Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)

Compte tenu du contexte j’ai bien peur que Primopierre ne puisse pas continuer encore bien longtemps à distribuer des PV de cessions afin de maintenir le rendement, sauf à baisser le prix de la part.

80% de locaux occupés cela me semble assez mauvais pour une SCPI dont finalement une bonne partie des acquisitions sont récentes, concernent des actifs plutôt récents également, et situés en IdF.

J’ai investi dans Primopierre via une AV spirica 1 en 2016 et jusqu’à présent, j’étais plutôt satisfait de cette SCPI qui faisait environ 4.5% par an. Les frais d’entrée étaient d’ailleurs bien plus bas à l’époque (6.5%).

Lorsque je vois que désormais :
- les frais d’investissement sont de 8.62% ( les plus élevés pour les SCPI spirica )
- la valeur de retrait est de 89.40 %, ( la plus élevée juste derrière patrimmo croissance )
- la performance est la plus basse de toutes les SCPI spirica

Je me demande si ça ne serait pas le bon moment pour me débarrasser de Primopierre afin d’investir dans une SCPI plus diversifiée et plus performante.

Ayant déjà des parts dans Épargne Pierre, Activimmo, Pierval Santé, Primmovie, Immorente. Je pensais remplacer Primopierre par Altixia Cadence XII ou Efimmo 1.

Pensez-vous que c’est une bonne idée ou est-il préférable de patienter et de conserver Primopierre ?

Nul ne connaît l’avenir…
Personnellement, pour l’instant je conserve les SCPI qui me déçoivent en me disant que c’est mieux que les fonds euros et en espérant qu’elles se redressent.
Désinvestir et réinvestir avec les frais actuels est un pari : dans 5 ans, ces autres SCPI pourraient faire moins bien que celles que j’ai en portefeuille.
Je doute même qu’une analyse approfondie du patrimoine nous aide car, à mon humble avis, le plus important est la politique future de la Sdg : vont-ils créer une nouvelle SCPI et laisser dépérir les SCPI phares d’hier ou vont-ils se mobiliser pour renouveler son patrimoine ?
J’en arrive à me demander s’il ne faudrait pas arbitrer vers les foncières.

Merci pour vos réponses, cela m’aide dans ma réflexion. Pour le moment, je suis plutôt de votre avis.

S’il me semble être une mauvaise idée d’investir sur Primopierre aujourd’hui vu l’importance des frais et la baisse de performance, ce serait dommage de vendre mes parts pour les raisons évoquées par PierreP et Laits.

Efimmo 1 me semble être aujourd’hui le meilleur remplaçant de Primopierre pour de la bonne SCPI de bureau dans le contrat Spirica. Altixia Cadence XII semble bien, mais je la trouve jeune et redondante avec Immorente.

Je vais donc garder Primopierre et mettre le montant que je souhaitais réinvestir dans Efimmo 1.

Manu, le 02/01/2023 a écrit :

Efimmo 1 me semble être aujourd’hui le meilleur remplaçant de Primopierre pour de la bonne SCPI de bureau dans le contrat Spirica. Altixia Cadence XII semble bien, mais je la trouve jeune et redondante avec Immorente.

Je vais donc garder Primopierre et mettre le montant que je souhaitais réinvestir dans Efimmo 1.

Je ne suis pas forcément d’accord avec l’idée qu’Altixia cadence XII est redondante avec Immorente. Il s’agit, en effet, de deux SCPI "diversifiées", elle n’ont cependant pas le même profil.

Altixia a un patrimoine plus resserré, plus orienté régions et pas de part à l’étranger (jusqu’à présent). Elle est aussi beaucoup plus petite qu’Immorente qui est un véritable paquebot.

Concrètement cela signifie qu’elle est plus risquée mais présente une espérance de rendement potentiellement plus élevée (l’incidence de l’acquisition d’un nouveau bien est beaucoup plus forte que pour Immorente). Cela se traduit d’ailleurs par un meilleur rendement moyen (environ 5,15% contre 4,5% net de fiscalité étrangère). Reste le sujet de la revalorisation des parts (point faible d’Altixia).

Je pense donc qu’elle peut être utile pour "dynamiser" un portefeuille quand une SCPI comme Immorente a plus vocation à être du cœur de portefeuille.

Dernière modification par Laits (03/01/2023 17h27)

Pour ma part j’ai vendu PATRIMMO COMMERCE et PRIMOPIERRE, la première étant dangereuse à garder et ne peut être vendu qu’au rabais avec le fond de remboursement. Ces deux SCPI montrent par leurs performances décevantes, pour ne pas dire plus, que Primonial est pour ma part une SDG à fuir. Il me reste Primovie. Pour l’instant Primopierre n’est pas au niveau de dégringolade de PATRIMMO COMMERCE. Mais j’ai du mal à comprendre les personnes qui investissent encore sur de tels navets.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (03/01/2023 19h53)

Distribution T4 : 2,03 €/part brute de PFO + 0,25 € de plus-value nette.
Soit pour 2022 : 8,50 €/part ou 4,09 %

Sacré baisse par rapport aux beaux chiffres des années précédentes et que l’on pouvait imaginer peu durables dans le temps :
2021 : 9,36 €/part ou 4,50 %
2020 : 9,36 €/part ou 4,50 %
2019 : 11,48 €/part ou 5,52 %

A noter que cette année il n’y a pas eu de prélèvements sur les plus-values contrairement aux années précédentes, ce qui gonflait "artificiellement" le rendement affiché par le gérant => il y a bien eu 0,25 € de "reset fiscal" donc Primonial pourra afficher 0,12 % de plus.

Dernière modification par Surin (31/01/2023 08h53)

En effet, cette "non-distribution" n’apparait pas dans mon espace associé mais est bien présente dans mon bordereau de distribution.
Décidément, on n’est pas trop d’un forum pour démêler la lecture des distributions annuelles de SCPI !

Concernant le nombre de parts en attente de retrait, la collecte nette est tout de même positive de 60 M€ sur le trimestre, les retraits représentant un total de 25 M€ et les  souscriptions 85 M€. Il faut donc quelque peu relativiser car on peut imaginer deux choses :

- Soit la tendance est réel et s’est amorcée en fin de trimestre. Dans ce cas, elle perdurera sur les prochains trimestres. Ce serait tout de même un retournement de situation assez brutal. Même si des éléments peuvent expliquer une augmentation des retraits, il faudrait expliquer cette accélération brutale.
- Soit les flux de retrait ont été concentrés en fin de trimestre ou les flux de collecte ont fortement diminué en fin de trimestre et cette situation ne résulte que d’un déséquilibre momentané. Dans ce cas, il est probable que la situation ne perdure pas.

La situation en fin de T2 sera à regarder de près.

A noter que des éléments nouveaux depuis la fin du T1 et notamment la baisse marquée de la valeur de reconstitution pourraient également influencer les souscriptions/retraits à venir sur cette SCPI indépendamment de ces considérations, votre message en est la preuve.

Le Rapport Annuel 2022 étant disponible, j’y ai jeté un oeil. Un point a attiré mon attention : la sixième résolution proposée en AGO évoque une distribution de 33 M€ au titre du reset fiscal en 2023. Ce montant est particulièrement élevé (si quelqu’un sait l’expliquer ?), les PV 2022 sur cessions d’immeubles et participations étant de l’ordre de 50 M€.

Compte tenu d’un nombre moyen de parts en 2022 de l’ordre de 18 millions, la distribution par part au titre du reset fiscal en 2023 sera tout de même de l’ordre de 1,85 € (0,9% comptabilisés dans le TD) de quoi réveiller quelques mécontentements…

Dernière modification par Thortue (17/05/2023 10h50)

De mon point de vue, la sixième résolution retranscrit dans les faits ce passage du RA qui définit le mécanisme de reset fiscal (sans le citer, j’en conviens…) :

RA 2022 a écrit :

Plus ou moins-values de cessions
Les plus ou moins-values réalisées à l’occasion des cessions immobilières ont la nature de gains ou de pertes en capital. En conséquence, elles ne participent pas à la détermination du résultat et sont inscrites au passif du bilan. Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values réalisées par les particuliers ne sont plus imposées annuellement, à la vue de leur déclaration d’ensemble de revenus, mais immédiatement au moment de chaque cession.
Il appartient au notaire, de déposer la déclaration d’impôt sur la plus-value immobilière et d’acquitter, lors des formalités de publicité foncière, cet impôt dû par le vendeur.
Les personnes morales demeurent imposées directement à la vue de leur déclaration de résultat.
Afin de préserver l’égalité entre les porteurs, et si le stock de plus-values le permet, la SCPI proposera à l’assemblée générale la distribution d’une partie du produit de la vente.
Cette distribution correspondra pour une part, au montant de l’impôt au taux de droit commun appliqué aux associés soumis au régime des particuliers. Le montant de la distribution est prélevé sur le compte de plus ou moins-values sur cessions d’immeubles.
Pour les associés relevant du régime des particuliers, cette distribution vient compenser l’impôt réglé par la SCPI pour le compte de l’associé et ne donne lieu à aucun versement.
Pour les autres catégories d’associés, cette distribution se traduit par un versement en numéraire.

C’est la septième résolution qui a pour rôle de donner délégation à la SdG pour la distribution de la plus-value pour l’année courante.

L’analyse du RA 2021 va dans le sens de cette interprétation puisque la 6ème résolution dont la forme est identique porte sur un montant distribué de  4 421 955,23. On retrouve ce même montant dans le RA 2022 en p48 à la ligne "Distribution de plus-values immobilières (reset fiscal 2021)". Sur la base de ce montant, j’avais évalué le reset fiscal versé en 2021 à 0,25€/part (message 238 de cette file). Il a bien été de 0,26€/part ce qui me conduit à dire que le montant par part sera bien voisin de 1,85€/part en 2023.

Dernière modification par Thortue (17/05/2023 18h31)

Mcgill, le 17/05/2023 a écrit :

Même eux ils ne trouvent plus rien à dire pour défendre l’indéfendable.

La pauvreté de l’édito m’a également marqué… Je me suis même demandé si Primonial l’avait oublié involontairement !

Mais clairement, les indicateurs sont tous en rouge vifs alors que le 4T avait présenté un taux de distribution intéressant. Je pense malgré tout que la SCPI possède des atouts avec un patrimoine de bonne qualité et à de bons emplacements, mais si la chute se confirme, je pourrais également sortir plus tôt que prévu (ex : rendement sous les 4% et valeur de reconstitution qui continue de diminuer).

Non car vous avez comptabilisé cela avec le report à nouveau existant de 37 M€.
Néanmoins, sur les 148,64 M€ de résultat net 15,6 % iront abonder ce report à nouveau existant pour l’amener à 63,31 M€ (y compris ce qui est pris sur les souscriptions), c’est beaucoup. Cela limite aussi fortement le dividende distribué, à voir ce que nous réserve l’avenir.
Heureusement que dans ce contexte il y a la "prime d’émission prélevée au cours de l’exercicepour reconstituer le report à nouveau par part".