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#1 05/08/2020 11h54

Membre (2017)
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Bonjour,

Suite au décès du propriétaire, Monsieur "Jean", un bien que je projette d’acheter appartient à 4 personnes:

- Madame "Jean", et ses 2 filles mineures (également filles de monsieur "Jean")
- Monsieur "Jean fils", enfant issu d’un premier mariage

Entente tout à fait mauvaise entre Monsieur Jean fils et Madame Jean, mais il semblerait que les vendeurs soient disposés à accepter mon offre.
Je m’interroge sur la procédure maintenant.

Concrètement, puis je signer un compromis de vente rapidement comme pour une opération classique ?
Je comprends de mes lectures, qu’il faudra l’accord du juge des tutelles avant la vente, mais est ce pour le compromis de vente ou pour la signature finale. Avez vous une idée des délais habituels ?

J’acheterais le bien à bon prix et si je ne suis pas trop pressé, je cherche à trouver un moyen "d’engager juridiquement" les vendeurs le plus rapidement possible, tout en me protégeant en cas de procedure à rallonge.

Je suis preneur de toutes vos remarques et conseils, sur cette vente.

Dernière modification par Enterite (05/08/2020 12h14)

Mots-clés : compromis de vente, enfant mineur, juge des tutelles

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[+1]    #2 05/08/2020 12h35

Membre (2014)
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Bonjour, selon ma connaissance d’un cas réel, la compromis promesse de vente est à fournir au juge ainsi que 2 estimations indépendantes du bien vendu. L’accord du juge est nécessaire pour la signature finale.
Délai entre 6 et 8 semaines.
Edit : "compromis" remplacé par "promesse".

Dernière modification par Tahure (05/08/2020 12h59)

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#3 05/08/2020 12h47

Membre (2017)
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J’avoue que ça m’arrangerait, mais ce n’est pas ce que je lis sur ce site par exemple : DROITNOT // Vente par des mineurs

Le nouvel article 387-1 du Code civil ajoute à la liste des actes devant être autorisés par le juge des tutelles, notamment :
- le compromis de vente au nom de l’enfant ;

Je suis un peu perdu.

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#4 05/08/2020 12h58

Membre (2014)
Réputation :   170  

Il s’agit de la promesse de vente à envoyer et non le compromis comme écrit par erreur dans mon message ci-dessus.
Il convient de bien distinguer les 2 actes : La promesse de vente et le compromis de vente | Notaires de France

Dernière modification par Tahure (05/08/2020 12h59)

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[+2]    #5 05/08/2020 13h25

Membre (2019)
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Bonjour Entérite.

En tant que notaire je peux vous répondre brièvement :

Le juge intervient uniquement pour vérifier s’il est dans l’intérêt des enfants de vendre tel bien à tel prix.

En théorie, il faut l’accord du juge des tutelles préalablement à la signature du compromis de vente ou de la promesse (ce peut être l’un ou l’autre on s’en fiche).
L’accord du juge ne peut pas figurer en tant que condition suspensive dans l’avant contrat.

En pratique, certains notaires acceptent malgré tout de régulariser l’avant contrat sans en faire part au juge à qui ils n’adressent que la proposition d’achat de l’acquéreur.

Compte tenu de la mésentente entre les vendeurs, le notaire en charge du dossier voudra probablement faire les choses dans les règles et obtenir l’accord préalable du juge, (c’est ce que je ferai).

Évidemment, vous allez perdre pas mal de temps avant de signer l’acte authentique.

Dernière modification par Transatlantic (05/08/2020 13h28)

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#6 05/08/2020 21h33

Membre (2017)
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Je reçois les éléments au compte goutte. A priori le notaire, qui a généré la succession de monsieur Jean est déjà largement au courant de l’affaire et communique déjà avec le juge des tutelles.
J’ai fait comprendre que mon offre était conditionnée à la signature d’un compromis de vente dans les plus brefs délais.
Je compte donc sur la souplesse du notaire.

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[+1]    #7 06/08/2020 10h06

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Pour avoir acheté ma RP avec 1 mineur dans la succession, effectivement, ça passe par un juge.

mais il va falloir être patient.
La vitesse de la justice n’est pas toujours très rapide. (ceci dit, ça doit pas mal dépendre des lieux)

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#8 06/08/2020 10h18

Membre (2017)
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J’achèterais le bien avec une décote de l’ordre de 10-15% par rapport au prix du marché et des estimations déjà faites par des professionnels
Pensez que cela puisse être un motif de refus de la part du juge des tutelles ?

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#9 06/08/2020 15h08

Membre (2011)
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@Enterite, oui et non.
Si le bien est en vente depuis 2 minutes et que le juge voit une décôte de 10%, il risque de trouver ça bizarre.
Donc oui.

Si le bien est en vente depuis plusieurs années, que le prix a déjà été revu plusieurs fois à la basse, 10% de moins ne semblent pas déconnant (pour être clair, nous avons été dans ce second cas).

Concrètement, je pense que les juges des tutelles sont pas mal occupés donc je pense qu’ils traitent rapidement les "petits" dossiers (dans le sens, où sans conséquence majeur pour l’enfant)

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#10 12/08/2020 14h08

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Le notaire suggère maintenant que nous signions une "promesse unilateral d’achat" dans l’attente de l’aval du juge des tutelles pour cette vente.
Cette forme d’avant contrat est assez mal documenté sur le net ainsi, je suis preneur de vos remarques sur cette procedure

Ce contrat me permet il de d’avancer dans mes recherches de financement par exemple ?
Comment s’assurer que ce contrat soit tout de meme engageant pour le vendeur, et qu’il ne puisse pas sauter sur une autre offre plus élévée qui viendrait à se presenter dans l’attente de l’aval du juge des tutelles ?

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[+1]    #11 12/08/2020 14h25

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Bonjour,

Comme son nom l’indique, cet act est unilatéral : seul vous vous engagez. Les (éventuels) vendeurs ne s’engagent à rien, tant qu’ils n’ont pas accepté votre offre.

Il convient d’y insérer les conditions suspensives auxquelles vous pourriez penser (sous réserve d’obtention d’un financement, par exemple, ou à la condition que le bien n’ai pas été proposé à la vente sur une certaine période, … ), ainsi qu’une date limite de validité de votre offre, qui peut être la date de rendu de l’avis du juge des tutelles : cela forcera les propriétaires à penser à votre proposition avant cette date, et donc à envisager de s’engager avec vous ou non dès le rendu. Sans les engager, cela peut montrer le sérieux de votre démarche, ainsi que votre motivation.

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#12 12/08/2020 14h46

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En réalité, les vendeurs majeurs ont tous "accepté" mon offre. Par email certes.
Cette acceptation par email est elle engageante d’une façon ou d’une autre ?

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#13 12/08/2020 15h51

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Je ne comprends pas votre notaire.
Pourquoi ne pas faire le compromis, puis valider par le juge, puis l’acte final.

Est ce bien votre notaire, ou le notaire des vendeurs ?

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#14 12/08/2020 15h54

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C’est bien le notaire des vendeurs qui a conseillait cela. Pour ma part je n’ai pas de notaire.
C’est mon premier achat immobilier, je suis assez ignorant en la matière meme si j’essaie de me documenter depuis plusieurs semaines.
Vos conseils, même les plus basics sont les bienvenues.

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#15 12/08/2020 15h55

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Que se passe-t-il si le juge refuse ? Sachant que c’est une indivision et qu’on ne peut obliger personne a être en indivision. Sachant que les majeurs ont donné leur accord. Le mineur devrait racheter les parts des autres ?

PS : vu la situation prenez un notaire tout de suite.

Dernière modification par Kabal (12/08/2020 15h55)

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#16 12/08/2020 16h02

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Le refus du juge serait l’une des conditions suspensives de l’offre d’achat.

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[+1]    #17 12/08/2020 16h58

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wulfram : c’est le contraire, une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre au bénéficiaire de la promesse (le potentiel futur acquéreur), le bien et ledit bénéficiaire bénéficie d’un délai pendant lequel il devra se positionner, c’est à dire" lever ou pas l’option" (soit acheter ou ne pas acheter). Si le bénéficiaire n’achète pas, il devra verser au vendeur une somme appelée indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse  (10% du prix en générale, c’est en quelque la compensation financière pour le vendeur qui a "réservé" pour rien son bien au bénéficiaire pendant un certain temps).

La promesse est de plus en plus utilisée par rapport au compromis, car elle est plus souple.
Il est plus facile en cas de problème de "sortir" d’une promesse (le bénéficiaire lève ou pas l’option pendant un délai convenu et s’il n’achète pas les deux parties retrouvent leur liberté) alors que pour un compromis, si l’une des parties ne respecte pas ses engagements (l’acquéreur qui ne voudrait plus acheter alors qu’il a son prêt par exemple), vendeur et acquéreur sont liés tant qu’une solution (amiable ou judiciaire) n’aura pas été trouvée.

Donc rien d’inquiétant à ce que le notaire propose une promesse plutôt qu’un compromis.

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#18 12/08/2020 17h39

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Transatlantic a écrit :

wulfram : c’est le contraire, une promesse …

Pourriez-vous détailler les points sur lesquels j’aurais énoncé le contraire de ce qu’il en est (ce qui est tout à fait possible) ?

Enterite nous parle de signer une promesse unilatérale d’achat, pas de vente.
Et, de ce que j’en sais, la promesse unilatérale d’achat n’engage que celui qui souhaite acquérir le bien, pas l’éventuel vendeur.

Enterite a écrit :

En réalité, les vendeurs majeurs ont tous "accepté" mon offre. Par email certes.
Cette acceptation par email est elle engageante d’une façon ou d’une autre ?

Il me semble bien que cette promesse acceptation est engageante, dès lors que le juge des tutelles donne son accord en ce qui concerne les mineurs. En cas de refus de celui-ci, vous ne pourrez faire valoir cette intention des majeurs.

Dernière modification par wulfram (12/08/2020 17h48)

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#19 12/08/2020 20h23

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Mea culpa wulfram, j’ai lu trop vite….

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#20 13/08/2020 15h09

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gunday, le 06/08/2020 a écrit :

Pour avoir acheté ma RP avec 1 mineur dans la succession, effectivement, ça passe par un juge.

mais il va falloir être patient.
La vitesse de la justice n’est pas toujours très rapide. (ceci dit, ça doit pas mal dépendre des lieux)

Une idée des délais pour obtenir l’aval du juge ?

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#21 14/08/2020 00h42

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Entre la promesse en agence et la signature finale, environ 6 mois.
En gros, un peu moins de 2,5 mois de plus pour le passage en juge des tutelles.
(après, vacances de la conseillère bancaire + diag mal fait)

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#22 18/08/2020 14h12

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Voici un article intéressant sur l’héritage https://fr.wikipedia.org/wiki/H%C3%A9ritage_(droit) Peut-être que quelqu’un est intéressant et utile.

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#23 24/08/2022 17h25

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Bonjour Enterite,

Avez-vous finalement eu une réponse favorable du juge?

Votre retour d’expérience m’intéresse car je m’intéresse à un bien avec une situation compliquée dont une usufruitière âgée sous tutelle. Je suis donc curieux de savoir si vous avez réussi à faire accepter au juge une offre en dessous des estimations.

Benoît

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