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#1 06/09/2018 15h41

Membre (2012)
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J’aborde un sujet important, qui n’est pas tant que cela développé sur ce forum.

Nous étudions la vente d’un bien que nous avons rénové avec soin et beaucoup d’investissement personnel, lui donnant beaucoup d’attraits, de charme et donc…de plus-value.

Je confirme qu’il ne s’agit pas de ma RP, ni d’une vente pour acheter une RP, je ne suis pas non plus Marchand de Biens.

Pour les données, elles sont les suivantes :
Achat 2018 : 42 k€
Frais Notaire : 3k€
Travaux : 40 k€
Prix de Vente Moyen : 150 k€

Cela nous donne donc une Plus Value Brute de 65 k€
La simulation fiscale expose 25 k€ (12k Impots, 12k prelevements sociaux, 1k divers), donc un pourcentage de 38% sur la plus-value…! ramenant la PV nette à 40 k€.

Quels sont les pistes pour optimiser cette fiscalité ?

Dernière modification par Gratouille (06/09/2018 15h42)

Mots-clés : fiscalité, imposition, plus-value, vente

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#2 06/09/2018 15h57

Membre (2013)
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Il n’est pas certain que votre PV brute soit de 65 K€, elle peut être en fait plus élevée …
Avez-vous des factures d’entreprises matériaux + main d’oeuvre pour cette somme ? Seules ces factures seront prises en compte par le notaire dans le calcul du prix de revient fiscal. Si vous avez acheté des matériaux et fait vous-mêmes les travaux, il ne prendra rien en compte.

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#3 06/09/2018 15h58

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Déjà, il n’est pas sûr du tout que la PV ne soit que 65 k€.

Les travaux, pour être déductibles, doivent :
- avoir été réalisés par des entreprises
- être des travaux de "construction, reconstruction, agrandissement" ; travaux d’amélioration admis seulement si non déjà déduits des revenus fonciers.
Tous les travaux de réparation, entretien (qu’ils aient été déduits ou non des revenus fonciers) sont non éligibles. Les travaux d’amélioration ne sont éligibles que s’ils n’ont pas déjà été déduits des revenus fonciers.

En gros, les travaux les plus fréquents pour remettre en état un bien sont des travaux d’entretien et réparation ; ils ne sont donc pas déductibles de la PV. Et si vous avez fait les travaux vous-même, c’est rapé de toute façon. Donc, il risque de ne pas rester grand chose de vos 40 k€ de travaux à déduire.

Notez que, pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si on se rend compte que les travaux réalisés ne sont pas déductibles de la PV, on peut opter pour l’abattement forfaitaire de 15%. Seulement c’est 15 % du prix d’achat ; ça fait seulement 8000 €.

Les solutions pour payer moins de PV, il n’y en pas 36 :
- attendre. Il y a les abattements pour durée de détention.
- vendre votre RP, aller habiter dans cette maison 1 an ou 2, puis la vendre avec l’exonération de PV de la RP.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2018 16h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 06/09/2018 16h34

Membre (2017)
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Si ce sont des travaux dits d’entretien et réparations, vous pouvez louer en foncier sinon.
Au moins vous bénéficiez de vos 40k de travaux pour annuler l’imposition des loyers.

Exemple :

Probablement que vous louerez pas grand chose en 2018 (vu qu’on est déjà en septembre) (hypothèse 0€).

Déficit foncier 40k en 2018 : 10700€ imputé sur les revenus globaux, annulé par le CIMR.

29,3k à reporter en 2019 + déduction de 20k de travaux ( 50% de 40k).

Imaginons un revenu locatif de 15k annuel. Vous avez un déficit de 34.3k.
10700€ imputable sur vos revenus globaux. Reste 23.6k à imputer en 2020.

23.6k - 15k de recette = 8.6k à imputer en 2020.

Revente cette année la.

PV de 150-45 = 95K brute imposée à 36.2% soit 60.6k€ net.

Au total, 30k de recettes locatives + 60k de PV = 90k net (sans compter des économies d’IR par l’imputation des déficits)

PS: J’ai fais ca très vite j’espère que je me suis pas planté quelque part.
Bien entendu ce sont des chiffres à la louche, vous aurez d’autres charges en plus

Dernière modification par MichMouch (06/09/2018 16h37)

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[+1]    #5 06/09/2018 16h40

Membre (2017)
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En cas de déficit déduit des revenus (les 10700€) le bien n’est pas vendable durant trois années plus l’année en cours sinon on perd les avantages fiscaux.

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#6 06/09/2018 16h45

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Dommage que vous ne tombiez pas dans le cadre de la disposition de revente d’une RS en vue d’acheter sa première RP afin de réemployer le produit de la vente comme apport… auquel cas exonération totale de l’impôt sur la PV. Dans votre cas, je vous aurai conseillé d’envisager l’achat de votre RP.

Les 3 options évoquées sont pertinentes (conserver le bien, en vue de le mettre ou non en location, ou en faire temporairement votre RP), mais il y aura forcément un coût d’opportunité à immobiliser ainsi votre trésorerie dans un bien que vous comptez vendre dans tous les cas. Peut-être vaut-il mieux assumer l’impôt sur la PV et passer à un autre projet, que je vous souhaite tout aussi rentable ?

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#7 06/09/2018 17h30

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Pour répondre à vos différentes interrogations et pistes,

les 40 k€ de travaux sont bien entendu des travaux avec factures à l’appui. Il s’agit de travaux agrandissement ET d’amélioration, très difficile à dissocier.

La solution de vente en RP est strictement inimaginable, cela serait trop suspicieux et je souhaite également garder ma RP actuelle.

Si je comprends bien, soit :
- je vends dans la foulée et paie les 38% sur la plus-value.
- je loue et profite de la déduction des travaux sur les revenus. Le bien est "bloqué" pendant 3 ans, sinon, on perd cet avantage fiscal. En revanche, lorsque je revendrais, les travaux ne seront pas intégrés dans le calcul de l’assiette de la Plus-value, mais il y aura la diminution annuelle du % de plus-value.

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#8 06/09/2018 17h46

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Les abattements pour durée de détention commencent à partir de la 6eme année donc à priori ça ne colle pas avec vos objectifs.

Pour les travaux d’agrandissements ils seront à ajouter au prix d’acquisition pour minorer la PV même si vous avez loué.

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#9 06/09/2018 18h47

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Désolé, mais un point semble avoir été complètement oublié …

Achat en 2018 et vous parlez de revendre déjà, donc en 2018 voire tout début 2019, après travaux et en présence d’une forte plus value …

Si vous vous en tirez avec seulement la taxation de la plus value des transactions de particuliers, vous vous en sortirez bien, parce que si le fisc tique, ca risque de vous couter bien plus cher que ca.

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#10 06/09/2018 19h46

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ISTJ

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

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#11 06/09/2018 19h49

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J’avais zappé "2018", qui était écrit seulement dans la ligne du prix d’achat ; je pensais que vous possédiez ce bien depuis quelques années. Effectivement, dans ces conditions, il serait plus prudent de louer quelques années avant de revendre.

sven, effectivement, "habituelle"… mais :
- dans le cas d’une volonté délibérée d’achat-revente avec PV, il n’est pas impossible d’être requalifié dès la première opération (même si ça doit être très rare) ;
- même si on dit qu’il faut le pluriel,donc 2,cette opération relevant très clairement de l’achat-revente avec PV, ça fait démarrer le compteur à 1. C’est quand même embêtant de ne plus pouvoir revendre un bien, pendant plusieurs années ensuite, sans craindre une requalification.

"Amélioration", peut-être… Je vous laisse lire les définitions des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2018 20h10)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 06/09/2018 21h28

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sven337 a écrit :

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

Non, c’est plus complexe que cela, depuis une décision du conseil d’Etat de 2006 : l’intention spéculative dès l’achat suffit pour requalifier. Une acquisition suivie de travaux lourds (valeur voisine de la valeur d’acquisition) pour revendre dans la foulée à près de 4x le prix d’acquisition …

Ca commence sérieusement à ressembler à une opération spéculative.

A minima, il faudrait des démarches prouvant que le bien était prévu pour être une RP ou un bien locatif, mais que les choses de la vie ont rendu ce projet caduque, et poussé vers la revente un peu rapide, ce qui pourrait faire tomber l’intention spéculative.

L’habitude des actes n’est qu’un moyen (sorti de la doctrine fiscale en 2017 il me semble, pour aligner la position sur le conseil d’Etat) utilisé pour prouver cette intention spéculative. Elle sert essentiellement à montrer qu’un acheteur qui fait tous les ans ou 2 ans 20/25% de pv sur sa RP n’est pas, en pratique, un acheteur de RP mais un investisseur qui "contourne" la loi en déclarant le bien en RP.

Mais ce n’est qu’un critère possible pour caractériser une intention incompatible avec le calcul normal des plus values.

Sans moyens de justifier formellement que ce bien avait, à l’origine, une autre destination, je déconseillerai la revente aussi rapidement, vu le rapport entre la pv brute et le prix d’acquisition initial.

Après, chacun fait comme il veut.

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#13 06/09/2018 23h14

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Bonsoir,

Deux autres écueils :

- action en rescision du vendeur dans un délai de 2 ans après la vente initiale (le prix d’achat pouvant être estimé  inférieur aux 5/12 du prix de vente - dans un tel cas les travaux ne sont pas pris en compte)
- un autre angle d’attaque de l’administration fiscale pourrait être la faiblesse du prix de vente initial…et une suspicion de dissimulation….

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/09/2018 23h29)

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#14 07/09/2018 09h11

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Certains déconseillent de vendre avec une belle plus-value, j’imagine par crainte d’être requalifié en Marchand de Biens, c’est cela ?…Quels pourraient être alors les conséquences ?

(Je ne pense pas être le seul cas à acheter, rénover et revendre…)

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#15 07/09/2018 09h24

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Information disponible sur le forum et sur l’internet, faites une recherche SVP avant de demander ! Taper "conséquences requalification marchand de biens" dans Google est-il si difficile ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 07/09/2018 09h33

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La définition de l’intention spéculative a été modifiée en 2017. C’est l’intention au moment de l’achat qui compte. Voir ici

Non vous n’êtes pas le seul à le faire, mais dans votre cas, la couleuvre est assez grosse pour qu’elle ne passe pas inaperçue. La suspicion de l’administration peut être de plusieurs ordres : dessous de table, requalification en mdb.


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#17 07/09/2018 09h48

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"Certains déconseillent de vendre avec une belle plus-value"

De revendre … vite. Pas de revendre avec une forte plus value. Mais revendre en moins d’un an un bien complètement retapé pour le prix d’achat, ca ressemble beaucoup trop à une opération commerciale.

Les conséquences ?

Une opération immobilière commerciale est soumise à TVA. Donc vos 150k = 150k TTC / 125 HT. Vous devez 25k à l’Etat au titre de la TVA - la tva versée sur les travaux et "simulée" si non versée sur l’acquisition (en fait, vous devez la TVA sur la marge brute).

Ensuite, sur la base du HT, vous ne dégagez plus une plus value, mais un résultat soit, à titre de particulier donc de fait marchand indépendant, un revenu, soumis à cotisations + IR.

En simulant rapidement, vos données deviennent
- PV HT 125
- PA HT 35
- Tvx HT 33
- marge = 125-35 = 90
- résultat : 54 --> revenu net 38k environ / 16k de cotisations (environ 42% du net)

Donc pour l’Etat :
- TVA à verser = 18k
- cotisations = 16k
- IR sur le revenu net --> dépend de votre foyer, de vos autres revenus, etc …

EDIT - suite lecture "requalif prix d’achat"

Là, les conséquences sont moins "violentes" pour vous, puisque dans ce cas, le fisc vous demandera de confirmer l’existence d’un dessous de table, et si vous obtempérez, vous devrez le complément des droits de mutation + intérêts + pénalités. Le vendeur, par contre ………….

Notez cependant qu’une fausse déclaration pour vous arranger avec une procédure fiscale, même quand cette fausse déclaration induit une pénalité fiscale, reste une fausse déclaration !

J’ajoute que les moyens du fisc en matière de controles automatisés progressent de jour en jour, et la mise en place du prélèvement à la source va leur donner l’occasion de vérifier plus efficacement des palanquées de dossiers.

On a donc un risque non négligeable que le fisc vienne vérifier si les pv immobilières déclarées sur la 2048 sont bien reportées, lorsque c’est prévu, sur la 2042 / 3VZ de mémoire, puisque ces pv, même si non taxbles via la 2042 entrent néanmoins dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Personnellement, j’ai très rarement vu un vendeur reporter sur la 2042 quoi que ce soit.

Dernière modification par xazh (07/09/2018 09h55)

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#18 07/09/2018 10h15

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Gratouille a écrit :

J’aborde un sujet important, qui n’est pas tant que cela développé sur ce forum.

Nous étudions la vente d’un bien que nous avons rénové avec soin et beaucoup d’investissement personnel, lui donnant beaucoup d’attraits, de charme et donc…de plus-value.

Je confirme qu’il ne s’agit pas de ma RP, ni d’une vente pour acheter une RP, je ne suis pas non plus Marchand de Biens.

Pour les données, elles sont les suivantes :
Achat 2018 : 42 k€
Frais Notaire : 3k€
Travaux : 40 k€
Prix de Vente Moyen : 150 k€

Cela nous donne donc une Plus Value Brute de 65 k€
La simulation fiscale expose 25 k€ (12k Impots, 12k prelevements sociaux, 1k divers), donc un pourcentage de 38% sur la plus-value…! ramenant la PV nette à 40 k€.

Quels sont les pistes pour optimiser cette fiscalité ?

Honnêtement, il n’y a pas de place pour ergotter 107 ans.
L’opération est CLAIREMENT un achat-revente avec rénovation pour faire de la plus-value.
Ce cas est donc CLAIREMENT de type marchand de biens.

Quand on fait quelque chose, on l’assume. Désolé de paraitre brutal mais si vous vous lancez dans une opération de PV immobilière (ce qui n’a rien de condamnable soyons clairs) sans avoir étudié les conséquances lors de la potentielle revente, vous n’avez pas le droit de venir vous plaindre d’être dans le cas le + défavorable.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#19 07/09/2018 10h38

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xazh a écrit :

J’ajoute que les moyens du fisc en matière de controles automatisés progressent de jour en jour, et la mise en place du prélèvement à la source va leur donner l’occasion de vérifier plus efficacement des palanquées de dossiers.

Exact et j’ajouterai que le fisc attendra sagement 3 ans avant de réagir et en profitera pour vérifier les autres points litigieux de vos déclarations 2019 et 2020. Sans oublier les pénalités de retard de paiement (0.2%/mois).


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#20 07/09/2018 11h03

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xazh a écrit :

sven337 a écrit :

Si l’opération est unique, c’est bon, non ? C’est seulement si elle est "habituelle" (donc à partir de 2) que le fisc peut tiquer, il me semble.

Non, c’est plus complexe que cela, depuis une décision du conseil d’Etat de 2006 : l’intention spéculative dès l’achat suffit pour requalifier.

(…) L’habitude des actes n’est qu’un moyen (sorti de la doctrine fiscale en 2017 il me semble, pour aligner la position sur le conseil d’Etat) utilisé pour prouver cette intention spéculative.

Je ne suis pas d’accord avec vous ; la mémoire vous fait défaut.

La loi, la doctrine fiscale, et la jurisprudence disent toutes trois qu’il faut l’habitude ET l’intention spéculative.

La loi, article 35 du CGI :

Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

La doctrine fiscale :

Conformément à la règle générale posée au 1° du I de l’article 35 du CGI, les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative.

Voir aussi le point 110.

Enfin, quant à l’Arret du conseil d’Etat de 2006, je pense que vous ne vous rappelez pas bien de ses enseignements. Vous dites que depuis, on déduit l’habitude à partir de l’intention spéculative.
C’est bien différent : avant, l’administration déduisait l’intention spéculative de l’habitude (elle considérait que, quand elle avait caractérisé l’habitude, elle avait fini son boulot) ; le Conseil d’Etat a rappelé que les deux doivent être prouvés : l’habitude d’une part, et l’intention spéculative d’autre part (qui s’apprécie au moment de l’achat).
Dans le cas jugé, l’habitude ne faisait aucun doute, mais c’est l’intention spéculative qui manquait.

Au total, j’amende mon analyse précédente :
1) finalement, je ne pense pas qu’il y a ait un risque de requalification sur cette seule opération. L’habitude nécessite au moins deux opérations de vente.
2) par contre, vous aurez clairement incrémenté le compteur à 1. En gros, vous ne pouvez pas revendre un bien immobilier dans les 10 voire 15 prochaines années, sans prendre le risque d’une requalification ! (pas la certitude, mais le risque)

Pour le dire encore plus clairement : oui, vous pouvez faire cette revente sans être requalifié. Mais vous êtes ensuite grillé pour des années : toute nouvelle vente pourra vous valoir un contrôle fiscal en vue de vous requalifier.

C’est pour ça qu’il vaudrait bien mieux louer quelques années avant de revendre. Si vous avez besoin de sous maintenant, vendez un bien que vous possédez depuis plus longtemps et que vous avez loué plusieurs années.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2018 12h55)


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#21 17/09/2018 22h34

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Je pense que le fait de louer quelques années afin d’obtenir un déficit foncier serait plus pertinent.

Si déjà vous avez réussi à ajouter une forte valeur au logement, pourquoi ne pas obtenir un déficit foncier, louer et dégager du cash flow, puis enchainer un autre bien en 2019?

Dernière modification par michaelstaudi (17/09/2018 22h39)

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#22 06/02/2023 11h41

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Bonjour à tous,

Ma locataire vient de m’annoncer quitter un studio que je loue en LMNP depuis 5 ans, un peu lassé par la gestion locative à distance, se pose la question de la remise en location ou de la vente de l’appartement. Après réflexions, et vue le niveau du marché en ce moment, je vais probablement le vendre.

Acheté en janvier 2018 pour 65 000 €, j’y ai réalisé grosso-modo 8 k€ de travaux (réalisés moi-même) et meubles. Ce weekend, j’ai reçu une offre à hauteur de 103 000 €, soit une jolie PV.

Objectif donc, optimiser la vente pour réduire l’imposition.

C’est ma première vente immobilière, pourriez-vous me dire si mon estimation ci-dessous tient la route :

Frais d’acquisition :
- Prix de vente : 65 000 €
- Frais de notaire : 6 000 € (environ, mais j’ai le justificatif quelque part)
- Forfait 15% travaux : 9 750 €

Total : 80 750 €

Première question : peut-on y inclure les frais bancaires (frais de dossier pour le crédit) ? d’autres frais ?

Frais liés à la vente (estimés) :
- Diagnostics : 200 €
- Rédaction compromis : 300 €

Total : 500 €

Meubles vendus avec le studio :
- J’en profite pour me débarrasser de tous les meubles dans l’appartement, assez récents et disposant des factures, je pense pouvoir chiffrer environ 2 000 € meubles. (doit-on appliquer un coefficient de vétusté ?)

Total : 2 000 €

Soit une plus-value de : 103 000 € - 2 000 € - 80 750 € - 500 € = 19 750 €
Au taux de 36,2% (IR et prélèvements sociaux), cela représente 7 150 €.

Suis-je dans le bon ? Voyez-vous d’autres frais qui puissent venir en déduction de cette PV ?

PS : l’achat comme la revente se font de particulier à particulier.

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#23 06/02/2023 12h57

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A votre première question, je réponds non!

Pour les meubles, voir avec votre notaire ce qu’il vous autorise. Il est tout à fait possible de gonfler le prix mais cela dépendra de son appréciation.


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#24 06/02/2023 13h08

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Si cela correspond à votre situation ou pourrait le devenir moyennant quelques ajustements, avez vous pensé à l’exonération pour première vente d’un  bien locatif réemployée à l’achat d’une résidence principale, quitte à ce que le bien soit en réalité un nouvel investissement locatif dans lequel vous aurez habité quelque temps  (à border) ?

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