Zaser : étude de cas immobilier (changement d'affectation)

zaser · #1

Bonjour à tous, je suis toujours sur mon projet de division d’un ensemble de 2 maisons en plusieurs appartements.

lien

J’ai pris attache avec un spécialiste de dépôt de DP/PC qui va faire le lien avec les ABFs et la DP sera acceptée - il suffit de dire oui à tous ce que demandent les ABFs – je ne suis pas spécialement pour, mais pour cela on verra.

Je me heurte maintenant un un problème de parking…
Le gars avec qui je travaille a attitré mon attention sur un avis des services techniques qui faisait partie des docs reçus avec l’avis défavorable à la DP.

Donne un avis favorable au projet "sous réserve du respect de créer des places de stationnement (cf PLU)".

La partie du PLU en question est la suivante :

quand je lis le 1er paragraphe d’après moi diviser 2 maisons en plusieurs appartements
n’est pas une construction
n’est pas une extension
n’y a pas de création de surface plancher supplémentaires (la cage d’escalier étant ni hors d’eau, ni hors d’air, elle n’est pas une surface plancher)
et pas de changement d’affectation/destination: l’immeuble était de l’habitation avant travaux, il restera de l’habitation après travaux

Donc d’après moi je n’ai pas à créer de places de parking, malheureusement le service d’urbanisme n’est pas de mon avis et me retorque que Le PLU représente les lignes directrices concernant les constructions ou les réhabilitations avec un certain nombre de règles par thématique (accès, hauteurs, prospects à respecter, stationnement …). Que le fait de découper le bâtiment autrement afin créer des logements supplémentaires, il y a donc changement d’affectation car on passe du statut de maison individuelle accolée à logement collectif car il y aura plus d’un logment à la même adresse et donc emplacement de parking nécessaire…

D’après mes recherches le changement de destination c’est très clair : il y en 5 en France, quand on passe d’une catégorie à l’autre il y a changement de destination et cela nécessite une autorisation d’urbanisme
Changement d’usage c’est simple aussi : il y a « habitation » et « autre que habitation » Un exemple de changement d’usage serait de passer de garage pour stationner son véhicule à pièce habitable et invesement.

Pour changement d’affectation c’est beaucoup moins clair. C’est souvent confondu avec changement de destination…
Le cerfa 6704 (dit « IL ») pour changement d’affectation donne l’exemple de « local commercial transformé en local d’habitation ou inversement »

Je comprend très bien le problème du service d’Urbansisme, que des logements supplementaires necessite des parkings supplementaires, mais je n’ai pas la possibilité d’en créer et le PLU ne mentionne pas les cas de division en toutes lettres.

J’ai aussi l’impression qu’ils essaient de jouer sur les mots et avoir une lecture personelle du texte (votre avis?), d’où - un gros doute sur leur dires que le fait de passer de maison individuelle à immeuble collectif est un changement d’affectation, puisque que je n’arrive pas à mettre la main sur une réele definition de "changment d’affectation"

Le document qui me semble le plus exhaustif que j’ai trouvé est une thèse de 2014 « Changement d’affectation dans les ensembles immobiliers» par Stanislas Doisy

Stanislas Doisy a écrit :
Chapitre 3 : L’affectation : une notion purement contractuelle
C’est ici que se trouve le cœur de notre étude. En effet, dans les textes contractuels régissant les ensembles immobiliers, on retrouve de nombreuses affectations laissées à la libre appréciation des co-contractants et du rédacteur de l’acte pour désigner les parties de la maison, de l’immeuble, du lotissement… Les affectations retrouvées dans ces actes n’ont pas de définition juridique et leur dénomination est donc libre. Elles offrent ainsi une grande richesse dans leur choix, mais leur impact sur le contrat régissant l’immeuble est très important, notamment pour la répartition des charges et la destination globale de l’ensemble immobilier.

Dans d’autres PLUs que j’ai lu il est parfois spécifié noir sur blanc le cas des divisions de maisons, mais pas dans cette commune. Je me demande si le terme d’« affectation » a été très subtilement introduit dans ce PLU exprès, ou pour une autre raison?

J’aimerais avoir vos avis comment apporter de l’eau à mon moulin, en me basant pour le moment uniquement sur le PLU et de textes officiels. ?

Ou peut-être que je peux prendre l’urbanisme à revers en déclarant d’abord plusieurs appartements aux impôts grâce au cerfa 6704 justement, puis une fois que les appartements seront enregistrés fiscalement faire juste une DP pour rénover l’ensemble ?

Si rien de cela ne marche, je vais à nouveau rencontrer le maire pour lui parler densification des habitations qui sont dans l’air du temps, amélioration de la note énergétique, diviser en plusieurs apparts fera plus de taxe foncière pour la commune, que si je ne peux faire le projet dans l’état il ne pourra pas se faire du tout, et bla bla bla…

Edit: ortographe

Dernière modification par zaser (25/05/2023 18h46)

Mots-clés : affectation, plu, urbanisme, usage

zigma12 · #2

Avez-vous possibilité d’acquérir des places de parkings alentour ? (rayon de 200 ou 300 m)

Iqce · #3

Le PLU est mal rédigé.

Rencontrer le maire en tentant de le rassurer sur les nuisances apportées par votre projet est une bonne idée. Peut-être craint-il une réaction des voisins ? Positivez dans ce cas en lui expliquant que grâce à vous il va pouvoir engager une Modification Simplifiée cf Code de l’Urbanisme lui permettant de sécuriser le document, pour un coût de moins de 1 KE car faisable en régie avec juste une publicité dans un journal d’annonces légales.
Déjà il va se dire que vous avez un minimum de connaissance dans le domaine.
Ensuite, vous pouvez faire un recours gracieux - auquel il ne répondra pas - avant de passer au contentieux (5 KE environ), le juge appréciera sans doute que vous ayez tout tenter à l’amiable avant de le déranger.

Bernard2K · #4

A mon avis :
- ce n’est pas un changement d’affectation. C’était du logement, ça reste du logement. La personne de l’urbanisme qui vous a répondu cela est soit incompétente, soit sait très bien qu’elle ment mais que c’est pour la bonne cause : elle considère que tout est bon pour forcer les pétitionnaires à produire du parking gratuitement pour la commune. Question : est-ce bien la personne qui va instruire ? Par exemple j’ai vu un cas récemment où l’instruction est déléguée à la DDT ; la personne de la mairie vérifie juste la complétude du dossier.
- votre cas correspond au paragraphe "dans le cas d’une réhabilitation". Il vous suffit donc de "justifier l’impossibilité technique de produire ces places" + proximité parking ou arrêt de transport en commun, et vous êtes dispensé.
- je ne vois pas d’intérêt à modifier le PLU.
- vous allez avoir besoin d’une personne très compétente pour rédiger la DP et/ou le PC car il faut s’attendre à un refus, vu la position de la personne de l’urbanisme. Soit la personne "spécialiste de dépôt de DP/PC" est compétente, soit il faut qu’elle s’adjoigne un urbaniste… Voire un avocat spécialisé. Il vaut mieux mettre des moyens dès le dépôt de dossier (et même avant) que de partir ensuite en contentieux parce qu’on n’a pas mis les moyens initialement.
- Il faut rassembler les moyens de contrer le refus. En préventif (dès avant le dépôt du dossier) 1) avoir l’accord de l’ABF. Certes le parking n’a rien à voir avec les prérogatives de l’ABF, mais quand on dit "l’ABF est d’accord", il y a beaucoup de choses qui s’aplanissent. 2) Rencontrer le maire avec votre personne compétente, et le persuader déjà de l’intérêt du projet (réhabilitation du centre ancien, création de logements, etc) puis de la validité du raisonnement "réhabilitation" + "justification de l’impossibilité technique de produire ces places" + proximité parking ou arrêt de transport en commun= dispense de création de places de parking, conformément au PLU. 3) Ensuite, convaincre "la personne de l’urbanisme" qui va instruire… ça risque d’être plus difficile. Vous peaufinerez vos arguments en fonction des rencontres précédentes (ABF et maire).
Le dossier de DP lui-même devra produire l’argumentation "réhabilitation" + "justification de l’impossibilité technique de produire ces places" + proximité parking ou arrêt de transport en commun= dispense de création de places de parking, conformément au PLU.
En curatif : s’attendre d’ores et déjà à devoir déposer un recours gracieux puis contentieux. D’où l’intérêt d’avoir un dossier de DP en béton.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2023 08h01)

Mallusone · #5

La DDT inscrit le dossier pour le compte de la Mairie, mais c’est bien le Maire, qui valide la décision.
Pour avoir eu à batailler, pour l’obtention d’un nouveau permis suite à l’annulation d’un permis sur décision du tribunal administratif, suite au recours en annulation d’un voisin.

1er conseil : initier une réunion à la Mairie avec la présence du Maire, de la DDT, de votre conseil et vous même, avant de déposer votre demande d’autorisation, afin de débattre de votre projet et lever toutes les remarques… Attention ils sont capables de ne pas tout vous dire, c’est à vous de poser explicitement toutes les questions susceptibles de conduire à un refus d’autorisation.

2nd conseil : Procéder à l’affichage dans les règles de l’art et faîtes passer un huissier pour constater l’affichage de votre autorisation (une fois obtenue), afin de faire courir le délai de recours de deux mois… et ne commencer les travaux qu’au terme de ce délai + une semaine.

Pour l’anecdote, Mon nouveau permis (obtenu après trois dossiers dont deux refusés) fût attaquait en annulation par la Préfecture et le fameux voisin… mais cette fois, aussi bien la Préfecture que le voisin ont été débouté de leur demande d’annulation et mon permis confirmé par conséquence. J’ai pu ensuite attaquer la Mairie pour les préjudices subis suite à l’obtention du premier permis annulé, la construction étant très avancé.

Moral de l’histoire : parfois il faut se battre durement pour obtenir ce que l’on veut et l’administration n’est pas toujours dans son droit…

durand18 · #6

Je pense qu’il ne faut pas chercher midi à quatorze heure, une notion est toujours contingente de la règle qui l’applique. Tout comme un permis est délivré sous réserve des droits des tiers, faire une déclaration aux impôts ne vous aidera pas à être en conformité avec le PLU.

Vous avez un article du PLU qui a pour objet de fixer des obligations minimales en matière de stationnement.

Le sens de la notion de « changement d’affectation », pas ou mal définie dans l’absolue comme semble le montrer vos recherches, devrait s’interpréter en priorité en interne au PLU. Et si le terme n’est pas défini dans le PLU, quelle était l’intention des « auteurs » du PLU et/ou quel est le sens utile ?

Je n’irai pas faire l’archéologie de la procédure d’élaboration de votre PLU, mais je pense qu’il serait intéressant que vous postiez l’article entier du PLU car déjà avec l’extrait de l’article que vous avez donné on comprend très bien que la norme ne diffère pas seulement en fonction de la « catégorie » de « destination » (logement, commerce …) mais également à l’intérieur de la catégorie, par exemple en fonction de la taille du logement.

Bref le critère ne serait pas tant le fait de passer de logement individuel à logement collectif, que le « changement » lui-même. Même un « changement » du style transformation un grand T2 en T3 pourrait être considéré comme un « changement d’affectation », entraînant une obligation de 0,5 (donc 1) place. L’inverse T3 en T2 serait aussi un changement d’affectation, mais qui ne crée pas de nouveau besoin.

Sinon quoi ? Demain tout le monde dépose des PC pour des T2 de 100 m2 et on rajoute les cloisons après ?

Voilà mon avis.

Maintenant si j’étais votre avocat je vous dirais peut être que « ça se plaide » …

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