Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

La plus grosse foncière industrielle au monde, Prologis est en course pour racheter le portefeuille d’actifs européens d’entrepôts de Blackstone, avec une offre à $21 Md :
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La capitalisation boursière de Prologis est de $118 Md.

En une décennie, à coup de rachats et fusions, les plus grosses foncières US sont devenues de gigantesques mastodontes immobiliers, avec des moyens colossaux.

A titre de comparaison, la foncière industrielle française Argan "pèse" 2,6 Md€ en bourse.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Impressionnant cette série de M&A dans les foncières américaines ! Il me semble de plus en plus pertinent de se positionner sur des foncières de taille moyenne qui pourraient se faire racheter afin d’empocher un beau premium !

Dernière modification par piwai (10/05/2022 16h07)

Bonjour IH,

Dans le contexte actuel, avez-vous décidé de renforcer ou d’initier des lignes sur certaines REIT spécialisées et mREIT notamment :

Diversifiées
- HASI
- SAFE
-MAC
- PLD

Net lease
- ILPT
- SRC
- EPRT
- O

MREIT
- LADR
- ABR

Médical :
- GMRE
- MPW

Cannabis
- IIPR

C’est intéressant de le signaler sauf si on ne peut pas accéder aux données de votre lien…. Ça ne m’aide pas beaucoup pour suivre votre conseil qui part d’une bonne intention.

IH : vous pouvez vous abonner au rapport pour quelques dizaines d’Euros par an ou allez chercher vous-même les notations des différentes foncières sur les sites S&P Ratings ou Moody’s. Ce que je fais manuellement tous les mois pour mettre à jour le rapport et ça me prend plusieurs heures : à vous de voir ce que vous préférez faire !

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Le truc c’est que le passé n’est pas nécessairement l’avenir vu le niveau des taux.

Realty Income emprunte à 5% maintenant à une maturité de 9 ans.

Sur des notations BBB de la dette on est proche des 6% (ICE BofA BBB US Corporate Index Effective Yield (BAMLC0A4CBBBEY) | FRED | St. Louis Fed) et probablement pour une maturité plus courte.

Donc si la foncière s’endette à 6% pour acheter des bureaux à 5%, le spread est négatif.

Grossièrement, il faut que le TRI sur l’ensemble de la durée de possession de la propriété soit autour de 7-8% pour que la foncière qui s’endette à 6% gagne de l’argent.

Et émettre des actions pour se financer est encore pire vu les décotes.

Du coup je préfère privilégier les foncières avec les coûts du capital les moins élevés.

Mais si les taux long baissent plus vite que "prévu", les foncières de votre liste auront un rebond boursier plus marqué.

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@busquet : les baux de Realty income ne sont quasiment pas indexés sur l’inflation :
Typologie des baux de Realty Income

Certes, et c’est une grave erreur pour le bailleur, américain ou de cas plus rares européen, d’accepter de ne pas indexer le loyer sur l’inflation ou de plafonner l’indexation à un niveau bas comme 1% par an ou 2% par an.
Pour autant, même sans indexation, il ne faudrait pas laisser entendre ici que des taux d’intérêt  supérieurs au rendement locatif des actifs vont tellement dégrader les fondamentaux d’une foncière qu’elle se retrouvera tôt ou tard face à un mur, qu’il ne faudra plus acheter le titre quelque soit la baisse de son cours de bourse  intervenue entre temps.

Cette situation (taux d’intérêt supérieurs au rendement locatif) n’est bien sûr pas la plus confortable, mais elle n’est généralement pas catastrophique. Elle signifie simplement que toute chose étant égale par ailleurs, le LTV maximal souhaitable (ratio d’endettement Dette Nette y compris quasi fonds propres sur valeur des actifs) doit baisser pour que la hausse des taux soit compensée par une dette plus faible et donc que les frais financiers restent sous contrôle. Il y aura donc à terme une conséquence négative: moins de dette, donc moins d’effet de levier, donc davantage de fonds propres et donc baisse du RoE rendement des fonds propres.

Je ne dis pas que cette situation est favorable, mais c’est loin d’être une catastrophe, et il faut acheter le titre si entre temps les investisseurs, paniqués par cette situation et croyant à une catastrophe imminente, font baisser de -35, -40 voire -50% le titre, si la foncière est par ailleurs bien gérée et que ses actifs ne sont pas trop à risque (type bureaux dans des emplacements peu recherchés alors que le télétravail s’est développé).

Vous avez des noms de foncières qui rentrent dans ces critères à nous suggérer ? En faible frais, il me semble qu’il y a Vici properties, pour l’endettement je n’ai pas de nom en tête.

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Dernière modification par leportois (03/07/2023 13h51)

Cher IH,
Je parle ici de manière générale, et pas dans le cas spécifiques des foncières US aujourd’hui.

"erreur de néophypte" est une critique, mais pas une insulte. Si vous la prenez comme telle, c’est que vous ne supportez pas qu’on vous critique (sachant que quand cela arrive, certains qui vous critiquent ont souvent raison, mais parfois tort) et vous perdez une possible occasion d’améliorer votre processus d’investissement. Et ce point est vital, car nous faisons tous des erreurs d’investissement, et vous le premier comme dans les années 2014-2017 où vous vous étiez fourvoyé à acheter des actions à trop haut rendement et d’autres juste parce qu’elles avaient fortement baissé sur un an, et dans 90% de ces cas, ces actions baissaient encore après vos achats, vous créant des moins-values latentes considérables. Si à cette période-là vous aviez accueilli les critiques avec bienveillance, même quand les conseils étaient quelque peu discutables, votre portefeuille vous auriez dit merci.

Donc ne découragez pas les critiques argumentées, même quand vous êtes convaincu du contraire. (Bien sûr, cela ne concerne pas les écrits et les -1 mal intentionnés de personnes comme Ours, qui n’apportent pas grand chose au débat.)

En tout cas, pour revenir au cas des foncières, la situation actuelle d’un certain nombre (mais pas de la la totalité) de foncières US et surtout européennes est fascinante. L’effondrement de leurs cours (avec une forte volatilité, signe que le marché est aussi déboussolé) montre que le marché croit à une catastrophe à venir, alors que les loyers continuent souvent d’augmenter sous l’effet de l’indexation et donc aussi les cash flows, pour quelques années encore, car la dette à taux fixe mettra 5 ans en moyenne pour devenir chère.
Quant à la baisse inévitable des actifs, elle est plus qu’anticipée, et même selon moi exagérée, par la baisse des cours. Bref, quel que soit le scénario, maintien des taux d’intérêt élevés sur les 5 prochaines années ou rechute des taux, ces foncières bien choisies vont au mieux rapporter beaucoup (dividendes + rebond des cours) ou au pire rapporter peu. Je vois mal des pertes à l’horizon 5 ans. J’avais la chance de ne pas détenir de foncières en 2022. J’ai fait beaucoup d’emplettes en juin 2023 et je vais continuer lentement mais sûrement. Jusqu’à pourquoi pas 30% de mes actifs.

Voilà, et éventuellement quelques autres.

Dans le rapport REIT (Rapport boursier exlusif foncières cotées et infrastructures) les notations A ou BBB+ en évitant les bureaux et centres commerciaux.

VICI est une exception, car le management et les actifs sont top.

lopazz, le 03/07/2023 a écrit :

Je partage ici ma watch-list :

En France, Gecina et Immobilière Dassault me semblent à un prix correct, je n’en achète pas à cause du traitement des dividendes par mon courtier IBKR (retenue de 30% à la source).

Aux USA, je surveille :

- Realty Income,
- Alexandria RE,
- Public Storage,
- Avalon Bay,
- Equity Residential,
- Mid-America Apartment,
- Prologis.

Elles ont toutes en commun d’avoir une signature minimum A- chez S&P, sauf IMDA qui n’est pas évaluée, et Alexandria RE qui est BBB+ / Positive outlook. C’est cette dernière me semble offrir le meilleur ratio risque/rendement potentiel.

Société foncière lyonnaise est aussi intéressante ! Très beau TSR historique et beau portefeuille.

non EURONEXT : FR0000033409

Bonjour. Votre liste est intéressante, je suis placé sur plusieurs des titres que vous mentionnez (Alexandria, Agree, Cube Smart, Realty Income et Vici),
mais…
- Clipper Realty est spécialisée dans l’immobilier new-yorkais. Ce n’est peut-être pas le placement idéal actuellement, les régions Sunbelt ont davantage le vent en poupe.
- Equinix et Digital Realty font un peu doublon dans leur domaine des data centers. Il me semble que les analystes américains préfèrent actuellement Equinix.
- Quant à KKR, n’est-ce pas plutôt une société d’investissement, qui n’est pas particulièrement focalisée sur l’immobilier (rachat récent d’Albioma, liqueurs en Chine, intérêt pour Telecom Italia, etc…) ?
Parmi les REITS, j’ajouterais à votre liste W.P. Carey (très diversifiée, sauf logements) et Federal Realty Investment Trust (une des plus anciennes REIT, exploitant des complexes immobiliers mixtes bureaux-commerces-logements).

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Dernière modification par Cayucyucan (11/07/2023 09h59)