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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#26 07/12/2021 13h06

Membre (2012)
Réputation :   12  

La SCI Silver Avenir, après un démarrage fulgurant, stagne depuis plusieurs mois. Je l’ai acheté en juin 2021 donc je n’ai pas bénéficié du boom initial.

Je lis ça et là que cette SCI aurait beaucoup de liquidités et peu d’investissement, mais je ne sais pas où vérifier cette assertion.

Je suis assez inquiète pour le futur de cette SCI et me demande si je vais la conserver.

Est ce quelqu’un aurait des informations ou des idées là-dessus ? Merci.

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[+1]    #27 07/12/2021 13h23

Membre (2021)
Réputation :   33  

Bonjour,

Je ne connais pas le rythme des investissements, mais cela continue. La dernière acquisition date d’une semaine.

Ce type d’investissement se fait à long terme. Je vous conseillerais donc de conserver.

Par ailleurs, Arkéa me semble être un gérant de qualité.

Bien à vous,
AaronBen

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[+1]    #28 07/12/2021 13h55

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Marina a écrit :

Je lis ça et là que cette SCI aurait beaucoup de liquidités et peu d’investissement, mais je ne sais pas où vérifier cette assertion.

Bonjour. Il suffit de se référer au reporting de la SCI (tous les 15 jours). Vous les trouverez à cette adresse.
Au 15 novembre, nous avons 76 % de liquidités/valeurs mobilières et 24 % de poche immobilière. La SCI continue donc effectivement à avoir des difficultés à suivre le rythme de sa (trop) importante collecte.

Ce graphique, présenté dans le dernier reporting trimestriel, représente bien cette dynamique :


A noter que la SCI investit désormais une partie des liquidités dans des SCPI, sans que l’on dispose guère d’informations à ce propos, ce que personnellement je regrette.

Cela dit, cela ne remet pas en cause mon investissement dans cette unité de compte, de long terme par nature.

Dernière modification par BrisePif (07/12/2021 13h56)

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[+1]    #29 08/12/2021 12h01

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

Marina, le 07/12/2021 a écrit :

La SCI Silver Avenir, après un démarrage fulgurant, stagne depuis plusieurs mois. Je l’ai acheté en juin 2021 donc je n’ai pas bénéficié du boom initial.

Fin mai je prévoyais un tassement de la performance pour la suite. Début août j’évoquais le risque dont vous parlez.

A ce jour, la majorité de la performance de l’année, les 2/3 pour être précis, a eu lieu sur les 2 premiers mois de l’année seulement. Cette performance n’a profité qu’à 23% de l’encours actuel. La majorité des personnes sont donc dans votre situation. Il est certain que les CGP ne manqueront pas de vanter la performance exceptionnelle de 10+% en 2021 pour convaincre leurs clients d’y investir en 2022.

Le dernier graphique illustre bien le décrochage entre collecte et investissement et l’absence d’améliorations 8 mois plus tard. Détenir 2/3 de cash pendant des mois a forcément un impact sur la performance actuelle et à venir. Il semble aussi irréaliste de parvenir à investir de tels montants en viager d’ici quelques mois, surtout que la collecte a peu de chance de baisser (sauf à la brider, ce qui n’est pas du tout dans l’intérêt de Suravenir car cette SCI leur évite de collecter sur les fonds €).

Je pense que la SDG a conscience de tout cela, et a choisi comme solution de secours de l’immobilier indirect hors viager. C’est sans doute mieux que rien, mais ce n’est pas du tout ce qui est vendu dans le discours commercial de la SCI. Enfin il est effectivement invraisemblable que la SCI investisse des dizaines de millions d’euro en immobilier indirect sans citer ne serait-ce qu’un exemple des produits investis.

Tout ceci illustre bien certains points faibles des SCI de manière générale : faible transparence et faible protection des intérêts des épargnants, les deux étant souvent liés d’après mon expérience.

Dernière modification par NicolasV (05/01/2022 16h59)

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#30 09/12/2021 14h51

Membre (2021)
Réputation :   -2  

Et oui moi aussi je me suis fait avoir, je pensais que ce senario qui doit être classique avait été envisagé et donc sa gestion prévue. Si ce n’est pas le cas on a à faire à des amateur.

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#31 24/01/2022 17h37

Membre (2021)
Réputation :   5  

Je partage les inquiétudes suscitées.
J’y rajouterais les frais de gestion, de 1.6% HT, qui, s’ils sont justifiés pour gérer des biens en viager, le sont bien moins pour gérer des liquidités peu ou pas investies !

On ne peut que regretter que la SdG n’ait pas mis le hola pour calmer la collecte au regard des investissements en viager qui ne suivaient pas.

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#32 26/01/2022 13h27

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

J’ai investi très tôt dans cette SCI via 2 contrats d’assurance vie et j’ai donc pu profité de la hausse initial
La VL au 17/01/2022 est en légère hausse à 117.28 +0.93%

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#33 27/01/2022 18h31

Membre (2021)
Réputation :   5  

La question est de savoir si hausse il y aura encore.
Le dernier update de VL est en effet supérieurs aux autres (qui sont majoritairement de "l’effet temps"), peut-être la réévaluation annuelle des biens immobiliers ?

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[+3]    #34 28/01/2022 17h24

Membre (2019)
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BrisePif, le 07/12/2021 a écrit :

A noter que la SCI investit désormais une partie des liquidités dans des SCPI, sans que l’on dispose guère d’informations à ce propos, ce que personnellement je regrette.

Le rapport du 4ème trimestre 2021 est sorti. Ainsi que le rapport mensuel au 17/01/2022.

On apprend notamment que les acquisitions de biens en viager représentent au 17 janvier toujours seulement 30 % de l’actif.
Les liquidités non investies (poche mobilière + poche liquide) représentent 57%
La poche d’immobilier indirect représente 14 %.

Les réclamations ont peut-être été entendues : le rapport trimestriel présente enfin la composition de cette poche d’immobilier indirect. Il ne s’agit en réalité pas de SCPI mais de 3 OPCI bien connus : Diversipirre (BNP Reim), Dynapierre (Swisslife Reim), Pierre Europe (Sofidy).
Je suis un peu étonné mais je suppose que cela est dû au fait qu’il est beaucoup plus aisé de sortir d’un OPCI que d’une SCPI (pour réaliser les fameuses acquisitions en viager promises). Ce qui me fait rire jaune c’est que les OPCI détiennent aussi une poche de liquidités plus ou moins importante. On empile donc des frais sur des frais sur des liquidités smile

Le rapport indique que la SCI "continue de stabiliser au maximum ses souscription". Je ne sais pas ce que cela signifie car je n’en vois pas le mécanisme.

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#35 10/02/2022 01h30

Membre (2013)
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Je partage vos remarques. 

Effectivement investir dans ces OPCI provoque un empilement de frais et "d’argent mort", ce qui rend l’intérêt du montage discutable pour le souscripteur de la SCI. C’est peut-être mieux que rien, mais l’attitude responsable aurait été de freiner/fermer la collecte. Par ailleurs à la lecture du BT il semblerait que ce ne sont pas les parts institutionnelles des OPCI qui ont été investies… Enfin ces OPCI et leurs thématiques n’ont vraiment rien à voir avec la "promesse" initiale de Silver Avenir.

Schweizer, le 24/01/2022 a écrit :

Je partage les inquiétudes suscitées.
J’y rajouterais les frais de gestion, de 1.6% HT, qui, s’ils sont justifiés pour gérer des biens en viager, le sont bien moins pour gérer des liquidités peu ou pas investies !

Tout à fait.

Autres remarques :
- La SDG se réjouit d’avoir dépassé son objectif de performance de "4 à 5%", il a donc été revu à la baisse car jusqu’à maintenant il était question de 5 à 6%
- une partie du cash est désormais investi dans des fonds monétaires ou obligataires court terme. Peut-être qu’ils n’ont pas eu le choix mais c’est aussi un moyen de faire drastiquement chuter le % de liquidités. Il faut avoir conscience que cette poche a un rendement négatif.

J’avais envoyé un mail à la SDG avec certaines questions, je n’ai jamais obtenu de réponse.

Dernière modification par NicolasV (10/02/2022 02h13)

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#36 10/02/2022 10h16

Membre (2015)
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NicolasV a écrit :

- une partie du cash est désormais investi dans des fonds monétaires ou obligataires court terme. Peut-être qu’ils n’ont pas eu le choix mais c’est aussi un moyen de faire drastiquement chuter le % de liquidités. Il faut avoir conscience que cette poche a un rendement négatif.

Effectivement, la performance de Federal Support Monétaire ESG SI, qui représente 65,64% du portefeuille mobilier (sur 154,6 ME, soit 101,5 ME) est de
- depuis le 1er janv : -0.07 %
- depuis 1 an : -0.49 %

Si l’on ajoute les frais de gestion de 1,60% HT…

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#37 15/02/2022 21h33

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ISTJ

Sur le site club patrimoine, vous trouverez une interview de Zoe Bach de silver avenir. Elle revient notamment sur la forte collecte. Je n’arrive pas à vous mettre le lien, désolée.

Dernière modification par Abitibi (15/02/2022 21h36)

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#38 16/02/2022 16h23

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#39 25/02/2022 09h30

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Au cas où votre assureur ne vous aurait pas fait suivre l’information (je pense que ce souhait de limitation émane de la société de gestion et je trouve que c’est plutôt bon signe).

Mel d’information Fortuneo a écrit :

Avant le 28 février 2022 :
• Les versements, libres ou programmés sur ce support, restent possibles dans les limites actuelles (50 000 € et 30 % de l’encours total du contrat d’assurance-vie).

À compter du 28 février 2022 :
• Les versements, libres ou programmés sur ce support, au-delà de 10 000 € d’encours et 30 % de l’encours total du contrat d’assurance-vie seront impossibles.
• Si vous avez des versements programmés investis sur ce support, ils seront suspendus.

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#40 22/08/2022 14h06

Membre (2022)
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La performance se tient, avec 4,50% sur 1 an, au 16 août 2022.
Le taux de liquidités baisse, à 21%.

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[+1]    #41 23/08/2022 01h25

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Le % de "liquidités" affiché est trompeur. A la demande des banques, la SCI a dû transférer une partie des 100+M€ de cash vers des fonds de placements. La gérante a fait le choix dans un 1er temps de fonds obligataires court terme (au rendement négatif mais très sûrs) et je vois maintenant qu’elle privilégie des contrats de capitalisation. Quoi qu’il en soit la quasi totalité de la poche mobilière est assimilable à des liquidités selon moi. C’est vrai que les choses s’améliorent, mais on est toujours qu’à 45% de l’ANR investi en viager.

Par ailleurs si la collecte avait été maitrisée depuis le début on aurait eu les premières années des perfs à 7-8%. Je ne suis pas sûr que 4,5% soit satisfaisant, le gain technique consistant très probablement à une simple avance de performance. Si le marché est plus réaliste que la table de mortalité de 2005, alors cette avance est en grande partie indue.

Rapport du T2 2022

Dernière modification par NicolasV (23/08/2022 01h54)

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#42 05/06/2023 11h23

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Voici le reporting du mois d’avril.

Du mieux pour cette SCI, avec désormais 77% de l’actif net investis en immobilier.

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#43 05/06/2023 22h57

Membre (2013)
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La précédente gérante avait indiqué qu’une hausse des loyers même sans baisse des prix impacterait la performance d’une sci viagère. Cela paraît logique car le prix d’achat est fixé en décotant des "loyers" sur la durée de vie estimée, "loyers" qui ne peuvent donc pas être réajustés par la suite. Pour le moment l’impact semble limité.

Lorsque les gestionnaires n’avait pas su gérer la collecte, ils avaient investi dans des OPCI grand public sans rapport avec la thématique. La gérante indique que cette poche (sans doute en MV, sans parler des frais d’entrée..) va être désinvestie, ce qui semble une bonne chose malgré tout.

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#44 18/08/2023 10h37

Membre (2022)
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Performance du 31/12/2022 au 01/08/2023 : +4,37%.
Encours : 767 M€.
Source : bulletin trimestriel

Dernière modification par Fanscpi (18/08/2023 10h38)

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#45 19/11/2023 10h21

Membre (2022)
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ISIN FR0013526100.
Bonne performance du 31/12/2022 au 15/11/2023 : +5,53%.
C’est une des seules SCI éligible à l’assurance vie en collecte nette positive.
Encours : 806 M€.
Source : reporting mensuel

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#46 14/12/2023 19h22

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J’estime que la baisse des prix sur les biens cibles de silver avenir est d’environ 5% à ce jour (sources : reporting viagenerations, reporting sofiprime, article meilleursagents).

Une faiblesse du viager c’est sa liquidité, encore moins bonne par rapport à de l’immobilier en PP. Des ventes forcées seraient donc assez préjudiciables. Il n’y a pas le feu au lac à ce jour mais d’après les chiffres de funds360 la collecte s’est tarie pour silver avenir et est même légèrement négative pour viagenerations.

Par ailleurs j’ai appris que la personne ayant créé Viagenerations, puis quitté Turgot pour créer Silver avenir chez Arkea, vient de lancer sa propre société de gestion (Etxea capital) avec comme premier produit à nouveau une SCI viager. Le discours commercial est déjà rodé et risque à mon avis de ne pas aider la collecte des SCI viager existantes.

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#47 06/03/2024 18h44

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Parmi les risques qui pèsent sur Silver Avenir, je pensais aussi à la baisse des prix pour l’immobilier résidentiel. Je ne vois pas comment cette SCI pourrait y échapper.

Par contre, il y a un point que je ne maîtrise pas du tout : y a-t-il un risque de baisse soudaine de la valeur liquidative comme pour les SCPI, où cela se fait-il au fil de l’eau (par exemple à la revente des biens) ?

NB : je détiens (indirectement) des parts de Silver Avenir

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[+1]    #48 06/03/2024 19h54

Membre (2019)
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Bonjour,
L’avantage de cette SCI, comme de sa concurrente, est qu’elle investit dans des biens "haut de gamme" (valeur moyenne de 1,66 millions selon le dernier reporting) et pour un tiers en PACA.

Sinon, sur la méthode de réévaluation, elle est précisée à l’article 9.1 du document d’information des investisseurs.

SCI silver avenir a écrit :

Les immeubles acquis en nue-propriété sont évalués sous le contrôle de la Société de Gestion
qui désigne les Evaluateurs Immobiliers qui réalisent pour chaque Actif Immobilier une évaluation
avec visite tous les cinq (5) ans et une actualisation chaque année. Dans le cadre de leur
évaluation, les Evaluateurs Immobiliers sont tenus de préciser la valeur retenue, l’intégralité des
calculs effectués ainsi que les éléments ayant servi de base à leur évaluation. La valeur des biens
détenus par la Société est donc établie à partir des rapports communiqués par les Evaluateurs
Immobiliers et des tables de mortalité TGF05 & TGH05 publiées par l’INSEE.

Donc évaluation physique tous les 5 ans, avec actualisation chaque année, en se fondant sur les tables de mortalité de l’INSEE. Ajoutons que la modification de ces tables de mortalité est également un risque spécifique à ce type de SCI.

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