Portefeuille d'actions de MarcAurele

J’ai transféré un PEA de 80k€ et ouvert un autre PEA et un PEA-PME. Les frais sont sans doute plus cher que bourse Direct mais pas tellement plus cher et sous le plafond légal de toute façon. J’ai aucun frais de garde pour les deux. Même si je paie 1000€ de frais de transaction pour mettre mes 3 PEA au plafond (versus 300€ chez Bourse Direct) je m’estime gagnant car les liquidités m’ont permis d’aller sur les marchés côtés, achat Usufruit SCPI, permettre plusieurs opérations en non côtés, etc… Je l’accepte.

Pour être transparent, l’autre contrepartie était l’assurance habitation que j’ai résilié au bout d’un an car elle ne m’a pas soutenu lors d’un sinistre. Chose que je ne conçois pas même si c’était "hors garantie".

Après si vous voulez pas d’apport et rien mettre chez eux, je comprends mieux votre dilemme. C’est dur de ne rien apporter. Perso j’ai fait exactement ce que j’ai dit à la banque et elle l’a suivi pour une autre opération. Franchement, c’est win win pour l’instant. Je suis pas floué et eux savent que je respecte ma parole + ils gagnent des frais.

Je reviens avec quelques nouvelles…

Je récapitule pour ceux qui n’auraient pas lu avant : nous avons trouvé un immeuble de rapport mixte contenant notre nouvelle RP + 6 biens à louer - valeur totale de l’acquisition avec frais et travaux de 1 million d’euros. Rentabilité brute de l’IL de 15%.
Nous possédons actuellement une RP remboursée à 15%.

Plusieurs problématiques se sont posées :

1) Quid du montage financier : nous avons déjà un crédit de 580k sur notre RP actuelle, donc soit prêt-relais, soit vente en cascade dans la journée. Bref, pas simple.
--> réponse du banquier : ni l’un ni l’autre. Nous avons obtenu le financement pour l’acquisition du nouveau bien tout en pouvant conserver le premier prêt immo. Cela nous laisse donc le temps de vendre sereinement notre RP, sans pression. C’est un pari risqué pour le banquier, mais ils semblent avoir envie de travailler avec nous.

2) Comment différencier la partie IL et RP dans le compromis et crédit ? Car il faudra bien déduire les intérêt d’emprunts pour l’IL, penser à la taxation d’une potentielle plus-value à la revente…
--> réponse du banquier : faire deux prêts différents. L’un pour l’IL, l’un pour la RP. Mais il a besoin pour cela d’une estimation du prix de l’IL et de la RP faite par un agent immobilier ou par un notaire, afin de connaitre le montant des prêts respectifs (logique). Notre intérêt actuel est de gonfler le prix de l’IL afin de déduire un maximum d’amortissement, d’intérêts d’emprunt, et frais de notaire. L’agent immobilier avait estimé à la louche en 2017 les appartements à 200k (soit une rentabilité brute de 20% !), mais nous souhaitons une réévaluation à 400k ce qui nous permettrait de faire de grosses économies dans les impôts. C’est la même agence immobilière qui vend notre RP actuelle (ce fût le deal pour qu’on ait ce bien), donc nous pouvons leur mettre la pression pour cela.

3) Apport et plus-value : je ne souhaite mettre aucun apport et profiter de la plus-value de la vente de la maison (estimée entre 100 et 150k).
--> réponse du banquier : OK pour le financement à 110% pour la RP, mais pour le crédit IL il faudra payer les frais de notaire et les frais d’agence. C’est une demie-victoire. Je ne sais pas si cela vaudra la peine de se battre pour 45k. Mais j’ai quelques pistes pour moins payer : faire passer un maximum de frais d’agence sur la partie RP, ou mettre 45k de plus-value dans un placement financier qui sera la garantie des frais (car c’est cela l’explication du banquier : en cas de vente du bien avec moins-value, l’apport des frais de notaire et des frais d’agence "couvre" la totalité du crédit - bref, c’est une assurance pour eux).

4) Quelle fiscalité pour la location ? En LMNP au réel (simplifié), nous devrions être exonérés d’impôts sur les loyers pendant 5 à 10 ans minimum, contre … 12.000€ d’impôts par an en LMNP micro-BIC.

Les enseignements que j’en ai tiré (pour l’instant) :

1) Même si le bien vous est passé devant et que l’affaire semble être perdue, le compromis sur le point d’être signé (c’est ce qui nous est arrivé), ne lâchez rien ! Nous sommes allés revoir la vendeuse en essayant de comprendre pourquoi elle a choisi l’autre dossier et pas le notre, nous lui avons montré notre extrême motivation - et fait de même avec son agent immobilier (à laquelle nous avons promis de lui confier la vente de notre RP si elle parvenait à faire changer d’avis sa cliente). Eh bien nous avons été récompensé, notre dossier a finalement été retenu (je vous passe les détail qui ont fait que la promesse de vente faite par les autres a été rendue caduque) ! Un ami vendeur de bien d’investissements m’a d’ailleurs dit que 1/3 des compromis de vente pour de l’IL ne passent pas l’étape du financement, donc ne jamais perdre espoir.

2) L’attestation de capacité financière émise par votre banquier est très importante, à l’avoir toujours sur vous, et si possible agrafer la carte du visite de notre gestionnaire dessus. Ca fait sérieux et donne confiance.

3) 90% de la décision de la prise d’achat d’un bien se fait à la simple lecture de l’annonce en ligne. Les 10% ne sont que la visite physique proprement dite du bien qui vient confirmer ce que l’on pense déjà. Donc si une bonne affaire se représente, je ferai une proposition d’achat dès la fin de la visite pour signer la promesse de vente de suite. Au pire, si il y a une malfaçon que je n’ai pas vu immédiatement, je ne signe pas le compromis, puisque la promesse de vente n’engage que le vendeur.

4) Préparer un dossier en béton armé pour le financier avec description du bien à acheter, prévision des loyers, prévision comptable complète, détail des DPE, description succincte de l’allocation de son patrimoine… perso j’ai fait un document word de 10 pages présentant le projet (sans compter les fichiers joints).

4) Avoir de gros revenus de base simplifie la vie. J’ai eu le plaisir de découvrir que mon banquier est en réalité un conseiller en gestion patrimoniale et qu’on parle le même langage. Il existe également différentes grilles de taux d’emprunts selon le profil client (dans ma banque sur 20 ans - 1.20% pour une personne "standard", et 0.85% pour un profil "haut de gamme"). Le fait de ne pas passer par un prêt-relais est également un privilège que nous n’aurions pas eu en dehors de cela. Petit plus, mais mon banquier vient même à domicile avec son ordinateur pour travailler sur le projet, je n’aurais pas cru ça possible un jour…

5) Acheter des biens à >1 million d’euros est bien plus rentable que des biens à prix moindre. Si notre projet fonctionne (normalement, tout sera lancé début automne), une association avec un ou des amis qui possèdent de gros revenus peut être très rentable dans le cadre d’une SCI. A suivre…

Bonsoir MarcAurele,

Je ne sais pas si l’on peut dire que « tout va bien », mais mer.ci d’avoir posté. Courage aux ukrainiens ! J’espère que les russes finiront par se réveiller et faire ce qu’il faut.

Dernière modification par MollusqueAttentif (12/03/2022 20h32)