PF Grand Paris : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

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#76 25/01/2023 18h02

#77 25/01/2023 18h10

#78 10/05/2023 01h05

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[+2] #80 10/05/2023 09h44

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#87 12/08/2023 17h37

#88 15/09/2023 11h56

#89 15/09/2023 13h52

#90 15/09/2023 15h07

#91 15/09/2023 15h19

#92 15/09/2023 15h32

#93 15/09/2023 18h59

#94 15/09/2023 19h40

#95 15/09/2023 22h58

#96 16/09/2023 14h28

#97 16/09/2023 14h58

[+1] #98 17/09/2023 15h21

#99 27/10/2023 07h51

[+1] #100 21/11/2023 19h29

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Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Asn540 a écrit :

sm94 a écrit :

peakykarl a écrit :

Greyna, le 15/09/2023 a écrit :

Avant revalorisation (BT2 23)

Après revalorisation (BT3 23)

Evolution de la valorisation

Avant revalorisation (BT2 23)

Après revalorisation (BT3 23)

Evolution de la valorisation

mlkcorp · #76

Bonjour la communauté

7,10 euros reçu par part aujourd’hui

gigifred · #77

Jolie fin d’année !

TheDarkSide · #78

Je n’ai pas reçu de versement fin avril. Suis-je le seul dans ce cas ? je ne trouve rien sur le site de Perial.

Audacesfortunajuvat · #79

Comme chaque trimestre, les fonds n’arrivent que vers la moitié du mois avec une date de valeur situé 15 jours avant pour les AV. A croire qu’ils font travailler l’argent pendant quinze jours.

Asn540 · #80

Faut vraiment arrêter avec ces fake news sur les AV et les SCPI

Les fonds sont crédités avec la date de valeur du jour de réception des fonds sur le compte de l’assureur. Donc si les fonds arrivent le 25/4 ils sont crédités avec la date de valeur du 25/4 même si l’opération et l’affichage des fonds n’apparaissent que 15 jours après

L’argent a effectivement travaillé pendant ces 15 jours mais POUR VOUS (compte-tenu de la date de valeur), sur VOTRE CONTRAT et non pour l’assureur. Arrêtons de dire n’importe quoi…

Votre seule perte sur ce délai de crédit est une perte d’opportunité : vous auriez pu utiliser ces fonds pendant les 15 jours de délai pour les arbitrer sur des supports qui auraient pu exploser à la hausse pendant ces 15 jours.

Après si on veut chercher des abus de la part des assureurs en SCPI on peut en discuter (par exemple se poser la question de ce que devient le crédit d’impôt français sur les revenus des SCPI étrangères) mais ne propageons pas des infos non fondées. Tous les trimestres on lit ce genre de truc sur les SCPI en AV. Outre que ça pollue le forum, c’est infondé…

cedREIM · #81

Effectivement cette erreur est récurrente. Aucun revenu n’ait versé nul part en AV.
L’assureur retranscrit juste sur un espace client informatisé une information. Il n’y a aucun flux financier correspondant.
L’argent des distributions comme toute sommes que vous confiez à un assureur, l’assureur en fait ce qu’il veut (modulo la réglementation et évidemment sa politique de gestion des risques)
Vous disposez ainsi d’une créance sur un assureur en vertu d’un contrat que vous avez signé avec lui.
Pour investir en SCPI vous avez aussi signé un avenant, qui fait aussi partie du contrat.
Dans ce contrat, l’assureur s’engage à reproduire les flux d’un sous-jacent (ici les SCPI) et il le fait.
La vitesse à laquelle l’assureur fait remonter l’info dans un système informatisé ne change rien au contrat.

Un assureur pourrait tout à fait n’afficher aucune distribution sur un espace client, mais vous auriez quand même droit à celles-ci en cas de rachat, car ça fait parti du contrat.

Donc NON l’assureur ne fait pas travailler votre argent pendant 15 jours, il le fait travailler toute l’année, c’est l’essence même d’un assureur.

Tant que l’assureur respecte sa promesse (reproduire les flux d’un sous-jacent qu’il appelle unité de compte) vous n’êtes jamais lésé.

Les fonds qui figurent sur un contrat d’assurance-vie ne sont pas vos fonds, ce sont ceux de l’assureur.
Vous lui avez confié vos fonds en échange d’un droit de créance sur ce même assureur.

En AV vous ne possédez pas juridiquement les parts de SCPI. Vous disposez d’un droit de créance sur un assureur qui s’est engagé par contrat à reproduire les flux d’une SCPI en aménageant certaines règles (frais de gestion , délais jouissance, % de retenu sur les loyers etc…)

GoodbyLenine · #82

Asn540 a écrit :
…si on veut chercher des abus de la part des assureurs en SCPI on peut en discuter (par exemple se poser la question de ce que devient le crédit d’impôt français sur les revenus des SCPI étrangères) mais ne propageons pas des infos non fondées.

Autre exemple : sur les plus-values réalisées et distribuées ou pas, et les impôts payés par la SCPI sur cette PV uniquement pour le compte des associés personnes physiques (si c’est un assureur, à priori à l’IS, il devrait ajouter cette PV à son résultat, et recevoir de la SCPI l’équivalent de l’impôt sur la PV que la SCPI n’a pas eu à payer pour le compte de cet associé. J’ignore ce qui se passe vraiment, mais ce n’est clairement pas du tout transparent pour les détenteurs d’UC répliquant des parts de SCPI sur des contrats AV…, et l’enjeu est pourtant de taille !)

Oblible · #83

Réduction du délai de jouissance.

"Les SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2, gérées par PERIAL Asset Management, modifient leurs délais de jouissance à compter du 1er juillet 2023.
Le délai de jouissance des trois SCPI sera réduit au 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription, au lieu du 1er jour du 6e mois aujourd’hui"

Aladdin · #84

Je viens de lire le bulletin papier S1 2023 reçu ce jour.

On note une distribution de +1,05e/ part suite à des PV ! Des ventes en région « non stratégiques ». Portant la répartition géographique en région à 5,5%

TOF 92,8% au t1 2023 VS 90,2% t1 2022

Le truc qui me chiffonne c’est l’évolution des loyers encaissés.

On note une baisse de 4,5% entre S1 2022 et S1 2023.
Une idée de cette baisse ?

J’espérais voir une augmentation des loyers encaissés, ce qui signe une capacité à faire évoluer les loyers selon l’inflation.
Si on compare au S2 2022 on a une augmentation de 3%, mais j’ai pris l’habitude de comparer par période comparable et non pas à la dernière publication.

Dernière modification par Aladdin (12/08/2023 09h43)

sm94 · #85

C’est le S1 2022 qui est ’anormalement’ élevé, faisant suite à un S2 2021 bas… Loyers 2021 payés en retard?

Par ailleurs, vous espériez voir une augmentation des loyers encaissés mais le prévisionnel de la société de gestion (par part) est bien plus prudent:

Aladdin · #86

sm94 a écrit :
Loyers 2021 payés en retard?

Ce qui expliquerait la hausse du TOF avec en parallèle une baisse des loyers.

Avez vous éplucher le s1 2022 ou est ce une hypothèse ?
Je vais aller chercher l’information.

Par ailleurs, vous espériez voir une augmentation des loyers encaissés mais le prévisionnel de la société de gestion (par part) est bien plus prudent:

La décote actuelle VR vs prix de part est d’environ 1%. On est sur un secteur impacté (bureau). Dans une zone géographique disparate où la sélection du bien et du lieu est primordiale.

Un critère décisif pour moi pour juger de la qualité de la gérance est le fait qu’ ils maintiennent le prix de part avec une DVM qui suit l’inflation. Donc une augmentation de la DVM sans baisse du prix de part durant cette période « difficile ».

Effectivement la sdg est prudente.

A creuser pour le s1 2022 exceptionnel: c’est une bonne remarque !

sm94 · #87

J’ai émis une hypothèse, d’ou le point d’interrogation. Ce n’est peut-être qu’une explication partielle. Je n’ai pas relu le rapport annuel…

Le TOF informe sur le pourcentage de locaux occupés, les SG communiquent sur les loyers facturés, mais plus rarement sur les loyers encaissés… Pendant le Covid, il y a eu des retards.

Politok · #88

Information reçue il y a quelques minutes : la valeur de part de la SCPI Grand Paris subit une revalorisation à la baisse de 16%.

A compter du 15 septembre, la valeur de part est fixée à 458 € au lieu de 544 €.

Ouch !

FCP · #89

Normal.
Vous avez cru qu’avec des taux passant de zéro à 4%, les scpi seraient épargnées ?
Bah non, elles devraient toutes baisser d’au moins 10 à 20%. C’est mathématique.

Politok · #90

Ce n’est bien sur pas si simple. De nombreuses SCPI, en particulier les plus récentes, ont conservé leur valeur de part, l’évaluation du parc ayant reculé de qq % en restant dans la fourchette -10% / +10%.

PF Grand Paris, qui possède un parc plutôt ancien (elle a été créée en 1966, je crois) mais qui a beaucoup souscrit et investi ces dernières années, annonce une décote de 16%.

peakykarl · #91

Je trouve qu’il est compliqué d’avoir le même raisonnement que pour SCI CAPIMMO pour arbitrer ces lignes dans la mesure où :

- le taux rendement va augmenter par rapport au nouveau prix de part (loyers inchangés et versés),

- le changement de cycle et l’immobilier va sûrement repartir dans combien de temps, on verra selon la politique des taux…

Cependant, le fait que beaucoup d’institutionnels aient vendus des lignes depuis quelques mois, se posent la question de la liquidité et du "bank run" qui ferait plonger les prix comme dans les années 90… décidément…

Tiare77 · #92

peakykarl a écrit :
- le changement de cycle et l’immobilier va sûrement repartir dans combien de temps, on verra selon la politique des taux…

Environ deux ans si on se fie à ce que beaucoup d’experts disent.

Le directeur de ma banque locale m’a confié que le scénario qu’ils retiennent serait des taux hauts maintenu jusqu’en 2025 puis un desserrement.

On se demande de toute manière comment les taux pourraient rester si haut avec la montagne de dettes que les grands pays de lUE se trainent..

De même que les besoins de financements pour la transition énergétique qui vont nécessiter de la capacité d’emprunts à moindre cout.

Je parie sur un retour à des taux bien plus bas d’ici deux ans. Avec tout ce que cela implique en terme de valorisation d’actifs.

Dernière modification par carpediem77 (15/09/2023 15h33)

hertell · #93

A votre avis s’il ne devait exister qu’un seul indicateur pour suivre la future remontée….
Quel serait il SVP ?!

Greyna · #94

Un seul indicateur ? Je dirais la baisse des taux d’intérêt de la BCE. Quand ça baissera, alors l’immobilier pourra remonter.

Tiare77 · #95

Très juste, je dirai pareil. Les taux bas favorisent actifs tels que l’immobilier, la bourse ect, mais pénalisent les obligations, les livrets ect..

Donc quand les taux baisserons, (et il est certain que cela arrivera), les prix de parts SCPI reprendrons quelques couleurs. Il y aura bien sur une inertie, probablement d’un an voir un an et demi.

Attention toutefois, certains secteurs tels que l’immobilier de bureaux subit des changements de paradigmes, (télétravail, moins de mobilité ect…) donc les scpi peu diversifiées et avec des emplacements peu attrayants sont plus exposées.

Kangoorico · #96

Greyna, le 15/09/2023 a écrit :
Un seul indicateur ? Je dirais la baisse des taux d’intérêt de la BCE. Quand ça baissera, alors l’immobilier pourra remonter.

Avec des taux stables, et une inflation plutôt élevée, les prix ne vont ils pas remonter mécaniquement au bout de quelques temps ?

sm94 · #97

Si les taux sans risque restent élevés, compte tenu de la prime de risque demandée par les investisseurs, il faudrait que les loyers augmentent beaucoup pour que les prix des SCPI remontent… Quid de la solvabilité des locataires? Et de plus il faut intégrer les nouveaux usages (télétravail), les nouvelles exigences environnementales, l’obsolescence de certains bureaux, etc…

Tiare77 · #98

Bonjour

Certains de vos arguments sont pertinents néanmoins, les taux qui resteraient élevés sont très très hypothétique sachant que plusieurs pays poids lourds de U.E ont une dette dont la charge s’alourdit fortement avec des taux élevés justement.
Pensez vous que la BCE va risquer de couler la France, l’Italie, l’Espagne en leur imposant une charge de la dette économiquement insupportable ? Si les taux restent à 4% ce sera 80 Milliard d’euro d’intérêts de la dette en 2027.

La BCE semble d’ailleurs en train de familiariser les esprits avec une inflation durable qui resterait au dessus de sa cible, entre 3 et 4 %

Je reviens aussi sur le télétravail, qui semblait à un moment la solution à tous les maux et pourtant, à ce jour, nombres d’entreprises font machine arrière. Plusieurs raisons sont invoquées. mais la productivité, la cohésion d’entreprise, et l’innovation semblent etre les freins principaux à cette nouvelle mode. On se dirigera probablement vers un système hybride, mais il n’y aura pas de virage 100% télétravail. (même les administrations d’état n’en veulent pas…c’est dire…)

Pour le reste, il y aura les SCPI qui saurons s’adapter et les autres, dinosaures qui vont souffrir. Il semble que les anciennes SCPI sont à la peine en effet. Leur vieux parc et les faibles rendements les rendent mécaniquement non attractive.

Fanscpi · #99

Capitalisation importante : 1 070 M€.
22 525 associés.

Problème de liquidité.
Les souscriptions sont inférieures aux parts en attente de retrait.
La société de gestion n’indique pas dans le bulletin trimestriel le nombre de parts en attente de retrait.

Extrait :
A noter qu’en raison de récentes demandes
de retrait émanant notamment de clients
institutionnels ayant fait le choix de réduire
leur exposition au sous-jacent immobilier,
nous n’avons pour l’instant pas de contrepartie
suffisante pour exécuter toutes les demandes
de retrait des porteurs de part dans les délais
habituels. Au regard du cycle immobilier
actuel et des délais constatés pour vendre les
parts de SCPI, nous conseillons donc aux
Associés qui envisagent de vendre leur
participation de la conserver pour bénéficier
de la distribution potentielle des dividendes.

Source : bulletin trimestriel

Dernière modification par Fanscpi (27/10/2023 07h53)

Drystan · #100

Je reproduis l’exercice réalisé pour PFO2

Valeur de réalisation fin 2022 : ~1.014M (440.13€/part - 2 304 736 parts)
Valeur de réalisation T3 2023 : ~0.908M (390.25€/part - 2 327 733 parts)

Postulat : On peut d’ors et déjà déduire quels typologies d’actifs ont été le plus impactée par la récente revalorisation de la valeur du patrimoine, et quel périmètre géographique (mais pas le croisement des deux)

Pourquoi : Patrimoine quasi* inchangé entre T2 et T3 où la mise à jour sur la valeur de reconstitution/réalisation (entraînant une baisse de prix de part) a été réalisée

* Vente d’un bien de 850.000€ bureaux en province
Acquisition d’hôtel 19.5M€ HD en Île de France

Comment : Avant revalorisation la valeur de réalisation était de 440.13€/part, après revalorisation 390.25€/part soit une baisse de 11.33% (11.39% dans ce sujet de Surin également, pas sûr d’où vienne la différence

En connaissant les valeurs de réalisation avant et après revalorisation on peut donc déduire la valeur approximative de chaque pan du patrimoine, par typologie et zone géographique avec une formule bête comme

(nb parts(2.327.733) * valeur de réalisation 22 || 23 (440.13 || 390.25) * proportion de la typologie/zone géographique testée dans le patrimoine de la SCPI) - prise en compte de cession/acquisition T3 23

Typologie
Bureaux : 96.9% => ~= 992.745.466€
Commerces : 1.9% => ~= 19.465.597€
Activités : 1.2% => ~= 12.294.062€

Géographie
IDF : 76.6% => ~= 784.770.926€
Paris : 17.9% => ~= 183.386.417€
Province : 5.5% => ~= 56.347.781€

Typologie
Bureaux : 95.0% => ~= 862.977.913€
Commerces : 1.9% => ~= 17.259.558€
Loisir : 1.4% => ~= 12.717.569€
Activités : 1.6% => ~= 14.534.365€

Géographie
IDF : 75.3% => ~= 684.023.546€
Paris : 18.8% => ~= 170.778.787€
Province : 5.9% => ~= 53.595.470€

Typologie
Bureaux : -13.07%
Commerces : -11.33%
Activités : +18.22%

Géographie
IDF : -12.84%
Paris : -6.87%
Province : -4.88%

En soit rien de "très surprenant", les bureaux ont pris une claque là les autres actifs un peu moins, le/les actifs logistique ont explosé, niveau géographique la baisse est bien moins forte en province et moins à Paris

Approximations : divers arrondis (de mon côté et dans les chiffres de Perial), pour la partie logistique le % dans le patrimoine est trop faible pour en faire une donnée exploitable, pas de valeur expertise intermédiaire entre fin 2022 et T3 23, exactitude des valorisations en premier lieu, aucun indicateur sur la qualité des biens, manque la valeur des actifs financiers de la SCPI…

EDIT : typo

Dernière modification par Drystan (22/11/2023 16h48)

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