Comment devenir penta-millionaire ?

RadioInvest, le 19/12/2021 a écrit :

La question d’Hidalgo04 portait initialement sur les stratégies à mettre en place à partir du 1er million pour tenter de faire X5 voire X10.

Certains membres du forum avec un tel patrimoine (> 5M) ne sont plus actifs, c’est effectivement bien dommage car pour l’instant l’ensemble des réponses à la question posée ont été apportées par des membres dont le patrimoine est < 5M.

Ce que j’avais retenu du parcours des "happy few" c’est que leur patrimoine avait fait un bon en avant significatif à la revente de leur entreprise alors que pendant leur vie active, leur rémunération annuelle était loin d’être celle d’un cadre supérieur parisien mais au moment de la revente à 45 ans, leur patrimoine passait dans une autre catégorie.

Faire son premier million, de nos jours, dans une métropole comme Paris, cela peut se faire de manière totalement passive avec l’achat de la RP ; pour un couple de cadres supérieurs avec un 100m2 bien placé c’est au moins 1M d’euros remboursés complètement à 50 ans.
La revente de la RP parisienne en forte PV (avec exonération d’impôts) en pré-retraite permet de placer le différentiel (suite à l’achat d’une nouvelle RP moitié moins chère en province par exemple) en bourse, d’ouvrir une ligne de crédit Lombard et de laisser ce patrimoine financier grossir de lui-même.

Parallèlement, les leviers sont connus : immobilier avec effet de levier (mais à partir d’un certain encours, il me semble que les organismes de cautionnement commencent à freiner l’investisseur), investissement boursier avec effet de levier également via la marge (pour les plus avertis).   

A partir de 2 millions nets, je dirai que faire x2 apparaît relativement simple car le nantissement de portefeuilles boursiers à fort encours permet de s’affranchir des organismes de cautionnement et de maximiser le levier. Les intérêts composés font le reste.
Bien évidemment, cela suppose que la décennie en question soit aussi porteuse en bourse que celle qui vient de s’écouler…

Oui le gros soucis de la bourse savoir gérer le stress associé aux périodes de bear market qui peuvent durer longtemps. Du côté de l’immobilier le locatif cela prend beaucoup de temps et génère des problèmes. L’achat/revente en immobilier me parait une des solutions les plus intéressantes de même que créer son entreprise dans un secteur où la concurrence n’est pas trop forte ou en pleine expansion. Gérer une entreprise génère au final peu de soucis…et peut être très intéressant à la revente. Sans doute l’un des moyens le plus simples pour atteindre un important capital.

Tous ces gens sont penta-millionnaires. Dans le lot, il y a des gros bosseurs.

Pour moi il est là le secret de la réussite. Travailler dur. Il n’y a pas de réussite sans beaucoup de travail sauf chance héritage ou savoir se placer dans certains réseaux bien connus. A mon niveaux je n’ai pas voulu me placer dans des réseaux c’est le prix de l’indépendance. Mais j’ai pu être libre pendent une quinzaine d’années avec mon entreprise et faire ce que je veux cela n’a pas de prix. Je ne compte pas le nombre de nuits blanches à travailler suite à des soucis. Qui aime cela? Personne. La plupart des gens aimeraient avoir une vie de star sans les soucis qui vont avec. On a rien sans rien sauf quand on intègre certains réseaux…

bed43fr, le 22/12/2021 a écrit :

Rick, le 20/12/2021 a écrit :

https://www.lerevenu.com/sites/site/fil … 0-2020.jpg

Pourquoi est-ce que la courbe des actions tient compte des dividendes alors que la courbe de l’immobilier ne tient pas compte des loyers ?! Ca serait comme si on achetait un bien immobilier à Paris sans rien en faire en 30 ans ? C’est absurde, soit on y vit et on gagne mensuellement le loyer potentiel soit on y loge quelqu’un et ça rapport bien l’équivalent d’un dividende.

Remarque pertinente je vais regarder si je trouve une courbe avec l’intégration des loyers…

Dernière modification par al2020 (25/06/2022 14h52)

@77PourCent: quand je disais peu de soucis je veux dire que gérer une entreprise m’a apporté bien moins de soucis que de gérer les locataires de mes appartements. La location c’est un vrai travail et de plus en plus compliqué avec les nouvelles réglementations: moins de rentabilité et toujours de taxes, réglementations avec des droits toujours renforcés pour le locataire. Gérer mon entreprise est un plaisir à côté. Quand on a une entreprise dans un secteur que l’on aime c’est sans doute mieux que d’être rentier immobilier…

Dernière modification par al2020 (02/07/2022 22h26)

Oui!

Homme prévoit, Dieu rigole

Mon instit m’a fait tourner en bourrique pendant 6 mois pour finir par laisser tomber au dernier moment; cela dit, avec la hausse des taux, j’aurais sans doute fait pareil à sa place

Vu l’état du marché ensuite, on n’a pas jugé opportun de remettre en vente donc nous sommes repartis pour un exercice de plus

On a essaye de renforcer, pensant que nous etions dans un marché d’acheteurs mais on ne trouve rien en immeubles mono prop (ou alors trop loins de nos zones et thèses d’investissement) et pas grand chose en diffus

Finalement nous avons fait un beau projet RP, en cours de debouclage, dans un environnement +++ qui reste dynamique, biens rares et moins soumis à la macro.

Pour en revenir au sujet de ce topic, en 18 mois, à la grosse maille, nous avons du faire la moitié du chemin de 5 a 10; mais le 10 reste t’il d’actualité? quand je pose l’equation revenus attendus / rendement + capital immobilisé (RP & RSs notamment), je crois que 10 est devenu un minorant en ce qui nous concerne.

J’ai été effaré par la médiocrité des montages des banques privées; montages qui n’existent d’ailleurs qu’a condition de charger en produits maisons (autocall sur indices imbitables à decrement en particulier) - et le in-fine se pricant à 30bps de prime sur l’amortissable ca commence a piquer (environ 80bps de plus que le monetaire)

Je vais donc me plonger dans les mises à jour de ce forum pour voir les martingales de chacun dans notre nouvel environnement macro

Les tombées de Carried sont une partie très substantielle de ma rémunération professionnelle

Maintenant, investir dans des équipes que je ne connais pas sur des stratégies plus loin de mes bases et dans des deals que je ne maîtrise pas… avec en plus des frais distrib / gestion / carry lourds… bof…