Maison neuve en LMNP : quid des charges du début de construction ?

Je précise que je ne suis pas un spécialiste de la fiscalité, mais il me semble qu’en toute orthodoxie vous devriez faire application du régime spécial des immobilisations "créées" :

BOFIP a écrit :

III. Immobilisations créées
300

Les dépenses de toute nature qui concourent à la production d’immobilisations destinées à l’exploitation ne peuvent figurer parmi les charges de l’exercice déductibles pour la détermination du résultat fiscal (de telles dépenses, inscrites en débit des comptes de charges, doivent être neutralisées par une inscription dans un compte de produits, en principe le compte 72 « Production de l’exercice »).

De même que les dépenses d’immobilisations acquises par l’entreprise, elles ont pour contrepartie l’entrée dans l’actif d’un élément nouveau.

310

Conformément aux dispositions du d du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, la valeur d’origine des immobilisations créées par l’entreprise s’entend du coût d’acquisition des matières ou fournitures consommées, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production, sous réserve des dispositions de l’article 38 undecies de l’annexe III au CGI relatif à l’incorporation des coûts des emprunts à l’actif immobilisé. Les coûts administratifs sont exclus du coût de production, à l’exception du coût des structures dédiées.

BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr

Ainsi les charges ne seraient pas déductibles mais en contrepartie elles sont incorporées dans le coût de reviens de l’actif et seront donc amorties.

De ce point de vue vous auriez déjà du déclarer l’activité …

A moins qu’il ne soit possible de considérer que vous avez fait construire à titre purement privé et que vous affectez ensuite un bien de votre patrimoine privé à la valeur vénale au moment de la déclaration d’activité, mais dans ce cas il parait difficile de justifier la déduction de charges antérieures, et là encore celles-ci seront "noyées", cette fois dans la valeur vénale.

BOFIP a écrit :

II. Immobilisations acquises selon des modalités particulières
A. Acquisitions à titre gratuit
270

Aux termes du b du 1 de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, la valeur d’origine des biens acquis à titre gratuit est la valeur vénale des biens. Cette règle est conforme aux dispositions de l’article L. 123-18 du code de commerce, des articles 321-1 et 321-4 du PCG.

Toutefois, sur le plan comptable, la valeur vénale s’entend nette des coûts de sortie, c’est-à-dire des coûts directement attribuables à la sortie de l’actif, à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat (PCG, art. 322-1-10). Il en est ainsi, par exemple, des frais d’acte, des frais de timbre et taxes similaires liées à la transaction, des coûts d’enlèvement de l’actif et des coûts marginaux directement engagés pour mettre l’actif en état d’être vendu.

Sur le plan fiscal, la valeur vénale est évaluée abstraction faite de ces coûts de sortie. Sur les conséquences de cette différence de valorisation entre le comptable et le fiscal sur les amortissements, il convient de se reporter au  BOI-BIC-AMT-10-30-20.

BIC - Frais et charges - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées | bofip.impots.gouv.fr

Cette deuxième option semble plus avantageuse si l’on part de l’hypothèse que votre prix de reviens est inférieur à la valeur vénale …

Pour la CFE je me suis récemment intéressé au sujet, et j’ai appris que du seul point de vue de la CFE, l’activité n’est assujettie qu’à compter de la perception des premières recettes !

IF -  Cotisation foncière des Entreprises - Annualité de la cotisation - Création d’établissement | bofip.impots.gouv.fr

Merci beaucoup Durand pour votre éclairage.
Effectivement je n’avais plus le régime des immo créées en tête.
J’attends encore quelques avis complémentaires et je me tournerai sans doute vers un EC spécialisé car la différence est vraiment importante, même en immobilisant toutes les charges. Cela implique aussi une conservation plus longue du bien (alors que j’ai un projet de changement de RP à horizon 4/5 ans).
Ce régime paraît pertinent dans mon cas mais il crée une différence de taille entre un achat neuf,

Bonjour Letuche, oui c’était bien au SIE. J’hésite à y aller directement pour éviter une réponse de fuite ^^

Si un autre contributeur a une expérience similaire, je reste curieux de son approche fiscale !

Merci beaucoup Bernard !

Votre idée sur le premier exercice de 14 mois est super, je ne l’avais plus en tête. C’est certainement la meilleure solution effectivement ! Cette solution peut techniquement me servir à respecter l’indépendance des exercices et à tout passer en charges…

Quand vous me dites qu’il faudrait très rapidement faire la déclaration, vous parlez bien de la POI pour le début d’activité ? Car pour le fiscal / comptable ce sera plutôt début 2023 au titre des 14 mois 2021 + 2022.

Sauf erreur, en entreprise individuelle on n’a pas le choix de la durée du premier exercice.

Par contre on est dans les délais de reprise, donc j’imagine qu’il doit être possible de déposer en retard l’exercice 2021 sans trop de dommages si c’est la solution choisie.

Dernière modification par durand18 (07/09/2022 09h42)

PS :

Bernard2K a écrit :

- de toute évidence, pour pouvoir comptabiliser ces coûts et les intégrer dans ce "coût de production" de l’immobilisation, il faut que l’entreprise ait démarré (fiscalement parlant ; de toute façon, l’entreprise LMNP n’a d’existence que fiscale puisque l’activité est civile comme l’a rappelé le conseil constitutionnel !)

Les médecins, avocats et autres professions libérales sont ravis d’apprendre qu’ils n’ont pas d’autre existence que fiscale

Alors disons que c’était un sophisme, et mes espoirs de disparaitre des radars de l’URSSAF et la CNBF s’évanouissent … finalement on retrouve le critère de l’exercice d’une profession (LMNP/LMP) qui entraine l’assujetissement aux cotisations sociales. On n’imagine pas un médecin non professionnel, même s’il ne tire pas l’essentiel de ses revenus de son activité pro (je ne reviens pas sur la question de la location courte durée car on dérive déjà du sujet mais je maintiens mes réserves sur ce point).

Merci beaucoup Dusgas pour cette synthèse. Je vais certainement partir sur une régul 2021 donc votre option 1.

En principe pas de régul sur CFE puisque les premières recettes n’arriveront qu’en 2023.

Merci encore