LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je ne fais plus de recommandation de comptable, depuis que le mien est … parti avec la caisse, il y a quelques années

Bonjour, j’ai une question corollaire concernant la possibilité d’un cumul au régime réel et au micro-Bic sur des revenus LMNP. Après survol et sauf erreur de ma part, je ne crois pas qu’elle ait déjà été abordée sur le forum.

==> Je loue ma résidence principale en saisonnier 120 jours par an sur Airbnb et je fais un bénéfice brut de 23k par an. J’ai obtenu le classement de cette résidence en meublé de tourisme ce qui me permet de bénéficier d’un abattement de 71%. Je ne suis donc imposé que sur 29% des bénéfices bruts.

J’aimerais par ailleurs acheter de petites surfaces à crédit pour les rénover et les meubler entièrement afin de pouvoir les louer en LMNP. Ainsi, grâce à l’amortissement et aux intérêts d’emprunt, je pourrais gommer l’imposition afférente, voire créer du déficit.

Mon problème : les revenus issus de la location de ma résidence principale sont de de même nature (BIC) et déjà imposés au micro-BIC. Or, si j’ai bien compris la règle : Deux activités similaires générant des revenus BIC ne peuvent relever, l’une du régime réel et l’autre du régime micro. Ainsi, un loueur en meublé détenant différents biens en direct ne pourra en principe pas choisir le régime micro pour certains de ses biens, notamment ceux classés meublés de tourisme, et opter pour le régime réel pour ses autres biens en LMNP.

Ma question : Y a t-il un moyen de contourner ce problème ? Par exemple est-il possible de créer une micro entreprise pour déclarer les revenus issus de ma résidence principale au micro-BIC d’une part, et une EURL pour déclarer au réel l’activité en LMNP des biens financés à crédit et destinés à être rénovés pour être loués en meublés longue durée d’autre part ?

Ce montage fonctionnerait-il selon vous ?

Si oui, quels en seraient les inconvénients potentiels ?

Si non, avez-vous en tête d’autre type de société qui rendrait la chose possible ? (SARL de famille, sociétés en participation…?)

Merci pour vos lumières !

Bonjour, merci beaucoup pour votre réponse GoodbyLenine.

Concernant le micro BIC, je suis d’accord : le but est de simplifier.
Ceci dit, si le choix est donné de déclarer au réel, c’est bien que « philosophiquement » il y a un droit d’opter pour l’option la plus avantageuse il me semble ; donc en un sens, si, selon moi c’est bien une alternative qui peut permettre de diminuer son impôt (dans mon cas, avec ma RP c’est particulièrement évident puisque je ne peux pas pratiquer d’amortissements au réel, au risque de voir l’exonération sur la plus-value remise en question à terme)
Par ailleurs, si je posais la question, c’est que pour moi il s’agissait bien de deux activités vraiment différentes : la résidence principale qu’on converti en meublé de tourisme ponctuellement et le LMNP longue durée ne sont à mon avis pas la même chose.
Enfin, je me permets de préciser une chose, lorsque vous dites : « l’option pour le régime micro est unique au niveau d’un foyer fiscal » ; ce n’est pas ce que m’a dit mon cabinet comptable. En l’occurrence je suis pacsé, et ma compagne envisage de faire la même chose (LMNP au réel) et, d’après eux c’est parfaitement envisageable, car même s’il y a foyer fiscal unique, il ne s’agit toutefois pas de la même personne, ce qui serait accepté par le fisc… Une information à recouper auprès de différentes sources je suppose.

Concernant l’EURL, je pense que vous avez raison. C’est bien la conclusion à laquelle j’étais également plus ou moins arrivé aussi. Ceci dit, je n’arrive à trouver ni exemple, ni texte permettant de clairement trancher le sujet.

Concernant la SCI à l’IS, oui j’y avais déjà pensé, mais à priori ce n’est pas intéressant dans mon cas, car au-delà des biens financés à crédit, j’aimerais également y loger des biens financés cash dans la même logique (base taxable gommée les premières années grâce aux amortissements, puis revente lorsque bénéfice taxable) et là c’est un problème, puisque si l’impôt n’est pas dû au niveau de IS, comme vous le mentionnez, il y a effectivement à nouveau impôt IR si l’on sort des dividendes.
Par ailleurs, il y a également une grosse problématique au niveau de l’impôt sur la plus-value, puisque c’est le régime des plus-values professionnelles (sans abattement pour durée de détention) qui s’appliquerait, avec déduction de la dépréciation constatée au fil des années par le biais des amortissements… Ce qui me semble très défavorable.

Merci également pour tous ces liens, j’avais vu la 2nde discussion (qui ne me concerne pas directement car il est question de BNC) mais pas les deux autres. Je vous prie donc de m’excuser.

Je vais sans doute consulter un avocat fiscaliste pour aborder toutes ces questions. Si jamais il y avait une information d’importance qui en ressortait, j’en ferai naturellement part sur ce forum.

Merci encore.

Votre interrogation m’étonne car normalement, si vous êtes LMNP, vous n’avez pas de cotisations URSAFF à payer (mais la CSG/CRDS).
Or, c’est le versement des cotisations URSAFF qui ouvre des droits à la retraite.
Cette ouverture de droits est donc selon moi uniquement valable avec le statut LMP.

Dernière modification par Kistigris (12/03/2023 09h21)

Flicka, vous êtes non resident de mémoire, donc pour moi LMP

Désolé, ca ne répond pas à votre question …

Tssm,

C’est toujours un plaisir de vous lire! Je suis redevenu résident depuis et non salarié. D’où l’intérêt pour valider des trimestres par mon activité de loueur d’autant que les cotisations sont payées! Une mise à jour de mon profil serait de mise.

J’ai voulu tester mais je trouve ça Un peu lourd de devoir recevoir un code par sms et pas par e-mail sur votre site internet.

Les allocations chômage sont considérées comme des revenus d’activité et sont donc considérées dans le calcul des seuils.

Allocations chômage |impots.gouv.fr

Cdt

Dernière modification par Flicka36 (11/04/2023 16h26)

Voyez avec votre comptable
Si les factures sont proches et en adéquation il les prendra sans problème
( idem pour les matériaux)

Si par contre, vous achetez 2 ans avant un lit King size à 7 K€ pour un studio LMNP….

Dans mon cas je signe le 12Mai pour un appartement vide je n’ai rien encore achetés (meubles) ni même déclarés je cherche actuellement un comptable et savoir si c’est lui fait la déclaration ou moi même mais visiblement on m’explique que c’est compliqué.

Majoration de 10% car vous n’étiez a priori pas adhérent à un centre de gestion agréé pour l’année 2022 :

a écrit :

La loi de finances pour 2021 supprime progressivement la majoration de 25% pour les contribuables non adhérents à un OGA, qui diminuera comme suit :
Pour les revenus 2020 : le résultat fiscal sera majoré de 20 %
Pour les revenus 2021 : le résultat fiscal sera majoré de 15 %
Pour les revenus 2022 : le résultat fiscal sera majoré de 10 %
Pour les revenus 2023 : suppression de la majoration.

Centres de gestion agréés | Bpifrance Création

Kiwiste, le 28/09/2023 a écrit :

Oui, il s’agit de la majoration de résultat s’appliquant aux régimes réel d’imposition en absence d’adhésion à un Organisme/Centre de Gestion Agrée (OGA/CGA).

(…)

Pour information, sa disparition définitive est actée pour l’imposition prévue en 2024 des revenus perçue en 2023.

Il n’y a du coup plus aucun intérêt à souscrire à un CGA si on fait du LMNP en 2024 ?