Novapierre Allemagne 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Novapierre Allemagne 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Sondage

#76 02/11/2022 12h27

#77 09/11/2022 12h19

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#91 04/05/2023 22h10

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#100 07/02/2024 19h43

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benbard, le 31/10/2022 a écrit :

Tom24 a écrit :

Tom24 a écrit :

La SDG a écrit :

GoodbyLenine, le 03/02/2023 a écrit :

FCP, le 03/02/2023 a écrit :

FCP, le 03/02/2023 a écrit :

Sisco2117 a écrit :

Geronimo a écrit :

Sisco2117 · #76

benbard, le 31/10/2022 a écrit :
Oui, ils ont pris cette mauvaise habitude, ca tombe au debut du mois d’après "les autres".

Ce que je ne m’explique pas c’est que ce délai qui est très long pour les SCPI NOVAPIERRE ALL 1 et 2 n’est pas le même pour une autre SCPI que j’ai aussi à savoir INTERPIERRE FRANCE et pourtant géré par la même SDG….

Et en plus je découvre que le mois de septembre à 31 jours et un accent looooooooooooool

Dernière modification par Sisco2117 (02/11/2022 12h45)

Tom24 · #77

J’envisage de souscrire à Novapierre Allemagne 2 parce qu’elle correspond à l’équilibre risque/rendement que je recherche. Voici mes arguments ( et ce n’est que personnel) :

Grosse confiance dans l’économie allemande sur la durée, bien plus que dans l’économie française.

L’immobilier commercial outre-rhin s’avère une classe d’actifs résiliente, rentable (taux prime de 4,8% actuellement) et recherchée. Les bonnes performances historiques de N.A.1 le montrent.

La suspension provisoire de la collecte en 2021 est un signe de bonne gestion. Le partenaire qui fait le sourcing me semble faire du bon travail.

Après des débuts laborieux, le produit monte en puissance (collecte, investissements, TOF). Je pense qu’on s’achemine vers un rendement de 4,3% cette année net de fiscalité étrangère (peut-être un peu mieux qu’Eurovalys). C’est le bon moment pour investir.

La décote est une sécurité, alors que la hausse des taux risque de taper sur les valeurs d’expertise en 2023 pour l’ensemble des SCPI.

La fiscalité allemande est très favorable pour ceux qui, comme moi, achètent en direct. A la louche, mon imposition réelle devrait être de 17%.

Passons aux points négatifs :

La concurrence du e-commerce
Risque d’une baisse tendancielle de la rentabilité, qui n’est pas extraordinaire non plus.
La communication de Paref n’est pas au niveau de celle de Corum (dont je me méfie un peu).

Reste la question de la relation avec N.A.1, qui me paraît en perte de vitesse (l’amortissement de la dette est un vrai sujet). La logique voudrait que les deux produits fusionnent à terme.

RedOx · #78

Tom24 a écrit :
Grosse confiance dans l’économie allemande sur la durée, bien plus que dans l’économie française.

Pas de crainte d’une baisse durable de compétitivité de l’industrie allemande en raison d’approvisionnement énergétique en gaz Russe compromis et donc fort renchérissement des coûts de production dont l’énergie ?

Asn540 · #79

Tom24 a écrit :
Reste la question de la relation avec N.A.1, qui me paraît en perte de vitesse (l’amortissement de la dette est un vrai sujet).

Plus précisément, Novapierre Allemagne 1 doit sortir :
- 18 ME au 30/6/23 c’est pour bientôt
- 40 ME au 30/8/25
- 81 ME fin 26/début 27

Même si les circonstances peuvent évoluer, on voit mal comment refinancer 18ME en juin 2023 vu les taux actuels. Reste la possibilité de vendre un actif (à N.A.2 ?) ou de faire une petite augmentation de capital.

Le problème est que le CS de cette SCPI a bourré le mou des associés en leur expliquant que la meilleure façon de protéger leur capital était de fermer la SCPI ce qui est entendable sur une SCPI non endettée mais un peu plus complexe sur une SCPI chargée à 23% de dette… On voit une augmentation des retraits sur cette SCPI peut être certains associés ont, eux, compris que la situation était un peu plus complexe.

MisterVix · #80

Merci pour cette analyse intéressante.

Par contre je n’ai pas compris pourquoi on parle de ça ici. Vous parlez bien de Novapierre Allemagne 1 ? Cela n’impacte pas la scpi de cette file qui est la 2 ? Je me trompe.

7Moneymaker · #81

Le T3 ici

https://paref-gestion.com/wp-content/up … agne-2.pdf

malenimi · #82

Bonjour,

auriez vous reçu des information quant au T4 2022? je n’ai rien dans mon espace personnel.

Réponse du jour :

La SDG a écrit :
La distribution du T4 2022 pour la SCPI Novapierre Allemagne 2 sera effectuée courant de semaine prochaine.

Nous vous prions de bien vouloir nous excuser pour ce léger retard dû au calcul des dividendes sur l’année complète qui est plus complexe que ceux des autres trimestres.

Nos équipes sont entièrement mobilisées et travaillent activement à la résolution du problème.

Dernière modification par malenimi (02/02/2023 18h50)

GoodbyLenine · #83

Le BTI T4/2022 est disponible.

Distribution nette T4/2022 = 2.01€/part, soit 10.53€ sur 2022.

A noter :
- l’acquisition d’un centre commercial aux Pays-Bas (20% du patrimoine de NA2 est aux Pays-Bas)
- le BTI mentionne un taux de 4.21% net +0.29% d’impôts prélevés à la source, chiffres basés sur un prix de part à 250€, alors que les parts sont passées le 01/04/2022 à 260€. Sur la base d’un prix de part de 260€ le rendement net est de 4.05%.

PS : Les parts de NA2 dont ma SCI vient d’acquérir l’US entreront en jouissance au 01/07/2023.

FCP · #84

Pourquoi cette baisse du dernier dividende ?

sanvio · #85

GoodbyLenine, le 03/02/2023 a écrit :
PS : Les parts de NA2 dont ma SCI vient d’acquérir l’US entreront en jouissance au 01/07/2023.

Les clés de démembrement étant assez avantageuses pour l’US et le taux de distribution net de fiscalité étrangère est parmi les plus élevés du marché font que j’ai également commencé à accumuler quelques lignes d’US sur NA2.

Néanmoins, NA2 ne distribue pas les plus-value à l’US mais directement au NP ce qui incite à aujourd’hui à ne pas viser de durée d’US trop longue. Cette jeune SCPI n’a pas d’intérêts à vendre prochainement des biens puisqu’étant dans sa phase d’accumulation.

FCP, le 03/02/2023 a écrit :
Pourquoi cette baisse du dernier dividende ?

Le dernier dividende de l’année est le solde du dividende de l’année, si la SCPI a "trop" distribué sur l’année, le dernier trimestre est ajusté, ou inversement.

Pour NA 2, les premiers trimestres de l’année avaient été généreux.

Dernière modification par sanvio (04/02/2023 12h22)

GoodbyLenine · #86

FCP, le 03/02/2023 a écrit :
Pourquoi cette baisse du dernier dividende ?

Les distributions trimestrielles sont des "avances sur dividende", pas forcément finement corrélés aux résultats trimestriels de la SCPI (il peut y avoir des encaissements ou paiements décalés, et l’arrêté des comptes ne doit pas être aussi rigoureux qu’en fin d’exercice), même si les CaC vérifient que la SCPI a assez de bénéfice distribuable pour distribuer le montant en question (notons que, s’il y a un montant significatif de RAN, ce contrôle ne signifie RIEN sur le bénéfice dégagé lors du trimestre, mais NA2 n’a pas de RAN significatif). Ce n’est que pour la distribution relative à T4, qui correspond au solde du dividende (dont le montant sera approuvé en AG), qu’il faut utiliser un arrêté de comptes rigoureux (avec passage des éventuelles provisions qui vont bien), car c’est à priori le même qui servira pour le bilan de l’exercice. Cette année, pour NA2, PAREF a du être un peu optimiste en décidant des distributions T1, T2, et T3, et le résultat annuel a conduit à une distribution T4 plus basse. Attendons d’avoir le Rapport Annuel pour en être certain.

Je suis suggère aussi de lire ce message à propos de l’indexation sur l’inflation des loyers de NA1 et NA2.

Note : On peut remarquer le contraste entre :
- PAREF, qui distribue chaque trimestre, pour NA et NA2 un peu plus d’un mois après la fin du trimestre, pour ses autres SCPI quelques jours plus tôt, et semble parfois décider de montants d’avances qui l’oblige à rectifier le tir à la baisse en fin d’exercice, et
- CORUM, qui distribue chaque mois, une dizaine de jour après la fin du mois concerné.
Ces SdG n’ont visiblement pas les mêmes outils et process pour piloter leurs SCPI, et suivre au jour le jour leur comptabilité…

InvestisseurSCPI23 · #87

Bonjour,

Merci pour ces éléments.

Je suis surpris par la baisse du dividende de 2,8€ à 2,01€ EN UN TRIMESTRE d’autant plus que le taux d’occupation annoncé est de 98,9% ! Bizarre que cela n’est pas été anticipé.

Il est étrange que ce type de variation ne soit pas commenté dans le bulletin.

Le gestionnaire ne répond pas clairement quand on pose la question évoquant que le taux de distribution est en ligne avec l’annoncé.

GoodbyLenine · #88

Il n’y a guère de raison d’être surpris.

Vous n’avez pas investi dans une obligation, dont le coupon serait connu à l’avance.

Comme je l’ai expliqué dans mon message précédent, il ne s’agit nullement d’une baisse "en un trimestre", car les distributions des 3 premiers trimestres sont des avances sur dividende, et celle du 4eme le solde. La seule chose qu’il est pertinent de comparer, pour évoquer éventuellement une baisse, c’est le dividende d’une année par rapport à celui d’une autre année.

La distribution d’une SCPI, surtout celle du dernier trimestre d’un exercice, encore plus pour une SCPI d’une société de gestion pas spécialement connues pour faire des prévisions de distribution avec une grande fiabilité (voire même des prévisions tout court…), SCPI largement investie hors de France (où la maitrise par la SdG du calendrier précis de certains flux, par ex le paiement de certains impôts, peut être moindre que pour des biens en France), réserve très souvent des surprises (parfois positives, parfois négatives).

PS : Il me semble qu’il faudrait écrire "Bizarre que cela n’ait pas été anticipé.", où "ait" est le subjonctif du verbe avoir.

Geronimo · #89

Je viens de recevoir l’IFU mais il n’est pas encore disponible en ligne.

Pour bien comprendre pour une société à l’IS, les montants fiscalisés en France à intégrer dans la déclaration fiscale sont uniquement ceux de la colonne de droite ?

Merci

Dernière modification par Geronimo (27/03/2023 18h54)

Asn540 · #90

2,79/part au Q1/23 a priori. Versus 2,88/part au Q1/22

Geronimo · #91

Avec un Q4 2022 qui était à 2.01.
Ils ont probablement réajusté un peu le tir en ce début d’année pour éviter la "régularisation" de l’an dernier en fin d’année.

Tom24 · #92

Quelques remarques sur l’activité de Novapierre allemagne II au T1 (je suis associé depuis fin 2022) :

- le dividende est bon à 2,79 e. Les locataires paient leurs loyers. Si ce montant était maintenu sur les 3 prochains trimestres, on serait sur du 4,29% net pour l’année. Ce serait (très) satisfaisant.

mais ….

- valeurs de réalisation et de reconstitution ont baissé en 2022 (-5,5% pour cette dernière). Le marché immo allemand est sous pression (fort recul des transactions, baisse des prix), même si le segment du commerce résiste mieux. La conséquence pour NA II est que sa décote se réduit. Un nouveau relèvement de prix de part apparaît très peu probable cette année. Il faudrait pas que la récession s’installe pour plusieurs années outre-rhin…

sinon :

- niveau de collecte assez soutenu au T1 : 23,3 millions d’e. Montant proche du T4 2022.

- pas de nouveaux investissements. Les indicateurs patrimoniaux sont très stables en séquentiel. La vacance augmente un peu (de 1050 mètres carrés) mais le TOF reste à près de 99%.

- Endettement un peu élevé, à 26,6%. La dette a été levée l’an dernier à des taux a a priori plus bas mais je connais pas sa structure.

- la directrice générale fait miroiter 3 nouveaux investissements (pour 50 millions d’euros) en phase d’exclusivité, dit-elle. Je suis prudent car Paref a tardé à finaliser ses investissements l’an dernier, ce qui a pesé sur le dividende du T4. Comme pour les autres SCPI, le succès de NA II viendra de sa capacité à réussir sa montée en puissance, c’est-à-dire acheter des biens de qualité dans des bonnes de conditions de prix.

Asn540 · #93

Acquisition d’une grande surface alimentaire
Acquisition d?un nouvel actif pour le compte de la SCPI Novapierre Allemagne 2 - PAREF Gestion

WALB de 7 ans mais pas d’indication de rendement ou de prix d’achat.

Geronimo · #94

Aucune news concernant le 4ème trimestre ?

Je n’ai rien sur mon espace en ligne, et pas de versement…

GoodbyLenine · #95

Ce n’est quasiment jamais avant le 5 février (mai, août, novembre)….

Sisco2117 · #96

Novapierre Allemagne 1 ou 2 distribuent tous leur revenu trimestriel au début du mois M+2 après le trimestre concerné.

Je ne sais pas pourquoi alors que pour interpierre France de la même SdG à déjà fait son versement du T4.

Geronimo · #97

3€ / part pour le T4 2023

Au total 2.79+2.82+2.85+3 = 11.46€/part soit 4.9% de rendement.

Sisco2117 a écrit :
Novapierre Allemagne 1 ou 2 distribuent tous leur revenu trimestriel au début du mois M+2 après le trimestre concerné.

J’ai reçu les deux précédentes distributions les 31 juillet et 30 octobre.

Dernière modification par Geronimo (06/02/2024 10h54)

Sisco2117 · #98

Geronimo a écrit :
J’ai reçu les deux précédentes distributions les 31 juillet et 30 octobre.

Ca n’est pas mon cas…J’ai reçu les deux précédentes distributions les 04 août et 07 novembre.
Note: Je suis une Personne Physique à l’IR et je parle de Novapierre All 1 (je ne suis pas associé de NA2, je me suis alors peut être trop avancé pour NA2 pensant que cela serait la même chose…)

Dernière modification par Sisco2117 (06/02/2024 11h14)

AleaJactaEst · #99

A ce jour, je n’ai encore rien reçu, mais c’est une bonne nouvelle si le dividende à 3€ est confirmé.

Edit : reçu dans l’après midi.

Dernière modification par AleaJactaEst (06/02/2024 21h04)

BenBBB · #100

Reçu aujourdhui un e-mail de Paref qui confirme les 3euros pour le T4. Par contre l’email parle d’un "acompte sur dividende" pour le 4eme trimestre. Savez-vous pourquoi? Le versement d’y T4 ne devrait-il pas clôre définitivement la distribution 2023?

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