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#301 22/03/2022 17h56

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Dans le cas d’un couple (PACS) ayant chacun un SIRET (chacun ses biens) remplissant les conditions pour passer LMP, les 2 personnes du couple vont-elles être affiliées au SSI ?

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[+1]    #302 24/03/2022 03h28

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A mon avis, oui (si l’activité rempli les critères LMP), tout comme un couple de 2 commerçants exploitant chacun son commerce.


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#303 26/03/2022 03h41

Membre (2017)
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Oui, la notion de LMNP ou de LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Si l’un des deux est LMP, l’autre également.


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#304 23/05/2022 11h30

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Après maintes recherches et lectures, je suis dans le flou concernant deux questions.

Ma situation est la suivante :
- Je suis propriétaire bailleur de 4 appartements, mis en location meublé à des étudiants, au régime fiscal « réel »
- En 2021, mes recettes s’élèvent à environ 31 600€ (22 900€ en location étudiante et 8 700€ en location saisonnière l’été) et mes revenus professionnels sont de 30 000€
- Mon résultat comptable est de +680€ et mon résultat fiscal est de 0€ (après imputation des immobilisations des années précédentes)
- Je change donc de statut cette année et deviens loueur meublé professionnel…

1. Dois-je différencier mes revenus locatifs longues durées des revenus saisonniers ? Si oui, mes revenus longues durées étant inférieur à 23 000€, cela me permet-il de conserver mon statut de LMNP ?

2. Concernant mon changement de statut, j’ai vu que je pouvais choisir entre le statut d’auto-entrepreneur ou travailleur indépendant.
Comment choisir ? Quel statut est le plus avantageux pour moi ?

Je vous remercie grandement pour votre aide

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#305 23/05/2022 12h15

Membre (2014)
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Quels sont les autres revenus éventuels de votre couple, pour que vous vous posiez ces questions? Ce n’est pas précisé dans votre présentation, et indispensable pour établir l’éligibilité au LMP/LMNP.

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#306 31/10/2022 23h23

Membre (2022)
Réputation :   -1  

Bonjour à tous voici mon cas.

Ma mère dont je gère la totalité du patrimoine est usufruitiere de deux bien immobiliers bénéficiant de la commercialité et dont le changement de destination a été approuvé par la ville de Paris.
En 2022 le CA Airbnb dépasse les 150 000€ (280€/nuitee en moyenne, 2 appartements, remplissage de 91%)
C’est la première année que le chiffre explose nous avons terminé les travaux peu avant le covid ils sont resté quasi vides en 2020_2021.
Pas d’emprunt pas de dette, bien familial.
Ma sœur et moi sommes nu propriétaires, ma mère usufruitiere.
Les autres revenus de ma mère sont évidemment très inférieurs à ceux ci elle semble donc totalement concernée par le LMP.sauf qu’elle a 73 ans et déjà retraitée. Cotiser a la SSI est pour moi une aberration. Je précise que l’avantage au niveau de la plus value en LMP nous intéresse peu il n’est pas envisagé de les vendre même à long terme tant ils produisent une rentabilité colossale

son patrimoine global est conséquent. Constitué principalement de boutiques, appartements et RP. très peu de financier.
Revenus annuels autres (retraite + foncier) = 70k

Nous avons étudié en 2020 un OBO pour générer du cash via emprunt et loger les biens dans une structure ad hoc. Opération stoppée nette car la donation partage nous ayant fait nu propriétaire avec ma sœur à été faite en 2015 sur une base TRÈS sous évaluée (quasiment 3x inférieure à la valeur de marché) générant en cas de cession (obo) une plus value trop élevée ou au contraire laissant planer le risque de préemption en cas de prix trop bas.

Quelle solution peut exister aujourd’hui pour éviter le LMP ?
J’ai pensé à créer deux sociétés une pour ma sœur une pour moi qui loueraient chaque appartement à ma mère pour un loyer fixe puis feraient de la sous location avec un contrat ad hoc. Est-ce possible juridiquement et fiscalement sachant que nous sommes nu propriétaires ?

Existe t’il d’autres solutions ?

Merci d’avance pour vos avis, remarques, conseils

Dernière modification par PaulPoule82 (31/10/2022 23h24)

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#307 01/11/2022 02h08

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Vous devriez commencer par étudier ce qui se passe en cas de cumul emploi retraite pour votre maman (ça dépend un peu de ses régimes de retraite), lire Retraite du salarié : cumul emploi-retraite de base | Service-public.fr et d’autres.

Ce que vous avez imaginé (que votre Maman loue nu ces biens, à une ou des sociétés, mais ça pourrait aussi être directement à vous, puis que la ou les société ou vous les meubliez, et qu’ils soient ensuite loués meublés) me semble aussi une piste à creuser.
C’est alors vous (le frère et la soeur) qui seriez LMP (ou LMNP), sans possibilité d’amortissement du bien, mais en pouvant déduire le loyer payé à votre Maman du BIC (et votre Maman devant déclarer ce loyer comme revenu foncier).
Le fait que vous soyez NP ne me semble pas devoir interférer, tant que votre Maman est vivante. Le jour où elle décède, et que vous récupérer la PP, j’ignore si vous pourrez (inscrire ces biens en immobilisation de l’activité de location meublée, et donc) commencer à amortir quoi que ce soit si ces biens continuent à être exploités en location meublée. Le jour où vous céderez ces biens, la plus-value sera normalement calculée sur la base de la valeur et de la date (pour les abattements) de la donation de la NP…. sauf peut-être/sans doute si, entre temps, ces biens ont été inscrits en immobilisation d’une activité de location meublée (pour faire des amortissements).

Un autre piste serait que votre Maman et vous apportiez l’US et la NP de ces biens à une société (en échange de parts, ou d’US ou de NP de parts, sans léser personne) transparente fiscalement (par ex SARL de famille) qui ferait ensuite de la location meublée. Selon qui sera NP ou US des parts de cette société, votre Maman ou vous ou votre soeur sera (LMP ou LMNP), et le gérant de la société devra cotiser à la SSI.

Consulter un expert-comptable, ou un juriste pointu en location meublée (par ex l’auteur de ce livre), me semblerait une bonne idée…

Sinon, pour la succession de votre Maman, il aurait pu être judicieux qu’elle ouvre et alimente des contrats d’assurance-vie avant d’avoir 71 ans, en désignant ses enfants comme bénéficiaires. A présent, elle devrait en ouvrir un nouveau pour y verser 30 500€, en optant pour des UC très dynamiques : les bénéficiaires de ce contrat percevront la valeur du contrat (même si c’est des M€) à son décès en exonération de tout droit. (lire ici)


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#308 10/01/2023 17h31

Membre (2018)
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GoodbyLenine, le 23/10/2010 a écrit :

.[Texte remis à jour en décembre 2015]

Voici une description synthétique (que j’essaie de tenir à jour, sans vouloir me substituer aux livres spécialisés) du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) …

Bonjour

je souhaite creuser le sujet du LMP dans le cadre d’une diversification de mes placements et je me demandais si le "texte remis à jour en décembre 2015" du premier post est toujours d’actualité ?

Merci.


---- Jean-Marc ----

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#309 25/01/2024 18h04

Membre (2013)
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Bonjour à tous,

Je dispose de 4 studios en région parisienne dont les loyers me rapportent 42000€/an.
Fiscalement, c’est du LMNP au réel, je ne paye pas d’impôts grâce aux amortissements pour encore une dizaine d’années.

J’ai 55 ans et très envie d’anticiper ma retraite prévue officiellement à 64 ans et de me financer ces quelques années.

Je m’intéresse au LMP afin de bénéficier des trimestres de retraite et d’une couverture sociale.

J’ai besoin de connaître approximativement le montant de ma retraite pour faire mes simulations.

Sur le site, Info Retraite, je vois le montant de ma retraite prévisionnelle si je continuais à travailler jusqu’au bout.
On peut affiner sur le site en mettant un changement de situation professionnelle avec un revenu à la baisse ou nul à partir d’une date donnée.
C’est là où je coince.
Dans le cas de trimestres acquis en LMP avec les cotisations minimales, comment sont calculés les trimestres de retraite ? Est-ce des trimestres validés avec un revenu nul ? un autre montant (correspondant à un minimum) ?

Merci d’avance pour votre aide.

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#310 25/01/2024 18h38

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La cotisation de retraite de base d’un assuré (par ex LMP) ayant déclaré un revenu égal à zéro est basée sur une assiette minimale de 5072€ (en 2024). Je suppose que c’est ce montant (ou zéro) qui sera retenu…

EDIT : En fait, je crois que c’est zéro qui sera retenu, si je me fie à ce qui est arrivé quand j’ai cotisé comme LMP, et à mes décomptes de carrière.


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#311 26/01/2024 10h33

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Bonjour,

Merci beaucoup GoodbyLenine pour vos précisions.

Sur le site Info retraite, si je mets un revenu à 0 à partir du moment où je souhaite arrêter de travailler, les trimestres ne sont pas comptabilisés.
Je ne crois pas que ce simulateur tienne compte de ce cas particulier à moins que j’ai raté quelque chose…
J’ai mis un montant faible (7000€ annuel) pour avoir les trimestres, ça me donne idée mais ce n’est pas exact.

Pensez-vous que je dois voir avec un spécialiste ou que je peux me dépatouiller avec un simulateur plus sophistiqué (s’il existe) ?

Merci beaucoup.

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#312 26/01/2024 11h06

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ESTJ

Sandra,

j’ai eu le même questionnement sur l’impact d’un quasi arrêt d’activité pro sur ma futur retraite et le même sentiment d’erreur dans les réponses du simulateur, même si les dernières versions semblent avoir gagné en fiabilité de mon point de vue.

Je vous partage ma méthode si celle-ci peut vous permettre d’affiner votre simulation personnelle.

J’ai fait un excel reprenant ma carrière depuis les données du site, en vérifiant la bonne conversion en euros des francs et le coeff de revalorisation. vous écrêtez au plafond de la sécu de l’année concernée votre rémunération.
Vous retenez vos 25 meilleures années en partant du principe qu’elles sont derrière vous si vous arrêtez.
vous calculez la moyenne et faites 50% pour la pension brute de base (si vous atteignez bien le cumul de trimestres au moment prévu de liquider vos droits).

Un calcul simple sur la complémentaire avec les points, et une extrapolation sur le nombre de points annuel que vous rapporteront votre activité LMP (pas beaucoup…)

vous faites le cumul des 2 et retranchez 10% pour arriver au net théorique.

Vérifiez bien que vous n’avez pas de décôte trimestres manquants (compter ceux pour enfants pas toujours bien notés)  pour le taux plein à 64 ans… et vous devriez obtenir une projection plutôt réaliste à mon sens.

Dans mon cas, j’ai ainsi compris qu’une fois les 25 ans plafond sécu pour la base (même si bien sûr le plafond augmente un peu chaque année permettant de revaloriser par le switch d’année ceux qui bossent ensuite comme avant), ma complémentaire évoluait elle à la hausse d’environ 20 euros mois ensuite par année de labeur "plein pot"…on a connu mieux comme retour sur investissement ^^

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#313 26/01/2024 11h48

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La cotisation minimale au SSI est de 1,440euros me semble-t-il donc peut être aussi en tenir compte pour établir le ROI reel de l’operation?

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[+1]    #314 26/01/2024 12h06

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Pour la méthode de calcul proposée par Serenitis au régime général, il faut appliquer un coefficient de minoration= nombre de trimestres travaillés/ nombre de trimestres légaux (172). Ce coefficient est intégrés au calcul du site Info Retraite.

Si vous cotisez des trimestres en plus, il faut les ajouter au numérateur pour le calcul. Vous pouvez le simuler en indiquant que vous travaillez dorénavant pour 8000 € par an, normalement ça valide 4 trimestres.

Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général.

Pour les autres régimes et les complémentaires, voir l’effet spécifique du nombre de trimestres pour chacun.

Attention, la cotisation n’est pas forcément une bonne affaire, il faut comparer avec le rendement obtenu en plaçant l’argent ailleurs.

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#315 26/01/2024 13h48

Membre (2013)
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Bonjour à tous,

Merci pour vos retours.

@serinitis, merci beaucoup pour cette suggestion de simulation, je vais l’essayer.

J’ai comme vous remarqué que chaque année de "labeur" allait me faire gagner peu d’argent sur ma retraite (40€ net par mois dans mon cas). Pas folichon !

D’avoir mis un revenu fictif pour mon LMP de 7000€ pour que le simulateur compte des trimestres de retraite me donne un résultat qui je pense est identique si j’avais pu mettre 0. En effet, mes 25 meilleures années sont déjà "faites". Donc les nouvelles années à 0 ou à 7000 ne rentrent pas dans la moyenne des 25 meilleures années.

Je peux donc avoir une idée assez précise du montant de ma retraite.

Encore faut-il que le simulateur soit correct !
J’ai un sérieux doute par rapport à un autre point, je travaille à temps partiel (4/5ème) depuis 16 ans. Sur le simulateur, je retrouve mon revenu brut mais avec un temps complet.
Si je rectifie en mettant 80% (on ne peut pas mettre de début du temps partiel) et en gardant le même revenu, ma retraite augmente ce que je trouve très surprenant…

Je vais faire les calculs que vous suggérez Serenitis pour essayer d’y voir plus clair.

Merci encore.

Dernière modification par Sandra (26/01/2024 13h50)

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#316 26/01/2024 16h49

Membre (2019)
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Bonjour à tous

Cette question a peut-être été déjà abordée mais je ne retrouve pas de post récents en particulier depuis la mise à jour sur le site des impôts (déclaration des biens immobiliers)

Le pratique la location saisonnière sur un bien à 10 km de chez moi et donc non utilisé en résidence secondaire et je gère moi-même le bien
j’ai été imposé sur la taxe d’habitation & la CFE
J’ai argumenté en fournissant les relevés de locations AIRBNB de l’appartement occupé au 31/12 mais refus du trésor public :sa réponse
[réponse du trésor public"]Le propriétaire d’un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année est redevable de la taxe d’habitation, même si, à cette date, le logement est loué de façon saisonnière.
Au cas particulier, vous n’attestez pas que le bien fait l’objet d’un mandat de réservation exclusif toute l’année au profit de la location, et sans interruption. En effet, dans votre espace particulier, onglet "Gérer mes biens immobiliers", vous avez indiqué que vos biens en location saisonnière ne faisaient pas l’objet d’un contrat de location avec gestionnaire qui interdit toute utilisation personnelle .
Dans ces conditions, il est considéré que vous avez la disposition de ce bien en dehors des périodes de location saisonnière.
Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation. "Le propriétaire d’un local imposable qui peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année est redevable de la taxe d’habitation, même si, à cette date, le logement est loué de façon saisonnière.
Au cas particulier, vous n’attestez pas que le bien fait l’objet d’un mandat de réservation exclusif toute l’année au profit de la location, et sans interruption. En effet, dans votre espace particulier, onglet "Gérer mes biens immobiliers", vous avez indiqué que vos biens en location saisonnière ne faisaient pas l’objet d’un contrat de location avec gestionnaire qui interdit toute utilisation personnelle .
Dans ces conditions, il est considéré que vous avez la disposition de ce bien en dehors des périodes de location saisonnière.
Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation" ….

Avez-vous des idées pour argumenter cette réponse ?
Sinon trouver une agence mais avec les 20% de commission habituelle et quelle preuves ont-ils de ne pas pouvoir occasionnellement le prêter à un membre de sa famille ..
Merci pour vos retours
cordialement

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[+1]    #317 27/01/2024 00h18

Membre (2023)
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Trahcoh, le 26/01/2024 a écrit :

Attention, si vous avez travaillé moins de 25 ans, des années avec de faibles cotisations peuvent diminuer le montant de votre salaire moyen pour le calcul de votre retraite au régime général

J’étais complètement passé à coté de ce point!

J’ai travaillé seulement 8ans en France et je m’apprête à passer LMP.

J’ai simulé ma retraite actuelle vs ma retraite future en LMP et en effet ma retraite va baisser… 15% dans mon cas!

Du coup faut que je creuse comment éviter de devenir LMP mais j’ai l’impression qu’il n’y a ps vraiment d’option :-(

gillougz, le 26/01/2024 a écrit :

Aussi compte tenu de ce qui précède, vous êtes redevable de la taxe d’habitation" ….

Avez-vous des idées pour argumenter cette réponse ?
Sinon trouver une agence mais avec les 20% de commission habituelle et quelle preuves ont-ils de ne pas pouvoir occasionnellement le prêter à un membre de sa famille ..
Merci pour vos retours
cordialement

En effet on est redevable de la TH en LMP sauf avec un bail qui stipule que vous n’avez pas le droit d’utiliser le bien.
Pour la CFE l’exoneration est sous condition, voir ici si vous rentrez dans une des cases:
Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE (cotisation foncière des entreprises) ? | impots.gouv.fr

Dernière modification par JemappelleArnaud (27/01/2024 00h32)

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#318 31/01/2024 13h29

Membre (2023)
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Bonjour

Je suis propriétaire de deux appartements en VEFA qui vont être livré dans les prochaine semaines).
Est-il possible de créer une EURL (à l’IS) pour gérer la mise en location de ces biens sachant que j’ai acheté ces 2 appartements en nom propre ? Ou est-ce déjà trop tard ?

Un peu de contexte : Le premier est un 5 pièces, le deuxième un 2 pièces.  L’objectif est de faire de la colocation dans le premier et (a priori) de la location en meublé pour le deuxième. Je suis non-résident fiscal en France (résident UK). De fait, je fais faire du LMP. En tant que résident fiscal UK, les revenus des loyers perçus en France doit être déclaré. Le UK ne tenant pas compte des amortissements, je risque de me retrouver à payer des impôts au UK. Avec une EURL a l’IS, il semble possible d’éviter cet écueil.

Merci!

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