Livret P : épargne basée sur de l'immobilier ?

tikitoi · #1

Je viens de découvrir Livret P.💰
(edit: sous produit de OPENSTONE.COM depuis mi 2023)

Encore une énième startup qui propose des rendements "attractifs" sur fond de placements immobiliers.

Le principe est un peu différent puisqu’il ne s’agit ni d’obligations en crowdfunding sur de la promotion immobilière pendant une durée limitée, ni de parts ( ou brick) d’immeubles que l’on choisit, ni d’une SCPI, ni d’un tracker immo en assurance vie.

La rentabilité cible affichée est de 4%, accessible à partir de 100€.
La fiscalité est celle de la flat tax ou de l’IR.
Le placement se fait sous la forme d’obligations.
Le montant maximum à placer est de 10 000€.

Ils ont axé leur communication exclusivement sur du placement résidentiel. A en croire la vidéo de présentation de "Nadim", le résidentiel est plus sécurisé que les locaux commerciaux ( j’en doute ) et c’est mieux car la France manque de logements résidentiels.

Paradoxalement, alors que le site vante la disponibilité des fonds (sous 24-48h ouvrés et sans frais), il recommande aussi une durée de placement de 10 ans.
Car c’est la surtout que se situe la différence avec les Wiseed, bricks.co, Brikclub, Katapult, Lymo et autres scpi… La possibilité de retirer ses fonds en quelques jours.
Pour permettre cela, ils ont soit disant mis en place une réserve de liquidité.
Évidemment, le jour où beaucoup de personnes veulent sortir, rien ne dit qu’il pourra y avoir assez dans la caisse. Ce qui entraînera des plaintes, des doutes sur la solidité, donc plus de demandes de retraits impossible à exécuter, puis la panique.

Contacté afin de connaître le montant de la réserve il m’a été répondu qu’il est de 10% du total investi.

"Ce montant n’apparait pas et est géré en interne avec nos partenaires bancaires avec lesquels nous avons des lignes de crédits supplémentaires qui nous permettent d’assurer une demande de sortie supérieure aux 10% en cas de besoin."

Ils évoquent la possibilité des retraits supérieurs à la réserve en indiquant qu’une file d’attente sera créée et qu’au besoin les biens seront vendus.

-----------Quels sont les frais?----------
Selon l’application, ils sont de zéro.
Évidemment livretp se rémunère quand même.

"Notre rémunération provient de la différence entre les loyers perçus des biens acquis auxquels s’ajoute la revalorisation du patrimoine constitué, et le rendement que nous distribuons à nos utilisateurs."

En clair, ils vous" promettent" un rendement de 4% mais si ils font 10% vous continuerez à recevoir 4%.

Vous n’êtes pas propriétaires des biens immobiliers, et lors de la revente du bien vous n’encaisserez pas la plus value. Elle ira dans les poches de livretP qui en redistribuera une partie sous forme de "boost" et peut être en augmentant le taux du livret.

"Les intérêts sont calculés sur votre solde et sont capitalisés et inscrits au crédit de votre Livret P. au 31 décembre de chaque année. "
"Si vous clôturez votre compte avant la fin d’année, vous récupérez le capital investi + les intérêts des mois clôturés, hors le mois en cours."

Le site propose aussi un système de "boost", qui permet d’augmenter le rendement jusqu’à 6%. Il doit s’agir d’une autre façon de faire de la promotion marketing et d’offrir des primes de bienvenue puisque le site précise que cette rémunération n’est pas assujettie à l’imposition. C’est sûrement comptabilisé comme une remise commerciale, comme le livret cashbee.

Une question sur l’immobilier apparaîtra aléatoirement, en cas de bonne réponse vous obtenez le boost. Je suppose que des boost doivent aussi être proposés pour des parrainages ou des partages sur les réseaux sociaux, mais je n’ai pas expérimenté.

---------La société en elle même-----------

"Il s’agit d’une structure d’investissement privée prenant la forme d’une offre de titres conformément au Code monétaire et financier (L411-2)"
Son capital est de 37000€

~~Elle n’est pas régulée par l’AMF~~.
Édit: statut CIF en 2023.

A priori une demande d’agrément est en cours, mais je ne comprend pas pourquoi toutes ces applis se lancent avant d’avoir obtenu leur agrément.

Les Actionnaires :
Avant-Garde Capital SAS, pour 5€, qui appartient à 100% à Yazid AKSAS
et Innovative Finance, pour 36995€

Innovative Finance est elle même contrôlée à 70% par avant garde capital, et 30% par Nadim TAKCHI.
Monsieur TAKCHI est cofondateur en 2015 de crédit.fr, revendu depuis. Il vient de HEC.

Dimitri Scandaletos , le CMO, est présenté comme ayant fait de l’intraprenariat (?)

A noter que les intéressés ont investis de leur poche pour les premiers biens afin de pouvoir proposer ce rendement.

Avant garde capital à été créée en sept 2020 sous l’activité Fonds de placement et entités financières similaires
Innovative Finance a été créée en juillet 2021 sous l’activité gestion de fonds

J’ai retrouvé quelques éléments sur monsieur ZAKTAS. Un enregistrement en 2010 de SUNNEA GUYANE, une Sarl de production d’énergie (mais je n’ai pas sa date de naissance sur ce document, ce n’est peut être pas le même) et sa présence dans une société par actions simplifiée "Dillan residential" ou "dillan general partner"
Cette société renvoie à deux SCI dillan residential 1 et 2. Elles sont référencées en location de terrain et immobilier, L’autre en support juridique et gestion de patrimoine immobilier.
Le bénéficiaire de Dillan Residential SCA est à 50% monsieur Yazid Aksas depuis aout 2021
Il est également bénéficiaire depuis juillet 2022 de la SCI2 et depuis sept 2021 de la sci1.
A la même adresse, rue de la boetie à Paris, nous avons encore Dillan general partner.
J’aurai bien aimé trouver les adresses exactes des biens déjà acquis par LivretP, afin de regarder le prix d’achat et vente sur le site des impots, et vérifier que ce ne sont pas des biens appartenant déjà à l’une des partie en présence qui ont été revendus.

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En espérant que ce ne soit pas une nouvelle catastrophe comme feu la banque Swoon et son livret garanti à 3%. Certes il était adossé à des prêts aux entreprises et non à de l’immobilier, mais rien ne garanti la liquidité et l’absence de crack.

La rémunération pour de l’immobilier n’est pas très élevée mais versus la disponibilité des fonds promise cela peut être un placement secondaire en plus du livret A qui est rempli.

Dans un autre sens, comment vont ils pouvoir tenir les 4% et plus si leur livret rencontre un franc succès et qu’ils se retrouvent avec beaucoup de liquidités à investir dans le marché immobilier? Un achat ne se fait pas en quelques jours.

--------L’appli---------
J’avais écris le texte ci dessus sans avoir étudié et ouvert de compte. Voici mes premiers éléments.

L’inscription est faite en quelques minutes.
Vous pouvez vous inscrire via votre compte Google ou votre mail.

Une vérification de l’identité est nécessaire. Soit par scan direct avec un partenaire, soit par prise de photos de la pièce d’identité, soit par envoi de mail.

L’appli est aérée.

L’apport de liquidités peut se faire via:
Un virement à l’ordre de la Banque Wormser Frères. Il faut ensuite envoyer un mail de confirmation.

Par Carte Bancaire ( de 100 à 10000€)

Par bridge ap (Bankin) en connectant votre compte bancaire ( comme le propose cashbee).

J’ai simulé un apport. On nous demande de valider un contrat de souscription. Il y est stipulé que l’on investi en obligations avec un taux de 4%.

Mais

I a écrit :
le Taux pourra être modifié à tout moment, le « Taux d’Intérêt Applicable ». Cet ajustement à la hausse comme
à la baisse est à la discrétion de l’Emetteur notamment pour refléter l’évolution de son activité et les conditions
de marché. L’Émetteur informera les Obligataires et leur Représentant au plus tard 30 jours avant le début de
mise en place du nouveau Taux d’Intérêt Applicable. Cette information pourra notamment prendre la forme
d’un courriel ou d’une information sur l’application mobile.

Les intérêts commencent à courir à partir du 1er du mois qui suit le jour du versement. Les intérêts cessent
de courir à la fin du mois qui précède le jour d’un retrait.

Un onglet liste les propriétés acquises par la plateforme et le patrimoine total que cela représente (1840000€) sur deux actifs à Nanterre et Villejuif.

Actuellement, avec le code WELCOME, vous obtiendrez une petite prime de 10€ à l’ouverture. Vous pouvez aussi passer par un parrainage, pour obtenir le même montant mais aussi donner le même bonus au parrain.
Les primes sont conditionnées au versement de 100eur et au maintient pendant au moins 6 mois d’un solde supérieur à 100eur.

Edit du 20/09/23: Après 1 an de test, à peu prêt satisfait du fonctionnement, mis à part que je préfèrerais un cumul des intérêts journalier directement versés chaque semaine plutôt qu’une fois par an. En effet, les intérêts sont journaliers mais le total n’est crédité réellement qu’en fin d’année.
Un nouveau bien à Nanterre vient d’être acquis, rendement prévu de 5,8%.
J’ajoute mon code parrain: 02182A

Dernière modification par tikitoi (20/09/2023 17h38)

Mots-clés : immo, investissement, livret p, livret, livretp, wormser

GoodbyLenine · #2

tikitoi a écrit :
Elle n’est pas regulée par l’AMF.

A priori une demande d’agrément est en cours, mais je ne comprend pas pourquoi toutes ces applis se lancent avant d’avoir obtenu leur agrément.

En gros, cette société propose, sans respecter le cadre légal en ce qui concerne l’appel public à l’épargne, un peu la même chose qu’une SCPI, sans le cadre réglementaire (protecteur pour les investisseurs, et pas qu’en théorie, car une bonne partie de ce cadre a été mis en place … suite à des scandales où les investisseurs s’étaient fait plumer), et en annonçant un rendement (6% est affiché sur leur site) plus élevé (ils sont forts quand même !).

Ceci devrait être suffisant pour en conclure : ne pas investir un euro là dedans !

On peut regretter qu’il n’y ait que rarement (en France) des peines de prison pour certaines personnes qui "oublient" qu’il faut respecter la loi, et que lancer une start-up n’est pas une bonne excuse pour s’en dispenser.

Bernard2K · #3

Exactement, c’est comme une SCPI en beaucoup moins sécurisé.

J’ajoute que l’immobilier est un investissement de long terme, ce qui nécessite pérennité et stabilité. Une startup qui a un an d’ancienneté, dirigée par un Président de 33 ans qui a déjà crée ou dirigé plusieurs sociétés, dont une partie qui ont déjà été quittées ou revendues, me semble très antinomique avec l’investissement immobilier.

xazh · #4

Ca ressemble plus à une obligation à flux variable qu’à une SCPI … et d’ailleurs, c’est annoncé comme une obligation dans le post initial.

Dans une SCPI, l’investisseur est propriétaire de la SCPI, et donc des biens possédés de manière indirecte. Pour retirer ses billes, il doit revendre ses titres, que la SCPI peut négocier en interne, souvent avec des frais.

Ici, il est purement prêteur de fonds à une société immobilière … Il recoit un titre obligataire, qui a priori est négociable sur le marché interne de la société … ce qui est proche d’un titre scpi sur le négoce, mais peut du coup se faire via un autre investisseur mais aussi par rachat de dette direct de la société, sur ses fonds propres.

Le taux variable est permis, tant que les règles fixant la variation du taux sont contractualisées clairement. En général, c’est une indexation sur un taux marché.

Mais si c’est une obligation et plus un titre de propriété, vous n’investissez pas en immobilier, vous investissez dans une société. Qu’elle achète des biens ou qu’elle vende des voitures, cela influe sur la confiance que vous avez en son business model, mais pas sur le fait que vous êtes un financeur de société, et non un investisseur en immo. Bref, une foncière d’un coté, qui appelle des fonds sous forme d’obligations.

La société peut-elle payer les intérêts ? Peut-elle rembourser la dette à terme ? Le retrait peut se faire en rachetant les obligations via un autre investisseur ou via remboursement anticipé. Du coup, la société a-t-elle la capacité à gérer le négoce interne d’obligations ou le rachat interne sur fonds propres ?

Et surtout, vu que vous êtes a priori financeur et non propriétaire, quid en cas de cessation de paiement ?

EricB · #5

Bonjour,

En résumé :

Société anonyme non cotée au capital de 37k€ non regulée par l’AMF.

La société émet près de 8M d’obligations (non cotées sur un marché règlementé) au taux indicatif de 4%/an (mais variable et non garanti) sur 20 ans.

ils peuvent changer le taux quand ils le veulent sous un mois en vous envoyant un simple mail.

Risque d’illiquidité : la revente des Titres n’est PAS garantie

A leur adresse il y a une société de domiciliation = Domiciliation Paris 17 : Arc de Triomphe - Nos adresses - Tricolores

En gros vous êtes prêteurs à une société au capital 37k et non pas propriétaire immo, ils vous remboursent s’ils peuvent et à leurs conditions… Je passe mon chemin.

livret P sur son site a écrit :
L’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques :
▪ risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
▪ risque d’illiquidité : la revente des Titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle,
voire impossible

Risques de liquidité
La Société investira uniquement dans des actifs immobiliers non cotés, peu ou pas liquides et les
obligations émises ne seront pas admises à la négociation sur un marché d’instruments
financiers, de telle sorte qu’elles ne sont pas liquides. Néanmoins, l’investisseur peut demander,
sous certaines conditions, un remboursement anticipé grâce notamment à la réserve de liquidité
mise en place. En conséquence, l’attention des investisseurs est attirée sur le fait que leur
demande pourrait ne pas être intégralement exécutée si les demandes de remboursement
dépassent les fonds disponibles. Afin de permettre les remboursements non exécutés grâce à la
réserve de liquidité , la Société peut procéder à la cession de certains actifs dans des conditions
et à des prix qui pourrait avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille d’actifs

Taux d’Intérêt Applicable
Le Taux d’Intérêt Initial mentionnés au sous paragraphe (i) constitue un taux cible de rendement compte tenu de la performance anticipée des Opérations par l’Emetteur et de ses capacités de remboursement en découlant.
Ce Taux pourra être modifié à tout moment, le « Taux d’Intérêt Applicable ». Cet ajustement à la hausse comme à la baisse est à la discrétion de l’Emetteur notamment pour refléter l’évolution de son activité et les conditions de marché. L’Émetteur informera les Obligataires et leur Représentant au plus tard 30 jours avant le début de mise en place du nouveau Taux d’Intérêt Applicable. Cette information pourra notamment prendre la forme d’un courriel ou d’une information sur l’application mobile.

Amortissement in fine
L’Emetteur procèdera à l’amortissement des Obligations in fine à la Date Finale d’Amortissement,
qui désigne la date à laquelle la Foncière aura procédé au remboursement de l’Investissement
Rémunéré, soit au plus tard à l’expiration d’un délai de 20 ans à compter de la Date de Signature.

Amortissement anticipé
L’Emetteur aura la faculté à tout moment de procéder, à sa discrétion et sans pénalité, à
l’amortissement anticipé de tout ou partie de l’Encours Total des Obligations, à condition d’en
aviser les Investisseurs au moins trente (30) jours calendaires avant ledit remboursement.
Chaque Souscripteur bénéficiera également d’une option de remboursement anticipé en tout ou
partie de ses Obligations, sur simple notification de sa part transmise à l’Emetteur moyennant un
préavis d’un mois, et sous réserve toutefois que ce dernier dispose des fonds nécessaires sur la
Réserve de Liquidité dédiée à ce type de remboursement.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (03/10/2022 21h52)

InvestisseurHeureux · #6

Le digital est devenu un prétexte pour faire grosso-modo la même chose que BCBB Rendement 2 de Marne et Finance, mais en pire en termes de transparence et garanties pour l’épargnant.

Jamais un institutionnel n’accepterait les conditions de toutes ces nouvelles sociétés de l’immobilier.

Actuellement, on trouve des actions préférentielles de foncières cotées américaines avec une dette notée A* qui rapportent presque 6% par an : Public Storage | 5.05% Cumulative Preferred Share of Beneficial Interest, Series G (PSA.PRG) Information Page | Preferred Stock Channel

Si on descend sur des foncières avec des dettes notées BBB, on trouve des actions préférentielles qui rapportent plus de 7% par an : Sun Communities Inc | 7.125% Series A Cumulative Redeemable Preferred Stock (SUI.PRA) Information Page | Preferred Stock Channel

Pour des foncières de moindre qualité, on trouve des actions préférentielles à plus de 11% par an : Ashford Hospitality Trust Inc | 7.50% Series I Cumulative Preferred Stock (AHT.PRI) Information Page | Preferred Stock Channel

C’est vous dire le niveau de rendement qui devrait être demandé par les épargnants pour investir dans le "livret P" d’une jeune société non régulée et avec un capital de quelques milliers d’euros plutôt qu’une société régulée, cotée et avec un capital en milliards.

Oblible · #7

Je trouve que le nom a été bien choisi, c’est le Livret P igeons.

Pourquoi s’embêter avec cette nième pseudo statrup 3.0 quand on peut avoir du 6% avec l’état Roumain ( pays classé Investment Grade ) ?

p.132 Obligations d’entreprises tranche de 1k ou 2k EUR/USD, perptuelles incluses

Rappelez-vous ce que disait l’avocat de Swoon :

Swoon: après la faillite de la néobanque lilloise, des centaines d?épargnants privés de leur argent - La Voix du Nord

« Le terme "livret" n’est pas encadré juridiquement et n’a pas une définition économique précise », défend Maître Riglaire, avocat du fondateur de la société, Quentin Haddouche.

Dernière modification par Oblible (03/10/2022 16h18)

tikitoi · #8

Oblible, Les obligations que vous citez, ce n’est pas la même chose pour l’épargnant. Entre les startup qui proposent de mettre 10 ou 100 eur, et les obligs qui s’achètent via un courtier, par paquet de 1000 ou 10000 eur + frais de courtage, ce n’est pas la même cible.
C’est justement parce que la bourse et les obligations sont obscures pour une grande partie des gens que des sociétés peuvent évoluer et prospérer sur ce terrain de la simplification pour la masse.

Quant aux préférentielles, elles sont également peu accessibles, encore plus pour tous ceux qui ont des CTO chez bourso, fortunéo, credit agricole, et les foncières ont un cours qui évolue grandement comparé à des pseudos titres proposés au particulier qui ne verra pas la valeur des actifs mais simplement ce qu’il en retire.

Je ne dis pas qu’il faut investir chez ces personnes, mais il faut aussi comprendre le jeune actif, le futur retraité qui n’a jamais voulu placer en bourse et à qui ont dit toujours que l’immobilier c’est intemporel et peu risqué.

Pour cette boite en particulier, vous noterez que le capital et les sci qui sont derrières sont un peu plus garnies que bricks et ses 1000€. Le premier immeuble ayant été acquis sans appel à la clientèle. ça ne change pas les autres points négatifs et l’importance des risques, juste qu’il y a un petit engagement personnel des créateurs pour une fois. (Ce qui ne les empêche pas de faire du détournement de fonds par la suite en retirant leurs billes grace à l’argent des nouveaux venus).

Je savais bien qu’il allait vous plaire ce placement 😋

EDIT: Je suis tombé sur ce prospectus
https://uploads-ssl.webflow.com/5f7dca2 … %20SCA.pdf
de Dillan residential
Même taux cibles, arguments des zero frais .
ainsi que la société https://www.dillan.eu/a-propos

Dernière modification par tikitoi (03/10/2022 17h30)

EricB · #9

Bonsoir,

Livret P a écrit :
Taux d’Intérêt Applicable
Le Taux d’Intérêt Initial mentionnés au sous paragraphe (i) constitue un taux cible de rendement compte tenu de la performance anticipée des Opérations par l’Emetteur et de ses capacités de remboursement en découlant.
Ce Taux pourra être modifié à tout moment, le « Taux d’Intérêt Applicable ». Cet ajustement à la hausse comme à la baisse est à la discrétion de l’Emetteur notamment pour refléter l’évolution de son activité et les conditions de marché. L’Émetteur informera les Obligataires et leur Représentant au plus tard 30 jours avant le début de mise en place du nouveau Taux d’Intérêt Applicable. Cette information pourra notamment prendre la forme d’un courriel ou d’une information sur l’application mobile.

Je connaissais les obligations à taux variables indexées sur l’inflation ou un taux interbancaire ou autre mais à discrétion de l’émetteur c’est quand même un peu fort…

Ça ne ressemble même plus vraiment à une obligation si l’émetteur n’est pas obligé de vous servir le taux contracté ?

Serait ce une clause abusive ?

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (04/10/2022 20h21)

Bernard2K · #10

Il me semble qu’il pourrait bien s’agir, dans un contrat d’adhésion, d’une clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Si c’était bien le cas, l’article 1171 du code civil nous dit qu’une telle clause est réputée non écrite.

frcclair · #11

D’accord avec Oblible et pas du tout avec tikitoi.

En effet, vu la description/marketingdu placement, celle ci ci a le parfum de bien des arnaques precedentes.
cela me fait penser a des placement en parts ( obligations? )de sociétés de production photovoltaïques…legendre?

Le bandeau "ils sont avec nous" sur leur page d’accueil me parait…douteux….

Tikitoi. Certe on ne peut pas tout connaitre. Mais les jeunes actifs, au lieu de passer leur temps dans leur bulles ( vidéos, ecrantesque…que sais je) devrait passer un peu plus de temps a se rancarder sur ce sur quoi ils epargnent ou stockent leur épargne….( ne le prenez pas pour de l’agressivité, mais je constate tellement de jeunes qui donnent des leçons sur tellement de choses et sont estomaqués de se faire arnaquer alors que l’odeur tellement forte de la fourberie aurait du éveiller leur esprit…Et cela m’exaspère, je ne supporte pas tout ces profiteurs malhonnêtes de personnes fragiles)
Pour ce qui est des jeunes retraités, la raison pour laquelle il ne sentiraient pas qu’il y a un loup quelque part m’echappe….

Dernière modification par frcclair (04/10/2022 21h50)

xazh · #12

EricB, le 04/10/2022 a écrit :
Ça ne ressemble même plus vraiment à une obligation si l’émetteur n’est pas obligé de vous servir le taux contracté ?

Serait ce une clause abusive ?

Situation complexe. Il s’agit d’une offre d’investissement, ce qui permet de déroger un peu aux notions applicables classiquement / de bon sens dans une relation pro / non pro, via les textes spécifiques qui supplantent le droit général applicable lorsqu’aucun texte spécifique ne s’applique.

La clause abusive intervient en premier lorsqu’une clause est contraire au droit, jurisprudence comprise, ce qui n’est pas le cas ici a priori. Là encore, le droit spécifique peut étendre des notions interdites en droit courant … Reste le moyen de la disproportion de pouvoir entre les deux parties sur l’application de cette clause … disproportion relative en pratique.

Prenons une clause non abusive et pourtant laissant le pouvoir à une seule partie : une banque décide de se passer de votre clientèle. Elle le décide seule et n’a pas à se justifier. Elle doit juste respecter des délais prévus dans les conditions générales pour vous permettre de vous retourner … ce qui équilibre la clause.

Il s’agit d’une offre d’investissement. Il est admis que l’investisseur agit "en conscience", et donc qu’il accepte les clauses d’investissement prévues. Il va être plus courant de contester la validité de l’accord d’investissement, sur fond de communication peu claire, de capacité de compréhension de l’investisseur, que "d’abusitivé" intrinsèque de la clause en question.

Or, il est prévu la possibilité de retirer ses fonds immédiatement, ce qui permet de base de contrer un abus total : le taux est modifié, vous êtes prévenus, si cela ne correspond plus à ce que vous attendiez, vous avez la possibilité de retirer vos fonds immédiatement. Donc au final, vous ne gagnez pas sur les 10 ans à venir ce que vous espériez, mais théoriquement, vous avez profité du taux annoncé sur la durée de l’investissement. Sous réserve bien sur que la société puisse rembourser à première demande lorsqu’elle décide de casser le taux applicable …

Du coup, le caractère abusif en droit ne me semble pas du tout évident.

Ce qui ne rend pas cette obligation acceptable, à mon sens, pour un investisseur qui ne seriat pas ouvert à un risque certain dès le départ. Et quitte à prendre un risque, il y a plus simple et plus efficace, il me semble.

Nehanda · #13

Bonjour,

Je suis dubitative et circonspecte en écoutant M. Nadim TAKCHI parler trop succinctement de son support lors de l’épisode du jour de : La Martingale
En outre, M. STEFANI n’a pas posé des questions pertinentes quant à ce sujet.

Par ailleurs, son parcours est intéressant.

Dernière modification par Nehanda (23/02/2023 23h14)

EricB · #14

Bonjour,

Oui ils font activement de la promo mais hélas ça ne change rien aux fondamentaux de ce "livret" :

Société anonyme non cotée au capital de 37k€ non regulée par l’AMF.

La société émet près de 8M d’obligations (non cotées sur un marché règlementé) au taux indicatif de 4%/an (mais variable et non garanti) sur 20 ans.

ils peuvent changer le taux quand ils le veulent sous un mois en vous envoyant un simple mail.

Risque d’illiquidité : la revente des Titres n’est PAS garantie

A leur adresse il y a une société de domiciliation = Domiciliation Paris 17 : Arc de Triomphe - Nos adresses - Tricolores

En gros vous êtes prêteurs à une société au capital 37k et non pas propriétaire immo, ils vous remboursent s’ils peuvent et à leurs conditions…

4% bruts non garantis avant impôts pour un truc aussi risqué pendant que le livret A est liquide avec du 3% net d’impôts garantis, ça me parait pas être une très bonne affaire…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (25/02/2023 10h38)

tikitoi · #15

LivretP a obtenu le statut de CIF. (Ou plus exactement innovative finance).
Mon résumé message#1 est donc à modifier puisqu’ils sont à présent régulé par l’AMF.

Ils vont élargir leur offre sous le nom de openstone, pour la clientèle professionnelle.
Site web: openstone.co

Leurs nouveaux projets: des club deals, de la SCPI.

Concernant le livretP en lui-même, il continue de livrer des intérêts et la société en est à 7 biens immobiliers acquis jusqu’à présent. ( A Lyon, Marseille Nanterre et Villejuif).

Dernière modification par tikitoi (23/05/2023 07h29)

tikitoi · #16

Il aurait peut-être fallut créer une nouvelle discussion ou l’intégrer dans une autre, mais OPENSTONE est en fonctionnement depuis une semaine. openstone.com

¤ Vous avez donc le LivretP, jusqu’à 10000€ toujours, avec le petit bonus de 10€ en parrainage.

¤ 3 SCPI, en partenariat avec Moniwan - La Française, avec un petit bonus de 2% de cashback sur les frais d’entrée. (d’office, sans parrainage, mais est-ce seulement sur la première souscription comme chez Louve ou à chaque fois?)

-Epargne Foncière
-LF Avenir Santé
-LF Grand paris patrimoine
Je n’ai regardé que pour cette dernière, et l’investissement minimum est de 1550 eur chez Louve, versus 1 part à 310 eur chez Openstone.

¤ Un club deal "passoires thermiques", à partir de 200 eur.
Une commission de 5% sur la souscription
Un rendement cible de 7%
Pas de frais de gestion (en tout cas c’est présenté comme tel, il faudra regarder dans les petites lignes)
Une commission de 50% en cas de surperformance à terme de plus de 7%.

Dans le clubdeal, les investisseurs participent aux choix des propriétés achetées et votent. Le club à pour but l’achat de propriété résidentielles faiblement valorisées à cause de l’indice thermique et de réaliser des travaux de mise aux normes dessus.

¤ un fond OPCI Burger King (discussion sur le forum ici )
5% de frais d’entrée - 1000 € d’investissement mini.

sauerlam · #17

Bonjour,

De mon côté, j’ai franchi le pas et j’ai ouvert mon livret P.
Plateforme plutôt simple à prendre en main, avec la possibilité de booster le taux en répondant correctement à un quiz chaque semaine.

En revanche, comme stipulé ci dessus, il s’agit d’obligations backé par de l’immobilier. Ma seule crainte serait de voir l’argent bloqué en cas de retraits massifs. Qu’en est-il exactement ? C’est la question que je me pose puisque cela n’est pas clairement annoncé sur leur site et il n’est pas possible de connaître les biens dont l’entreprise dispose.

Des retours de la part de certains utilisateurs ?

tikitoi · #18

Êtes vous certain d’avoir bien lu ce fil et d’avoir parcouru leur appli/ site ?.

Concernant les biens que possède openstone, c’est clairement indiqué. Et il y a même un mail pour annoncer un nouvel achat.vous pouvez aussi parcourir la partie "newsfeed" et vous verrez les acquisitions.
Le septième bien est un appartement à Marseille, ll y a 5 mois.

Concernant un blocage en cas de retraits importants, c’est aussi évoqué. Et malheureusement il n’y a aucune garantie,
Peut être est-ce d’ailleurs dans la stratégie de la boîte de limiter chaque livret at 10000 eur, afin d’éviter de trop gros retraits.
La seule possibilité est d’attendre que des biens soient vendus. Pour les retraits classiques, c’est la réserve de liquidités d’environ 15% qui sert de tampon.

Mais si vous aviez une SCPI par exemple, ce n’est pas plus liquide. Vous avez parfois des mois ou plus d’un an de file d’attente pour revendre vos parts quand la SCPI ne performe pas et que tout le monde veut sortir.

Édit: concernant mon message numéro 16, j’ai posé la question à openstone et le cashback de 2% sur les SCPI n’est pour l’heure pas réservé uniquement à la première acquisition.

Dernière modification par tikitoi (11/09/2023 13h56)

eleksnipe · #19

Franchement pour un rendement de 4% brut donc 2,8% net après la flat tax, c’est mieux de placer sur le livret A ( ou le LDD ) à 3% net.

Et si le livret A et le LDD sont pleins, autant placer sur un fond monétaire a très peu de frais a 3,75% en PEA s’il est ouvert depuis au moins 5 ans ( pas d’impôts, que les prélèvements sociaux ) environ 3% net et liquidité en quelques jours.

Et si pas beaucoup de revenus, il faut absolument avoir un LEP au plafond, 6% net et plafond récemment relevé de 7700 a 10000 euros.

Si pas besoin de liquidités tout de suite, il y a d’autres placements plus intéressants…

Dernière modification par eleksnipe (11/09/2023 14h57)

Bangkok · #20

plafond récemment relevé de 7700 a 10000 euros.

C’est officiel ?

eleksnipe · #21

Livret d’épargne populaire (LEP) : comment ça marche ? | economie.gouv.fr

Ah je suis peut-être allé un peu vite c’est sur le site officiel mais c’est au futur proche et pas au présent :

Le gouvernement a écrit :
Le plafond du LEP sera prochainement relevé à 10 000 euros, hors intérêts.

Dernière modification par eleksnipe (11/09/2023 15h30)

Rossox · #22

Normalement c’est à partir du 1er Octobre pour le LEP !

tikitoi · #23

eleksnipe a écrit :
Franchement pour un rendement de 4% brut donc 2,8% net après la flat tax, c’est mieux de placer sur le livret A ( ou le LDD ) à 3% net.

Et si le livret A et le LDD sont pleins, autant placer sur un fond monétaire a très peu de frais a 3,75% en PEA….
Si pas besoin de liquidités tout de suite, il y a d’autres placements plus intéressants…

Certes, mais les taux actuels des fonds monétaires n’étaient pas les même il y a deux ans, ni même un an.

Ensuite, livretP qui est devenu openstone, ce n’est pas que le LivretP à présent.

Si vous comparez à une SCPI , le rendement moyen de mi 2023 est de 4,15%, et avec des frais à l’entrée qui réduisent l’intérêt sur les premières années. Pourtant on ne dit pas à tous les investisseurs de laisser tomber la SCPI pour passer à du monétaire 😉.

Évidemment, je préfère le livretA pour la sécurité et le rendement actuel, mais nous sommes nombreux à l’avoir au taquet.

Comme vous pouvez le voir sur mon imprim écran, il ne me rapporte pas 4% le livretP pour l’instant, mais plutôt 6%. Après flatax ça fait du 4,2%. Et encore, il y a une subtilité, c’est que le boost est considéré comme une prime, un cadeau comme les primes d’ouvertures chez Boursorama que vous ne déclarez pas aux impôts. Donc le rendement s’en trouve encore plus élevé puisqu’il n’est pas imposé 😉.

tikitoi · #24

Je ne vais pas faire un post à chaque fois qu’ils achètent un bien, mais je me suis dit que ça pourrait aussi donner une indication sur l’évolution de l’immobilier en ce moment.

Le dernier bien acquis se trouve à Nanterre Université.
Selon Openstone, il était affiché à 400.000€, et il a été acquis en juin-juillet à 360.000€ frais de notaire et d’agence inclus.

4 pièces, 77m2 au premier étage, terrasse 9m2, année 2016, trois chambres, deux salles de bain et 2 toilettes + une cave et un parking.

Environ 12000€ de travaux et d’ameublement prévu.

tikitoi · #25

Pour ceux qui en auraient ouvert un, tout dépôt de plus de 500€ avant dimanche 15 octobre permet de gagner un taux boosté
de 8% d’intérêts pendant 3 mois ( limité à 5000€).

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[+1] #1 02/10/2022 19h40

I a écrit :

[+1] #2 02/10/2022 20h04

tikitoi a écrit :

1 #3 02/10/2022 20h13

[+1] #4 03/10/2022 12h33

#5 03/10/2022 15h44

livret P sur son site a écrit :

#6 03/10/2022 16h10

[+1] #7 03/10/2022 16h16

#8 03/10/2022 16h58

#9 04/10/2022 17h19

Livret P a écrit :

#10 04/10/2022 17h25

[+1] #11 04/10/2022 21h49

#12 05/10/2022 12h06

EricB, le 04/10/2022 a écrit :

#13 23/02/2023 22h56

#14 24/02/2023 15h08

#15 22/05/2023 14h00

#16 21/08/2023 11h26

#17 11/09/2023 10h12

#18 11/09/2023 13h44

[+1] #19 11/09/2023 14h17

#20 11/09/2023 15h20

#21 11/09/2023 15h29

Le gouvernement a écrit :

#22 11/09/2023 16h00

#23 11/09/2023 16h23

eleksnipe a écrit :

#24 20/09/2023 17h58

#25 13/10/2023 21h48

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