SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Les images postées sont peu ou pas lisibles, essayez un hébergeur spécialisé (cf infra).

Pour le TRI sur SCPI, j’utilise XIRR avec Google Sheet,



Si l’endettement n’est pas un objectif, avez-vous comparé le résultat de l’endettement avec un investissement mensuel en AV Linxea/Spirit du montant de la mensualité, bon exercice pour l’usage du XIRR (pas de frais de versement, frais annuel 0,5%, 100% loyers reversés).

A priori sur 10 ans, ça doit être équivalent, avec plus de flexibilité (pas d’obligation de mensualité, ou possibilité de verser plus), meilleure liquidité, fiscalité plus simple, plus de SCPI à choisir, des parts moins chères, carence réduite et possibilité d’avance en cas de besoin de cash sans casser l’investissement.

Et revoir ses classiques

SCPI AV vs Direct

Dernière modification par Granite (02/03/2023 14h31)

Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos retours et vos remarques.

Ci joint le détail de l’offre MAIF via un hébergeur




Désormais, je suis en train de regarder comparer le TRI des 2 options souvent évoquées dans le forum à savoir SCPI à crédit en direct VS SCPI en assurance vie ce qui n’est pas forcément une chose simple si on veut être exhaustif sur les paramètres.

Le mérite de l’exercice c’est qu’il m’a amené à m’interroger sur les points ci-dessous pour lesquels j’espère que vous saurez m’aider, notamment @Ragnarr qui a récemment réalisé une opération avec la MAIF ;
*une réduction d’impôt via du Girardin industriel impacte t’il le taux moyen d’imposition et peut il le faire descendre à zéro si on ne paie pas d’impots…

Pour le prêt MAIF,

Avez-vous pu déléguer l’assurance?
Quel taux d’assurance avez-vous pu obtenir et avec quelles garanties?
Avez-vous des intérêts de remboursements anticipés sur le crédit sachant que je ne suis pas sûr qu’il soit pertinent d’assumer le crédit jusqu’au bout et il faudra alors s’acquitter des intérêts de remboursement anticipés

Merci pour vos lumières

Dernière modification par dadou7374 (04/03/2023 19h50)

Bonsoir à tous,

Petit point à date de ce qui peut se pratiquer en ce moment.
Mon CGPI me propose ce projet :

150k€ emprunté avec 15k + 4500€ d’apport.

Banque SOFIAP/SOCRIF à 3% sur 20 ans.

55k sur Pierval Santé
110k sur Corum XL

et 4500 de frais

Environs 713€ de loyers pour un coût d’environ 880€ de crédit (assurance incluse)
Cashflow moyen sur la durée : -200€

En partant sur une revalorisation du foncier et loyer de 1%

Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance pour vos avis

PS : J’ai supprimé les 15k€ d’Iroko (qui pourra être acheté en cash suivant l’envie..)

Dernière modification par SierraGolf3 (16/03/2023 22h00)

A quoi correspondent les 4500 € de frais ? Frais du courtier ? De la banque ? De la caution ?

Ca semble élevé, ce serait intéressant de savoir qui prélève quoi.

Petit retour perso : je voulais tenter un investissement à crédit avec ma banque qui m’aurait amené vers 38% d’endettement (je suis à 28%). Quand je les ai contactés en juillet 2022 cela ne semblait pas poser de pb, on a étudier le dossier, les SCPI, la répartition, ça a pris beaucoup de temps et beaucoup de relances (changement de conseiller entre temps…) pour au final m’entendre dire vers février 2023 que je dépassais les 35% et que donc il faudrait baisser le montant emprunté. J’ai mis fin à la négo.

Déjà sans le taux impossible de vous dire si l’opération tient la route ou pas (il faut calculer / estimer le TRI).

Pour les SCPI, honnêtement bof bof…
Immorente ça passe.
Fructipierre c’est la catastrophe (rendement très en dessous de la moyenne, depuis longtemps).
AEW Allemagne ça doit être la pire SCPI investie en Allemagne non ? (et ne parlons pas des "performances" des autres SCPI de chez AEW, toutes bien nulles)
La dernière, je n’avais jamais entendu parler (et ça n’est pas bon signe car je connais bien le marché). En creusant c’est une SCPI d’une toute petite société de gestion, qui pèse 70 millions 4 ans après son lancement. Ca ne casse pas des briques donc.

Votre sélection était bien meilleure. De loin.

Je crois que ça ne sent pas très bon ce dossier.

Dernière modification par Greyna (01/06/2023 21h28)

C’est votre banquier qui vous envoie sur ces SCPI pourries et sur un PER ?

Si oui, changez de banque !

Plutarque a écrit :

C’est votre banquier qui vous envoie sur ces SCPI pourries et sur un PER ?

Si oui, changez de banque !

Oui oui, c’est bien la CGP de ma banque qui m’a fait cette proposition…
Concernant le PER je trouve que c’est une bonne idée au vu de la fiscalité des SCPI qui ont des biens en France (je paye pour la première fois des impôts cette année et ça fait mal)

Greyna a écrit :

Pourquoi ne pas commencer par leur demander la liste ? Vous n’êtes pas l’abris d’une bonne surprise (même si j’y crois peu, ça vaut le coup d’essayer).

C’est chose faîte, j’attends leur retour

Greyna a écrit :

Immorente ça passe.
Fructipierre c’est la catastrophe (rendement très en dessous de la moyenne, depuis longtemps).
AEW Allemagne ça doit être la pire SCPI investie en Allemagne non ? (et ne parlons pas des "performances" des autres SCPI de chez AEW, toutes bien nulles)
La dernière, je n’avais jamais entendu parler (et ça n’est pas bon signe car je connais bien le marché). En creusant c’est une SCPI d’une toute petite société de gestion, qui pèse 70 millions 4 ans après son lancement. Ca ne casse pas des briques donc.

Merci pour ce retour ! C’est également mon ressenti après quelques recherches.. Je commence à doûter de la capacité de ma CGP ..

Dernière modification par Nikj (01/06/2023 21h49)

Fort logiquement, votre "CGP", employée de la Caisse d’Epargne, commercialise les SCPI de AEW, qui fait partie du groupe Caisse d’Epargne… Ses "conseils" ne sont pas vraiment indépendants, ou corrélés à la qualité des produits proposés (et, hélas, AEW ne semble pas être la SdG qui gère les SCPI les plus performantes du marché, pour ne pas dire plus…) , mais à l’identité du gérant de ces produits. Lisez par exemple Les SCPI Caisse d’Épargne : faut-il investir ? ou https://www.google.com/search?client=av … p;ie=UTF-8 (sans oublier aussi https://www.investisseurs-heureux.fr/p547633#p547633 comme potentielle alternative).

Vous attendiez-vous à ce que la CE (ou probablement une autre banque) vous propose un emprunt (sur lequel elle en gagne sans doute pas grand chose) pour investir dans les produits des "concurrents" ? Il n’y a en général que si le réseau commercial de la banque a un accord de distribution avec d’autres SdG (et j’ignore avec quelles SdG de SCPI il a conclut un tel accord), par lequel le "commercialisateur" récupère une commission non négligeable (typiquement entre 5 et 8% de votre investissement), qu’elle le fera.

GoodbyLenine a écrit :

Vous attendiez-vous à ce que la CE (ou probablement une autre banque) vous propose un emprunt (sur lequel elle en gagne sans doute pas grand chose) pour investir dans les produits des "concurrents" ?

Je pensais surtout que les banques construisaient des dossiers solides pour leurs clients afin d’être sûr de revoir leurs argents

J’ai pris contact avec SBE banque populaire pour obtenir un rendez-vous et discuter de mon projet.

Je vous tiens au courant de la suite du projet, même si je pense qu’il est mal parti. C’est toujours une bonne expérience de se confronter à ces difficultés

Bonjour,

Pour l’idée du PER, je vous invite à relire la ou les files sur ce sujet sur le forum
Ce CGP me semble "génial" pour son porte monnaie pas forcément pour le votre

Pour faire simple, vous allez différer de la fiscalité avec le PER mais vous n’allez pas l’effacer

par contre vous allez rajouter une couche de frais à hauteur de 0,5% à 1,5% de l’actif inscrit dans le PER chaque année.
Pour une banque ce sera proche de 1,5%. Sur 15 ans je vous laisse faire le calcul.
Est ce que cela couvre le gain lié à la fiscalité différée. Pas sur.

Bonjour à tous,

J’aurais besoin d’un petit avis concernant ma situation, je suis frontalier Suisse depuis maintenant quelques années, j’ai pu acheter à des bons taux ces dernières années ma résidence principale, des parts en SCPI ainsi que des biens immobiliers loués en LMNP avec des rendements assez bons.

Depuis les nouveaux calculs de taux d’endettement, ma capacité d’emprunt actuelle est devenu très limité (30% de taux d’endettement). J’ai été en contact avec un cabinet de gestion en patrimoine qui me "vend" un emprunt avec une banque privée me permettant de récupérer une capacité d’emprunt supérieur.

Cet emprunt (4.5% sur 25 ans) de 300K sans apport permettrait d’acheter des parts de SCPI (un mix de Europe Invest, Eurovalys, Transition Europe, Immorente) pour un effort mensuel d’environ 550€/mois (sur une base de 4.5% de revenu et une revalorisation de 1.5% des parts) qui serait petit à petit dégressif dans le temps.

Cet effort de 550€/mois ne correspond qu’à 15% de notre reste à vivre actuel donc il ne représenterait pas un énorme risque mais le fort taux d’intérêt m’inquiète dans le cas du "scénarios catastrophe" où on se retrouverait à ne même pas pouvoir rembourser l’emprunt en cas de vente des parts (avec le coût de retrait)

Qu’en pensez vous ? N’hésitez pas si vous avez besoin de précisions supplémentaires