez bien (environ +4% en ce moment) par rapport au Cac.

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Dernière modification par zetrader (02/06/2023 11h11)

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#2582 02/06/2023 12h18

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zetrader a écrit :

Le marché semble apprécier, aujourd’hui Unibail rebondit assez bien (environ +4% en ce moment) par rapport au Cac.

Le marché ne réagit pas sur cette information, qui date du 26 mai (voir page précédente).
Mais il est intéressant de noter qu’URW est en forte hausse, sans actualité.
Aurait on touché le plus bas pour amorcer un rebond ?

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Dernière modification par ArnvaldIngofson (02/06/2023 12h19)


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#2583 02/06/2023 12h34

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Autant pour moi, comme l’article était du 1er juin (j’avais cherché les news datant de moins de 24 heures dans Google pour essayer de trouver une explication au mouvement du jour), j’ai cru qu’il s’agissait de nouvelles cessions par rapport au 26 mai, finalement ce sont exactement les mêmes, cet article du 1er juin n’est pas "frais", c’est la seule "news" que j’ai trouvé dans les articles de moins de 24 heures qui me semblait susceptible de pouvoir expliquer un mouvement.
Donc en fait ça rebondit plus aujourd’hui sans aucune explication sans news particulière sur ces dernières 24 heures, les marchés quoi…

Cela fait 42 mois que j’ai cette action, et je continue de ne rien y comprendre, je ne sais toujours pas vraiment ce qu’il y a derrière (des centres commerciaux bien sûr entre autres, mais je veux dire, quel niveau de rentabilité, ce qu’ils arrivent à gagner, la valeur de leurs biens par rapport à leurs dettes…tout cela reste très vague pour moi et dur à comprendre, limite opaque), c’est vraiment pas évident l’investissement en actions.

Acheter un appartement, pour moi évaluer son prix grosso modo par rapport à son état et sa localisation et sa valeur locative, et donc son rendement potentiel, ça reste beaucoup simple intellectuellement que comprendre ce qui se trame vraiment derrière le conglomérat Unibail.
Faire le même exercice de valorisation que pour un appartement avec Unibail, j’en suis bien incapable.

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Dernière modification par zetrader (02/06/2023 12h42)

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#2584 02/06/2023 12h57

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On achète une foncière pour ses distributions, et on la valorise aussi largement en fonction de son rendement. Les foncières qui ont suspendus leurs dividendes (URW mais aussi AroundTown par ex) sont des bateaux sans voiles ni amarres, qui sont ballottés au gré des humeurs des marchés.

Le jour où le dividende reprendra on pourra calculer un rendement et le cours reprendra des couleurs et une certaine rationalité. Si URW distribue par ex 8 € par action, le cours pourra difficilement rester à 45 €…

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#2585 02/06/2023 13h48

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Précisément, peut-on calculer ce que serait ce dividende avec les résultats actuels ?

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#2586 02/06/2023 13h49

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Il faudra patienter avant d’atteindre les 8€ de dividende : "Selon le consensus FactSet des analystes financiers, un coupon serait bien versé en 2024, mais modeste : 3,38 €, soit un taux de distribution autour de 36 % par rapport à l’objectif 2023 de résultat net récurrent par action (entre 9,30 € et 9,50 €)."

Par ailleurs, les difficultés à céder des actifs dans un marché tendu pourraient faire baisser ces estimations -> l’important est de rembourser la dette avant tout.

Source : Investir.lesechos.fr

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#2587 02/06/2023 17h52

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CFNEWS a écrit :

URW, qui a aussi arbitré les 107 000 mètres carrés du centre commercial Westfield Brandon en Floride, affichant 84,5 % de taux d’occupation, pour 205 M€ (220 M$) reflétant un rendement initial net de 10 % et une décote de 4,4 % par rapport à la dernière valeur d’expertise

Vente à 10% de taux de capitalisation, et avec décote de 4,4% sur la valeur d’expertise - ça laisse rêveur !

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#2588 02/06/2023 18h05

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Un coupon de 3,38 euros est-il modeste au regard du cours de l’action, vers 44 euros ces derniers temps ? Hélas les consensus ne valent pas grand chose, et le cours de l’action laisse à penser que le versement de 2024 demeure bel et bien (très) hypothétique.

Mais "si" ça reprend, et ça s’accélère, ça peut devenir une vache à lait. Si, si…. : La cupidité, je connais, j’y ai cédé avec Polymétal. Je n’ai pas encore perdu d’argent mais…

Dernière modification par Attercap (02/06/2023 18h06)

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#2589 03/06/2023 03h39

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Canis, le 02/06/2023 a écrit :

Précisément, peut-on calculer ce que serait ce dividende avec les résultats actuels ?

Avec un objectif de 9,30 € à 9,50 € de revenu récurrent par action pour 2023, en théorie ils peuvent servir un sacré dividende !

En pratique s’ils recommencent à en payer un, il est probable qu’ils ne distribueront qu’une partie. Et s’ils sont pas trop bête, avec l’option de le réinvestir en titres histoire d’accélérer encore le désendettement.

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#2590 03/06/2023 10h18

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Le journal LeRevenu s’impatiente également :

LeRevenu a écrit :

Les marchés défient les sociétés endettées et Unibail ne se désendette qu’à petits pas.

Le groupe a annoncé ce 25 mai la cession du centre commercial Westfield Brandon, aux États-Unis, pour 220 millions de dollars (205 millions d’euros) ainsi que celle de l’immeuble V de Christian de Portzamparc, au cœur du quartier d’affaires de Versailles, pour 95 millions d’euros. De quoi porter à 4,7 milliards d’euros les cessions effectuées depuis 2021, dont 3,3 milliards en Europe mais seulement 1,4 milliard d’euros aux États-Unis (sur près de 12 milliards d’actifs). Une accélération s’impose. Vendez.

Les conseils boursiers de la semaine du 29 mai au 2 juin

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#2591 03/06/2023 10h21

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Si le titre est sous-coté, le réinvestissement en action est tout simplement une dilution des actionnaires historiques.

Ce n’est peut être pas si intelligent que ça ? Non ?

A ce cours, j’ai plutôt l’impression qu’un rachat d’action est plus favorable sauf que l’endettement ne le permet pas.

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[+1]    #2592 03/06/2023 12h08

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piwai, le 02/06/2023 a écrit :

CFNEWS a écrit :

URW, qui a aussi arbitré les 107 000 mètres carrés du centre commercial Westfield Brandon en Floride, affichant 84,5 % de taux d’occupation, pour 205 M€ (220 M$) reflétant un rendement initial net de 10 % et une décote de 4,4 % par rapport à la dernière valeur d’expertise

Vente à 10% de taux de capitalisation, et avec décote de 4,4% sur la valeur d’expertise - ça laisse rêveur !

Ça montre surtout qu’il n’y a pas d’acheteurs pour ce type d’actifs.

Donc on peut dire que les cessions US ne vont pas assez vite, mais ce qu’on comprend, c’est qu’il faudrait probablement vendre bien en deçà des valeurs d’expertise pour avoir des acheteurs.

On est maintenant 5 ans après le rachat de Westfield, la divergence avec Klepierre est frappante, alors que les titres étaient corrélés auparavant :



Le rachat de Westfield est un cas d’école de destruction de valeur, alors qu’Unibail était pendant longtemps parmi les plus grosses foncières du monde, et considérée comme Best in Class à l’époque de Guillaume Poitritinal.

Non seulement Unibail a surpayé Westfield (taux de capitalisation de 4%), mais surtout, pourquoi diable avoir fait ce rachat en trésorerie+dettes, alors que les opérations de fusions-acquisitions de foncières se font normalement par échange d’actions ?!

Maintenant, la vérité c’est qu’URW n’a plus vraiment la maîtrise de son destin, qui dépend des USA.

D’ailleurs, vous pouvez constater la corrélation avec Macerich vs le graphique précédent avec Klepierre :

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#2593 03/06/2023 13h51

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PetitRichard a écrit :

Si le titre est sous-coté, le réinvestissement en action est tout simplement une dilution des actionnaires historiques.

Ce n’est peut être pas si intelligent que ça ? Non ?

Les actionnaires historique peuvent souscrire au paiement en action et ne pas être dilué. Évidemment le but est que le maximum de monde souscrive (et la grosse décote va encourager les gens à le faire) pour avoir à décaisser le moins de dividende possible, mais en annonçant un dividende.

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#2594 05/06/2023 13h46

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InvestisseurHeureux, le 03/06/2023 a écrit :

Maintenant, la vérité c’est qu’URW n’a plus vraiment la maîtrise de son destin, qui dépend des USA.

D’ailleurs, vous pouvez constater la corrélation avec Macerich vs le graphique précédent avec Klepierre

Dans cet article, je lis :

In April, Seritage announced that it has generated $290.4M of gross proceeds from the sale of 27 assets since the start of 2023 to bring its portfolio to 72 properties, down from its peak in 2019 of over 200 properties. SRG noted that the $255 million from the sale of 21 stabilized properties were sold at a blended cap rate of 9.2%, up roughly 200 basis points from early 2021 when it reported a similarly-size portfolio sale closed at a cap rate of 7.5%.

On y a apprend que pour des centres commerciaux de qualité similaires (mais probablement de moindre qualité que ceux de Westfield), les taux de capitalisation ont augmenté de 170 pts de base, entre début 2021 et début 2023.

Donc un centre commercial qui touchait 100 M de loyers en 2021 valait 1,33 Md à ce moment-là, et à loyer constant, n’en vaut plus que 1,086 Md aujourd’hui, soit une baisse de 18,5%.

Comme je disais, ce n’est probablement pas un hasard si les cessions US traînent : les conditions sont très mauvaises.

EDIT : ajout du zéro manquant

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[+1]    #2595 05/06/2023 15h07

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Petite correction (il manque un 0).
"Donc un centre commercial qui touchait 100 M de loyers en 2021 valait 1,33 Md à ce moment-là, et à loyer constant, n’en vaut plus que 1,086 Md aujourd’hui, soit une baisse de 18,5%."


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#2596 12/06/2023 10h06

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Je ne sais pas ce qui a fondamentalement changé depuis le 1er juin (a priori rien, mais on côte aujourd’hui environ 15% plus haut avec un cac 40 qui n’a pas grimpé sur la période), date à laquelle le titre a décidé de commencer à remonter régulièrement y compris quand le cac baisse, mais peut-être que cela joue un peu sur le cours du titre, des changements de recommandations par rapport à Unibail aujourd’hui :
Les recommandations des analystes : Unibail-Rodamco-Westfield, Nexans | Investir

Investir Les échos a écrit :

Unibail-Rodamco-Westfield : Goldman Sachs a relevé sa recommandation sur le gérant de centres commerciaux de « neutre » à « achat » et vise désormais 63 euros, contre 61 euros précédemment.

Nexans : Bank of America Securities recommande désormais d’acheter pour viser un objectif de cours de 100 euros.

Au passage, assez osé l’objectif à 100 euros…

Pour passer d’environ 42 à 48 euros comme ça sans aucune raison, est-ce qu’il y aurait quelque chose que j’ignore et qu’on saura plus tard ?

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#2597 12/06/2023 10h20

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Selon moi on reste pour l’instant dans l’épaisseur du trait par rapport à la volatilité récente du titre.

Les rumeurs de pic sur l’inflation et de future baisse des taux peuvent suffire à générer cette amplitude sur le titre j’ai l’impression.

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[+1]    #2598 13/06/2023 09h26

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URW abandonne un mall situé à San Francisco aux créditeurs

Westfield Gives Up Downtown San Francisco Mall

Most recently, the mall was rocked by the announcement in May that Nordstrom would not renew its lease, leaving a huge hole across five floors of the mall. The mall’s occupancy rate currently sits at 55% with the string of recent closures.

Westfield cited declines in sales from $455 million in 2019 to $298 million in December 2022, with visits decreasing from 9.7 million to 5.6 million during the same period. The company said nearby properties like Westfield Valley Fair in San Jose were experiencing relative increases in sales and foot traffic recovery.

Owners of Westfield San Francisco Centre Mall Give Up Property to Lenders - Bloomberg

The mall, co-owned by Unibail-Rodamco-Westfield and Brookfield Corp., has $558 million in outstanding mortgage debt

The owners of the Westfield San Francisco Centre mall are giving up the property to lenders

De ce que j’ai pu retrouver dans un rapport annuel de 2020, j’ai l’impression que westfield détenait 50% du mall. Les conséquences me semblent :
- perte des loyers, mais sur un centre qui était de toute façon en perdition
- réduction de la dette US de $280 millions ($558/2)

Il semblerait que le downtown San Francisco n’arrive pas à se remettre de la crise covid (beaucoup de télétravail, augmentation de la criminalité, moins de touristes) et il faut espérer que le problème est lié à ce micro-marché. La décision est sans doute la bonne étant donné que d’autres bails ont été dénoncés pour septembre, et que d’autres gros magasins dans la zone alentour ferment aussi.

Encore du chemin avant de connaître l’effet complet de l’expérience US…

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Dernière modification par tikou (13/06/2023 10h32)

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#2599 14/06/2023 04h22

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Dans le cas de ce centre commercial on a un problème local : San Francisco est une ville qui devient sinistrée, entre le travail à distance qui est largement pratiqué dans la tech et qui a vidé les bureaux, et une ville qui voit la criminalité et les problèmes de drogue exploser.

Unibail ne se foule pas trop sur la communication, je n’ai pas trouvé d’info sur cette situation sur leur site, sans la presse on n’en saura rien. Pas moyen de savoir l’impact sur la NAV.

Le Westfield World Trade Center à New-York souffre aussi du travail à distance. Au passage si vous êtes dans la ville, il mérite une visite car les architectes se sont lâchés.

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#2600 14/06/2023 08h29

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La question c’est : à combien est valorisé cet actif par Unibail ?

Donc aujourd’hui alors qu’on commence juste les temps difficiles certains centres commerciaux ne valent même pas le montant de leur dette hypothécaire..

Pour moi il y’avait déjà pas beaucoup de revenus en face de leur valeur brute estimée si une partie disparait comme ça en plus ..

Super..

Les conditions de crédit des banques sont déjà plus difficiles, elles deviendront de plus s’en plus frileuses.

Dernière modification par vbvaleur (14/06/2023 08h40)

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