SCI à l'IS : fin du taux réduit de 15% d'après le PLF 2023 ?

Pyriox · #1

Bonjour,

Le Projet de Loi de Finances pour 2023 est en pleine discussions parlementaires.
Et un amendement (N° I-CF1458) qui nous concerne tout particulièrement vient d’être adopté en commission des finances.

Cet amendement vise à supprimer le bénéfice du taux d’IS réduit pour les sociétés à prépondérance immobilière.

Pour rappel, le taux normal d’impôt sur les sociétés est de 25%. Mais il est limité à 15% pour les 38120 premiers euros de bénéfices. Un taux réduit à l’IS non négligeable qui est souvent source de motivation pour la création d’une structure à l’IS pour de nombreux investisseurs immobiliers.

La notion de prépondérance immobilière est définie comme telle :

« Sont considérés comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale (CGI, art. 150 UB). »

Bofip : BOII-RFPI-SPI-10-20

C’est assurément une mauvaise nouvelle pour tous les investisseurs immobiliers ayant une SCI à l’IS.

Mots-clés : is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière), taux

sanvio · #2

Et surtout le seuil de 38120€ serait porté à 60000€ pour les petites et moyennes entreprises.

Dernière modification par sanvio (11/10/2022 10h40)

Pyriox · #3

Le seuil devrait plutôt être porté à 40180€, celui de 60000€ ayant été jugé trop important.

Extrait de l’échange des parlementaires a écrit :
M. Jean-Paul Mattei (Dem). Ils poursuivent le même objectif que les précédents. Le taux réduit d’IS, à 15 %, existe depuis le 1er janvier 2002 et le seuil pour en bénéficier n’a jamais été revalorisé. Je propose de passer de 38 120 à 60 000 euros.

Cela permettrait aux entreprises concernées de s’autofinancer, d’évoluer, de se structurer, en renforçant leurs fonds propres. Je partage l’analyse de Véronique Louwagie ; il faut envoyer des signaux forts de soutien aux petites entreprises. L’entrepreneur ne met pas l’argent dans sa poche ; il peut investir et, éventuellement, créer des emplois.

M. Jean-René Cazeneuve, rapporteur général. Un tel niveau de relèvement du seuil me paraît excessif.

M. Mathieu Lefèvre (RE). Je propose de sous-amender, par un sous-amendement I-CF1494, l’amendement I-CF1458 en substituant le montant « 40 180 » aux deux occurrences du montant « 60 000 ».

La commission adopte le sous-amendement I-CF1494, puis elle adopte l’amendement I-CF1458 ainsi sous-amendé (amendement I-3176).

En conséquence, les amendements I-CF1459 et I-CF1460 tombent.

Source : Assemblée Nationale

doubletrouble · #4

@Pyriox : En l’effet, cela ne semble concerner que les SCI faisant de la location nue, la location meublée étant une activité commerciale il me semble qu’alors les immeubles seraient "affectés par ces sociétés à leur propre exploitation […] commerciale" ?

EDIT : une réévaluation de 5,x% ? C’est que ça serait presque le taux d’inflation officiel Merci, mon bon prince !

Dernière modification par doubletrouble (11/10/2022 11h39)

erilog · #5

Passer le seuil de 38k a 40k c’est un peu du foutage de gueule, ils ont rien d’autre à faire?
Ça ne va strictement rien changer pour les PME

Oblible · #6

Est-ce que ça impacterait les SCI détenant des SCPI ou des REIT/SIIC ?

Ocedar · #7

C’est probablement une perte de temps pour tout le monde de commenter un amendement (même adopté en première lecture).

Le chemin est encore long avant la loi : il y a encore le passage au Sénat, la CMP, le retour à l’AN pour la deuxième lecture….

Il me semble plus intéressant de se retrouver fin décembre et de commenter ce qui a été définitivement voté !

xazh · #8

Si vous voulez agir et contester un amendement potentiel auprès de votre député afin qu’il ne vote pas cet amendement du projet de loi voire qu’il dépose un contre amendement, il vaut mieux vous y prendre avant le vote.

Les investisseurs qui voudraient défendre l’IS à 15% pour toutes les SCI doivent donc en discuter maintenant, avant le passage à l’Assemblée, pour avoir le temps de contacter leurs députés avec des arguments préparés.

Rio7374 · #9

C’est "adopté", donc pas encore voté, je ne sais pas trop comment ça fonctionne,
mais quelles sont les chances" que cela passe ? Ce sera sur les résultats 2022 bilan fin décembre ou à partir de 2023 ?

Manarea · #10

Attention, car la rédaction de l’amendement est en contradiction avec ses motifs.

En effet, celui-ci précise que: "1° Le a du I est complété par un nouvel alinéa ainsi rédigé : « Les sociétés à prépondérance immobilière ne peuvent toutefois pas prétendre au bénéfice de la présente imposition séparée au taux de 15 % » ;"

Or, le taux de 15% qui figure au a du I est celui qui s’applique aux moins-values à long terme (en pratique à une catégorie résiduelle de moins-values à long terme) et non le taux de 15% réduit PME du 219, I, b.

Donc à suivre.

Manarea

Dernière modification par Manarea (11/10/2022 18h17)

olivier781 · #11

Comme dit précédemment, l’amendement se contredit donc pas de risque à court terme. Sur le long terme, je ne cache pas que c’est inquiétant s’ils reviennent à la charge avec un amendement qui tienne davantage la route….

Dernière modification par olivier781 (12/10/2022 18h58)

Rio7374 · #12

A ce que j’ai pu lire, l’exécutif a retenu le sous amendement avec un nouveau seuil remonté à 47000 euros et les sociétés à prépondérance immobilière NE SERAIENT PAS EXCLUES DU DISPOSITIF.
Excellente nouvelle.

Paradeplatz · #13

Avez vous une source pour dire que le SPI ne sont plus concernées ? De ce qui est écrit sur le site de l’assemblée l’amendemande a été adopté. Certes le chemin est encore long mais il est toujours la. Comme relevé plus haut dans sa version actuelle il ne s’applique qu’aux plus values de cessions à long terme mais il est clair que sa cible vise le résultat fiscal dans son ensemble et qu’il sera certainement corrigé si il devait être conservé par le gouvernement.

Rio7374 · #14

Oui, Site "journal les Échos de ce soir.

Le sous-amendement du gouvernement revient aussi sur l’exclusion des sociétés à prépondérance immobilière, que prévoyait la commission des finances. « Cela va à l’encontre de l’objectif poursuivi de tenir compte des capacités contributives et des charges des plus petites entreprises, peu important l’activité exercée », juge l’exécutif.

Pour le reste, les critères ne changent pas, notamment le plafond de chiffre d’affaires. Celui-ci a été relevé de 7,6 millions à 10 millions d’euros dans la loi de finances de 2021.

Dernière modification par Rio7374 (17/10/2022 22h20)

Paradeplatz · #15

Merci pour la réponse, j’ai trouvé l’article des Echos et le sous amendement du gouvernement en question.

Edit : la version initiale a été retirée et remplacée par une version identique mais ou le plafond est désormais de 42 500

Liens :

Amendement du gouvernement qui a été retiré

Amendement du gouvernement dernière version

article des Echos

Dernière modification par Paradeplatz (17/10/2022 22h28)

Kabal · #16

Oblible, le 11/10/2022 a écrit :
Est-ce que ça impacterait les SCI détenant des SCPI ou des REIT/SIIC ?

Ma compréhension était que oui, si on détient 50% de SCPI/REIT dans la SC. C’est quand même souvent le cas malheureusement.

Rio7374 · #17

Oui, ça me semble logique.
Maintenant si ça reste au taux réduit, je songe à en mettre pour y caser de la trésorerie, reste à savoir si c’est pertinent…

Kabal · #18

De toute façon, ca aurait été pénible à calculer pour les sociétés mixtes comme la mienne.
Est-ce que c’est sur actif net ou brut ?
Comment on valorise US de SCPI ? La valeur d’achat ? La valeur d’achat moins l’amortissement ?
Comment on fait pour affecter les prêts de trésorerie ? On les affecte systématiquement à la partie Immobilière quand ca nous arrange ?

Je suis content que ça ne soit pas passé pour m’éviter des calculs pénibles et des discussions sans fin avec le comptable

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#2 11/10/2022 10h38

#3 11/10/2022 11h23

Extrait de l’échange des parlementaires a écrit :

#4 11/10/2022 11h28

#5 11/10/2022 11h46

#6 11/10/2022 12h08

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#9 11/10/2022 17h08

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[+1] #14 17/10/2022 22h06

[+1] #15 17/10/2022 22h18

[+1] #16 18/10/2022 09h26

Oblible, le 11/10/2022 a écrit :

#17 18/10/2022 11h30

#18 18/10/2022 11h36

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