LMNP : choix d'un cabinet d'expert-comptable (ComptaCom, Contalim, OptionReel…) ?

Bonjour à tous,

N’ayant pas de cabinet comptable mais suivi par un cabinet en gestion de patrimoine, ce dernier m’a orienté vers un cabinet avec lequel ils ont l’habitude de collaborer lors de l’acquisition de mes investissements locatifs. Il s’agit de 4 appartements exploités en LMNP longue durée, avec un rendement net-net entre 6 et 7% chacun.
Deux d’entre eux sont exploités depuis fin 2019, le 3ème en 2020 et le 4ème début 2022.

Il y a environ 330K € d’investissement (frais de notaire inclus) pour 2 660€ de loyers mensuels, dont 140€ de charges mensuelles. Côté travaux, environ 8K € et le même montant de mobilier.

Je me suis surpris à être imposé sur ces revenus dès les revenus 2021, ce qui est normal selon mon EC.
Bien que le cash-flow soit positif, il ne s’agit pas pour autant d’un rendement exceptionnel, d’où mon incompréhension face à la fiscalité.
Que penser de cette imposition si précoce ?

Dans ces conditions, et au vu de sa facturation, je cherche à changer d’EC. J’ai eu l’occasion d’échanger notamment avec Amarris Immo, Option Réel, Contalim et JD2M.
Avez-vous des cabinets à recommander ? Des REX vis-à-vis des cabinets mentionnés ?

Dernière modification par RobinGrd (05/02/2023 11h00)

RobinGrd,

Qu’est-ce qui justifie votre incompréhension ?
Avez-vous fait un début de calcul et avez-vous étudié les calculs de votre EC ?

330 k€ avec un amortissement sur 25 ans (4 %) = 13200 €. Et 25 ans est assez favorable.
2 x 8 k€ sur 10 ans = 1600 €. Là encore, je prends probablement un taux qui vous avantage au moins pour les travaux.

(2660-140) x 12 = 30240 € annuel, ce qui fait 8,74 % de rentabilité et pas 6 et 7 %.

30240-13200-1600 = 15440 € de revenus imposables.

Mes calculs sont probablement simplistes, mais ils donnent l’ordre de grandeur.

Sans nous donner la liste des elements du comptable, difficile de savoir si le comptable s’est un peu planté.

Normalement, il y a des amortissement qui ne s’étale que sur une dizaine d’année (équipements, mobilier, agencement) en plus des intérêts d’emprunt qui sont plus important au début du remboursement, ce qui fait qu’on a pas ou peu d’impôt les premières années.

Il faudrait refaire en effet les calculs à partir des elements du comptable pour voir les répartition et durée d’amortissement qu’il a choisi.

Mais, selon ses dires, impossible de faire machine arrière, je suis donc contraint de conserver leurs choix comptables (durée d’amortissement, ventilation, etc).

Pour cette partie là, en réalité, le comptable pourrait faire une déclaration rectificative du bilan, il s’agit d’une charge supplémentaire et peut être également qu’il considère sa ventilation comme correct.
La bascule vers un autre EC ne pourra pas permettre de changer cette ventilation, ils vont reprendre les éléments de calculs initiaux.

Dans votre cas, rendement de presque 9%, c’est quand meme un bon rendement et cela reste peu probable, à moins d’orienté fortement les taux de répartition, d’arriver à un résultat d’impôt à 0 (et c’est à peu près ce que font certains comptable en ligne qui choisisse par défaut des clés de répartition plutôt favorable en réalité)

Dernière modification par grugru (05/02/2023 17h44)

Effectivement il faut challenger un peu le comptable lors de la mise en place de l’immobilisation pour aligner les amortissements à ses objectifs :
- payer le moins d’impôts possible et laisser l’argent dans la SCI : gros amortissement
- payer des impôts mais sortir rapidement de l’argent via les dividendes: petit amortissement

Les fourchettes préconisées dans le BOFIP étant assez larges.



Edit: concernant le fichier, je pense que je l’avais trouvé sur help-assistante.fr mais le site n’existe plus

voici donc ma version modifiée (format Openoffice) immobilisation.ods

Dernière modification par picsou83 (06/02/2023 14h58)

Le problème c’est que ce genre d’optimisation ne vient pas naturellement au comptable, car ca reste une optimisation qui est surtout interessante dans le cas des SCI et du régime LMNP. Si votre comptable n’est pas habitué à ce type de profil, il n’a probablement compris les enjeux et les marges de manoeuvre permises.

J’avoue que la comptabilité m’échappe un peu, quel(s) documents(s) permettrai(en)t d’avoir ces éléments de réponse ?

Le bilan comptable envoyé contiendra tous les élements et en particulier en annexe, les règles comptables qu’il s’est imposé dont la ventilation des amortissements fait partie.

Tout à fait ! En l’occurrence, le "futur ex EC" estime ne pas avoir fait d’erreur, puisque même sans avoir optimisé la compta, il a respecté les fourchettes préconisées dans le BOFIP

En réalité, comme l’a montré picsou83, la marge de manoeuvre pour la ventilation est relativement large.
Le détail exacte des tranches autorisées est ici. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843 … 5-20141013

Bonjour

Perso j’étais chez contalim mais j’ai changé.
Le prix peut paraître attractif mais les délais et les conseils ne sont pas intéressants.  Je préfère payer un peu plus mais avoir de bon services.

RobinGrd, le 05/02/2023 a écrit :

Bonjour à tous,

N’ayant pas de cabinet comptable mais suivi par un cabinet en gestion de patrimoine, ce dernier m’a orienté vers un cabinet avec lequel ils ont l’habitude de collaborer lors de l’acquisition de mes investissements locatifs. Il s’agit de 4 appartements exploités en LMNP longue durée, avec un rendement net-net entre 6 et 7% chacun.
Deux d’entre eux sont exploités depuis fin 2019, le 3ème en 2020 et le 4ème début 2022.

Il y a environ 330K € d’investissement (frais de notaire inclus) pour 2 660€ de loyers mensuels, dont 140€ de charges mensuelles. Côté travaux, environ 8K € et le même montant de mobilier.

Je me suis surpris à être imposé sur ces revenus dès les revenus 2021, ce qui est normal selon mon EC.
Bien que le cash-flow soit positif, il ne s’agit pas pour autant d’un rendement exceptionnel, d’où mon incompréhension face à la fiscalité.
Que penser de cette imposition si précoce ?

Dans ces conditions, et au vu de sa facturation, je cherche à changer d’EC. J’ai eu l’occasion d’échanger notamment avec Amarris Immo, Option Réel, Contalim et JD2M.
Avez-vous des cabinets à recommander ? Des REX vis-à-vis des cabinets mentionnés ?

Pour ma part, je suis chez ImmoKip compta pour un appart LMNP et je règle 420 euros TTC par an.
il faut compter 100 € par biens supplémentaires.

Niveau sérieux et réactivité je n’ai pas à me plaindre.

Olivier

amoilyon a écrit :

J’ai eu la surprise d’un mail de mon comptable qui m’indique que cette année la facture sera de 550€ HT, comparé à 390€ttc que j’ai payé l’an dernier.

Méthode cavalière. En principe,  vous avez dû signer une lettre de mission qui comprenait un prix et la méthode de réévaluation du prix fonction d’un indice.

On m’a fait à peu près la même chose il y a 4 ans en me disant que c’était 300€ de plus ou qu’il fallait que je trouve un autre EC (j’avais aussi le nombre de lots qui avait augmenté…).

Quand à la date de règlement,  je payais en mai de l’année suivante jusqu’à il y a 3 ans environ. Maintenant la facture est établie au 31/12 (règlement sous 30 jours). Je crois que cette modification est davantage liée à une obligation comptable plutôt qu’une décision de l’EC.

Dernière modification par lachignolecorse (21/11/2023 20h17)

Bonjour,

Moi c’est contalim 2 biens > 370.80 euros TTC ( facture septembre 2023). Ils sont à Ruy montceau , 1 heure de lyon (source mappy).