PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (continuer après le seuil LMNP)

PerrierCitron · #1

Bonjour,

J’ai la chance d’avoir réalisé des investissements immo sous le régime LMNP.
Je souhaite continuer mais je pense ne plus pouvoir rester dans ce régime.
Je cherche à savoir quelles sont les meilleures options pour la suite !

Détails de la situation:
* 2 studios , 1 T1 et une coloc en LMNP générant des loyers annuels de 29k
* Les autres revenus annuels du foyer sont:
--> 25k (ma conjointe)
--> 10k / 15k (moi-même en micro-entreprise)
J’ai une "petite" activité d’entrepreneur car je consacre du temps à réaliser la rénovation des logements à louer…

Je pense qu’après un prochain investissement, les revenus LMNP seront probablement supérieurs aux autres revenus du foyer.
Ce qui implique le passage en LMP avec l’imposition qui va avec !

Serait-il judicieux de créer une société pour gérer ce nouvel investissement ?
Je pense être seul à l’exploiter. J’aimerais faire de la courte durée mais reste ouvert à d’autres options… J’ai peu d’infos sur la location nue, c’est peut-être intéressant aussi vu ma situation ?

Merci pour vos précieux conseils !

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)

elbobo · #2

Quelle est votre problématique à passer LMP ?
Normalement vos investissements ne seront pas bénéficiaires tout de suite, donc vous ne serez pas soumis à l’IR ni aux prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.
La seule chose que vous aurez à régler sera de 1145€ de cotisation forfaitaire au SSI.

Donc pas de quoi fouetter un chat.

A moins que vous ayez de bonnes raisons (sociales, fiscales…) de ne pas passer LMP, auquel cas il vous faudra envisager d’autres possibilités comme l’arbitrage (revente d’une partie de vos biens), l’OBO ou revente à soi-même (dans une SCI par exemple) etc…

PerrierCitron · #3

J’ai quelques réticences (sans doute subjectives, désolé) avec le statut de LMP.
Afin de prendre la bonne décision, j’aimerai simuler plusieurs scénarios afin de choisir la meilleure option (potentiellement LMP) !

En appliquant la même "recette" que mes précédents investissements (achat à très bas prix, gros travaux, location meublée en fourchette haute voire location courte durée), ça devient vite bénéficiaire!

Parmi les scénarios possibles, j’imagine qu’on peut passer par une ou plusieurs sociétés pour gérer ses locations. Quels sont les avantages de faire ça ?

Désolé si la question vous semble un peu vague, je n’ai peut-être pas assez parcouru le forum…
En tout cas, si vous pouviez me donner quelques idées (j’approfondirai tout seul ) ou recommandations de lectures.

En résumé, "LMP" serait l’option par défaut.
Je m’interroge de savoir s’il existe de meilleures options.

Dernière modification par PerrierCitron (15/11/2022 23h24)

Zandu · #4

N’oubliez pas que le statut LMP n’a pas que des inconvénients ; un des ses avantages non négligeable est l’exonération de la PV LT après un minimum de 5 ans d’exploitation. Dans le cadre de vos investissements (achat à très bas prix + gros travaux), cela pourrait avoir un sens.

elbobo · #5

En fait vous allez rencontrer le même problème dans un montage en société par exemple, car ce que vous gagnerez sur l’imposition IS sera perdu lors de la sortie d’argent (flat tax). Ca s’étudie, mais pas certain que vous sortirez gagnant.
C’est ce qui arrive quand on gagne beaucoup d’argent

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