Comment vendre un appartement loué après une donation ?

Attercap · #1

Bonjour,

Ma sœur et moi avons hérité en avril 2022 d’un appartement lyonnais, mes parents nous l’ayant donné au titre d’une avance sur héritage.
Cet appartement est loué, le locataire actuel étant en place depuis le 31 juillet 2017. Le bail a été renouvelé en juillet 2020, et arrivera à échéance le 30 juillet 2023.
Ma sœur et moi-même souhaitons vendre cet appartement, ma sœur pour acheter une maison en haute-savoie, moi pour "investir" (ou pas, au regard de mes performances douteuses ).

En lisant "l’Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement", je suis tombé sur ceci :

Legifrance a écrit :
En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.
Exemple : pour un contrat de location arrivant à échéance le 31 mai 2017, lorsque le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2015, le congé pour vendre pourra être notifié, si le bailleur est une personne physique, au plus tard le 30 novembre 2019, soit six mois avant le terme de la première reconduction, qui intervient le 31 mai 2020.

Nous ne pourrions donc pas donner congé au locataire avant le 30 juillet 2026, si je comprends bien.
J’ai contacté mon notaire, il semble que ça ne soit pas aussi simple : une donation n’est pas nécessairement un changement de propriétaire. Certains lecteurs ont-ils été confrontés au même cas ?

Merci.
Olivier

Mots-clés : appartement, donation, location, vente

Canyonneur75 · #2

L’article applicable est l’article 15 de la loi de 1989. Des dispositions spécifiques sont mises en place en cas d’acquisition récente.

Le point est de déterminer si ces dispositions concernent toutes les acquisitions ou alors uniquement les acquisitions à titre onéreux (les ventes). Les avis semblent diverger sur ce point (voir article). Je ne sais pas s’il existe une jurisprudence dans le domaine.

Un éclairage peut être demandé à l’ADIL compétente.

Il vous reste, en tout état de cause, la possibilité de vendre le bien loué.

Canyonneur

PS1 : vous n’êtes pas très clair dans la chronologie. En quelle année la donation a t’elle été effectuée ? Vous parlez d’héritage en 2022 puis de donation…
PS2 : L’extrait cité provient il de Légifrance ou d’un autre site ?

Dernière modification par Canyonneur75 (03/11/2022 17h52)

Bernard2K · #3

Vous n’avez pas hérité. Même si la donation est "en avance d’héritage", c’est une donation.

Canyonneur75, depuis l’avis de la chambre des huissiers que vous mettez en lien, le sujet a été précisé par la jurisprudence :
il est considéré que, en cas d’héritage, ces règles ne s’appliquent "pas à l’héritier, en raison de la nature particulière de la dévolution successorale, qui intervient par l’effet des règles légales la gouvernant et sans autre manifestation de volonté que l’acceptation".
En revanche, la donation et le legs sont bien considérés par la cour d’appel comme une acquisition qui déclenche ces délais pendant lesquels il n’est pas possible de donner congé pour vendre.
Cf :
Cabinet SABBAH & ASSOCIES

Donc, à mon avis, vous ne pouvez pas donner congé pour vente avant les délais indiqués.

Restent deux solutions :
1) vendre le bien avec le locataire dedans. Si le locataire est bon payeur, il y a beaucoup d’investisseurs novices qui sont à la recherche d’un bien déjà occupé, sans encombre. Dans ce cas, il n’y a pas de congé à donner, pas de délai de prévenance, et le locataire n’a pas non plus de droit de préemption (même si le bon sens et la correction nous disent qu’il est souhaitable d’informer le locataire de la vente et de lui en indiquer le prix, pour le cas où il souhaiterait se porter acquéreur).
2) demander au locataire combien il veut pour partir ! Vous lui versez une certain somme d’argent ou autre avantage, et il vous fait une LRAR de congé. Attention, s’il est taquin, il peut vous attaquer pour congé frauduleux en prouvant que vous avez acheté son départ, et il a 99% de chances de gagner. Certains préconisent de faire une transaction pour officialiser ce départ négocié, mais je ne vois rien dans l’article 15 de la loi de 1989 qui ouvre la porte à un départ négocié. Donc, même ainsi officialisé, ça me semble attaquable.

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2022 13h53)

Attercap · #4

Bonjour Canyonneur75, bonjour Bernard2K,
Merci beaucoup pour vos retours.

Oui il s’agit d’une donation, ayant eu lieu en 2022.
Merci pour cet extrait de la jurisprudence, effectivement je lis comme vous et en déduits que nous ne pouvons pas vendre avant 2026. J’ai transféré à mon notaire.

Je ne souhaite pas vendre ce bien loué car il est loué en dessous du marché. Et je préfère éviter d’acheter le locataire…
Le locataire souhaite partir dans deux ans, on lui laissera le temps…

Je peux toujours y habiter moi-même en revanche, cela ramène le délai de juillet 2026 à avril 2024. Bref.
Merci beaucoup.
Olivier

Attercap · #5

Bonjour,

Mon notaire a appelé le CRIDON. Réponse de l’organisme : il y a un vide juridique sur le sujet. Les précédents concernent l’héritage et le legs, mais pas la donation. Il n’est donc pas possible à l’heure actuelle de se prononcer.

Dans le lien indiqué par Bernard2K, on note d’ailleurs l’emploi du conditionnel : "Par contre et en matière de legs, comme cela pourrait d’ailleurs être le cas en matière de donation, il y a un acte positif établi par le propriétaire en vue de transférer la propriété."

A suivre, donc,

Olivier

Bernard2K · #6

Ma réponse : si, il est possible de se prononcer. La preuve, c’est que je me prononce :

Premièrement, même s’il était impossible de se prononcer comme le dit le Cridon, il y a le principe "dans le doute abstiens-toi" : vous n’avez pas envie d’être le prochain cas qui fera jurisprudence, donc vous n’allez pas prendre le risque juridique de ne pas respecter les délais, donc même cette supposée impossibilité de se prononcer sur l’aspect juridique permet de se prononcer sur ce qu’il convient de faire en pratique : respecter les délais.

Deuxièmement, si, je me prononce sur l’aspect juridique : principe "interpretatio cessat in claris" + le législateur a écrit "en cas d’acquisition" et non pas "en cas d’acquisition à titre onéreux" = la volonté du législateur est claire, donc il faut respecter les délais, en cas d’acquisition à titre gratuit via donation.

Je pense que, en parlant de vide juridique, le Cridon cherche surtout à sauver ce qu’il peut de son interprétation, après avoir été désavoué une première fois dans le cas du legs.

Si j’ajoute à cela que, d’une manière générale, les juges protègent très souvent les locataires, je me prononce très clairement pour le respect des délais prévus par la loi.

il est loué en dessous du marché

Je vous conseille donc de vous dépêcher d’engager la procédure pour "loyer manifestement sous-évalué". En vérifiant bien sûr qu’il n’y a pas de contre-indication à l’appliquer. En tout cas, ça me paraît la bonne solution :
- si le locataire veut vraiment partir, ça le motivera d’autant.
- si le locataire ne voulait finalement plus partir, vous avez augmenté vos revenus locatifs.
- ça peut augmenter la valeur à la revente car un acquéreur qui voudrait l’acheter pour l’investissement locatif pourrait, si les conditions sont réunies, se trouver contraint par le loyer anciennement pratiqué.

Donc, je vous conseille de vous pencher sur cette procédure bien connue et pragmatique, selon un autre bon principe "un bon tiens vaut mieux que deux TU l’auras".

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2022 12h07)

Attercap · #7

Merci beaucoup pour ces retours précieux.
Pour le moment l’appartement ne sera pas mis en vente. En revanche il semble que l’épouse du locataire ait été un peu "secouée" et souhaite désormais partir : nous verrons bien !

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Comment vendre un appartement loué après une donation ?

#1 03/11/2022 11h08

Legifrance a écrit :

#2 03/11/2022 12h55

[+1] #3 03/11/2022 13h36

#4 03/11/2022 16h28

#5 05/11/2022 12h54

[+1] #6 06/11/2022 11h47

#7 13/11/2022 15h54

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