Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?

Vous pouvez le vendre à la SCI, auquel cas il faut que la SCI ai les fonds via un pret bancaire ou un apport en compte courant d’associé.
Vous payez alors les frais de notaire plein pot, il vous faudra ensuite surement au moins 5 ans pour rentrer dans vos frais via les économies d’impot générées (tmi is moindre + amortissement), à calculer et cela dépend notamment bien sur de votre TMI (en dessous de 30% oubliez complètement, il faut idealement etre à plus de 40 pour que ca vaile le coup).

Vous pouvez aussi apporter  en capital à la SCI. Dans ce cas les frais de notaire sont moindres et vous pourrez par la suite procéder à des réductions de capital pour sortir l’argent en lien avec votre comptable.

Le point le plus important qu’il faut que vous intégriez :
- la sci a un cout de structure et de temps a y passer non négligeable, en dessous deplusieurs centaines de k€ immobilier à mettre dedans celle grève sérieusement l’intérêt

- et surtout la fiscalité à la revente en sci is est beaucoup plus défavorable qu’en nom propre oj elle diminue avec la durée de détention. Les gains d’impot sur la vie du bien se paient à la revente !

Dans votre cas, même si il manque beaucoup d’éléments je pense que la mutation ne sera pas intéressante.
.

Message déplacé par l’équipe de modération (27/08/2022 02h17) car il n’est pas nécessaire d’ouvrir une nouvelle discussion pour un sujet déjà largement traité dans une autre…


Bonjour à tous .

Je post sur le forum pour avoir des conseils ou avis sur ma futur manœuvre patrimoniale .

Je dispose actuellement d’une SCI IS avec ma femme (disposant de 3 gros immeubles)

J’ai aussi un bien un nom propre (murs d’un local commercial) qui est très rentable et de ce fait très imposé en nom propre je comptais donc le vendre pour encaisser une plus value.

Mais après réflexion j’aimerais conserver ce bien et la meilleure solution serait d’effectuer un apport au sein de ma Sci.

Si je ne me trompe pas ceci aurait plusieur point positif :

- je garde le bien au sein de mon patrimoine.

- j’encaisse une plus value intégré au compte courant d’associé de ma Sci

- je transfert l’imposition du bien d’une imposition en nom propre à une imposition IS .

- pa conjointe bénéficieras de la bonne rentabilité de ce bien .

Avez-vous d’autre conseils à me donner ?

(Je vais bien sûr contacter mon notaire et mon expert comptable ensuite)

Ps: j’ai déjà fait estimé le bien par une agence pour vérifier les montants de vente et de rentabilité possible.

Cordialement

Dernière modification par Jeejee (26/08/2022 11h47)

Bonjour

A mon avis cette opération quelque soit le contexte (cession ou apport en capital) aura des incidences fiscales et donnera lieu aux paiements des divers frais liés au transfert de propriété.

à votre niveau, le transfert (vente ou apport en capital) de ce local commercial à une société constitue pour vous une cession et sera de ce fait soumis à une taxation sur les plus values.

au niveau de la société,

s’il s’agit d’un apport en nature avec augmentation de capital, il sera de votre responsabilité d’en évaluer la valeur et en conséquence la part de votre femme dans le capital sera diminuée.

s’il s’agit d’une cession, le prix de cession pourrait être inscrit en compte courant d’associés.

Dans tous les cas, ce transfert sera soumis aux frais afférents à une cession immobilière (honoraires de notaire, droit d’enregistrement …). Ces frais pourront être au choix immobilisés (et donc générés des amortissements déductibles) ou être directement comptabilisés en charges déductibles.
Ces frais devront dans les 2 cas être décaisser par le nouvel acquéreur (la SCI).

Principales conséquences de l’apport (en dehors de ce que vous mentionnez déjà) :
- vous diluez votre épouse ;
- peu de trésorerie à sortir (frais + éventuellement le CRD);
- pas de liquidités en perso.

Pour le crédit, gardez à l’esprit que TOUT est possible.
Voyez déjà avec vos banquiers, vous pourriez éventuellement obtenir un prêt hypothécaire pour rembourser le crédit en cours et financer les frais d’apport (ou de cession si vous partez sur cette hypothèse). Un courtier qui a l’habitude des refinancements saura probablement mieux vous conseiller sur ce point qu’un banquier traditionnel.

Bonjour bernard2k.

Avant même d’ouvrir le sujet je savais que ce serait soit pessimiste soit une critique à votre habitude

Et pas loupé c’est le cas .

Tout d’abord ceci est un forum qui est fait pour discuter avec les sujet, les lois et le climat  DU MOMENT !

C’est pour cela que je posais la question pour avoir des avis neuf et d’actualités ce qui peu servir a tout le monde …

Et j’avoue j’avais aussi oublié que j’avais déjà posé la question et je n’ai pas reverifié .

Cordialement vous souhaitant une bonne journée tout de même