PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Iroko Zen à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

40% - 13
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

15% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

15% - 5
Non, probablement pas (avis assez négatif)

15% - 5
Non, certainement pas (avis négatif)

12% - 4
Nombre de recommandations : 32   Recommandation moyenne : 2,6/4 Avis plutôt positif

#101 23/11/2022 19h54

Membre (2022)
Réputation :   3  

Bonjours a tous,

Je suis entrain de me lancer dans ma sélection de SCPI et iroko retient mon attention, je souhaites acheter des parts dans un SCI a L’IS.

Lors d’un appel avec un conseiller Iroko, j’ai eu l’information que environ 50% des biens sont en France et 50% sont en Europe (fiscalité a 20%).

Si je comprend bien, dans les 7% brut de rentabilité, 3.5% seront imposé a la source (Europe a 20%) et 3.5% seront imposé en France (15% sci IS).

C’est bien cela ? Donc 6.4% net de fiscalité européenne ?

Hors ligne Hors ligne

 

#102 23/11/2022 21h08

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

ISTP

Au Q3 la part de biens hors France était même de 53% histoire de chipoter…

Votre calcul est bon si …
- le taux de distribution se maintient
- la part France / Europe reste stable
- vous n’engrangez pas trop de revenus car les 15% d’IS sont plafonnés

Or, pour supporter les coûts d’une SCI et que ça reste rentable il faut quand même réaliser un petit volume de revenus…

Vous avez donc intérêt à prendre une marge surtout si vous utilisez du levier

Hors ligne Hors ligne

 

#103 10/12/2022 09h46

Membre (2022)
Réputation :   1  

@Kennette17

IROKO commence juste à diversifier ses achats en Europe : 34 biens en France, 10 en Espagne, 2 en Allemagne, 7 en Irlande et 2 aux Pays-Bas.

Dernière modification par Flexi (10/12/2022 09h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#104 12/12/2022 09h46

Membre (2021)
Réputation :   15  

Avec 50% d’étranger en loyers, ça va au delà du juste flexi !

Hors ligne Hors ligne

 

#105 21/12/2022 16h00

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

La clé de démembrement semble différente de celle mentionnée sur les précédents post.
On me propose de l’USU avec les clés suivantes:

3 ans - 13%
4 ans - 17%
5 ans - 21%
6 ans - 24,5%
7 ans - 27,5%
8 ans - 30%
9 ans - 32%
10 ans - 34,5%
11 ans - 36%
12 ans - 37%
13 ans - 38%
14 ans - 39%
15 ans - 40%
16 ans - 41%
17 ans - 42%
18 ans - 43%
19 ans - 44%
20 ans - 45%

Hors ligne Hors ligne

 

#106 30/12/2022 00h44

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour/Bonsoir,

Depuis quelques temps je m’intéresse au sujet des SCPIs en général, mais de façon passive. J’attendais de voir si le marché n’allait pas se rétamer depuis le Covid, mais il était temps d’essayer d’entrer en action et arrêter de rester spectateur.
J’ai les notions basiques, probablement un poil mieux que basiques sur les critères d’évaluation des SCPIs, mais ma diligence ne va pas jusqu’à juger par rapport aux adresses des biens et aux identités des locataires. je devrais peut être y mettre plus d’effort.

Un jeune CGP (22ans) a attiré mon attention lors d’une rencontre fortuite et éphémère, sur Iroko Zen. Lui même compterait y investir même si elle est pas dans le portefeuille de son employeur.

En regardant de plus près, à part la jeunesse, je ne lui trouve pas vraiment des défauts/inconnues qui ne seraient pas inhérents à la nature même d’une SCPI.

mon objectif est de répartir 60k qui dorment en ce moment, sur quelques SCPIs, le tout en nue-propriété sur 10ans à priori (et si tout se passe bien laisser la somme travailler ensuite du moment qu’on est dans les taux moyens du marché). Du coup cette répartition me tente :
- 50% sur Iroko Zen :  46k net à terme
- 50% répartie sur quelques mastodontes de type Immorente avec leur 12% de FdS : 38~40k net à terme

Est-ce que je devrais revoir certains détails? les durées? la répartition (tout en optimisant le rendement)? ou est-ce que je suis complètement à coté de la plaque avec une telle stratégie gourmande.

Mon objectif est qu’on m’aiguille sur ce que je peux ignorer (et qui a l’air de stimuler ma cupidité en arrière plan) sur le risque d’un tel investissement sur une SCPI si jeune. J’avais bien cru que Corum Eurion allait se casser les dents, mais les choses ont l’air d’évoluer correctement. Du coup je ne sais plus quoi penser, et je me dis pourquoi pas.
Si je devais résumer : Un juste milieu entre une ambition cupide et une "best practice" académique.

A quoi ressemble un scénario catastrophe (en général)? 30k qui deviennent 46k mais qui se retrouvent:
- réduits à 85%? (d’ailleurs un fond de remboursement est-il toujours créé?)
- réduits à beaucoup moins
- blocage total des ventes? est-ce déjà arrivé dans le monde des SCPIs?
- perte énorme du capital initial?

Merci d’avance smile

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #107 30/12/2022 01h12

Membre (2016)
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   959  

L’absence de frais de souscription n’est pas le seul argument à considérer,
il y a bien d’autres frais (de gestion, sur plus-values, etc.).
Je ne mettrais pas 50 % sur une SCPI encore jeune,
même si elle semble bien partie (rendement, développement à l’international).

Le contexte actuel de hausse des taux n’est pas très favorable à un investissement dans l’immobilier.
Pour les SCPI, on pourrait avoir une baisse limitée des prix de parts.
Les revenus devraient se maintenir en suivant en grand partie l’inflation.

Le risque principal est le risque de liquidité.
Il est déjà arrivé dans les années 1990 que des SCPI aient leur marché bloqué pendant des années.
Un fond de remboursement n’est pas toujours créé, s’il l’est c’est à un prix d’achat très bas.


Dif tor heh smusma

En ligne En ligne

 

#108 30/12/2022 10h33

Membre (2022)
Top 20 Année 2023
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   102  

ISTJ

Je ne mettrais pas 50 % sur une SCPI encore jeune,

Pourquoi donc ?

Je trouve qu’une SCPI jeune présente au contraire pas mal d’avantages:
-tout son patrimoine est récent et donc adapté aux besoins actuels des entreprises
-elle n’a pas de gros travaux à prévoir sur un patrimoine qui serait ancien (ou alors elle le prévoit dès l’achat et donc c’est intégré dans le schéma de rentabilité)
-souvent la durée résiduelle des baux est plus longue
-elle peut plus facilement profiter d’opportunités d’achat si le marché baisse

Il me semble que dans un contexte incertain, les SCPI récentes sont plutôt rassurantes au final.

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

Hors ligne Hors ligne

 

#109 30/12/2022 11h12

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Réputation :   33  

Greyna a écrit :

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?

En vrac:
- historique de la SCPI/société de gestion
- plus grande capitalisation, diversité des biens, des locataires, des zones géographiques voir des activités

D’un côté on a donc plus de flexibilité et de rendement théorique au prix d’un risque de concentration / de l’autre plus visibilité et de stabilité hors évènement majeur au prix de plus de rigidité.

Hors ligne Hors ligne

 

#110 30/12/2022 11h17

Membre (2022)
Réputation :   0  

Merci ArnvaldIngofson pour votre réponse

ArnvaldIngofson a écrit :

L’absence de frais de souscription n’est pas le seul argument à considérer,
il y a bien d’autres frais (de gestion, sur plus-values, etc.).
Je ne mettrais pas 50 % sur une SCPI encore jeune,
même si elle semble bien partie (rendement, développement à l’international)

Tout à fait, mais quels indicateurs permettent de prédire qu’une SCPI est vouée à un avenir incertain?
j’aimerais me documenter mais rien n’est disponible dans ce sens, ou alors je formule mal mes questions sur les moteurs.
J’ai donné l’exemple d’Eurion, en me fiant à mon propre jugement je pensais que c’était de la poudre aux yeux, mais ça a l’air de tenir la route.

ArnvaldIngofson a écrit :

Le contexte actuel de hausse des taux n’est pas très favorable à un investissement dans l’immobilier.
Pour les SCPI, on pourrait avoir une baisse limitée des prix de parts.
Les revenus devraient se maintenir en suivant en grand partie l’inflation.

Si tel est le cas, la valeur de reconstitution va pouvoir absorber le choc et décaler assez longtemps l’effet.
Combien de temps faut-il attendre?
faut-il pour autant abandonner les SCPIs en ce moment et s’orienter vers autre chose? (je suis resté spectateur pendant 2ans, le but n’est ni de le rester ni de sauter pieds joints)

Combien de temps faut-il attendre?

ArnvaldIngofson a écrit :

Le risque principal est le risque de liquidité.

Dans le cas d’Iroko, qu’y a-t-il à regarder/observer pour prédire avec une probabilité suffisante ce qui risque de se passer?

A quel point s’orienter vers une SCPI bien établie représente un choix plus judicieux quitte à perdre (2/3 ans) ou sacrifier 12% de son rendement?

Salut Greyna

Greyna a écrit :

Je trouve qu’une SCPI jeune présente au contraire pas mal d’avantages:

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?

J’appuie vos questions, et s’il y a des réponses je suis preneur.

Je dirais que de mon humble point de vue, la seule différence serait l’expérience de la SdG et son historique.
Je dis ca en pensant à Sofidy comme exemple (à ce que je sache) ils gèrent correctement leurs affaires.

Hors ligne Hors ligne

 

#111 30/12/2022 16h19

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

kirikou a écrit :

Greyna a écrit :

Quels arguments voyez vous en faveur des SCPI plus anciennes ?

En vrac:
- historique de la SCPI/société de gestion
- plus grande capitalisation, diversité des biens, des locataires, des zones géographiques voir des activités

D’un côté on a donc plus de flexibilité et de rendement théorique au prix d’un risque de concentration / de l’autre plus visibilité et de stabilité hors évènement majeur au prix de plus de rigidité.

J’ajouterai : le patrimoine qu’aura dans 5 ou 10 ans une SCPI plus ancienne est déjà largement connu, comme sa rentabilité, alors que celui d’une SCPI jeune est inconnu (et on a quelques exemples de SCPI qui ont eu à investir pas mal d’argent assez vite, et qui on fait de grosses bêtises, au point que 10 ans après la part ne vaille guère plus de la moitié de ce que certains avaient payé…).

Une jeune société de gestion n’a pas prouvé grand chose sur sa capacité à correctement acheter des biens, à évaluer des locataires, ou à les gérer ensuite, ou à correctement traiter les associés de ses SCPI. La seule chose qu’elle a prouvé, c’est sa capacité à créer un buzz permettant de commercialiser sa jeune SCPI, et à générer une collecte significative (ce qui n’est pas la principale qualité qu’on attend, et qui est insuffisant pour rencontrer le succès dans la durée).
C’est donc un peu un "pari" (et dans 5-10 ans on saura un peu plus s’il était gagnant ou perdant) qu’on fait en investissant dans ce type de SCPI, avec un niveau d’incertitude, et donc de risque, bien plus élevé qu’en investissant dans de bonnes SCPI plus anciennes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#112 31/12/2022 17h08

Membre (2022)
Réputation :   1  

Les SCPI plus anciennes ont aussi emprunté à des taux élevés, ce qui n’est pas le cas des jeunes pousses… Il faut bien débuter, les "anciennes" SCPI ont été aussi de "jeunes’ SCPI. Et pour le moment, IROKO tient ses promesses, on aura l’occasion de s’en rendre compte avec le classement 2022…

Dernière modification par Flexi (31/12/2022 17h09)

Hors ligne Hors ligne

 

#113 31/12/2022 18h50

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Avez-vous des éléments concrets qui confirmeraient que les "SCPI anciennes" auraient emprunté à des taux élevés ? 

Je ne me souviens que de SCPI communicant sur des taux d’emprunts plutôt inférieurs à ceux qu’il serait possible d’obtenir maintenant (Interpierre France était une exception, mais elle a bien diminué son endettement). 
Par exemple, Immorente donne dans chaque BTI des informations sur son endettement, et dans le dernier BTI elle indiquait un taux fixe (pour 98.1% de l’encours de ses emprunt) de 1.74%, et une maturité de 5 ans et 7 mois, en moyenne.  Efimmo avait 95.3%, 1.82% et 5 ans et 5 mois pour la même chose. Je doute qu’une SCPI (jeune ou ancienne) puisse maintenant emprunter à moins de 2%, quand même l’Euribor 3 Mois est au dessus.

Sinon, aucun classement sur une année ne reflète correctement la performance générale d’une SCPI, qui est un investissement à évaluer plutôt sur une durée de 8-10 années ou plus (= durée minimale de conservation recommandée).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#114 02/01/2023 15h00

Membre (2022)
Top 20 Année 2023
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   102  

ISTJ

GoodByeLenine a écrit :

(et on a quelques exemples de SCPI qui ont eu à investir pas mal d’argent assez vite, et qui on fait de grosses bêtises, au point que 10 ans après la part ne vaille guère plus de la moitié de ce que certains avaient payé…).

On peut avoir les noms de ces SCPI ?

GoodbyLenine a écrit :

Une jeune société de gestion n’a pas prouvé grand chose sur sa capacité à correctement acheter des biens, à évaluer des locataires, ou à les gérer ensuite, ou à correctement traiter les associés de ses SCPI. La seule chose qu’elle a prouvé, c’est sa capacité à créer un buzz permettant de commercialiser sa jeune SCPI, et à générer une collecte significative (ce qui n’est pas la principale qualité qu’on attend, et qui est insuffisant pour rencontrer le succès dans la durée).

C’est vrai sur certaines.
Mais ne pas oublier que pas mal de ces nouvelles boutiques de gestion de SCPI sont fondées par de vieux briscards qui ont su faire leurs preuves. Exemple de Remake, lancée entre autres par David Seksig qui a géré PFO2 pendant des années.
Bref, il y a quelques débutants (ce qui ne veut pas dire qu’ils ne seront pas bons d’ailleurs), mais parfois une nouvelle société de gestion / nouvelle SCPI est juste une nouvelle aventure pour un ancien du métier.

GoodbyLenine a écrit :

Je ne me souviens que de SCPI communicant sur des taux d’emprunts plutôt inférieurs à ceux qu’il serait possible d’obtenir maintenant (Interpierre France était une exception, mais elle a bien diminué son endettement).
Par exemple, Immorente donne dans chaque BTI des informations sur son endettement, et dans le dernier BTI elle indiquait un taux fixe (pour 98.1% de l’encours de ses emprunt) de 1.74%, et une maturité de 5 ans et 7 mois, en moyenne.  Efimmo avait 95.3%, 1.82% et 5 ans et 5 mois pour la même chose. Je doute qu’une SCPI (jeune ou ancienne) puisse maintenant emprunter à moins de 2%, quand même l’Euribor 3 Mois est au dessus.

Sinon, aucun classement sur une année ne reflète correctement la performance générale d’une SCPI, qui est un investissement à évaluer plutôt sur une durée de 8-10 années ou plus (= durée minimale de conservation recommandée).

Ok sur ces deux points:
-Les nouvelles SCPI ne peuvent plus bénéficier des conditions d’emprunt "du monde d’avant", ce qui va les pénaliser un peu.
-Regarder la performance sur un an ou deux n’a pas de sens quand on parle de placement pour du long terme.


Parrain Corum: 9LCZUO - Parrain Fortuneo: 12405145

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #115 02/01/2023 17h16

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Un exemple de SCPI qui a fait une augmentation de capital à 320€/part vers 2009-2010, et dont le prix (acheteur) de la part avoisinait 170€ récemment  (donc le prix vendeur était de moins de 50% de 320€) : Atlantique Pierre 1

Quelques exemples récents de société de gestion (SdG) où des évolutions capitalistiques ont eu un impact assez délétère pour les associés de SCPI : PAREF (racheté par un groupe chinois, qui a changé de DG 3 ou 4 ou 5 fois en 5 ans, avec pas mal de flottement et de turn-over de personnel), FONCIA Gestion racheté par Aestiam (dont les SCPI ont aussi subi certains flottements). En fait, ces SdG sont anciennes (dont nul n’est à l’abris…), mais les SdG jeunes sont sans doute plus susceptibles d’avoir de telles évolutions capitalistiques. Il y a même une SCPI récente (source) dont la SdG s’est vu retirer son agrément et pour laquelle il a fallu trouver une autre SdG (je suppose que le fait qu’il y avait des personnes expérimentées au CS a aidé).

Je ne dirais pas que "David Seksig a géré PFO2 pendant des années". Selon son Linkedin, il a passé seulement 15 mois chez Perial. Avant, il a passé 6 ans chez Amundi Immobilier, notamment comme Fund Manager de la SCPI Rivoli Patrimoine. Je ne connais pas exactement le rôle d’un "Fund Manager" chez Amundi Immobilier, mais j’avais plus le sentiment (quand j’ai participé au CS d’une SCPI de cette société de gestion) qu’il y avait toute une équipe qui gérait l’ensemble des SCPI de la société, et que le gérant d’une SCPI était très loin d’être seul avec le manche (en tout cas, ce n’était pas l’interlocuteur principal du CS). Tout ceci ne signifie pas que cette personne ne serait pas expérimentée, ou ne serait pas "un bon" (je n’ai pas d’avis tranché à ce niveau). J’observe par ailleurs que son ex supérieur hiérarchique chez Amundi Immo l’a accompagné (et vice-versa), pour créer une SCPI (Neo) (mais ils ont après moins de 2 ans quitté la nouvelle SdG créée pour ceci, j’ignore pourquoi), puis pour fonder Remake AM.

Je suis bien d’accord qu’une bonne partie des récentes SCPI a été lancée par des personnes ayant une expérience de la gestion de l’immobilier (et heureusement !). Mais une telle expérience ne recouvre la plupart du temps que quelques-uns des aspects de l’activité d’une société de gestion de SCPI (lancer une entreprise, la faire grandir, embaucher et manager des collaborateurs, veiller à ce que l’ensemble des domaines soient correctement traités : sourcing des immeubles et négociation de leur achat, suivi des locataires, suivi des incidents, gestion de la collecte et du réseau commercial associé, les outils informatiques nécessaires (>90% des SCPI utilisent le même, assez ancien…), le suivi comptable associé, la communication vers les associés, et j’en oublie sans doute pas mal). Vue la rentabilité de l’activité de gestion de SCPI (source), je ne suis pas surpris qu’il y ait du monde qui se bouscule au portillon…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#116 26/01/2023 16h01

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   130  

Le bulletin du T4 est sorti

Un taux de distribution brut annoncé de 7,04% et en net versé de 6,42%

212 millions de capi, 50 millions de collecte sur le trimestre.

Des acquisitions entre 850K et 17M, large fourchette, plutôt des actifs de rendement.

Dernière modification par cedREIM (26/01/2023 16h02)


Parrain Fortuneo : 13042518

Hors ligne Hors ligne

 

#117 02/02/2023 12h53

Membre (2018)
Réputation :   6  

Bonjour,
Webinaire de ce jour ’Iroko Zen : résultats 2022’.
Réponse sur augmentation potentielle valeur de part : la société se veut prudente dans un contexte économique incertain et ne prévoit a priori pas d’évolution sur premier semestre 2023. Dans environ 6 mois, la Société regardera à nouveau ce point.
N.B. : valeur de reconstitution stable 2021 (207,12€) vs. 2022 (207,17€)

Dernière modification par Optimum (02/02/2023 12h56)

Hors ligne Hors ligne

 

#118 09/02/2023 19h43

Membre (2022)
Réputation :   7  

Bonsoir

Une remarque complémentaire qui peut encourager à rester pour l’instant prudent vis à vis d’Iroko Zen :
un de ses avantages est qu’après 3 ans on peut sortir sans pénalités.

L’entreprise ayant été créée en septembre 2020, j’imagine qu’un montant significatif de souscriptions n’a pas eu lieu avant disons le 1er janvier 2021.
Donc ne risque-t-on pas une certaine vague de départs, quand certains des premiers investisseurs voudront récupérer leur mise à partir de début 2024 ?

Ce qui me fait un peu hésiter, car j’y mettrais bien 5000 balles tout se suite, pour voir…

Hors ligne Hors ligne

 

#119 09/02/2023 21h53

Membre (2021)
Réputation :   15  

Je trouve cet argument lunaire contre les scpi sans frais et en faveur des frais d’entrée ! Je l’ai déjà lu sur une communication de Corum d’ailleurs.
HerculePoivrot, vous trouvez que vous faire payer des frais énormes pour vous y coller est une bonne chose ?
Qu’est ce qui justifierait une vague de départ comme vous dites ? Que le produit soit mauvais. pour l’instant il semble tenir la route donc ce serait un problème plus global sur le marché immobilier qui pourrait expliquer cette vague et là peu importe scpi avec frais ou pas frais, on en sortira.

Hors ligne Hors ligne

 

#120 10/02/2023 08h02

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   130  

C’est souvent un choc exogène qui conduit à des retraits massifs.

On a pas besoin d’aller chercher très loin dans l’histoire pour se rendre compte qu’un choc exogène peut être inattendu, il semble souvent sortir de nulle part. Le fameux cygne noir.

Je pense comme vous que ce n’est pas parce que vous n’avez plus de pénalités de sortie que vous allez sortir. En revanche quoi faire en cas d’apparition d’un cygne noir ?
Si j’avais eu des SCPI que je pouvais arbitrer sans frais en Mars 2020, je ne suis pas certain que j’aurais conservé comme j’ai pu le faire.

Je me suis toutefois interrogé, jusqu’à comprendre que le "quoi qu’il en coute" se traduirait concrètement par des injections monétaires massives qui permettraient de soutenir, à court terme au moins, l’ensemble des marchés.

Pour moi cet argument est valable, mais je trouve qu’il est souvent mis en avant de manière caricaturale. En ce sens je rejoint un peu loicd


Parrain Fortuneo : 13042518

Hors ligne Hors ligne

 

#121 10/02/2023 08h54

Membre (2021)
Réputation :   7  

Parmi les vendeurs au bout de trois ans, vous trouverez probablement un grand nombre de nus-propriétaires à TMI élevé et qui auront intérêt à vendre leur part désormais en pleine propriété. Ceux-ci ne renouvelleront pas forcément leur investissement en NP si Iroko ne fait plus partie des meilleurs d’ici là.


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

Hors ligne Hors ligne

 

#122 10/02/2023 09h31

Membre (2021)
Réputation :   15  

Je suis déjà beaucoup plus sensible à cet argument Massachusetts !
Il faudrait voir la proportion de NP à 3 ans dans leur collecte. Instinctivement pas sûr que ce soit une majorité et ce que je me dis c’est qu’ils doivent en avoir un peu tout le temps donc ça lisse.
Sinon c’est pas tellement le sujet de la perf, tant que la clé et la valeur de reconstitution restent bonnes, y a pas de raison que ça s’arrête

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #123 12/02/2023 10h02

Membre (2021)
Réputation :   7  

Voici les TRIs actuels de la nue-propriété de IROKO Zen dans l’hypothèse d’une stabilité de prix de part, prenant en compte le délai de jouissance de 4 mois.

  durée
(années)   clé NP       TRI
    3            13,0%        4,3%
    4            17,0%        4,4%
    5            21,0%        4,5%
    6            24,5%        4,5%
    7            27,5%        4,5%
    8            30,0%        4,4%
    9            32,0%        4,2%
   10           34,5%        4,2%
   11           36,0%        4,0%
   12           37,0%        3,8%
   13           38,0%        3,7%
   14           39,0%        3,5%
   15           40,0%        3,4%
   16           41,0%        3,3%
   17           42,0%        3,2%
   18           43,0%        3,1%
   19           44,0%        3,0%
   20           45,0%        3,0%

Dernière modification par Massachusetts (12/02/2023 10h08)


Appelez moi Massa. Pas Chaussette.

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #124 14/02/2023 12h18

Membre (2022)
Réputation :   7  

Trois autres éléments qui me font hésiter :

- Mon conseiller en patrimoine - j’ai de la chance, il est plutôt bon - m’a déconseillé "en général" (ça ne concernait pas spécifiquement Iroko), de me lancer sur une SCPI de moins de 3 ans d’âge.
- Perso, ayant toujours la crainte d’une pyramide de Ponzi, il me semble qu’une SCPI peut verser "un certain temps" des rendements élevés en utilisant en partie les nouvelles souscriptions. Mais je suis peut-être parano.
- Enfin - mais ça concerne toutes les SCPI - je constate que l’immobilier d’entreprise est de moins en moins porteur, concurrencé par la vente en ligne :
* Les fermetures de magasin de vêtements s’accélèrent ces temps-ci (Zara, Camaieu, Pimkie, Noz, Gap, C&A, André, Celio, H&M, San Marina…)
* Le recours au télétravail réduit mécaniquement les surfaces occupées
* Les grands centres commerciaux sont de moins en moins fréquentés

Il reste la santé (hors Ehpad) et le résidentiel.
Je suis donc inquiet sur l’avenir des SCPI, surtout compte tenu des fortes collectes ces dernières années.
Merci de me rassurer :-)

Désolé si c’est un peu HS, ça mériterait peut-être un sujet spécifique sue le forum.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #125 14/02/2023 16h13

Membre (2021)
Réputation :   15  

Si c’est ce que dit votre cgp HerculePoivrot, il est complètement à la ramasse !

- Mon conseiller en patrimoine - j’ai de la chance, il est plutôt bon - m’a déconseillé "en général" (ça ne concernait pas spécifiquement Iroko), de me lancer sur une SCPI de moins de 3 ans d’âge.

=> au contraire, les scpi sont les grandes gagnantes du contexte économique actuel car elles peuvent acheter cash, sans dette. Et les SCPI jeunes qui n’ont pas un gros stock d’immobilier cher - sous réserve de collecter - vont embarquer de l’immobilier à meilleur prix dont le poids dans leur capitalisation sera suffisemment significatif pour peser. Regardez toutes les scpi meme d’acteurs historiques qui se lancent ! c’est pas pour rien, page blanche !

- Perso, ayant toujours la crainte d’une pyramide de Ponzi, il me semble qu’une SCPI peut verser "un certain temps" des rendements élevés en utilisant en partie les nouvelles souscriptions. Mais je suis peut-être parano.

=> ! le fonctionnement de base d’une scpi est à revoir. La collecte ne sert pas à verser des dividendes aux associés !

- Enfin - mais ça concerne toutes les SCPI - je constate que l’immobilier d’entreprise est de moins en moins porteur, concurrencé par la vente en ligne :
* Les fermetures de magasin de vêtements s’accélèrent ces temps-ci (Zara, Camaieu, Pimkie, Noz, Gap, C&A, André, Celio, H&M, San Marina…)
* Le recours au télétravail réduit mécaniquement les surfaces occupées
* Les grands centres commerciaux sont de moins en moins fréquentés

=> complètement hors sujet sur ce fil compte tenu de la composition de la scpi. Et plus globalement ça n’a aucun sens. A la limite on peut parler de réorganisation mais regardez la vacance des bureaux dans les grandes villes, elle n’a jamais été aussi basse. Les gens ne restent pas chez eux.
Ok pour le prets à porter mais ça se déporte en faveur d’actifs logistiques et je vous le donne en mille c’est de l’immobilier d’entreprise.
Pour la fréquentation des centres commerciaux, avez vous des éléments chiffrés et tangibles à exposer au delà d’un sentiment qui vous est propre ?

Il reste la santé (hors Ehpad) et le résidentiel.

=> santé oui mais à quel prix et résidentiel, justement c’est de l’immobilier qui n’est pas ou peu indexé..

Je suis donc inquiet sur l’avenir des SCPI, surtout compte tenu des fortes collectes ces dernières années.
Merci de me rassurer :-)

=> loin de moi l’envie de vous dire que les scpi sont un long fleuve tranquille mais changez de cgp déjà vous gagnerez en tranquillité d’esprit

Dernière modification par loicd (14/02/2023 16h14)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à "iroko zen : vos avis sur cette scpi (iroko)"

Pied de page des forums