Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ?

Alex75 · #51

gustou, le 13/05/2021 a écrit :
Un locataire vient de m’annoncer qu’il allait me donner congé dans les prochains jours.

C’est là où le principe de la remise prend tout son sens : son successeur ne bénéficiera pas des 21€ que je lui extournais chaque mois.

De plus, si la période de vacance se prolonge au-delà d’un trimestre, j’appliquerai à l’ancien loyer la révision de l’indice INSEE.

Pour info, le bien est en zone tendue et les loyers sont bloqués.

Bonjour en vous lisant je me pose la question de savoir si on peut vraiment toujours appliquer cette augmentation de l’indice INSEE dans le contexte de l’encadrement des loyers qui en effet bloque le montant des loyers à un plafond? Ne risque-t-on pas de se retrouver de ce fait avec des loyers au-dessus des références surtout si on a déjà calculé le loyer sur la référence supérieure et appliqué un complément ?

Dernière modification par Alex75 (03/07/2022 19h35)

emilienlar · #52

J’ai reloué très rapidement et cela avec un niveau de loyer en hausse, car je suis passé d’un bail d’habitation à un bail civil.

Kopka · #53

Bonjour
Vous avez loué quel type de bien ? à une société ou pour une résidence secondaire ?
Car pour une société c’est vraiment peu intéressant fiscalement , il faut en plus du loyer , payer les charges patronales sur le loyer , et le salarié est ensuite imposé à l’ir sur le loyer .
Peu évident sauf exception de trouver un locataire .

Dernière modification par Kopka (03/07/2022 21h54)

emilienlar · #54

C’est un bien loué à une société pour l’exercice de son activité et le logement de fonction du dirigeant.

Kopka · #55

Quelle majoration avez-vous réussi à faire passer ?
C’est un bien réellement premium ?
Car de votre côté c’est très malin mais je me posais la question sur le type de bien qui pouvait convaincre un chef d’entreprise à surpayer le logement .
Car pour le dirigeant s’il déclare réellement le logement comme tel,c’est un vrai surplus financier en plus du loyer .
J’imagine donc que peu de bailleurs peuvent espérer louer ainsi et que certain bien s’y prêtent plus que d’autres .

Dernière modification par Kopka (03/07/2022 22h08)

emilienlar · #56

Une majoration raisonnable : environ 5% permettant de se rapprocher du prix de marché.

Un bien de bonne superficie permettant de se loger et d’exercer une activité professionnelle.

Mon locataire a consulté son comptable et le principe du bail civil n’a pas semblé poser problème. Après cela, il déclare ce qu’il veut comme il veut et cela ne me regarde pas.

Au départ de mon locataire, je pourrai conserver ce niveau de loyer même si je repasse en bail d’habitation.

bascarol · #57

Bonjour,

Loi sur le pouvoir d’achat du 16 Aout 2022, voté le 16 Aout comme la date l’indique

Hausses des loyers plafonnés à 3.5% inclus les baux commerciaux, confirmées

Loi du 16 Aout 2022

Vu de PAP

Vu de l’ANIL

Cdt

Dernière modification par bascarol (22/08/2022 13h18)

Trahcoh · #58

C’est légal de bloquer les loyers, ou ce sera revu en justice plus tard, comme quand Ségolène Royal avait bloqué les tarifs EDF?

durand18 · #59

Ce que prévoit la loi est légal par définition !

Maintenant est ce que c’est constitutionnel ? c’est une autre question que le Conseil Constitutionnel n’a pas cru devoir examiner , malgré semble-t-il une contribution en ce sens de l’UNPI (tandis que la question n’a pas été soulevée par les auteurs de la saisine …), sous l’angle de l’atteinte à la liberté contractuelle :

Décision n° 2022-843 DC du 12 août 2022 | Conseil constitutionnel

https://www.conseil-constitutionnel.fr/ … utions.pdf

Peut être que la question reviendra un jour à l’occasion d’un procès opposant un bailleur ayant bravé la loi à un locataire procédurier …

bascarol · #60

Pourquoi un texte de loi serait il illégale ?

carignan99 · #61

bascarol a écrit :
Bonjour,

Loi sur le pouvoir d’achat du 16 Aout 2022, voté le 16 Aout comme la date l’indique

Hausses des loyers plafonnés à 3.5% inclus les baux commerciaux, confirmées

Loi du 16 Aout 2022

Vu de PAP

Vu de l’ANIL

Cdt

Je comprend que l’article 12 = baux d’habitation. Article 14 = baux commerciaux (donc indice ILC). Je n’ai pas vu (mais peut-être l’ai-je raté?) les baux professionnels - bureaux donc indice ILAT.

Question : ça signifie donc que les loyers de bureaux vont pouvoir être révisés sans plafond? (note : l’indice ILAT progresse de +5,1% entre les T1 2021 et 2022…source : insee).

emilienlar · #62

Un point mérite d’être précisé : le blocage à 3,5% ne concerne que les révisions de loyer basées sur l’IRL du 3ème trimestre 2022 et au-delà jusqu’au 2ème trimestre 2023. En revanche, les révisions basées sur l’indice du 2ème trimestre 2022 relèvent de l’IRL paru mi-juillet qui est légèrement supérieur à 3,6%.

Cet IRL est normalement applicable à toutes les révisions intervenant avant la parution du prochain indice mi-octobre. Comme nombre de baux sont conclus à la rentrée de septembre, cela concerne pas mal de logements.

Il conviendra donc d’apporter cet éclairage aux locataires vétilleux qui prétendraient que 3,6% doivent devenir 3,5% car c’est inscrit dans la loi…..il est bien connu que le diable se dissimule dans les détails !

Le niveau moyen des loyers en France étant grosso modo de 720€, la différence moyenne entre 3,5% et 3,6% représente 70 centimes chaque mois….vraiment l’épaisseur du trait.

Dernière modification par emilienlar (22/08/2022 22h27)

FCP · #63

Après il n’est pas forcément judicieux d’augmenter le loyer au maximum de l’indice. On risque de passer au dessus des prix du marché, surtout en province où les loyers n’augmentent pas trop.

Mieux vaut un locataire qui paye et qui reste, que de devoir en retrouver un, avoir de la vacance et des frais pour avoir gratté 2%…

HHub · #64

Dans la pratique et le fonctionnement technique des outils de gestion de baux, je reste interrogatif.

Soit un indice T2 2022 avec une valeur 100.

Le fonctionnement classique des outils est de saisir la valeur de l’indice T2 2023 jusque là publié officiellement et le système calcule le loyer = valeur précédente/ indice T2 2022 (100) × indice T2 2023 (106)

Le blocage signifie à priori la saisie d’une valeur d’indice fictif T’3 2023 (103.5) ne correspondant plus à l’indice officiel.

Mais en 2024 quand on revient à l’indice T2 2024 officiel (108), l’écart T’2/ T2 2023 sera bien appliqué.

Suite blocage, nous avons :
hausse 2023 : 103.5/100 soit 3.5%
hausse 2024 : 108/103.5 soit 4.34%

Sans blocage on aurait :
hausse 2023 : 106/100 soit 6%
hausse 2024 : 108/106 soit 1.9%

Sauf à repartir pour encore un blocage l’année suivante mais à un moment, il faudra bien revenir à l’indice officiel.

GoodbyLenine · #65

Je pense que, pour correctement prendre en compte ce texte, il faudra une mise à jour des outils informatique de gestion de baux, ou, à défaut, procéder comme vous le décrivez en indiquant des indices modifiés pour en tenir compte (peut-être même que l’INSEE se mettra à publier de tels indices…).

Tssm · #66

Pour les baux commerciaux, je lis dans l’article 14 de la loi
"le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis…. Blabla… "
Vous comprenez comme moi que c’est perdu ?
Bizarre pas perdu pour résidentiel et perdu pour les commerces ?

KingFlan · #67

J’ai un bail commercial avec une clause d’échelle mobile indexé sur l’ILAT.
A votre avis, je suis concerné par ce texte ou non ?

GoodbyLenine · #68

Une première question à se poser (après avoir lu l’article 14) est "est-ce que le locataire est une PME au sens de l’U.E. ?" (i.e. selon Annexe I du RÉGLEMENT (UE) No 651/2014 DE LA COMMISSION du 17 juin 2014 : "occupe moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions EUR ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions EUR)

(Pour ma part, j’ai -avec des associés- un bail commercial, indexé annuellement sur l’ILC T3, mais mon locataire ne me semble pas être une PME, car contrôlé à 100% par un groupe qui occupe plus de 250 personnes et avec un CA>50M€ : mon locataire a un peu plus de 40 équivalents temps plein, et un CA d’un peu plus de 3 M€, et le groupe, qui comporte une bonne trentaine d’établissements de taille assez proche de celle du locataire, avait déjà 50M€ de CA en 2020, et a fait de la croissance externe depuis lors, et levé assez de fonds pour avoir très probablement un bilan >>43M€).

A noter que l’ILC de T2/2022 n’est pas encore paru, et celui de T1/2022 a augmenté de moins de 3.5%, (cf insee.fr/fr/statistiques/6457429). Comme entre T1 et T2 puis T3/2021, l’ILC avait déjà pas mal augmenté, pas certain que la variation annuelle dépasse 3.5% en 2022, et si ça dépasse ce sera sans doute pas de beaucoup.
C’est l’IRL de T2/2022, déjà paru, qui a augmenté de 3.60%.
Les baux commerciaux sont généralement indexés sur l’ILC (pour les baux signés depuis la loi Pinel de 2014, c’est quasiment obligatoire, ce qui explique sans doute que le texte de la loi n’évoque que l’ILC, même si un avocat m’a récemment expliqué qu’il était en fait encore possible d’utiliser un autre index s’il est représentatif de l’activité du locataire, quand un autre avocat m’avait dit le contraire en 2015), et pas sur l’IRL.

Pour le cas d’un bail indexé sur l’ILAT, je ne sais pas si un plafond s’applique. C’est une question à poser à un avocat (ou à faire poser au ministre par son député à l’A.N.). L’ILAT a augmenté de plus de 3.5%/an depuis celui de T4/2021 (+4.3% en T4/2021, +5.10 en T1/2022), donc il y a un enjeu.

Bernard2K · #69

Concernant l’indexation, service-public nous explique que :
l’ILC s’applique aux activités de commerce et d’artisanat, mais ne peut pas être utilisé pour les activités :
- Industrielles (fabriques, usines)
- Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
- Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

Il explique aussi que l’ILAT s’applique aux activités :
- Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d’architecte, par exemple)
- Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
- Entrepôts logistiques.

Il me semble que cela vient de l’article L112-2 du CMF que l’on peut consulter ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 024039949/

A la lecture de cet article, je comprends qu’ :
Il est interdit de baser une révision contractuelle sur des indices généraux tels que le SMIC, le niveau des salaires et des prix, sauf les indices ayant une relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
Il est ensuite dit que l’ILC est réputé avoir une relation directe avec les activités commerciales et artisanales, et l’ILAT avec les activités libérales et autres.
Ainsi, l’ILC et l’ILAT sont des solutions balisées et sécurisées, puisque citées comme convenant à l’indexation pour ces activités. Mais ce ne sont que des cas particuliers du principe plus général qui est "relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties". Donc, oui, on peut indexer en fonction d’un autre indice s’il est mieux adapté à l’activité du preneur.

Sur l’application de l’article 14 de la loi pouvoir d’achat : à la sa lecture, je comprends que cet encadrement s’applique exclusivement pour l’ILC des loyers des PME. Il ne s’applique donc ni aux entreprises autres que PME, ni aux autres indices. Donc les indexations sur l’ILAT ou sur d’autres indices échappent à cet encadrement. Certes, le législateur a eu la volonté d’encadrer les loyers, mais il semble qu’il a laissé un trou dans la raquette en ne citant que l’ILC.

Tant qu’on parle d’indexation de loyers commerciaux :
Une clause d’indexation doit jouer à la hausse comme à la baisse. Or, pendant des années, ça ne faisait que monter et on n’y réfléchissait même pas. Mais 2009, baisse de l’indice. Du coup, les bailleurs, qui sont un peu rapaces, (et leurs conseils), se sont mis à rédiger les nouveaux baux avec des clauses interdisant la baisse. Or, c’est illégal.
Pour faire court : la cour de cassation a d’abord tendu à juger qu’une telle limite à la baisse rendait la clause d’échelle mobile caduque. Ainsi, le bailleur se retrouvait avec un loyer qui n’était plus révisé annuellement ! Mais désormais, la CC considère que, si la clause interdisant la baisse était dissociable de la clause d’échelle mobile (c’est à dire que sa suppression ne la rendait pas incompréhensible ou inapplicable), seule cette clause interdisant la baisse étant réputée non écrite. Un excellent article détaille cette évolution de la jurisprudence : https://www.affiches.fr/infos/droit-et- … cassation/

Tout cela pour dire : amis bailleurs, ne soyez pas trop gourmands. Si le modèle de bail commercial qu’on vous propose ou que vous trouvez sur le net prévoit une clause interdisant la baisse, supprimez-la (tout en gardant bien la clause d’échelle mobile) : ça vous évite d’entacher votre bail d’une grave insécurité juridique. Normalement, l’information a dû circuler et une telle disposition ne devrait plus figurer dans les modèles de document ; mais vérifiez quand même.

banyuls · #70

Le plafonnement de l’indice IRL à 3.5% qui devait s’arrêter à fin juin 2023 risque ou a des chances (à voir selon votre situation) d’être prolongé d’une petite année supplémentaire.

Proposition de loi maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs

Je me pose la question de savoir si c’est une mesure qui va être prolongé d’années en années tant que l’inflation sera présente.
N’étant ni bailleur, ni locataire, je regarde ça de loin mais pour autant je ne peux m’empêcher de penser que décorréler les loyers de l’inflation n’est pas judicieux si ça se répète plusieurs années de suite.

Deadpool · #71

Alex75, le 03/07/2022 a écrit :
gustou, le 13/05/2021 a écrit :
Un locataire vient de m’annoncer qu’il allait me donner congé dans les prochains jours.

C’est là où le principe de la remise prend tout son sens : son successeur ne bénéficiera pas des 21€ que je lui extournais chaque mois.

De plus, si la période de vacance se prolonge au-delà d’un trimestre, j’appliquerai à l’ancien loyer la révision de l’indice INSEE.

Pour info, le bien est en zone tendue et les loyers sont bloqués.
Bonjour en vous lisant je me pose la question de savoir si on peut vraiment toujours appliquer cette augmentation de l’indice INSEE dans le contexte de l’encadrement des loyers qui en effet bloque le montant des loyers à un plafond? Ne risque-t-on pas de se retrouver de ce fait avec des loyers au-dessus des références surtout si on a déjà calculé le loyer sur la référence supérieure et appliqué un complément ?

Bonjour Alex75,

Est-ce que finalement vous aviez réussi à éclairer cette question ? Je vais avoir le cas de figure d’ici moins d’un mois.

Bien à vous,

Deadpool

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Revalorisation du loyer suivant indice INSEE ?

#51 03/07/2022 19h34

gustou, le 13/05/2021 a écrit :

#52 03/07/2022 21h26

#53 03/07/2022 21h53

#54 03/07/2022 21h57

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bascarol a écrit :

#62 22/08/2022 22h18

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Alex75, le 03/07/2022 a écrit :

gustou, le 13/05/2021 a écrit :

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