Foncière Inea : bureaux récents dans les métropoles régionales françaises

Inéa a écrit :

Compte tenu de la progression du nombre d’actions en 2016 (+16,5%) liée à la réalisation d’une augmentation de capital de 25 M€ et au paiement partiel du dividende en actions en juin, le NNNAV EPRA par action droits compris enregistre une baisse mécanique de près de 4%, à 47,3 €/action.
Au 31 décembre 2016, la décote du cours de bourse (38 €) par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 12%.

Plus de détails ici :
Résultats 2016

A un cours de 38 €, je trouve le rendement et la décote un peu faibles.
A 36 ce serait mieux …

Bonjour,

Voici quelques infos glanées sur le site de la SIIC :
"Foncière INEA investit dans l’immobilier de bureaux neufs en Régions.

Valeur de croissance, Foncière INEA s’est développée principalement via des acquisitions de bureaux neufs en VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) en Régions; elle est en ce sens un « pure player ».

Créée en mars 2005, elle possède aujourd’hui un patrimoine de près de 342.000 m² d’une valeur de 754 M€, réparti dans les principales métropoles régionales. 

Ce portefeuille offre un rendement locatif potentiel moyen de 7,2%…
…Foncière INEA a opéré son développement essentiellement par l’acquisition d’immeubles en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), répondant de fait aux normes environnementales actuelles. Elle possède aujourd’hui un patrimoine de qualité, répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics, installées en Régions."

Pour faire simple, elle possède essentiellement des biens :
- récents
- très majoritairement en très très bon état
- répondant (et plus : E+C- par ex) aux normes environnementales
- situés en province.

Le rendement me semble faible  (?) pour cette petite taille de foncière et cela est sans doute cohérent avec la qualité des biens (re ?) mais adossé à un CA qui croît régulièrement d’année en année : plutôt rassurant.

A mon sens elle vise un marché de "niche" par rapport à ses concurrentes, mais sans pour autant se tailler un véritable avantage concurrentiel.
Ainsi, la liste des principaux clients ne fait pas ressortir de manière flagrante la pertinence du modèle par rapport aux exigences des dits clients.

Il me semble intéressant de creuser le dossier en tentant d’appréhender la valeur des biens.

Pas actionnaire.

Dernière modification par Iqce (05/01/2020 18h54)

Les résultats 2023 sont disponibles, ils sont plutôt bons :
- revenus locatifs bruts de 67,5 millions d’euros en hausse de 15,4% (nouveaux immeubles pour 60% et progression à périmètre constant pour 40%),
- résultat net récurrent EPRA de 25,4 millions d’euros (+4,1%),
- excédent brut d’exploitation de 42,1 millions d’euros (+22,4%)
- ratio LTV de 46,8%,
- ANR NTA qui résiste bien à 53,7€ par action (-2,4%).


Dividende par action stable de 2,7€ (rendement de 7,5%). Décote sur ANR NTA de 33%.

Pour la suite la société adapte sa stratégie au contexte :

Foncière Inea a écrit :

Compte tenu de cette décote [sur ANR NTA], d’un contexte de marché immobilier peu porteur et du renchérissement du coût du capital, INEA n’envisage pas de renforcement de ses fonds propres à court terme. Ainsi, l’objectif de taille du patrimoine (2 Mds€ à fin 2026), qui constituait l’une de ses deux guidances communiquées fin 2021, n’est pas maintenu dans l’environnement actuel. 

Dans un marché en mutation, INEA compte continuer à créer de la valeur pour ses actionnaires en restant agile et pragmatique :
-  son pipeline de 134 M€ d’actifs nouveaux à livrer d’ici fin 2025 (11% du patrimoine) viendra soutenir la croissance de son EBE, attendue à deux chiffres jusqu’en 2026 ;
-  l’inflexion de la stratégie d’investissement opérée post Covid, alliant prudence sur les bureaux (de la VEFA en blanc à l’achat opportuniste de bureaux récents loués) et accélération sur la typologie  des  parcs  d’activité  (développement  de  Flex  Park,  notamment  en  Régions),  est confirmée ;
-  enfin INEA continuera de maximiser la valeur verte de son patrimoine, en accélérant sur les thèmes faiblement capitalistiques de sa feuille de route RSE, notamment le déploiement de centrales photovoltaïque, l’économie circulaire et l’amélioration de l’impact sur la biodiversité.

J’apprécie qu’elle sache s’adapter et ne poursuive pas la croissance aveuglement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Inea annonce ce jour une croissance de 22% de son CA au T1 2024 dont 10% à périmètre comparable (Source).

Malgré des résultats 2023 de très bonne facture compte tenu du contexte (voir les échanges ci-dessus), le titre affiche un recul de près de 15% sur un an, que j’estime injustifié dans un contexte de baisse des taux à moyen terme, qui devrait permettre une diminution du coût de la dette (certes élevée) et une valorisation du patrimoine. Le titre souffre aussi d’une faible liquidité.

Je trouve le management compétent (voir le Webcast des résultats 2023) et apprécie l’alignement des intérêts comme ils sont également fondateurs de la société (on notera d’ailleurs que la holding des fondateurs achète de nombreux titres sur le marché ces dernières semaines - voir AMF). Le tournant stratégique opéré en 2021 avec la diversification dans les parcs d’activités permet à la valeur d’avoir un profil hybride intéressant (bureaux et logistique) avec un scope géographique particulier (métropoles régionales où le marché du bureau est plus dynamique qu’en Ile de France), ce qui est unique dans les foncières cotées en France.

Le titre de la file devrait d’ailleurs être modifié pour indiquer "bureaux et parcs d’activités récents dans les métropoles régionales françaises".

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Manarea (23/04/2024 20h16)