Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

"la collecte restait nettement supérieure à la collecte"
?

Ne faut-il pas plutôt lire "la collecte restait nettement supérieure à la décollecte" ?

Une baisse de 9,3% de la valeur de réalisation cela reste quand même significatif.
Cela veut aussi dire que i) si la collecte ne se redresse pas avec la réduction du délai de jouissance et/ ou ii) si la valeur de réalisation continue à baisser, ils n’auront pas d’autre choix que de baisser le prix de la part.
Bref il n’y a plus de marge de manoeuvre.

Dernière modification par Yoda (27/09/2023 10h45)

ddazin a écrit :

à savoir qu’elle évite de trop confronter la valeur de leurs immeubles au marché

La société de gestion « n’évite » rien. C’est quoi ces sous-entendus ? Certes l’époque est troublée mais si on pouvait éviter les théories du complot ce serait pas mal.
L’immobilier c’est pas du trading. Un immeuble n’est pas valorisé en fonction des dernières ventes mais comme vous le précisez vous mêmes en le reprenant du RA en fonction des revenus apportés par l’immeuble et des charges déduites.
Les SCPI qui baissent sont celles :
- qui ont de la vacance (avec peu d’espoir de relocation et ce critère a fortement évolué ces derniers mois, lui)
- qui ont de la dette qui va devoir être reconduite à des taux bien plus élevés.

Vous relancez ici les mêmes théories que dans la file Corum (la SDG évite, on nous cache tout on nous dit rien) mais vous pourrez regarder dans tous les rapports annuels que vous voulez : les experts ne fixent pas majoritairement la valeur d’un immeuble à partir des dernières transactions. Pour la simple et bonne raison que ça n’a aucun sens.

Greyna, le 27/09/2023 a écrit :

Message reçu ce jour de la société de gestion:

Par ailleurs, la société de gestion a souhaité réduire le délai de jouissance de la SCPI Epargne Foncière afin de soutenir sa collecte et faciliter sa liquidité.

À compter du 1er octobre 2023, son délai de jouissance sera donc réduit au 1er jour du mois qui suit le mois de souscription. Cette mesure ne concerne pas les parts émises avant le 1er octobre 2023.

Et pour cause, la plus grosse SCPI de la place se retrouve bloquée avec 197 100 parts en attente de retrait soit 152 M€ en valeur de retrait ou 2,52 % du capital.

Cela commence à faire beaucoup de SCPI qui se bloquent, les institutionnels sortent ce qui a pour conséquence d’empêcher les associés de sortir aussi s’ils réagissent trop tard.

Le sujet est intéressant mais il faut être factuel :

Les deux fonds sont à peu près de la même taille avec un actif net autour de 530 M€.

Dans le courant du trimestre dernier : Pythagore a vendu 9,318 M€ de la SCPI EFIMMO, puis en août, Pythagore a entamé un plan d’arbitrage de la quasi-totalité de sa poche SCPI, dont les plus importantes sont en M€ : Primopierre: 6,7, Efimmo:6.1 et Selectinvest1:6

SofIdy Convictions Immobilières possédait dans ses principales lignes, à la fin du premier trimestre 2023 :
Epargne Foncière : 18 M€
Primopierre : 15,3 €
PFO 2 : 13,65 M€ €
PF GP : 13,1 M€
La société annonce dans ses bulletins depuis avril «Par ailleurs votre fonds a allégé à hauteur de 13M€ son exposition aux SCPI de bureaux les plus exposés aux grandes surfaces et à la région parisienne." A hauteur de 13M€ en avril et 3M€ en mai, puis elle a continué à s’alléger régulièrement dans le trimestre suivant sans annoncer de chiffres. Cela représente effectivement plusieurs dizaines de milliers de part pour chaque SCPI.
Celles qui ont disparu des principales lignes du portefeuille sont Primopierre, PF02 et PFGP mais Epargne foncière représente toujours environ 3,3% du portefeuille depuis fin mars et n’a pas été vendue.
A moins que vous ayez des éléments plus précis sur le sujet ? Quoi qu’il en soit, le vrai sujet est là, ce sont les professionnels qui vendent leur SCPI et qui bloquent le marché.

Dernière modification par ddazin (01/10/2023 17h41)

Sauf erreur de ma part, il faut attendre une mise à jour au troisième trimestre (soit au 30/09) car le nombre de demandes traitées pour le trimestre en cours n’apparaît pas.

Mais effectivement, le nombre de demandes de retraits ayant été multiplié par plus de 10, il y a fort à parier qu’un blocage des transactions apparaisse.

Mais il n’y a pas qu’un problème de liquidité. Cette société de gestion est vraiment très mauvaise dans sa communication auprès des associés non institutionnels.

J’ai effectué une demande de retrait de parts il y a exactement deux mois, début août, en bonne et due forme, en respectant les papiers à fournir.

A partir de là, je vais avoir à faire par mail à pas moins de 5 interlocuteurs différents dont les discours sont  parfois opposés.

Cela va commencer par une demande de mainlevée alors que le prêt n’a pas fait l’objet d’un nantissement. Cela va leur permettre de retarder ma demande de retrait pour dossier incomplet.

Alors ensuite on va me demander de fournir une autorisation écrite de versement des fonds auprès du Crédit Foncier, document d’ailleurs non fourni en pièce jointe dans le deuxième mail.

Il s’écoule deux semaines au moins entre chaque réponse de leur part, cela leur permet encore une fois de retarder ma demande de retrait pour dossier incomplet.

Puis on va de nouveau me chercher des noises car un décompte de remboursement avec RIB provenant du Crédit Foncier ne suffit pas ! Il faut l’engagement de mainlevée !

De nouveau je dois me justifier que le prêt n’a pas fait l’objet d’un nantissement (c’est d’ailleurs coché NON lors de la souscription des parts).

Je vais finir enfin par leur fournir une copie d’un courrier du Crédit Foncier m’indiquant qu’ils n’ont pas à me fournir un engagement de mainlevée car le prêt n’a pas fait l’objet d’un nantissement !

Une dernière interlocutrice va d’ailleurs enfin aller dans mon sens en m’indiquant qu’une partie du versement se fera sur le RIB du prêt.

Depuis, alors que je leur ai adressé tous les documents réclamés (copie du courrier du Crédit Foncier, décompte de remboursement, autorisation de versement), je n’ai absolument plus de nouvelles de leur part !

Pour avoir cédé mes parts auprès de HSBC REIM, de PERIAL et de SOFIDY au premier semestre , je peux vous dire que je n’avais pas eu l’impression  qu’on me mène en bateau et mon dossier avait à chaque fois été traité dans les règles. La communication avait aussi été bien meilleure.

Dernière modification par Franck059 (07/10/2023 12h20)

461 parts traitées ce 3e trimestre contre 21639 le trimestre précédent.
Restent 220 815 parts en attente de retrait (donc seulement 0,21 % des demandes de retrait ont pu être satisfaites)
Aucune communication pour l’instant de la part de La Française sur le blocage des transactions.

Source (bas de page) :
Qui êtes-vous ? - Groupe La Française

Dernière modification par Franck059 (13/10/2023 17h29)

On devrait même pouvoir aller plus loin dans la réflexion si les renseignements sont à jour sur le site :

- Sur le BT du 2ème trimestre il est indiqué 6 229 366 parts au 30 juin 2023. Si je multiplie par 835 euros, je retombe sur la capitalisation.

- Sur le lien de Franck059 il est indiqué :


Une capitalisation de 5 238 800 855 euros au 13 octobre 2023 doit donc correspondre à 6 274 013 parts de 835 euros.

=> Augmentation de 44 647 parts sur la période,
=> Augmentation de la capitalisation de 37 millions d’euros.

=> Pas de blocage pour cette scpi si je ne me trompe pas dans les calculs et si les données sont à jour.

Yvan

Complément : le nombre de part est également mis de manière claire sur le site donc mes conclusions semblent confirmées.


Édit : Ou la conclusion est plutôt un blocage depuis fin juillet suite à un engorgement du carnet de vente.

Dernière modification par Yvan (13/10/2023 19h17)

S’ils vendent un "bel immeuble", les fruits de cette vente profiteront à l’ensemble des associés et non pas seulement à ceux qui souhaitent se retirer.