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[+1]    #26 20/08/2015 11h48

Membre (2012)
Réputation :   8  

L’imposition en Belgique se fait aussi selon un barême progressif (que l’on trouve pour 2015 en page 6 de ce document - avec plein d’autres infos d’ailleurs). On y apprend qu’on doit pratiquer un abattement de 7090 € pour une personne seule,

Dans mon exemple avec 2 enfants, j’ai droit à un abattement de 10.970€.
Et… oooooh ! Ces revenus locatifs ne sont pas imposables !

Devons nous comprendre que la dispersion de nos investissements locatifs dans les différents états nous permettrait de bénéficier des disposition prévues pour alléger la fiscalité des faibles revenus dans chacun d’entre eux. 
Si cet allègement est octroyé en fonction uniquement des revenus Belges, cette piste me semble intéressante.

Reco pour nous faire découvrir de nouvelles pistes


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour. Soigné fin 2022, quasi full ass vie lux.

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#27 20/08/2015 12h07

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Chrism a écrit :

Si cet allègement est octroyé en fonction uniquement des revenus Belges

Vous avez raison, il faut aussi déclarer les revenus d’origine française, même si ceux-ci sont exonérés, ils vont alors rentrer dans le calcul de l’impôt à payer… et donc dans mon exemple, les 4864,72 € de revenus à déclarer risquent bel et bien d’être imposés…
J’ai corrigé mon message précédent.

Dernière modification par Siocnarf (20/08/2015 12h14)

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#28 22/03/2016 11h34

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Installée en Belgique depuis 5 ans pour des raisons professionnelles, je paye des impots en France (sur des revenus locatifs) et en Belgique mais je bénéficie d’un avantage car je suis non-résidente en Belgique.
Je souhaite investir dans l’immobilier mais à vrai dire, je ne sais pas où, car:
- en France, comme je paye peu d’impôts, je ne pourrai pas déduire de frais et les loyers seront taxés au plus haut point
- en Belgique, est-ce que c’est plus rentable d’investir dans l’immobilier pour l’habiter ou le louer, au risque de perdre le statut de non résident?
Les calculs sont tellement compliqués, que je ne connais personne capable de me donner des indications sûres.
Si quelqu’un sait m’aider, un grand merci d’avance !
Alexandra

Dernière modification par AlexCoss (22/03/2016 11h35)

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#29 22/03/2016 12h16

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   83  

Concernant l’opportunité d’investir en Belgique plutôt qu’en France, je laisse le soin aux contributeurs plus compétents que je ne le suis de vous répondre.

Je peux en revanche vous fournir un éclairage sur la fiscalité :

- Si vous investissez en France, vous y serez imposable sur vos revenus locatifs (en général, les conventions fiscales conclues entre les Etats réservent le droit d’imposer à celui où est situé l’immeuble).

- En optant en France pour un régime d’imposition au réel, vous avez moyen de réduire sensiblement l’assiette imposable et d’éviter, ou à tout le moins de limiter, l’impôt (à condition toutefois d’emprunter et de réaliser des travaux).

- Donc en investissant en France, il n’est pas absolument acquis que vous subirez d’emblée un matraquage fiscal en règle.

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#30 06/10/2019 13h59

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai une question sur l’investissement locatif en Belgique. En cherchant sur le forum je suis tombe sur ce sujet, et j’ai préféré écrire a la suite plutôt que d’en créer un nouveau. J’espère avoir bien fait, sinon merci de déplacer mon post.

Je suis français, récemment arrivé en Belgique (j’habite à Bruxelles et travaille en Flandres)

Je cherche à investir soit en Wallonie, soit dans la province de Bruxelles. J’ai été voir ma banquière car j’avais trouvé un bien et j’ai appris qu’en Belgique le crédit 110% qui est appellé ici crédit 125 ne se fait plus. La seule solution que j’ai trouvé est de coupler ce que la banque peut me prêter avec un crédit à la consommation pour payer les frais de notaire. Mais les taux de ce crédit à la conso sont très dissuasifs (5.5% sur max 7 ans) ce qui engendre des mensualités au début bien trop importantes pour avoir ne serait-ce qu’un semblant d’auto financement.
Je me suis alors tourné vers le marche français (Nord de la France) ou il est possible d’acquérir un bien sans apport, mais je ne connais pas le marché et je redoute la fiscalité
Puis en y réfléchissant bien je me suis demandé s’il était possible de combiner la facilité d’accès au crédit française avec un bien belge fiscalement favorable. D’où ma question à d’éventuels investisseurs qui sont passés par là: avez-vous réussit à contracter un prêt avec une banque française pour acquérir un bien situé en Belgique? Et avez-vous donc pu avoir un crédit "complet" (acquisition + FDN + travaux éventuels)

Merci d’avance!

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[+1]    #31 07/10/2019 10h52

Membre (2014)
Réputation :   24  

Bonjour,
pour répondre directement à votre question: non je n’ai jamais pu financer un bien en Belgique avec une banque française (et j’en ai démarché beaucoup). J’ai emprunté via Fortis, j’ai dû payer 30% d’apport, je ne suis pas résidente belge.

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[+1]    #32 07/10/2019 10h57

Membre (2017)
Réputation :   134  

Vous pouvez envisager de faire un crédit consommation en France couplé avec un crédit hypothécaire en Belgique.

Je n’ai connaissance que d’une seule personne ayant pu faire un crédit 110%; C est très rare.

Sinon vous pouvez essayer de négocier un crédit in fine ce qui vous permettrait d’être en cash flow positif… jusqu’au remboursement bullet.

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#33 08/10/2019 20h11

Membre (2019)
Réputation :   41  

Siocnarf a écrit :

M’intéressant au sujet depuis quelques temps, je vais résumer la situation (pour un cas de location nue à usage d’habitation uniquement) et prendre un exemple concret avec un immeuble que nous devrions aller visiter bientôt.

Le bien
- immeuble de 3 appartements entièrement rénové, situé aux frontières belge, luxembourgeoise et française
- revenus de 1830 € hors charges
- affiché à 219.000 €
- revenu cadastral : 2044 €


"Frais de Notaire"
En Belgique, ils s’élèvent à environ 15% du prix du bien. Pour les estimer, il existe des simulateurs tels que celui-ci (site officiel des notaires) ou celui-là (avec frais de garantie)

Dans mon exemple, ils s’élèvent à un peu plus de 30.000 €


"Taxe Foncière"
L’équivalent de notre taxe foncière s’appelle le précompte immobilier. Cette taxe est basée sur le revenu cadastral indexé du bien. On trouve normalement ce revenu sur les annonces, sinon l’agent immobilier et/ou le propriétaire devraient pouvoir la donner facilement.
Comme il l’a été dit plus haut, c’est une valeur arbitraire calculée il y a une 30aine d’années et censée correspondre au revenu locatif que pourrait procurer un bien immobilier.
La variable d’indexation est donnée tous les ans, pour 2014 elle est de 1,7
Ensuite, selon la région, on applique un coefficient au revenu cadastral : 1,25% en Wallonie et 2,5% chez les flamands (pas roses).
Ensuite, on ajoute les "centimes additionnels" de la province puis de la commune. On peut les trouver ici pour les communes, et avec google pour les provinces.
2000 centimes additionnels équivalent à 20 * le montant calculé précédemment.

Dans mon exemple (avec les chiffres de 2014) :
- 2044 * 1.7 = 3474.8 * 0.0125 = 43,435 pour la Wallonie
- 43.435 * 1980 cts = 860,01 € pour la province du Luxembourg
- 43.435 * 2100 cts = 912,135 € pour la commune d’Aubange (les villes sont regroupées dans des communes)
- Montant du précompte 2014 : 1815,58 €


Impots sur les revenus locatifs
*** je précise que le cas ci-dessous est pour de la location nue à usage d’habitation. Pour plus de détails, ce site est très instructif, ainsi que celui-là ***
En Belgique, les revenus fonciers ne sont pas imposés selon les loyers perçus, mais toujours selon le revenu cadastral - pour le moment du moins, la Commission Européenne ayant mis son nez la-dedans, voir cet article de presse.
Pour calculer le montant imposable, la formule est très simple : il faut donc prendre en compte le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Toujours dans mon exemple, on arrive à un revenu imposable de 2044*1.7*1.4 soit 4864,72 €

L’imposition en Belgique se fait aussi selon un barême progressif (que l’on trouve pour 2015 en page 6 de ce document - avec plein d’autres infos d’ailleurs). On y apprend qu’on doit pratiquer un abattement de 7090 € pour une personne seule,

Dans mon exemple avec 2 enfants, j’ai droit à un abattement de 10.970€.
Et… oooooh ! Ces revenus locatifs ne sont pas imposables !
EDIT : suite à la remarque de Chrism dans le message suivant, il faut en effet déclarer en Belgique les revenus de source étrangère qui vont servir à déterminer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers belges… Un rapide calcul pour ma situation indique 900 € d’impôts…

Le rendement net est donc bien meilleur qu’en France, où pour moi ces revenus seraient imposés à 45,5%…
Dans mon exemple, j’arrive à 8,6% (frais de notaire et précompte compris)


Quelques remarques supplémentaires en vrac :
- il faudra toutefois déclarer ces revenus en France, où ils seront pris en compte pour le calcul de mon taux moyen d’imposition.
- pour les non-résidents, la déclaration de revenus se fait au Bureau Central de taxation Bruxelles Etranger (Google vous donnera les coordonnées)
- les baux doivent être enregistrés auprès d’une instance officielle (un site internet est dédié à cette démarche)
- les locataires sont moins protégés qu’en France, les expulsions sont plus rapides
- ce site donne plein d’infos sur les règles de la location en Belgique

Voilà…

Bonjour,

Je suis également en train de me pencher sur un investissement en immo locatif en Belgique. Votre calcul me semble correct, j’avais fait un tableau excel pour synthétiser toutes les infos que j’ai trouvées et j’en suis arrivé à la même méthode de calcul que vous. La seule différence que j’ai notée c’est qu’une fois la base imposable de l’impôt sur les revenus calculée ( rappel: revenu cadastral x index de 1,832 en 2019 x 1,4 )

Une fois la base imposable calculée, il faut se référer à notre taux d’imposition comme vous l’avez souligné MAIS il me semble que nous devons aussi rajouter la taxe communale en plus.

Je n’ai par contre pas compris comment vous en êtes arrivé à 900€ d’impôts à partir d’une base imposable de 4864,72€

ps: c’est rare un revenu cadastral aussi élevé yikes

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#34 22/02/2023 08h59

Membre (2011)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

je suis tombé sur le sujet via la recherche.

Résident au Luxembourg, je souhaite investir en France ou en Belgique, option que je souhaite creuser.

Y-a-t-il des changements depuis le dernier message ? En particulier sur le revenu cadastral et les impots impliqués ?

Également quid du prêt ? Les conditions sont elles similaires à la France ?

merci.

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#35 22/02/2023 10h47

Membre (2011)
Top 10 Expatriation
Réputation :   94  

Pour l’instant pas de changements majeurs, notamment toujours imposition à l’IR basée sur le précompte immobilier et pas sur les loyers réels, ce qui crée des distortions très importantes entre des bâtisses de la place Flagey à Bruxelles valant des millions avec un PI ridicule et des appartements des années 1970-1980 aux PI élevés parce qu’à l’époque ils étaient luxueux. Mais il faut prendre en compte le risque que ça change un jour, et l’IR en Belgique est peu progressif et douloureux.

Deux points de détail importants

1) le précompte immo est indexé et il a beaucoup augmenté, et devrait encore augmenter pas mal car en Belgique il n’y a pas les amortisseurs pour les prix de l’énergie qu’on trouve en France - faire les calculs avec des données à jour et des hypothèses prudentes d’augmentation, pas avec les coeffs ci-dessus (Source)

RTBF a écrit :

Le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2023 s’élève à 2,0915, contre 1,9084 en 2022, soit une augmentation de 9,6%, qui correspond à la hausse de l’indice des prix à la consommation

2) ayant testé récemment des deux côtés, il me semble que les taux des emprunts immo en Belgique sont nettement plus élevés qu’en France, en tout cas avant négociation. En Belgique Guide-Epargne fournit des infos intéressantes, avec un comparatif mêlant grilles tarifaires et conditions réelles détaillées obtenues par des acheteurs.

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