SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

SeptiemeVague · #3051

Ragnarr a écrit :
l’assurance emprunteur proposée (CNP) comprenait également la garantie ITT - ce qui fait grimper fortement le prix de la délégation - alors que celle ci n’est pas obligatoire dans le cadre d’un investissement locatif… dommage !
Impossible d’enlever cette garantie à présent a priori… donc il faudra faire avec.

Vous êtes sûr ? Qui a-t-il décrit dans votre offre de prêt et la FISE ?

Ragnarr · #3052

Oui je suis sur :p) Il y a bien mention de l’ITT (Incapacité Temporaire de Travail) dans la FISE.
Je vous avoue qu’à l’époque de la signature de prêt je n’avais pas plus réfléchi que cela et est suivi la proposition initiale de la banque/assureur - je ne sais pas si j’aurais pu négocier de supprimer cette garantie ou pas..

Pour aller plus loin, en faisant quelques simulations, cette garantie a un poids significatif sur le prix - sur les comparateurs globalement le prix est multiplié quasiment par deux en cochant ITT (qui est souvent accompagnée de l’IPT d’ailleurs il y a très peu d’assureur qui sépare les deux).
Cela reste néanmoins avantageux : la délégation devrait me permettre de diviser par un peu plus de 2 le prix de mon assurance emprunteur (passant ainsi de 0,22% (tarif groupe) à 0,12% a priori).

A votre avis, cela vaut-il le coup de tenter une délégation avec une proposition commerciale sans l’ITT quand même ? Cela me semble compliqué et la banque n’a pas du tout intérêt à accepter mais on ne sait jamais.

Franck059 · #3053

Issou294, le 26/12/2022 a écrit :
Trahcoh a écrit :
Un prêt scpi à le même effet sur votre profil d’emprunteur qu’un autre emprunt immobilier.
Merci pour ce retour.

Du coup ils vont prendre en compte la totalité de l’emprunt, l’emprunt moins 70% des revenus générés ou déduire le cashflow négatif de ma capacité ?

La totalité, sans regarder les loyers versés.

C’est en tous cas ainsi que je m’étais vu refuser un prêt personnel par ma banque Boursorama il y a quelques années.

J’ai dû lourdement insister pour qu’on me dise la raison du refus.

On a fini par m’expliquer que les loyers versés étaient considérés comme fluctuants, pas regardés comme des revenus pérennes.

De là à imaginer que l’ensemble de mes 7 scpi finissent par me verser zéro, c’est un pas que ma banque n’a pas hésiter à franchir.

Dernière modification par Franck059 (27/12/2022 18h16)

SeptiemeVague · #3054

Ragnarr a écrit :
A votre avis, cela vaut-il le coup de tenter une délégation avec une proposition commerciale sans l’ITT quand même ? Cela me semble compliqué et la banque n’a pas du tout intérêt à accepter mais on ne sait jamais.

Ça ne sert à rien de tenter, la banque refusera la substitution car obligatoire dans l’offre et la FISE.

maxicool · #3055

La solution est peut-être de tenter lé délégation avec les mêmes conditions.
Puis une fois obtenue, d’enlever l’option ITT dans le nouveau contrat (si cela est possible).

SeptiemeVague · #3056

Le nouvel assureur demandera l’accord de la banque pour enlever l’ITT à posteriori.

Luc36 · #3057

Bonjour à tous,
J’ai contacté un courtier en Scpi afin de faire un investissement avec un prêt. La proposition est pour un investissement de 100k€, TAEG de 4,90% pour un TRI de 2,29% (taux distribution supposé de 4,5%, soit la moyenne en cours).
Cela me semble un peu faible, mais j’aimerai avoir vos retours.
Merci

BuffetNY · #3058

Pour vous répondre avec le niveau de détail de votre question et votre présentation : mauvais investissement !

Greyna · #3059

Luc36 a écrit :
Bonjour à tous,
J’ai contacté un courtier en Scpi à fin de faire un investissement avec un prêt. La proposition est pour un investissement de 100k€, TAEG de 4,90% pour un TRI de 2,29% (taux distribution supposé de 4,5%, soit la moyenne en cours).
Cela me semble un peu faible, mais j’aimerai avoir vos retours.
Merci

Vous ne nous dites pas quel est le projet patrimonial, ni la durée du montage, ni une décomposition du TAEG (taux du crédit, frais, …) donc c’est difficile (impossible ?) de vous répondre.

Mais si réellement le TRI est de 2,29 % (net j’imagine), alors j’ai du mal à voir l’intérêt d’un tél montage qui vous rapportera moins que l’inflation avec un risque non négligeable (risque immobilier + avoir un crédit n’est jamais anodin).

Soit vos calculs ne sont pas bons, soit il doit forcément exister une meilleure solution à votre projet patrimonial.

Luc36 · #3060

Merci pour vos réponses.
Cela confirme mes doutes.

Prêt sur 20ans, taux crédit à 4,61%.

Ce sont les simulations faites par le courtier, et qui me semble juste en prenant en compte tous les éléments.

Yvan · #3061

Bonjour,

Je suis tombé par hasard sur cette offre sur le site Site meilleurtaux.com.

Le taux serait de 2.85% sur 20 ans avec les conditions suivantes ( à priori l’article daterait du 17 janvier)

"Vous pouvez emprunter sur 5 à 20 ans, jusqu’à 75 ans en fin de prêt.

Le montant minimum pour réaliser le crédit est de 200 000 € et il doit être investi sur 2 SCPI maximum.

Les SCPI éligibles sont : Pierval Santé, Eurovalys, Primovie, Primopierre, Epargne Foncière, Immorente, Efimmo, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Epargne Pierre, PF HE, Activimmo, Vendôme Régions, ou Patrimmo Croissance.
La domiciliation bancaire n’est pas nécessaire pour accéder à ce crédit.

L’apport doit correspondre à au moins 10 % du montant de la souscription, en plus des frais."

Je me permets donc de poster si celà peut servir à certains membres.

Yvan

spot · #3062

Un petit retour de terrain sur ce que j’observe sur le financement d’acquisition de parts de SCPI depuis 18 mois:

1- Les banques sont devenues très frileuses sur ce type d’opération
2- Les conditions générales de financement immobilier se sont durcies pour de multiples raisons déjà abordées => taux d’usure limitatif, un manque de contrôle sur la production dérogatoire (20% de la production annuelle) qui fait que le dernier trimestre 2022 était pratiquement fermé aux personnes présentant un taux d’effort supérieur à 35%. Mais on peut aussi suspecter les banques d’avoir levé le pied sur la production à des conditions peu avantageuses par rapport à leur coût de ressource (en gros "je prête à un taux trop bas pat rapport à mon coût de refinancement")
3- Les banque sont plus exigeantes sur les contreparties => la domiciliation bancaire est devenue incontournable (je ne fais pas référence aux offres des banques qui prêtent à plus de 4% sur 20 ans).

Ceci étant dit, la porte n’est pas complètement fermée et de ce que j’observe, les taux restent inférieurs à 3% sur 20 ans, ce qui peut encore justifier ce type d’opération à effet de levier.

Pour moi la vraie question est l’arbitrage sur l’utilisation de la "ressource crédit": puisqu’elle plus rare et plus onéreuse, à quels projets dois je la consacrer ? : la RP, l’investissement locatif physique ou l’achat de SCPI ? Chacun aura certainement une réponse différente en fonction de ses projets de vie et/ou de son degré d’implication dans l’investissent.

Surin · #3063

Pour compléter ce message utile à la compréhension de la situation actuelle, voici une vidéo intéressante - comme d’habitude - de Raphaël Oziel, démontrant que malgré la hausse des taux, un investissement à crédit se justifie toujours, à condition bien sûr d’arriver à l’obtenir :

CdBel · #3064

Bonjour,

Concernant votre lien, pour la "1ère astuce", il ne réactualise pas le 1er taux de crédit avec le nouveau taux de rendement, je trouve que ça fausse pas mal la comparaison. La "2ème astuce", c’est la même chose!

Je trouve que c’est trompeur non ?

Bien à vous,

CdBel

Tchouikov · #3065

Nous pouvons porter au crédit de R. Oziel de livrer une démonstration simple et très pédagogique.

Toutefois, pour abonder dans le sens de CdBel, je décèle également dans cette vidéo un biais lorsqu’une comparaison est établie entre le rendement net procuré par les SCPI investies en France et celui procuré par les SCPI investies à l’étranger (= "2ème astuce").

En effet, le point de départ de cette comparaison est le rendement avant toute fiscalité pour les SCPI françaises, lequel est mis en regard du rendement après fiscalité locale pour les SCPI étrangères.

Sur la base de cet indicateur de rendement, l’orateur démontre que les SCPI françaises subissent une fiscalité nettement plus lourde (exemple donné dans la vidéo : TMI 30% + PS 17.2% = 47.2%) que celle applicable à leurs cousines étrangères (exemple donné : TMI 30% - taux moyen d’imposition 20% = 10%).

Il faut certes convenir que les revenus tirés de SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux en France mais je trouve personnellement assez trompeur de ne pas présenter l’impact de la fiscalité étrangère au même niveau que celui de la fiscalité française. En effet, la démonstration donnée dans la vidéo porte dans les faits sur des SCPI qui ne procurent pas le même rendement avant impôt français et étranger (avec ici un rendement des SCPI étrangères supérieur à celui de SCPI françaises, ce qui nuit à la fiabilité de la comparaison).

Dernière modification par Tchouikov (14/02/2023 22h12)

narama · #3066

Bonjour,

Je suis troublé.. je viens de recevoir un courrier RAR de la banque émettrice du crédit me disant qu’ils se sont trompé sur le taux. Il ne devait pas être de 1.70 mais 1.15 ! (" suite à un dysfonctionnement, le taux nominal et le TAEG stipulés par le contrat de crédit sont erronés"). Ils vont me faire un virement de trop perçu et mes mensualités baissent.
Je dois retourner un avenant signé et il ne semble pas y avoir d’autres modifications.
J’essaie de les joindre depuis ce matin mais sans succès.

J’hésite encore à sauter de joie car de nature plutôt méfiante. Avez-vous déjà rencontré un cas similaire ?

narama, le 28/04/2021 a écrit :
Bonjour,

De mon côté, voici le montage que je m’apprête à signer :

SCI à l’IS
Montant : 241000 €
durée : 20 ans
taux : 1,7%
Assurance déléguée : 0,17% (pourrait être mieux mais j’ai pris 70% et fumeur / 30 %)
frais dossier : 1000 €
crédit logement (~ 1,5% du montant)
Pas de domiciliation des salaires
Pas de dépôt
Différé partiel (uniquement capital) de 6 mois

Choix SCPI (~ 40k€ chacune)  :
Corum XL, Efimmo1, Interpierre, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé

Pas le meilleur taux mais conditions assez souples et exécution relativement rapide (premier rendez-vous en janvier).

Cupflip · #3067

Si c’est avec Milleis, j’ai eu la même chose. Virement de la différence d’intérêts et ajustement du taux pour les prochaines échéances (moins chanceux que vous : 1.45% plutôt que 1.55%.

Dernière modification par Cupflip (23/02/2023 14h43)

narama · #3068

Effectivement, c’est bien eux ! Ils auraient "raté" toutes leurs offres crédits pendant une période ?

JemappelleArnaud · #3069

Ca arrive toujours qu’aux autres dommage ahah

Bon je vais ouvrir un compte chez milleis du coup on sait jamais ;-)

Dernière modification par JemappelleArnaud (23/02/2023 14h58)

Dynamitejoe · #3070

Ah vous venez de tirer la fameuse carte du Monopoly : « Erreur de la banque en votre faveur »
Tant mieux pour vous !

Vonhaken · #3071

narama a écrit :
Bonjour,

Je suis troublé.. je viens de recevoir un courrier RAR de la banque émettrice du crédit me disant qu’ils se sont trompé sur le taux. Il ne devait pas être de 1.70 mais 1.15 ! (" suite à un dysfonctionnement, le taux nominal et le TAEG stipulés par le contrat de crédit sont erronés"). Ils vont me faire un virement de trop perçu et mes mensualités baissent.
Je dois retourner un avenant signé et il ne semble pas y avoir d’autres modifications.
J’essaie de les joindre depuis ce matin mais sans succès.

J’hésite encore à sauter de joie car de nature plutôt méfiante. Avez-vous déjà rencontré un cas similaire ?

narama, le 28/04/2021 a écrit :
Bonjour,

De mon côté, voici le montage que je m’apprête à signer :

SCI à l’IS
Montant : 241000 €
durée : 20 ans
taux : 1,7%
Assurance déléguée : 0,17% (pourrait être mieux mais j’ai pris 70% et fumeur / 30 %)
frais dossier : 1000 €
crédit logement (~ 1,5% du montant)
Pas de domiciliation des salaires
Pas de dépôt
Différé partiel (uniquement capital) de 6 mois

Choix SCPI (~ 40k€ chacune)  :
Corum XL, Efimmo1, Interpierre, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé

Pas le meilleur taux mais conditions assez souples et exécution relativement rapide (premier rendez-vous en janvier).

En cas d’anomalie sur les offres de pret, notamment sur les taux, vous avez le droit de demander le remplacement du taux contractuel par le taux d’interet legal, ce qui peut potentiellement vous faire gagner encore plus d’économies.

BenBBB · #3072

Mais comment savoir qu’il était erroné si tout le monde a signé?

On pourrait imaginer que la banque communique ce genre "d’erreur" dans un contexte de baisse des taux pour éviter de voir ses crédits rachetés par d’autres établissements… mais là, c’est surprenant!

En tout cas en effet on dirait la carte Monopoly !

Geronimo · #3073

Peut-être qu’un CAC a bien fait ses diligences et vu des problèmes sur quelques contrats émis… et que ce problème était plus général.

narama · #3074

Je n’ai pas refait les calculs mais je suppose une erreur dans le TAEG car a priori les banques peuvent être relativement punies dans ce cas : "

https://www.lesfurets.com/pret-immobilier/guide/taux-teg-errone#erreur-sur-le-taeg-et-jurisprudences a écrit :
Concrètement, l’établissement prêteur s’expose donc à une amende de 150 000 €. Pour l’emprunteur, l’opération peut être très intéressante. En effet, le TAEG erroné est déclaré comme nul et remplacé par le taux légal en vigueur. Et comme la sanction est rétroactive, cela signifie que ce changement de TAEG s’applique sur l’ensemble du prêt.

Je vais prendre ma carte chance, pas sûr d’aller chercher à attaquer la banque pour gratter plus (il me semble que le taux légal est à 0.77).

Je vous invite à vérifier vos TAEG, cela peut-être un bon moyen de négociation s’il s’avère erroné.

xenesis · #3075

narama, le 23/02/2023 a écrit :
Bonjour,

Je suis troublé.. je viens de recevoir un courrier RAR de la banque émettrice du crédit me disant qu’ils se sont trompé sur le taux. Il ne devait pas être de 1.70 mais 1.15 ! (" suite à un dysfonctionnement, le taux nominal et le TAEG stipulés par le contrat de crédit sont erronés"). Ils vont me faire un virement de trop perçu et mes mensualités baissent.
Je dois retourner un avenant signé et il ne semble pas y avoir d’autres modifications.
J’essaie de les joindre depuis ce matin mais sans succès.

J’hésite encore à sauter de joie car de nature plutôt méfiante. Avez-vous déjà rencontré un cas similaire ?

narama, le 28/04/2021 a écrit :
Bonjour,

De mon côté, voici le montage que je m’apprête à signer :

SCI à l’IS
Montant : 241000 €
durée : 20 ans
taux : 1,7%
Assurance déléguée : 0,17% (pourrait être mieux mais j’ai pris 70% et fumeur / 30 %)
frais dossier : 1000 €
crédit logement (~ 1,5% du montant)
Pas de domiciliation des salaires
Pas de dépôt
Différé partiel (uniquement capital) de 6 mois

Choix SCPI (~ 40k€ chacune)  :
Corum XL, Efimmo1, Interpierre, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé

Pas le meilleur taux mais conditions assez souples et exécution relativement rapide (premier rendez-vous en janvier).

Cela concerne je suppose que les crédits récents. Les crédits souscrits en 2022 et avant ne sont pas concernés je suppose.

Comment savoir si le tarif est bon ? Il y a une formule de calcul ou un historique ?

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

#3051 26/12/2022 17h59

Ragnarr a écrit :

#3052 27/12/2022 14h38

[+1] #3053 27/12/2022 18h16

Issou294, le 26/12/2022 a écrit :

Trahcoh a écrit :

#3054 27/12/2022 19h55

Ragnarr a écrit :

#3055 28/12/2022 07h38

#3056 28/12/2022 07h52

#3057 17/01/2023 09h22

#3058 17/01/2023 09h28

#3059 17/01/2023 09h54

Luc36 a écrit :

#3060 19/01/2023 21h07

[+1] #3061 20/01/2023 08h06

[+1] #3062 12/02/2023 13h37

#3063 14/02/2023 19h38

[+1] #3064 14/02/2023 20h44

#3065 14/02/2023 21h51

#3066 23/02/2023 14h39

narama, le 28/04/2021 a écrit :

#3067 23/02/2023 14h42

#3068 23/02/2023 14h50

#3069 23/02/2023 14h58

#3070 23/02/2023 15h24

#3071 23/02/2023 15h39

narama a écrit :

narama, le 28/04/2021 a écrit :

#3072 23/02/2023 22h19

#3073 23/02/2023 23h25

1 #3074 24/02/2023 07h01

https://www.lesfurets.com/pret-immobilier/guide/taux-teg-errone#erreur-sur-le-taeg-et-jurisprudences a écrit :

#3075 25/02/2023 09h12

narama, le 23/02/2023 a écrit :

narama, le 28/04/2021 a écrit :

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