Portefeuille financier de Contraryo

Surin, le 12/01/2022 a écrit :

Bonjour,
Gbl a répondu à deux de vos questions, inutile d’y revenir.
Sur le choix de SCPI, pour 100 k€ je pense aussi que 3 SCPI est un bon compromis. Rien à redire sur votre positionnement initial de deux SCPI. Il manque peut-être un peu de bureau au final donc pourquoi ne pas se diriger vers une SCPI en ayant davantage. J’avoue ne pas savoir vous conseiller car vous voulez une SCPI investie en Europe et hormis Corum Origin, je ne connais pas les autres (elles ne m’intéressent pas je dois dire). PFO2 bof.
J’aurais dit Primopierre s’il faut rester sur du capital variable (mais est-ce le cas ?) mais c’est 100% en France.
PS : ou Epargne Foncière oui mais peu d’Europe (9,5%).

Dans votre tableau, vous faites un ratio prix de part/valeur de reconstitution. Aucun intérêt à mes yeux, faites plutôt par rapport à la valeur de réalisation, ce que vaut concrètement le patrimoine.
Colonne résultat net/prix de part : 2,6 pour Epargne Foncière ?
Je trouve 31,49 € / 827 € = 3,81% non ?

Bonsoir Surin.

Merci de votre retour. Effectivement, mon 3e choix se porterait sur Corum Origin.

Dans mon tableau, j’avais fait le ratio prix de part / valeur de reconstitution. C’était sur les conseils d’un collaborateur de chez Primaliance, mais aussi en rapport avec ce que j’avais trouvé sur le Web pour apprécier la décote : "Le rapport prix de souscription/valeur de reconstitution s’établit à moins de 100% ce qui traduit une décote entre le prix de souscription et la valeur réelle de son parc.".

Mais je comprends que la valeur de réalisation est plus complète qu’uniquement celle de restitution, qui ne comprend pas les actifs financiers de la SCPI si j’ai bien saisi. Votre raisonnement est plus juste et plus complet.

Pour Epargne Foncière, j’ai repris le tableau, c’était bien une erreur de ma part. Le voici à jour :


Répartition du patrimoine
En prenant en compte un investissement équilibré entre ces 3 SCPI, cela donnerait un patrimoine investi à l’étranger à 60%.

Le patrimoine est équilibré entre commerces, bureaux et établissement de santé.


Financement
Forcément, pour le moment, c’est là où cela coince. J’ai plusieurs propositions de financement plus ou moins identiques, en fonction des contreparties demandées. Primaliance pensait pouvoir obtenir mieux mais finalement non. Leur conseiller me disait que finalement un taux à 2,55% permettait de déduire davantage d’intérêts d’emprunt, alors que deux semaines avant, il m’assurait qu’au-dessus de 2%, ce n’était guère intéressant…

J’ai donc contacté une courtière en crédit immobilier que je connais très bien, mais aussi ma banque en direct. Cette dernière m’a demandé de transférer les documents relatives aux SCPI (DICI, notes d’information…).

Je suis en attente des différentes offres avant de contracter avec telle ou telle personne. Certains proposent des rétrocommissions, il faudra bien évidemment prendre cela en compte, en plus des frais de dossier par SCPI.

Bonne soirée.

Dernière modification par contraryo (20/01/2022 22h24)

Bonjour Surin.

Merci pour l’ensemble de ces précisions. Effectivement, ce sont des indicateurs théoriques, mais bien difficile de choisir entre telle et telle SCPI, donc on va dire que cela fait un critère de plus à étudier.

A ce titre, j’ai lu à l’instant cet article sur l’évolution des indicateurs fournis par les SCPI pour un meilleur entendement auprès des investisseurs.

Bonsoir à toutes et tous.

Ces dernières semaines, j’ai relancé différents interlocuteurs pour enfin passer à l’acte concernant l’achat de parts de SCPI à crédit. Le projet initial était à 80 000 € sur Corum Origin + Sofidy Immorente. Puis, finalement, en regardant de plus près, nous pourrions aisément monter à 100 000 €, soit en complétant légèrement avec Pierval Santé ou en ne restant positionné que sur les 2 SCPI mentionnées plus haut.

Pour chacune des offres reçues, j’ai fait une simulation (pour un investissement à 80 000 €) avec quelques indicateurs que j’ai recensés dans un onglet général.



L’offre la plus crédible et la plus intéressante me paraît être la 7A avec le CFCAL à 2,25% sur 25 ans. Elle permet d’obtenir un gain sur opération le plus conséquent, un TRI également intéressant pour un effort d’épargne qui correspond à ce jour au remboursement de mon prêt employeur… qui prend fin dans 1 an. Pour information, mes calculs n’intègrent aucune revalorisation de part, ni augmentation de loyer, ni l’assurance du prêt. En parallèle, j’ai contacté la société Empruntis pour la délégation d’assurance du prêt. Le taux moyen annuel de l’assurance est de 0,07% par personne, soit 11€ par mois sur 300 mensualités pour le couple.

Resteriez-vous sur Corum Origin et Immorente uniquement pour un investissement à 100 000 € ou pondériez-vous avec Pierval Santé ? Si oui, on l’aurait bien prise mais pour un montant moindre que les autres car on pense (à tort ou à raison) que ce patrimoine ne se valorisera pas aussi bien dans le temps qu’une SCPI classique qui jouent sur les emplacements.

Merci de vos retours / conseils.

Merci loicd de votre retour.

Je comprends votre remarque sur la montée des taux. Pour autant, ils risquent de continuer à croître.
Corum Origin offre davantage de yield que les deux autres.

Donc quoi faire pour profiter de l’effet du levier sans avoir à gérer des locataires et en ayant la possibilité de diversifier sur différents biens immobiliers, à l’image d’un ETF World ?

Bonsoir à toutes et tous.

J’ai très récemment eu une proposition de crédit pour un investissement de 100 000 € (montant minimum à un taux de 2,55 hors assurance + 1000 € de courtage + 1250€ de crédit logement). Pas certain que ce taux soit maintenu à 100% mais nous envisageons d’investir 70% sur la SCPI Corum Origin (le maximum que nous pouvons obtenir via l’interlocuteur actuel).  Il nous reste une autre SCPI à choisir et nous hésitons parmi celles-ci : Eurovalys, Pierval Santé, Epargne Foncière et Immorente. Les deux premières ont leur patrimoine en Europe (fiscalité plus douce), mais Pierval Santé est concentrée sur un seul secteur. Immorente a une partie de son patrimoine à l’étranger, donc moins intéressante fiscalement mais a le mérite d’être diversifiée et agit comme paquebot car c’est une SCPI historique. Epargne Foncière a moins de patrimoine à l’étranger mais est aussi une mastodonte du secteur. Ces deux dernières rassurent Madame.


Résumé de notre situation
Nous sommes un couple de 37 ans, pacsés en séparation de biens, avec deux enfants de 9 et 6 ans. Le prêt de notre résidence principale se termine en septembre 2026. En juillet 2023, nous avons une ligne de prêt de la résidence principale (prêt employeur) qui se termine. Cette ligne nous coûte 100 € par mois.

Actuellement, notre patrimoine financier, hors résidence principale, se compose :
– 50 000 € en actions,
– 30 000 € en fonds euro,
– 10 000 € en liquidités,
– 10 000 € en parts de SCPI, détenues en direct (Novapierre Allemagne et Corum Origin).

Courant 2023, je devrais aussi obtenir une donation financière de mes parents : entre 80 000 et 110 000 €.

L’objectif est d’investir dans des parts de SCPI à crédit et donc de se constituer un capital pour plus tard, en prévision de la retraite. A notre niveau, c’est la solution qui nous conviendrait le mieux à côté des actions, fonds euros pour nous constituer un capital à long terme, en profitant de l’effet du levier. Nos parents ont fait du locatif mais on n’a pas forcément l’envie d’en faire de notre côté. Les SCPI nous apparaissent une bonne solution à ce sujet, mais peut-être qu’il y a mieux à faire. En 2026, nous aurons remboursé notre résidence principale et pourrons investir de nouveau (autre opération d’acquisition de SCPI à crédit ?). En complément, l’idée est d’investir chaque mois en actions (ETF World) avec notre capacité d’épargne entre (800 à 1000 € par mois).


A ce sujet, j’ai réalisé une simulation d’un investissement en parts de SCPI que je vous soumets. Il se peut qu’il y ait des erreurs.

Simulation d’un investissement de 100 000 € en parts de SCPI
> 70 370 € investis dans 62 parts de CORUM Origin
> 30 000 € investis dans 150 parts de PIERVAL Santé
> TMI de 11% 

Prêt bancaire
Prêt bancaire sur 20 ans à un taux de 2,55€ hors assurance. Pour la simulation, assurance de 0,10%, soit un taux de 2,65%. A cela il faut ajouter des frais de courtage de 1 000 € et de 1 250 € pour Crédit Logement, soit un montant total à emprunter de 100 370 + 1 000 + 1 250 = 102 620 €. 

La mensualité associée à ce prêt est de 555 €. 
Le coût total du crédit est de 32 740 €.

Rendement, rentabilité et fiscalité pour CORUM Origin
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 6%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère) : 4,8% 
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,8% - (4,8 x 6%) = 4,512%
> Revenus nets attendus : 70 370 x 4,512% = 3 175 €, soit 265 € pour CORUM Origin. 

Rendement, rentabilité et fiscalité pour PIERVAL Santé
> Rendement brut de fiscalité étrangère : 5,33%
> Rendement net de fiscalité étrangère (20% de fiscalité étrangère, idem CORUM pour simulation) : 4,264% 
> Rendement net de fiscalité française = 11% TMI - 5% de taux moyen : 6%.
4,264% - (4,264 x 6%) = 4 %
> Revenus nets attendus : 30 000 x 4 % = 1 200 €, soit 100 € pour PIERVAL Santé. 

Revenus totaux nets attendus par mois et cashflow mensuel
> Revenus totaux nets attendus par mois : 265 + 100 = 365 € par mois. 
> Cashflow mensuel : 365 - 555 = - 190 € par mois.

Effort d’épargne
> 190 € par mois, soit 2 280 € par an, soit 45 600 € sur la durée du prêt.
> Prix de retrait CORUM Origin : 999,21 €
> Prix de retrait PIERVAL Santé : 178,98 €
> Valorisation actuelle du patrimoine : 61 951,02 + 26 847 = 88 798, 02 €
> Si les prix des parts ne bougent pas, le projet sera alimenté à 50% par les loyers perçus et 50% par le remboursement du prêt. 

Calcul de TRI
> 6% de TRI si revente au bout de 21 ans à 88 798,02 € (prix de retrait)
> 7% de TRI si revente au bout de 21 ans à 100 000 €
> 8% de TRI si revente au bout de 21 ans à 122 020 € (augmentation des parts de 1% par an) 

Impôt de CORUM Origin
Fiscalité à payer en France :
> 12% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 12% x 3 175 € = 107 €
> 45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen d’imposition = 6 % --> (45% x 3 175 €) x 6% = 86 €
> 43% de revenus étrangers = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour CORUM Origin = 193 €

Impôt de PIERVAL Santé
Fiscalité à payer en France :
> 28% de revenus français --> taxé à 17,2% + 11%, soit 28,2% de 28% x 1 200 € = 95 €
> 72% de revenus étrangers (hypothèse la plus favorable) = plus d’impôts à payer.
Total de l’impôt français pour PIERVAL Santé = 95 €

Loyers net net perçus par an
> Loyers perçus des 2 SCPI : 1 200 + 3 175 = 4 375 € par an
> Imposition annuelle : 193 + 95 = 288 €
> Loyers net net perçus : 4087 €
> Rentabilité nette nette annuelle : 4 087 / 102 620 = 4%


Comparaison avec une simulation en bourse pendant 20 ans
> Simulation effectuée sur ce site : Calculatrice financière pour investisseur boursier - Intérêt composé […] t-compose/
> 7% de rendement par an
> Investissement de 190 € par mois (idem cashflow mensuel que pour les SCPI)
> Somme au bout de 21 ans : 106 690 €, dont 48 132 € de versement, soit un TRI de 7%/

PS: j’ai omis la déductibilité des intérêts d’emprunt avec le crédit, ce qui doit diminuer encore davantage l’imposition, voire la rendre nulle.

Merci de vos retours.

Je partage l’avis de bajb : beaucoup de facteurs non maitrisables sur le marché des SCPI donc tout calcul est à relativiser. Une fois engagé, par définition sur du long terme vu les frais initiaux, il est difficile d’en sortir.
Comme pour le marché actions, tenir compte de l’historique parait sage. Les plus grosses baisses historiques (années 90) ont été au pire de 30% (on retient 60% pour le marché "actions").
Donc faire des calculs avec -30% de valeur de part ou de rendement, permet de mieux apprécier le risque "potentiel" et d’éviter de mauvaises surprises.