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#151 19/10/2022 21h04

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Par ailleurs, on notera que la distribution totale de l’an dernier était de 11,38€ (3x 2,65€ + 3,36€ + 0,10€) et que la cible de cette année est une fourchette comprise entre 10,80€ et 11,30€ (source : bulletin T2). Comme maxicool, je doute d’un rattrapage smile


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[+1]    #152 21/10/2022 16h33

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Je viens de me connecter à mon espace en ligne.
En sus du dividende classique, je vois une bonne surprise :

EFIMMO - 2022 - Dividende exceptionnel - 483,80 € - Versement 24/10/2022

Soit par part : 1,64 €.

Au final, si le revenu T4 est de 2,40 comme aux trimestres précédents, ça ferait 4 x 2,40 + 1,64 = 11,24 €.
Ce qui "colle" avec la fourchette 10,80 à 11,30.
Cela limiterait la baisse par rapport à 2021 : 11,38 à 11,24, soit -1,23%

Dernière modification par maxicool (21/10/2022 17h45)


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#153 26/10/2022 10h00

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Distribution exceptionnelle reçue ce matin pour 1,63€ par part avec la mention "distrib capital"

Edit : j’avais manqué cette information  déjà donnée (il y a 5 jours..) par Maxicool.

Dernière modification par sanvio (26/10/2022 10h02)

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#154 26/10/2022 11h03

Membre (2015)
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ENTJ

Effectivement, j’avais également zappé l’info (c’est le problème des SDG qui publient les bulletins trimestriels après les distributions).

Corrigé suite à la remarque de GBL: je n’avais pas vu qu’il s’agissait d’une distribution de PV

Dernière modification par Manarea (26/10/2022 12h08)

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#155 26/10/2022 11h38

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C’est (annoncé comme) une distribution de plus-value, comme cette SCPI en fait presque chaque année.

Rien à voir avec le RAN.


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#156 07/11/2022 13h01

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ENTJ

Bonjour,

Le bulletin du T3 est disponible ici.

Plutôt de bonnes nouvelles:

- Acquisition pour 62 m€ dont une partie en Italie, ce qui porte à environ 25% la part du patrimoine étranger
- Les acquisitions du trimestre sont en partie effectuées sur des actifs de diversification (hôtel et résidence étudiante)
- Dividende annuel annoncé à 11,24 € / part (vs 11,38 € en 2021) grâce notamment au versement exceptionnel intervenu en octobre du fait des plus-values réalisées
- Le TOF remonte petit à petit, notamment du fait de la relocation de certaines grandes surfaces vacantes (Bellini, Verazzano). Il est annoncé supérieur à 90% d’ici la fin de l’exercice

A moyen et long-terme, je reste préoccupé par (i) le rendement à l’achat des actifs de la SCPI qui reste assez faible (4,7% depuis le début de l’exercice), ce qui implique qu’il conviendra de compenser par des plus-values sur actifs pour arriver à maintenir un objectif de rendement de 4,5-4,75% net et (ii) les relocations qui s’effectuent depuis le début de l’exercice et au global pour des loyers plus faibles que les loyers initiaux (même si on note une amélioration sur le trimestre écoulé).

Manarea

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#157 07/11/2022 13h59

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Des bonnes nouvelles, oui.

Mais aussi un dividende ordinaire prévisionnel 2022 à 9.6 € alors qu’il était à 11.28 € l’an passé.
Cela fait une chute de 15%.

Peut-être que les gérants ont profité du dividende exceptionnel conséquent de cette année pour abonder le RAN.
Si ça n’est pas le cas, cette chute de 15% a de quoi interroger.

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#158 07/11/2022 17h47

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Je ne suis pas certain que l’on puisse dire qu’il s’agit de "bonnes nouvelles" !

- Près de 70% de la collecte a été investie… hors de la cible d’investissement
- Le reste est dans du bureau en province, d’après Google Maps pas vraiment en centre ville mais plus sur des zones d’activités
- Le tout a un cap rate de 4,7%, donc dilutif au regard de la distribution actuelle
- 6% de baisse sur les loyers à la relocation et renouvellement

Personnellement, cela ne me fait pas vibrer !

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[+1]    #159 07/11/2022 18h50

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Cette publication confirme, je pense, que le marché des bureaux est "sous pression" (ça, on le savait déjà, ce n’est pas une surprise).

La baisse des loyers sensible s’explique sans doute par le besoin de relocation rapide. Vaut-il mieux relouer rapidement avec une petite baisse, ou relouer moins rapidement (voir pas du tout) sans aucune baisse de loyer ? Ca se discute ?
Elle n’est pas nouvelle, la baisse des loyers (en renouvellement de bail ou nouveau bail) a déjà commencé depuis quelques années :
- 2019 : - 5,80%
- 2020 : + 10,68%
- 2021 : - 1,43%
- 2022 : - 5,80%

Sur la diversification des actifs, vaut-il mieux rester exclusivement sur un "marché en pression" ou voir au peu ailleurs ? Ca se discute aussi.
En tout cas, cette diversification est prévue dans le DICI : "La SCPI EFIMMO 1 a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI est investie principalement en immobilier de bureaux et en immobilier d’entreprise au sens large (murs de commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, entrepôts, immobilier de santé…). 

Pour la baisse des loyers, si l’on compare par trimestre, la baisse diminue un peu au fil des trimestres :
- T1 22 : 5,061 à 4,765 M€ : -9,35%
- T2 22 : 5,97 à 5,40 M€ : -7,20%
- T3 22 : 7,40 à 6,97 M€ : -5,80%

Quand on voit les résultats de Primopierre, sur le même secteur qu’Efimmo1, je préfère quand même être investi sur la SCPI de Sofidy…

Le chiffre qui m’interpelle le plus, c’est la distribution de seulement 2,40 € / part pour le T4. Car le T4 est toujours plus rémunérateur que les autres trimestres. La SDG ajuste les revenus distribués sur le T4. Là, c’est bizarre… Réponse dans le BT T4 ou le rapport annuel !

Dernière modification par maxicool (07/11/2022 18h52)


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#160 07/11/2022 19h33

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Bulletin diffusé bien tardivement.
Les nouvelles sont plutot positives dans un contexte très dur pour l’immobilier de bureaux de banlieue parisienne qui doit être la zone française qui souffre le plus du télétravail. Dans ce contexte vendre des immeubles à Sceaux et Anthony me semble pertinent. Ca aurait été interessant de connaitre les adresses et les prix des actifs vendus.
J’aime moins la vente d’un actif à Paris, zone qui résiste bien au télétravail mais il faut bien des sous pour le loyer trimestriel.
Les diversifications sur une résidence étudiante et sur un hôtel sont de très bons choix.
Le taux de locaux occupés reste autour de 86% tout comme le trimestre précédent, c’est assez faible toutefois on est loin de la situation de PRIMOPIERRE.

Pour conclure, je pense qu’EFIMMO est en cours de transformation et va se débarasser d’une partie de ses immeubles de banlieue parisienne et viser plus de diversications. Ca aura probablement un coût sur le rendement mais c’est rassurant de constater que la société de gestion va, à mon avis, dans la bonne direction.

Dernière modification par Dechandelet (07/11/2022 19h47)

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#161 07/11/2022 20h13

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maxicool a écrit :

Pour la baisse des loyers, si l’on compare par trimestre, la baisse diminue un peu au fil des trimestres :
- T1 22 : 5,061 à 4,765 M€ : -9,35%
- T2 22 : 5,97 à 5,40 M€ : -7,20%
- T3 22 : 7,40 à 6,97 M€ : -5,80%

…/…

Le chiffre qui m’interpelle le plus, c’est la distribution de seulement 2,40 € / part pour le T4.

Attention, car, sauf erreur de ma part :

  - Les baisses de loyers sont des chiffres cumulés sur l’ensemble des renégociations depuis début 2022, dont T1 22, T1 et T2 22, T1 et T2 et T3 22. Donc, sur T2+T3 il n’y a presque pas de baisse (et sur T3 seul c’est même une hausse). Par ailleurs, ça concerne une toute petite fraction des loyers de la SCPI (environ 5% des loyers, les loyers annuels totaux avoisinant 150M€). L’impact du niveau de loyer des nouvelles acquisitions est même un peu plus important (sur le résultat par part)…

  - Le chiffre de 2.40€/part pour T4 est un prévisionnel, et la société de gestion nous a habitué à etre très conservateur à ce niveau. Ce n’est sans doute qu’en janvier 2023 qu’on aura le chiffre exact.


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#162 12/11/2022 14h22

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Bonjour GBL,

oui, vous avez raison, j’aurais plutôt du écrire :

Pour la baisse des loyers, si l’on compare par trimestre, la baisse diminue un peu au fil des trimestres :
- T1 22 : 5,061 à 4,765 M€ : -9,35%
- T1 + T2 22 : 5,97 à 5,40 M€ : -7,20%
- T1 + T2 + T3 22 : 7,40 à 6,97 M€ : -5,80%

Et par déduction :

- T2 22 : 0,91 à 0,63 : petite baisse
- T3 22 : 1,43 à 1,57 : petite hausse

Dernière modification par maxicool (12/11/2022 14h27)


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#163 13/11/2022 18h41

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maxicool, le 07/11/2022 a écrit :

Le chiffre qui m’interpelle le plus, c’est la distribution de seulement 2,40 € / part pour le T4. Car le T4 est toujours plus rémunérateur que les autres trimestres. La SDG ajuste les revenus distribués sur le T4. Là, c’est bizarre… Réponse dans le BT T4 ou le rapport annuel !

A noter que la version finale du BTI T3-2022 indique pour la prévision de distribution 2022, un dividende exceptionnel de 1.64€/part, et donc un dividende 2022 total de 11.24€, proche de celui de 2021 (11.38€).


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#164 25/11/2022 15h28

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Les porteurs de part ont reçu, avec l’attestation de versement des dividendes, le "mot du gérant" novembre 2022). On peu y lire :

- Objectif de dividende annuels 2022 : 11,24 € (comme le disait GBL au dessus)
- Investissements sur 2022 : 250 M€ environ
- Endettement de 20% au 30.09.2022 (à taux fixe moyen de 1,80%)
- Le TOF remontera au T4 2022 au delà de 90% (relocations récentes)
- Parc immobilier > 1000 unités (66% en petites et moyennes surfaces < 3000 m2), ce que la SDG pense être un avantage dans le contexte actuel
- En octobre 2022, dividende exceptionnel : 1,64 € / part, soit objectif 2022 : 4,94 % brut / 4,74% net


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#165 20/01/2023 09h58

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Distribution T4 2022: 2,44 € / part - versés le 23/01, donc légèrement au-dessus de ce qui avait été annoncé par Sofidy à 2,40 € / part

Dernière modification par Manarea (20/01/2023 09h58)

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#166 20/01/2023 13h10

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Pour ma part (associé à l’IS), j’ai une distribution T4 2022: 2,52 € / part - versés le 23/01, sur mes espaces associés.

Lire ceci pour avoir des explications possibles sur cette différence.


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#167 20/01/2023 14h49

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Très intéressant - je suis aussi associé à l’IS (avec un nombre de parts "significatifs" donc ce n’est pas un sujet d’arrondi) mais effectivement je ne suis pas en jouissance depuis le 01/01/2022

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#168 20/01/2023 16h04

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Même chose que GBL de mon côté (avec jouissance au 1-1-22)


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#169 27/01/2023 10h47

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Voici ce que j’obtiens pour Effimo à l’IS :



Comme pour Immorente, j’imagine que la différence vient de la ligne "solde de dividende de l’année"

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#170 30/01/2023 19h42

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BT T4 2022 en ligne

Sofidy a écrit : "L’acompte sur dividende du T4 s’établit à 2,52 € par part, soit un niveau en hausse de +5% par rapport aux acomptes des trois premiers trimestres".

Belle figure de style, dommage d’oublier que l’acompte du T4 2021 était de 3,31 € (soit une baisse de 25% entre T4 2021 et T4 2022). 

--

Plusieurs promesses de vente ont été signées (pour 32,2 M€).
Plusieurs relocations dont les principales avec hausse de loyer :
- Lyon : 947 m2 +1%
- Merignac : 1374 m2 +6%
- Paris - 263 m2 +27%
Pas évident de savoir si cela est général (relocations de 26281 m2 sur l’année).

TOF 90,14%

Dernière modification par maxicool (30/01/2023 20h03)


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#171 04/02/2023 11h57

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Je viens de lire le dernier bulletin.
Vous trouverez ci-dessous mon sentiment personnel après la lecture de celui-ci :

Coté négatif :

un taux de locaux occupés à seulement 86.71%
le dividende est maintenu stable  à l’aide d’un dividende exceptionnel
Légère baisse des valeurs d’expertise

Coté positif :

la majorité des nouveaux investissements concerne l’hôtellerie et la logistique peu sensible au télétravail.

Dernière modification par Dechandelet (04/02/2023 17h57)

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#172 24/04/2023 11h08

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Revenu T1 2023 : 2,40 € / part
Indiqué dans l’espace client (imposition IS).


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#173 25/04/2023 05h37

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Valeur de reconstitution
235,04 €
En baisse de -2,65%
par rapport à 2021

Valeur de  réalisation
197,62 €
En baisse de -2,43%
par rapport à 2021

Prix de souscription
237,00 €, soit 100,8% de la valeur de reconstitution à 235,04 €

Source : rapport annuel 2022

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#174 25/04/2023 13h29

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Après une première lecture du rapport annuel, je continue à m’interroger sur les perspectives à court et moyen terme de la SCPI.

Si la baisse de valeur du patrimoine reste relativement contenue et se justifie dans le contexte actuel de remontée des taux sans risque, je suis préoccupé par l’impossibilité désormais avérée depuis plusieurs trimestres (voir exercices) de relouer à des conditions satisfaisantes certaines "grandes" surfaces de bureaux en région parisienne, ce qui affecte durablement le TOF et représente un manque à gagner substantiel (le patrimoine inoccupé pèse 12,3 m€ de loyers, soit environ 1,5 € / part). Comme on le constate dans la section location, la relocation de ces surfaces de banlieue parisienne passe, de fait, par une réduction substantielle du montant des loyers et des travaux couteux (cf. exemple de l’Immeuble Bellini à La Défense où le loyer baisse de 14% et où des travaux de 2,4 m€ sont nécessaires) ou des franchises de loyer, ce qui - à terme - impactera aussi les valorisations. Plus généralement, les relocations et les renouvellements se sont conclus à des conditions matériellement plus faibles que dans le passé, ce que ne permet pas de compenser la modeste croissance du TOF ou du montant des loyers à périmètre constant. De même, l’arbitrage des immeubles de région parisienne est source de moins-values (cf. immeuble à Sceaux arbitré cette année et vacant depuis 2021).

La politique d’investissement actuelle - si elle se concentre plutôt sur des surfaces réduites dans des marchés plus dynamiques (coeur de Paris, région, étranger) - devrait aussi peser à terme sur le rendement de la SCPI comme indiqué plus haut (la rentabilité brute des acquisitions demeure faible et il semblerait que la société de gestion privilégie plutôt les actifs jugés sécurisés).

Dans ce contexte, le niveau de rendement actuel de la SCPI ne pourra être soutenu que par une politique d’arbitrage significative permettant de réaliser et distribuer les plus-values latentes ou un apurement du RAN (1,32 € / action). A horizon deux-trois ans, cela peut fonctionner pour "masquer" les difficultés mais ce n’est pas une stratégie pérenne.

Dernière modification par Manarea (25/04/2023 13h35)

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#175 11/05/2023 09h23

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Toujours pas de signe du bulletin du T1 2023: je trouve cela assez frustrant d’attendre près d’un mois et demi après la fin du trimestre quand bon nombre de sociétés de gestion publient cela avant la fin du mois suivant la clôture du trimestre (voir même dans les 15 jours comme Corum).

J’ai l’impression que cela s’aggrave de trimestre en trimestre.

EDIT: Il fallait que je râle pour que le bulletin soit publié dans la foulée ici

Rapidement, les informations à mon sens à retenir du trimestre:
- Légère remontée du TOF à 90,27% en amélioration sur une année
- Pas d’investissement ce trimestre  mais une promesse signée sur un immeuble en Allemagne: attention à l’effet dilutif puisque le délai de jouissance est d’un trimestre et on constate que la trésorerie en attente d’investissement pour un montant de 141 m€ au 31/03/23 est rémunérée à 3,4% et que la collecte trimestrielle brute a été de 57 m€. On voit donc qu’il y a un effet dilutif pour les actionnaires existants (i.e., la collecte n’est a priori pas investie dans le délai de jouissance car le montant de la trésorerie en attente d’investissement dépasse la collecte du trimestre et est rémunérée à un taux nettement plus faible que le taux de rendement de la SCPI)
- Objectif de distribution entre 10,60 € et 11,50 € par part - en ligne avec l’année passée et on comprends entre les lignes que cette politique de distribution sera financée notamment par des cessions d’actifs (voir les messages ci-dessus sur l’impact à moyen terme de cela)
- Les relocations continuent à se faire à des conditions financières plus faibles (-20%) ce qui démontre le retournement du marché des bureaux, de même que les libérations situées en première couronne parisienne

Dernière modification par Manarea (11/05/2023 10h41)

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