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#1 25/08/2017 12h13

Membre (2017)
Réputation :   85  

Bonjour,

Initié par procuration aux investissements de type "Immeuble de rapport" sur ce site, je suis en train de songer à investir moi-même dans ce type de bien. Le choix IR ou IS n’est pas encore arrêté ; je l’indique mais le but n’est pas de débattre sur la pertinence de l’un ou l’autre.

Mon interrogation porte sur l’amortissement comptable d’un bien "ancien" acheté pour être loué en meublé ; j’ai bien trouvé des articles sur ce forum précisant que cette durée varie entre 20 et 30 ans (voire 40 ans), tout en spécifiant que ce sera à l’appréciation du comptable, mais j’aimerais comprendre le mode de calcul. Je ne pense pas que ce sujet ait déjà été traité, et dans le cas contraire, je vous prie de m’excuser pour le doublon.

1) Je lis régulièrement que la valeur amortissable d’un immeuble est d’environ 90% du prix d’achat, les 10% correspondant au terrain ne l’étant pas (peut-être car la parcelle est considérée comme éternelle ?) ; ai-je le droit de soustraire une valeur précise en multipliant la valeur réelle du terrain par son prix moyen au m² sur la zone ?

2) Supposons que l’état de l’immeuble me permette de le donner en location meublée dès la signature, sans travaux. Je commence ma série d’amortissement et au bout de 10 ans, je dois refaire la toiture.
J’engage donc des travaux de rénovation alors que la période initiale d’amortissement de ce composant (25 ans) n’est pas achevée ; dois-je réinitialiser le "compteur" des amortissements et/ou puis-je faire passer une partie des travaux en charges déductibles sur l’année en cours ?

3) Similaire, je suis à 10 ans d’amortissements et je souhaite revendre mon bien. Je m’aperçois néanmoins que les derniers travaux se sont "usés" plus vite que la durée d’amortissement et je souhaite remettre un coup de propre pour faciliter la vente ; sachant pertinemment que n’amortirai pas les travaux sur 20-25 ans puisque je suis en phase de revente, puis-je faire passer tous les travaux en charges déductible sur l’année ? Quelle différence si j’arrête mon activité BIC avec cette revente ou si je la poursuis avec le rachat la même année d’un autre bien pour louer en meublé ?

4) Sur les sites, on retrouve fréquemment la formulation "les meubles sont généralement amortis sur XX ans" ; est-ce fixé selon la libre (et subjective) appréciation du comptable ? est-ce fixé selon la période de garantie du meuble ? est-ce fixé selon la durée de vie moyenne du meuble recensé dans un registre officiel ?

5) J’engage des travaux de rénovation incluant pièces et main d’oeuvre ; j’imagine que le devis détaille le prix des pièces afin de les amortir selon le barème, mais quid de la main d’oeuvre (globale) ? déductible sur l’année ? amortissable, et le cas échéant, sur combien de temps ?

6) J’achète un immeuble composé d’appartements, dont certains loués, et d’autres non. Je meuble les logements vacants afin de démarrer l’activité BIC, mais puis-je faire passer l’intégralité des frais de notaire, et amortir la totalité du bien alors même que certains logements sont loués en location-nue ?

7) La totalité de mes logements sont en location nue à l’achat ; puis-je proposer à mes locataires de "racheter" une partie de leurs meubles ou de leur en acheter des nouveaux contre un changement de bail pour les passer en location meublée alors que celui en cours n’est pas terminé (s’ils sont d’accord bien évidemment) ? Réponse trouvée ici

En vous remerciant par avance de vos réponses !

Bonne journée

Dernière modification par Caceray (25/08/2017 12h31)

Mots-clés : amortissement, comptable, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 28/08/2017 13h44

Membre (2015)
Réputation :   14  

Bonjour,

Vos questions relèvent de la comptabilité. Je vous invite à vous rapprocher d’un professionnel.

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#3 28/08/2017 14h58

Membre (2013)
Réputation :   46  

Effectivement, un professionnel pourrait vous éclairer sur l’ensemble de ces questions que je trouve très pertinentes. Etant au régime LMNP je ne me suis d’ailleurs pas posé toutes ces questions.

Je vous serait reconnaissant de partager des réponses d’un pro car cela peut perfectionner nos stratégies d’investissement.

Je peux apporter quelques éléments mais ceci reste à confirmer :

1) mon comptable s’est chargé de faire le prorata pour la valeur du terrain qui ne s’amortie pas. Il m’a d’ailleurs conseillé, en cas de nouveau projet immobilier, que le notaire inscrive distinctement dans l’acte les différents postes connus comme la valeur du terrain (prix du m² moyen affiché à la vente), prix du mobilier s’il existe, frais de notaire et frais d’agence s’il y a. Cela permet au comptable de se baser directement sur ces chiffres.

2) le poste de toiture est en général très coûteux, je ne pense pas qu’il soit possible de le passer en charges mais plutôt en amortissement sur xx année, mieux vaut alors faire un prêt travaux d’une durée assez longue pour assurer sa trésorerie. Ainsi vous aurez à la 11ème année une dotation aux amortissement plus importante du fait des travaux achevés et facturés.

4) je pense qu’il y a un registre officiel. Après, si vous meublez un petit studio avec des meubles bon marché et que la facture fasse moins de 500 €, ceci peut passer en charges.

6) si l’immeuble dispose de baux nus, je pense que vous ne pourrez pas passer en charges/amortissements les frais de notaire et d’agence sur ces appartements. Ces montants seront à faire au prorata par rapport à la surface vacante prochainement meublée et meublée. Ainsi vous devrez également faire au prorata de cette façon le montant de la TF, le montant de l’assurance, les intérêts d’emprunts… Et les répartir entre les revenus BIC des revenus fonciers. Si vous êtes au régime foncier au réel, méfiez-vous également du délai réglementaire pour passer les appartements nus en BIC (3 ans révolus ?) (il faudra également attendre idéalement un départ volontaire des locataires).

Je ne suis pas comptable, mes propos sont bien entendu à vérifier.

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#4 28/08/2017 17h00

Membre (2013)
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Je ne suis pas expert comptable ni forcément au fait de toute jurisprudence mais voilà ce que j’ai compris, notamment des échanges que j’ai pu avoir avec différents experts comptable :

1) 10% pour le terrain est une valeur admise avec des textes/jugements de référence.
A ma connaissance c’est la valeur la plus généreuse (plus faible pourcentage donc plus gros amortissement immobilier) retenue. Certains cabinets choisissent un % plus élevé. En théorie ce pourcentage devrait être différent selon les villes mais 10% semble être une valeur admise partout par l’administration fiscale, même à Paris

2) Vous continuez à amortir ce qui ne l’a pas encore été et ajoutez les nouveaux travaux en nouvel amortissement sur le même poste toiture. C’est une rénovation et donc des travaux ajoutés à la base déjà existante.
Bien entendu si ces travaux était d’un montant <500€ cela serait une charge annuelle.

3) idem que (2) nouvel amortissement additionnel. Les charges annuelles ne peuvent être qu’inférieures à une facture de 500€.
Si vous vendez le bien, vous perdez le stock d’amortissement.

4) C’est une règle comptable, généralement il me semble de 6 ans. Le fisc ne vous laisse pas le choix de choisir la durée d’amortissement selon votre propre choix smile
Si le poste total annuel meuble est inférieur à 500 € cela peut devenir effectivement une charge de l’année.
Les factures de particuliers sont admises si l’adresse du bien y est mentionné.

5) C’est la facture globale qui est amortissable, que ce soit de la MO ou des pièces.
<500 € = charge anuelle
>500 € amortissement sur une durée définie pour chaque type de composant

6) Vous devez alors sortir les biens loués en nu des valeurs d’amortissements soit par évaluation d’expert (agence immobilier, notaire) soit au prorata des m2.

Pour mémoire, toutes les factures doivent impérativement avoir l’adresse du bien.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 28/08/2017 17h52

Membre (2017)
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Bonjour,

Quelques éléments de réponse :

1 - Valeur du terrain à 10% : Il n’y a pas de règle fixe, c’est selon les critères du lieu et la qualité de l’immeuble. ( voir par exemple une jurisprudence du Conseil d’état de 02/2016 prix du terrain avoisine les 40%)  ;

2 - Il faut estimer le prix de la toiture dans le prix d’achat, la sortir de l’actif pour la valeur nette d’amortissements, immobiliser et amortir la nouvelle.

3 - Pareil qu’au 2. Immobiliser et sortir au jour de la vente. L’amortissement sur quelques semaines (mois) conduit à le déduire entièrement l’année de la vente.

4 - La durée d’amortissement est un choix de gestion du chef d’entreprise. En fonction de la durée espérée d’utilisation. Théoriquement 10 ans, mais on peut faire plus court si la qualité est médiocre ou forte intensité d’utilisation.

5 - La base d’amortissement est le prix de revient (pièces + main d’œuvre). Simple entretien c’est une charge, sinon une immobilisation.

6 - Les frais de notaires peuvent être immobilisés ou déduits en charges pour les locations meublées (BIC). Pas pour les locations nues (Revenus Fonciers). Si l’immeuble est mixte, il faut faire un prorata suivant un critère logique et acceptable, et constant dans le temps.

Cordialement,

Jean-Marc

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#6 28/08/2017 18h17

Membre (2017)
Réputation :   85  

Tout d’abord merci pour différentes réponses !

Cependant, j’ai l’impression d’avoir décelé une incohérence dans l’une d’elles :

DDtee a écrit :

2) Vous continuez à amortir ce qui ne l’a pas encore été et ajoutez les nouveaux travaux en nouvel amortissement sur le même poste toiture. C’est une rénovation et donc des travaux ajoutés à la base déjà existante.
Bien entendu si ces travaux était d’un montant <500€ cela serait une charge annuelle.

ddzb a écrit :

2 - Il faut estimer le prix de la toiture dans le prix d’achat, la sortir de l’actif pour la valeur nette d’amortissements, immobiliser et amortir la nouvelle.

J’ai l’impression que dans le scénario de DDtee, une toiture amortie au rythme de 1000€/an, peut se cumuler avec une nouvelle toiture également amortie au rythme de 1000€/an, soit 2000€/an sur le poste toiture.

Dans la version de ddzb, j’ai l’impression que l’on doit "stopper" l’amortissement de la première toiture, pour la remplacer par la deuxième, soit 1000€/an (rien ne change, si ce n’est qu’on a "payé" deux toitures et amorti une)

Pouvez-vous me confirmer ?

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#7 28/08/2017 19h44

Membre (2015)
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Les 2 réponses ont quasi le même impact économique mais celle ce ddzb est plus juste si la toiture est bien changée en totalité.

L’ancienne toiture n’existant plus (rebut) l’amortissement ne peux plus se poursuivre. Sa VNC est passée en charge.

Dans le cas de travaux partiels la réponse de DDTee est la bonne

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#8 22/02/2023 16h56

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Pour les afficionados

Tribunal administratif de Dijon - 2ème chambre

Dernière modification par spot (22/02/2023 16h57)

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#9 22/02/2023 22h26

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Difficile à lire pour un non-initié ;-)

Je reste intéressé car j’ai moi-même reçu ma liasse fiscale de la part de mon comptable pour mon premier achat immobilier concernant un studio à Paris.

Le comptable a retenu 30% de valeur pour le terrain et des grosses durées d’amortissement comme par exemple pour le gros œuvre (80ans) ce qui m’embête un peu car cela minore beaucoup le montant d’amortissement annuel…

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[+1]    #10 23/02/2023 08h10

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Difficile à lire pour un non-initié

Je ne trouve pas. Il suffit de lire attentivement en y passant le temps nécessaire.
Sur ce sujet, il faut se réferer à la discussion LMP vs LMNP et notamment mon résumé de la jusrisprudence du Conseil d’Etat de 2016 : p.2 LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Pour les "non-initiés", le résumé de ce jugement du TA de Dijon est :
Une SCI, propriétaire d’un immeuble situé quartier de l’Etoile à Paris, s’est pris un redressement sur :
- logement gratuit de deux de ses associés.
- d’importantes avances (prêt gratuit) consenti par la SCI à l’un des associés.
Ce redressement n’est pas contesté, et n’est pas non plus le sujet de ce fil.

- terrain évalué à 15 % (alors qu’on est place de l’Etoile à Paris). C’est le sujet de ce fil.

L’administration a écarté la première méthode (comparaison à des prix de terrains voisins) du fait de la rareté des ventes de terrains à construire dans le quartier, et la seconde méthode (coût de reconstruction) du fait de la difficulté d’évaluer le coût de reconstruction d’un immeuble ancien. Or, cela aurait pu être attaqué ; le Conseil d’Etat, dans sa décision de 2016, disait que "la cour d’appel a omis de vérifier en quoi les méthodes 1 et 2 étaient inapplicables ce qui aurait justifié le recours à la méthode 3". Là, le TA dit qu’aucune des deux parties ne conteste l’écartement de ces deux méthodes, donc il passe à la troisième méthode :

pour reconstituer les valeurs respectives du terrain et de la construction, l’administration fiscale a utilisé la méthode consistant à s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction. Pour ce faire, elle a identifié sept comparables, correspondant à des immeubles, tous situés dans le quartier de l’Etoile à Paris, inscrits à l’actif du bilan des sociétés correspondantes entre 1999 et 2007, et a constaté que la valeur retenue pour le terrain, dans chacun des sept cas, était comprise dans une fourchette allant de 45 à 68 % de la valeur de l’immeuble. Elle a, en conséquence, retenu une valeur du terrain égale à 50 % de la valeur de l’immeuble inscrite à l’actif du bilan de la société.

La SCI, sans contester le choix de la 3e méthode, conteste que les comparables soient comparables. Le TA cite les critères de comparabilité proposés par le CE : "des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement", et de plus "que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige" ; or le TA dit que la SCI donne de bons arguments pour dire que ces immeubles ne sont pas comparables ; arguments que l’administration échoue à contrer ; donc les comparables ne sont pas comparables ; donc le surcroît d’imposition est rejeté.
Dans la décision du Conseil d’Etat de 2016, ce n’est pas l’argument "pas assez comparable dans ses caractéristiques" qui avait été retenu, mais le fait que "la cour a omis de vérifier que les 19 cas pris en référence par l’administration étaient entré au bilan des entreprises à des dates proches".

Donc, ce jugement du TA de Dijon nous apprend deux choses :
-  l’administration considère que la valeur du terrain est de 50 % dans ce cas très particulier du quartier de l’Etoile à Paris où le terrain vaut forcément très cher. (dans le jugement cassé par le Conseil d’Etat en 2016, l’administration avait évalué, vers 2006, à 40 % pour un immeuble au 24 avenue de l’Opéra à Paris).
- Comme dans la décision du Conseil d’Etat de 2016, ce jugement ne dit pas que la valeur du terrain est de tant de % ; il dit juste que l’administration fiscale a échoué à appliquer correctement l’une des 3 méthodes préconisées pour évaluer la valeur du terrain.

Notez aussi que c’est un jugement de première instance. Si l’administration fait appel, ça peut durer encore longtemps.

Qu’est-ce que j’en retiens :
1) il s’agit de déterminer la vraie valeur du terrain vs l’immeuble, et non pas d’appliquer 10 ou 20 % "parce que tout le monde fait comme cela".
2) pour déterminer la vraie valeur du terrain vs l’immeuble, il y a une méthode à appliquer, et elle est détaillée par l’arrêt du conseil d’état de 2016. En fait, 3 méthodes : la 1e si possible, et sinon la 2e, et sinon la 3e.
3) déjà (au moins) 2 fois, l’administration s’est pris les pieds dans l’application de la 3e méthode. Par contre, attention, dans beaucoup d’endroits il est possible de déterminer la valeur d’un terrain constructible, donc la première méthode est applicable. Un redressement basé sur la première méthode serait beaucoup plus difficile à contester.
4) Ces jugements sur des immeubles anciens de grande valeur à Paris sont un peu l’arbre qui cache la forêt. Pour le LMNP ordinaire, la grande majorité des cas n’est pas à Paris et n’est pas un immeuble ancien impossible à évaluer par les deux premières méthodes.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2023 14h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 24/02/2023 08h14

Membre (2022)
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Merci intéressant votre explication est très claire !

Je comprends que le sujet de la valorisation du terrain peut être compliqué dans certaines situations…Par ailleurs, la ventilation par composant et la durée d’amortissement pour ces mêmes composants est elle aussi soumise à un « flou ». Décider d’amortir sur 50 ans ou 80 ans les gros œuvres (ou encore considérer que cela représente 40 ou 50% du bien total) aura forcément un impact significatif sur la rentabilité d’un investissement locatif.

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