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#2501 25/08/2022 11h42

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Enfin une cession aux USA !

C’est un début modeste :

The sale price of $537.5 Mn (at 100%, URW share 49%)

soit 263 millions $ (ou € à parité) pour URW.
Et pas très bien vendu

10.7% discount to the latest unaffected appraisal

On attend plus, et mieux …

Ca profite un peu au cours de bourse, après une semaine de déprime
52.940 EUR +2.04%

Dernière modification par ArnvaldIngofson (25/08/2022 11h48)


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[+1]    #2502 25/08/2022 12h39

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ArnvaldIngofson a écrit :

C’est un début modeste

C’est vrai, cependant la collecte des loyers de ce mall est inférieure de 2% par rapport à la moyenne du groupe (94% contre 96% sur H1 2022, je n’ai pas le détail pour Santa Anita).
Les ventes (93% du niveau 2019) semblaient aussi être nettement en retrait par rapport au reste des malls URW aux US qui ont globalement dépassé leur niveau de 2019 (106%) au H1.
Ce qui confirme que le problème US est largement situé sur les centres régionaux.

Comme ce centre est le 2ème plus gros centre régional US (après Wheaton à Washington à quasi égalité de surface), ce n’est peut-être pas une si mauvaise affaire, si on inclut l’effet positif de la parité $/€.

Espérons quand même que ça ne donne pas le "ton" au reste des ventes que URW compte faire aux US.

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Dernière modification par Valerian (28/08/2022 14h30)

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[+2]    #2503 26/08/2022 02h00

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Si je ne m’abuse la dette est en USD.
Donc pas d’effet devise positif.

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[+1]    #2504 27/08/2022 15h32

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Bonjour,

URW consolide en €, dont il y a bien un effet positif en comparaison d´une vente au même prix USD il y a encore quelques mois…

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#2505 22/09/2022 17h31

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Fitch confirme la note d’Unibail-Rodamco à ’BBB+’, assortie d’une perspective négative

https://www.fitchratings.com/research/n … 21-09-2022

petit extrait via google translate :

Cette affirmation reflète l’amélioration des conditions d’exploitation post-pandémie dans le portefeuille d’Unibail composé principalement d’actifs commerciaux de premier ordre situés en Europe et aux États-Unis. Unibail a accepté ou réalisé 3,2 milliards d’euros du programme européen de cession de 4 milliards d’euros du groupe, et la reprise de l’environnement commercial a réduit le risque d’exécution pour le reste.

La perspective négative reflète l’endettement élevé d’Unibail en 2023 et 2024. En outre, la performance des locataires dans l’environnement inflationniste actuel est incertaine, ce qui pourrait limiter la réduction de la vacance et la croissance des loyers. Conjugués à, selon Fitch, la réalisation très incertaine de la réduction prévue par la direction de son exposition aux États-Unis d’ici fin 2023, ces facteurs pourraient conduire à un ratio dette nette/EBITDA ajusté par Fitch d’Unibail supérieur à 10,5x d’ici fin 2023. Dans notre scénario de notation, nous n’avons pas inclus les produits potentiels des cessions d’actifs américains.

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Favoris 1    #2506 23/09/2022 02h25

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En attendant le titre se rapproche des 40 €, un niveau qu’on avait en pleine panique en 2020 quand les centres fermaient pour cause de COVID (sans savoir quand ils allaient réouvrir) et que les actionnaires étaient menacés d’une levée de fond massive et ultra dilutive.

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#2507 23/09/2022 09h52

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L’entreprise montre sa difficulté actuelle et future à collecter des loyers qui doivent financer un endettement important.
L’entreprise peut-elle augmenter ses loyers ?
L’entreprise peut-elle se refinancer à des taux corrects ?
Parceque une inflation forte avec des taux réels négatifs, c’est le plan de la BCE pour brûler les dettes des états, pas des entreprises.
Personnellement, je ne crois pas au concept, ça bouge beaucoup dans la distribution, on le voit en France, ce qui marche, c’est Leclerc et Lidl, je ne serai pas étonné de voir arriver en France un "Kroger" en fait, un distributeur sans magasin, un Amazon de l’alimentation.
Il y a les banques, les administrations sans guichet, comme bientôt les ventes de véhicules neufs en ligne, fini les concessionnaires, la médecine en ligne, la distribution de médicaments sans pharmacie…etc, etc.

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#2508 23/09/2022 10h08

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En effet MarsAres. Le minde évolue, encore sur les professionnels du retail semblent parler de la nécessité de conserver une présence physique complémentaire au web.

D’où l’argument pour les centres URW qui sont extrêmement bien localisés et trouveront toujours des locataires pour le centre ville (du commerce, mais aussi des restaurants ou centres de loisirs non virtuels).

Bref c’est -selon moi- le véritable argument en faveur d’URW et des foncières prime plutôt que des scpi de petits commerces ruraux ou des Mercyalis.

La dette est sans doute un vrais problème pour URW et pour toutes les sociétés très endettées. Certains diront que les loyers indexés sur le CA protegeront URW, je ne sais pas.

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L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#2509 23/09/2022 10h12

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Une inflation forte et des taux réels négatifs c’est l’environnement idéal pour une foncière : des actifs et revenus dont la valeur augmente plus vite que la dette. D’ailleurs les propriétaires ont été les grands gagnant de la poussée d’inflation au début des années 80, avec des crédits remboursés en monnaie de singe pour financer des actifs dont la valeur à rapidement augmentée.

Pour le reste les derniers résultats sont bons et montrent de grosses amélioration, avec beaucoup d’argent qui rentre. L’entreprise se porte infiniment mieux qu’au début de la pandémie quand elle avait quasiment le même cours…

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Dernière modification par Betcour (23/09/2022 10h13)

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#2510 03/10/2022 14h22

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URW a finalisé la vente du centre Villeneuve 2 près de Lille à Ceetrus (foncière d’Auchan).

Pas de montant, pas de taux de cap, pas de comparatif à la valeur estimée de l’actif… et pas vraiment aux Etats-Unis qui est censé être la cible de désinvestissement !

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#2511 03/10/2022 17h37

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Je vais poser une question qui sort un peu unibail de la trajectoire qui est "common knowledge" depuis 2020, mais est-il encore urgent selon vous de vendre les actifs US alors que les US semblent en surchauffe ?

Autant la situation me paraît très orientée "récession" en Europe avec la double inflation Energie + inflation importée des US, autant la situation aux US me semble plus propice au commerce.

Alors se séparer des emplacements non-prime, oui, mais ne serait-il pas intéressant de conserver quelques centres US pour profiter de la reprise là bas ? est-ce que cela pourrait expliquer le fait que unibail ne semble pas pressé de vendre les centres US malgré le plan présenté jusqu’ici en AG ?

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#2512 03/10/2022 18h13

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L’argument des conditions économiques et/ou de change aux US me semble assez faible d’un point de vue stratégique quand on a souhaité se positionner quelques mois avant en tant que pure player européen…

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#2513 03/10/2022 18h30

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Oui et non.

Il y a quelques mois le contexte en Europe semblait plus porteur qu’il ne l’est à présent.

Diriger c’est aussi s’adapter aux réalités qui peuvent changer. On pourrait à l’inverse reprocher aux décideurs de ne pas avoir intégrer des éventuelles évolutions depuis le début du déploiement de la nouvelle stratégie.

Je trouve au contraire que penser une stratégie et l’appliquer coûte que coûte n’est pas non plus un gage de qualité.

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#2514 03/10/2022 18h38

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C’est la dette qui décidera.

Mais assurément ça ne semble pas le bon moment de vendre aux USA.

Pas de chance : avant c’était le COVID, maintenant c’est la remontée des taux.

Et à part une grosse cession à Simon Property Group ou à Brookfield, je ne vois pas qui sera acheteur. D’autant plus que Macerich pourrait aussi faire l’objet d’une opération de M&A, avec un payement en actions plus simple que de racheter les actifs US de UWR avec de la trésorerie.

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#2515 03/10/2022 19h31

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INTP

Blackstone via BREIT aurait aussi les fonds, en equity

En cas de vente, la force du dollar, et la baisse de valeur de la dette en "mark to market" pourrait permettre de compenser en partie la hausse des taux de capitalisation

Possible biais positif du fait de ma position

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Dernière modification par Alex25803559 (03/10/2022 19h36)

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#2516 26/10/2022 20h07

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AGEFI - DOW JONES | LE 26/10/22 À 18:39 | MIS À JOUR LE 26/10/22 À 19:01 a écrit :

URW relève son objectif de résultat net récurrent ajusté par action pour 2022

L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a relevé mercredi son objectif de résultat net récurrent ajusté par action (RNRAPA) pour 2022, après avoir affiché une forte croissance de son activité lors des neuf premiers mois de l’année.

La foncière vise à présent un RNRAPA d’au moins 9,10 euros cette année, contre un précédent objectif d’au moins 8,90 euros.

URW précise que cet objectif s’entend hors perturbations majeures liées au Covid-19, à l’énergie, ou à l’environnement macroéconomique.

Sur les neuf premiers mois de l’année, la foncière issue du rapprochement du français Unibail-Rodamco et de l’australien Westfield a réalisé un chiffre d’affaires de 2,24 milliards d’euros, en normes IFRS, soit une progression de 21,2% par rapport à la même période de 2021.

Le groupe a précisé qu’il avait déjà réalisé 3,2 milliards d’euros de cessions dans le cadre de son plan visant à céder 4 milliards d’euros d’actifs en Europe. "Compte tenu des conditions de marché actuelles, le groupe prévoit désormais de terminer le programme de cessions européen en 2023", a précisé URW.

De bons chiffres, comme les autres foncières de commerce d’ailleurs.
Quoique il y a un effet de base favorable.

Et les cessions aux USA, c’est pour quand ?

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#2517 26/10/2022 20h18

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Cher Arnvald,

J’espère que ce n’est pas pour tout de suite! Du moins pas tant que le groupe encaisse des loyers en dollars aux US qui semblent bien rentrer et qui se retrouvent dans les comptes en EUR avec un effet devises positif.

Ce serait d’ailleurs intéressant de voir le poids des USA dans ce redressement de guidance.

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#2518 26/10/2022 22h42

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Deux informations également sur la trajectoire financière :
- le désendettement continue (alimenté par les cessions) avec une baisse de la dette de 800 M€ (-3.3%) et une hausse de la position cash

Q3 2022 Trading update a écrit :

As at September 30, 2022, the Group’s net financial debt12 decreased to €23.3 Bn (from €24.1 Bn as at June 30, 2022) and
the cash on hand13 increased to €3.0 Bn (from €2.4 Bn as at June 30, 2022), supported by the disposals achieved in Q3-2022.

- position cash qui conforte la position de l’entreprise, la sécurisant jusqu’à fin 2024 (donc sur 2 ans)

Q3 2022 Trading update a écrit :

This additional liquidity will further strengthen the Group’s cash position to €3.4 Bn13
. This compares with €3.2 Bn of debt
maturing by December 2024 and €4.5 Bn including the hybrid with a 2023 call date.

Bon à la fin ils s’emballent un peu dans la manière de prendre en compte les lignes de crédit non tirées ce qui donne ça :

Q3 2022 Trading update a écrit :

Taking into account this liquidity and undrawn credit facilities and thanks to its long-dated debt maturity, the Group has
secured more than 36 months of financing needs14 (assuming the reinstatement of a dividend for fiscal year 2023 and the
reimbursement of the 2023 hybrid).

Comme les lignes de crédit seront en grande majorité re-négociées d’ici là, ils sont peut-être allé un peu loin.

Comme tous les résultats non semestriels de URW, pas de mise à jour des actifs donc pas de mise à jour de la LTV.

On peut également noter qu’ils prennent en compte le dividende et le remboursement des hybrides dans la solidité de leur position de liquidité. Un signe positif même s’ils l’ont peut-être pris pour mettre en valeur le "pire" scénario en termes de liquidité et pas comme un scénario de référence.

Edit : disclaimer

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Dernière modification par Kaldabra (26/10/2022 23h37)

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#2519 18/11/2022 16h09

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CERCLE FINANCE•18/11/2022 à 15:18 a écrit :

URW: Goldman Sachs passe à la vente

Goldman Sachs a dégradé vendredi son opinion sur le titre Unibail-Rodamco-Westfield, passant de ’neutre’ à ’vendre’ avec un objectif de cours à 12 mois ramené de 44 à 39 euros. Dans une note consacrée au secteur européen de l’immobilier, l’analyste dit percevoir un risque d’exécution concernant le programme de cessions lancé par l’opérateur de centres commerciaux.

URW: Goldman Sachs passe à la vente
En effet, on attend toujours les cessions US promises, ça commence à s’impatienter …

- Anne, ma soeur Anne, ne vois-tu rien venir ?
- Je ne vois rien que le soleil qui poudroie et l’herbe qui verdoie.

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#2520 18/11/2022 21h20

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Les cessions US sont le moyen qui avait été mis en avant à l’époque, pas la fin.

L’objectif c’est de désendetter l’entreprise sans recourir à une augmentation de capital, c’est sur cette promesse que l’augmentation de capital a été refusée.

Il vaut mieux qu’URW attende une situation plus radieuse pour vendre ses actifs, en attendant la force du dollar gonfle temporairement ses revenus et son LTV.

Bien sûr si on part du principe qu’URW va breach ses covenants avant que la situation ne s’améliore alors il faut qu’URW vende tout de suite mais on en est clairement pas encore là.

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#2521 19/11/2022 09h02

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Notons qu’Unibail pourrait fortement baisser son endettement en rachetant ses obligations qui ont fortement baissée avec la hausse des taux. Mais ça se ferait au détriment des cash flow futurs (car il faudra refinancer à des taux plus élevés)

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#2522 27/12/2022 10h33

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Une cession aux US (communiqué URW)

L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a annoncé mardi avoir finalisé la vente de The Village, un espace commercial à ciel ouvert situé à San Fernando aux Etats-Unis, pour un montant de 325 millions de dollars, soit environ 305 millions d’euros.

Pour URW, le produit de cette cession représente 178,8 millions de dollars, puisque le groupe détenait 55% de The Village.

The sale price of $325 Mn (at 100%, URW share 55%), reflects an initial yield of 5.6% on the in-place Net Operating Income, and a 10.6% discount to the last unaffected appraisal.

Dernière modification par Geronimo (27/12/2022 10h34)

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[+1]    #2523 27/12/2022 11h12

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URW a écrit :

With the sale of The Village, URW has made $1.1 Bn in total proceeds to date from the planned reduction
of its financial exposure to the US, including the sales of Westfield Santa Anita for $537.5 Mn (URW share
49%), the Promenade development parcel for $150 Mn (URW share 55%), the Palisade residential building
for $238 Mn (URW share 50%), and the ownership transfer of five other regional properties.

Fabrice Mouchel, Chief Financial Officer of URW, said: “This transaction is another step in the
streamlining of our US regional asset portfolio as part of our wider plan to radically reduce our financial
exposure to the US, and demonstrates the continued investor interest in high quality assets with strong
operating performance.”

OK, on progresse, lentement, vers une réduction radicale des actifs US.
Par ailleurs on est plutôt sous les valeurs d’expertise.
Si on anticipe une baisse de l’immobilier US avec la hausse des taux, il faudrait accélérer …

48.845 EUR -0.16%

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#2524 27/12/2022 11h59

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La vente de ce centre se fait à un taux de capitalisation de 5,6% alors que Westfield a été acheté à un taux de capitalisation de 4%.

Et probablement que les loyers du centre commercial ont baissé entre temps avec la pandémie.

Si cette cession est représentative, ça donne une idée de l’ampleur de la destruction de valeur liée au rachat de Westfield : mauvaise décision, mauvais moment, mauvais prix et le pas de bol du COVID.

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#2525 03/01/2023 09h22

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URW se sépare de 2 centres supplémentaires peu qualitatifs saux USA

URW  :  deux centres commerciaux cédés aux Etats-Unis | Zonebourse

Un cap rate de 9,5 %, mais un produit de vente équivalent à la valeur brute de marché

Les 2 centres sont de classe B, westfield trumbull loué à 85%, et westfield south shore loué à 89%

--> 196 millions $ (184 millions d’euros)

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Dernière modification par Alex25803559 (03/01/2023 09h45)

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