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#1 04/06/2018 17h15

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Bonjour,

Je souhaiterai rassembler ici les conseils ou les usages concernant la gestion de charges pour ceux qui font de la colocation meublée.

En particulier, sur les différences entre le réel et le forfait… le premier me semble bien compliqué, demande une comptabilité soignée pour fournir les justificatifs aux différents locataires, et apporte de risques de réclamation s’ils ne sont pas d’accord avec la proratisation (au nombre de personne, au nombre de m², au temps passé etc). Le second est bien plus simple, mais il fait planer la menace des abus.

Au réel :
- Comment gérer le turnover ? Faire un prorata des charges au moment du départ d’un colocataire ? Quid de la TOM qui n’est pas nécessairement arrivée à ce moment ?
Faire un prorata annuel et rappeler les colocataires partis depuis ? Garder la caution en ’otage’ jusqu’à la régularisation annuelle ?

Au forfait :
- Avez-vous eu des problèmes d’abus, ou est-ce une légende urbaine que les investisseurs se racontent entre eux autour du feu de camp ?

Par ailleurs, j’ai dans l’idée de proposer une solution "clés en mains" (comme willy, ici sur ce forum), ou un nouveau colocataire n’aurait qu’à poser ses valises : pas de contrat électricité, assurance habitation incluse, TEOM déjà comptée dans les charges… et la promesse de l’absence de surprise lors de la régularisation (puisque forfait, donc pas de régularisation).

Concernant la suppression des freins et des frictions :
- Gérez-vous l’assurance comme c’est prévu dans la loi Alur ? Il me semble d’après quelques lectures (Colocation : comment gérer l’assurance habitation ?) les assureurs semble peu au courant de ça, et il semble donc difficile d’avoir un simple contrat ou on enlève et ajoute les noms des colocataires lors de leurs sorties et entrées.
- Gérez-vous le contrat d’électricité ? Si je ne me trompe pas, c’est légal en meublé au forfait.. et ça simplifie pas mal la vie des colocataires. Est-ce souhaitable ?
- Gérez-vous le contrat d’internet ?
- (Comment) gérez-vous la taxe d’habitation ? Si je comprends bien le fonctionnement, elle est envoyée par l’administration fiscale à un colocataire, charge à lui de se démerder. A mon sens, ça peut créer des conflits : celui qui reçoit la facture, celui qui ne veut pas payer, celui qui n’était pas là au 1er Janvier, celui qui est déjà parti depuis quelques mois etc…
==> Est-il envisageable d’ajouter quelques euros au forfait des charges et d’indiquer sur le bail qu’on se charge de payer la taxe quand elle arrive ?
==> Ou peut-on insérer une clause dans le bail disant que "si je suis présent au 1er janvier, je m’engage à payer solidairement la taxe d’habitation avec les autres occupants présents au 1er janvier" ? Pour le bailleur, ça permettrait de ne pas s’emmerder, et pour les colocataires ça permettrait d’avoir un recours si besoin.

Bref, l’idée du tout inclus me semble très attrayante mais j’ai peur que ce soit au final beaucoup de complications / risques. Alors je cherche les solutions alternatives pour supprimer les éventuels freins.

Je viendrai ajouter ici les liens et CR des autres conversations sur ce sujet, mais je suis très intéressé par les réponses de ceux qui pratiquent.

Mots-clés : charges, colocation, forfait, gestion, récupérables

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#2 04/08/2022 04h14

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonsoir,
Dans une colocation, en cas de départ d’un colocataire, pour la revalorisation des charges à titre exceptionnel lié à un événement particulier et justifiable, faut il impérativement faire un relevé de compteur lors de l’état des lieux ou les factures se suffisent à elles même, dans cette situation, faut il faire un prorata au m2 ou diviser le montant par le nombre de colocataire (qui n’ont pas la même superficie)
Est ce que ces 3 solutions sont légales et autorisées ?

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#3 04/08/2022 09h10

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Bonjour,

Votre question est confuse. Vous dites revalorisation, mais j’ai l’impression que vous voulez parler de régularisation. Vous parlez de compteur sans préciser si c’est compteur d’eau ou d’électricité.

Si c’est d’eau alors ok, si c’est d’électricité vous n’avez légalement pas le droit de l’inclure dans les charges. Vu que vous parlez d’un événement "particulier", je pars sur l’hypothèse de l’eau.

Pour la régularisation, le mieux est d’être au plus proche de la réalité, donc faire un relevé de compteur au jour du départ, en conclure la quantité d’eau consommée pendant la présence du locataire, et le diviser par le nombre de locataires présents pendant cette période pour en déduire la part du sortant. Avec la facture, vous connaissez le prix du m3 et donc vous pouvez régulariser.
Si vous vous contentez des factures, il faudrait qu’elles coïncident parfaitement avec l’arrivée et le départ des locataires, ce qui semble hautement improbable.

Pour la répartition, un prorata au m² ne me semble pas justifié, une personne vivant dans 9m² n’a pas tellement de raisons de consommer beaucoup plus d’eau qu’une personne vivant dans 20m² : mêmes besoin en douche, WC, repas et consommation.

En faisant ainsi, je ne vois pas bien ce qu’on pourrait vous reprocher.

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[+1]    #4 13/08/2022 16h40

Membre (2022)
Réputation :   10  

[Erreur de lecture du fil, je laisse malgré tout ma réponse même si elle est manifestement hors de propos.]

Je comprends votre post comme étant généralement relatif à la gestion des charges en colocation, et je me permets de répondre en tant que tel.

Je trouve personnellement que le fonctionnement au forfait sans régularisation est beaucoup plus simple. Le tout est de bien estimer et de prendre une "marge" (certains consommeront plus, d’autres moins et vous vous y retrouverez à peu près). Je trouve que c’est un enfer de gérer au réel avec plusieurs colocataires et des turnovers constants : je fais des baux individuels, comme ça chacun paye sa part du forfait et part quand il veut. Sinon cela suppose en quelque sorte une solidarité des colocataires vis-à-vis des charges au réel (comment savoir lequel des 3 ou 4 colocataires utilise trop d’eau ?), qui a mon avis complique la situation. Sauf si vous louez à une colocation déjà constituée avec un bail solidaire, là le réel ne pose pas de réelle difficulté, c’est comme avec un bail classique, vous régularisez chaque année ou à leur départ.

Pour ma part, le forfait inclut l’eau, l’électricité, l’Internet, les charges de copro récupérables, la TEOM, l’assurance habitation et le passage d’un employé pour nettoyer l’appartement (et vérifier que tout est en ordre) chaque semaine.

Pour l’assurance habitation, je la souscris pour le compte des locataires. J’utilise l’application Luko est c’est très pratique, je peux ajouter et enlever des colocataires au fil de l’eau (jusqu’à 4 personnes par logement je crois) en quelques clics. Je préfère m’occuper de l’assurance pour ne pas courir derrière les attestations d’assurance et avoir la certitude que tout problème sera couvert. Plus simple également à gérer en cas de sinistre, pour quelques euros par mois…

La seule chose que je n’inclus pas c’est la taxe d’habitation, exactement pour les raisons que vous évoquez : c’est envoyé par l’administration fiscale et il est compliqué de régulariser quoi que ce soit, puisque chaque colocataire en est redevable individuellement. La TH n’est pas comme la TF, elle n’est pas tant liée au logement qu’attachée à chaque personne.
D’ailleurs, en pratique il n’y aura pas trop de problème puisque maintenant presque tous les colocataires que vous croiserez (qui par hypothèse n’ont pas des revenus faramineux), en seront à mon avis exonérés. C’est bien la preuve qu’il s’agit d’un impôt individuel : chaque colocataire en est exonéré ou redevable en fonction de ses revenus, rien à voir avec la présence d’autres colocataires ou pas, la taxe ne se partage pas, et celui qui refuse de payer en répondra à l’administration fiscale directement. En tant que propriétaire non occupant, normalement on ne vous demandera rien pour la TH. Si l’on vous la réclame malgré tout (j’ai eu un cas hors colocation de locataire parti à l’étranger sans laisser d’adresse), il vous suffit de transmettre le bail aux impôts. Toujours à mon avis, il n’y a pas de mention spéciale à faire figurer sur le bail : il est d’ordre public que chacun soit soumis à la TH selon les conditions légales et selon son lieu de résidence au 1er janvier. Tout au plus vous pouvez le préciser oralement pour ceux qui seraient surpris, mais puisqu’ils seront normalement exonérés…

Dernière modification par Malacca (13/08/2022 16h46)

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#5 11/04/2023 16h30

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je reviens sur cette discussion, je viens d’acheter une maison et un appartement pour faire de la colocation, il y aura 9 chambres en tout. Je pensais partir sur un loyer + forfait de charge (eau/elec/gaz/internet/netflix) mais au vu de l’explosion des consommations énergétiques, je ne sais plus trop quoi faire. Pensez-vous que les laisser se débrouiller pour tout ce qui est (eau/elec/gaz) soit une bonne idée ? J’ai peur de ne pas louer avec ce système. Et si je fais un forfait en me basant sur les factures qui m’ont été données, elles datent de 2021 donc à côté de la réalité actuelle.
Que faire, faire un forfait à 100€ de charge avec un loyer de 400€, je n’aurais jamais de locataires ?
Les laisser prendre les contrats à leurs charges ?

Est-ce que qqlq est dans mon cas actuellement et comment gère t-il ce problème ?

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#6 11/04/2023 18h39

Membre (2019)
Réputation :   29  

Vous trouverez, peut être, un début de réponse ici ==>https://www.investisseurs-heureux.fr/t20844   et vous avez le bouton magique" recherche" en haut à droite.

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#7 11/04/2023 18h53

Membre (2023)
Réputation :   0  

J’ai déjà utilisé la recherche, mais ce ne sont que des posts de 2018, la situation a, depuis, largement évolué, l’électricité et le gaz ont pris, par exemple à mon domicile plus de 30% d’augmentation.
Lorsque vous avez des colocations de 4 chambres et de 5 chambres (mon cas), c’est quand même un poste "très" important qui peut changer votre investissement en gouffre financier.
C’est pour ça que j’aurais aimé avoir le témoignage de quelqu’un qui se retrouve un peu dans la même situation. Avoir des conseils sur la démarche à suivre, forfait gonflé, provisions sur charges ou carrément laisser les colocs se débrouiller

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#8 12/04/2023 10h19

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

J’ai opté pour une solution personnelle qui fonctionne jusqu’ici avec 4 colocataires : un forfait avec régularisation à sens unique de l’électricité… c’est un peu particulier comme concept.

Dans les grandes lignes, j’ai un forfait un peu gonflé et je dis à mes locataire que je leur rembourse le trop perçu sur l’électricité en fin d’année.

Pour plus de détails, lisez mon message Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) p.2 et les échanges qui suivent.

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#9 12/04/2023 11h06

Membre (2015)
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Je pense, que depuis qu’il existe du minage de cryptomonnaies, faire un forfait de charges est très dangereux.

Avant, il y avait très peu de comportements qui pouvaient induire des consommations d’électricité très importantes :
- chauffer avec les fenêtres ouvertes
- gros aquarium tropical.

Même prendre un bain par jour ou chauffer à 23°C peinent à induire des consommations vraiment monstrueuses. Les locataires n’avaient donc pas vraiment de solution pratique pour jeter l’argent par les fenêtres.

Mais, depuis les cryptomonnaies, il y a un nouvel outil à disposition des locataires. Un ou plusieurs équipements de minage peuvent générer des consommations très importantes avec une facture d’électricité qui se compte en milliers d’euros par an.

Combien de temps faut-il à un jeune geek pour réfléchir qu’un forfait est un forfait, et que donc il peut consommer autant qu’il veut, et qu’il peut donc se créer un ordi de minage et le faire tourner H24 ? L’électricité est payée par le bailleur, et ses gains de minage sont donc des profits nets de frais!


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 12/04/2023 12h29

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

Le souci du forfait, c’est que pour rentrer dans mes frais, il va falloir qu’il soit énorme, si j’ai environ 400€ d’énergie/mois (eau/elec/gaz), pour rappel je suis sur une maison 115 m2 (4 chambres) avec un bon DPE (D), si je divise par 4, ça ferait 100€ de forfait de charge en plus du loyer, c’est énorme !
Pour l’autre bien c’est un appartement 195m2 (5 chambres) le même DPE. Même si je leur fait miroiter une éventuelle régulation en leur faveur en fin d’année, le forfait va les faire fui, même déguiser dans le prix du loyer, au final, je serai trop cher par rapport à ce qui se pratique dans la région.
J’ai l’impression que la moins mauvaise solution serait qu’ils se débrouillent avec leur contrat énergie, mais est-ce que ça ne va pas les faire fuir… Bref, je ne trouve pas de solution, c’est embêtant.

Iomipom a écrit :

J’ai opté pour une solution personnelle qui fonctionne jusqu’ici avec 4 colocataires : un forfait avec régularisation à sens unique de l’électricité… c’est un peu particulier comme concept.

Dans les grandes lignes, j’ai un forfait un peu gonflé et je dis à mes locataire que je leur rembourse le trop perçu sur l’électricité en fin d’année.

Pour plus de détails, lisez mon message Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) p.2 et les échanges qui suivent.

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#11 12/04/2023 13h20

Membre (2019)
Réputation :   12  

Bonjour, pour avoir fait différents type de logements, colocations, coliving, ou même voir l’organisation chez des amis. Il y a différents type d’organisation :

- Logement étudiant / semi meublé (lit, bureau…) avec forfait de charges de type CROUS ou résidence étudiante, foyer de jeune travailleurs. On est là pour pas longtemps, on sort de chez les parents au plus simple le mieux. J’ai juste une assurance à prendre et les valises à poser. De toute façon c’est la CAF/les parents qui payent. Bail court, étudiant, mobilité, etc…

- Logement simple en nue ou meublé (T3, T4, maison …) qui n’était pas forcément destiné pour de la colocation mais que je loue avec des amis/connaissances ou non. Dans, ce cas là comme un logement classique, on prends les contrats à nos noms et on s’arrange entre nous. Soit on quitte la coloc tous ensemble, soit on a un avenant au bail pour proposer un remplaçant. Elle s’auto-gère (avec droit de regard). C’est la colocation en bail unique.
Elle est généralement moins chère (même prix qu’un logement nu classique ou légèrement majorée).
C’est normal les colocs font tout le boulot. 

- Colocation ou coliving meublée à la chambre, au forfait, avec clause d’indexation, ou adaptation du forfait à chaque changement de locataire (moyenne 1 an). En 2021, à Bruxelles, j’ai eu un forfait à 80€, aux dernières nouvelles, ils étaient à 110€ en 2023. Je ne connais pas les autres colocs et c’est plus compliqué d’avoir des plus grosses relations d’agent avec eux.
Il y a après plusieurs astuces pour contrôler les dépenses globales. Thermostat global paramétré sans accès direct…
Sur le marché coloc, les prix se comparent charges incluses, je préfère la simplicité et ne pas choisir.
mais je compare les prestations globales de la maison. c’est pour ça que dans une même ville, on a des chambres anciennes à 350€ charges incluses de 9m² avec 1SDD pour 4 et d’autres neuves à 950€ en coliving de 40 m² avec douche privée avec grand jardin, billard, sauna, salle de ciné et de sport.
Il faut rajouter l’assurance habitation.

Je n’ai jamais vu, mais j’aime bien l’idée du forfait avec régul à la baisse proposée, ça met un peu de responsabilité sur la conso.

J’ai également eu la mention, pas de minage cryptomonnaie dans le bail, probablement illégal, (quoique en BE, le droit est un peu différent). Mais un document signé reste quand même engageant, bien que sans valeur juridique.
Il est très rare que ça aille au procès, temps, argent, … si je vis en coloc au forfait, j’aime la simplicité et je ne vais pas m’embêter avec de la merde administratives. Il faut toujours préférer l’amiable.

- Organisation coloc/coliving, avec profil dit "Chef de coloc", moyennant un accord (financier ?), il peut servir de relais et d’interlocuteur dans la coloc. Il peut faire des visites, organiser les accueils des nouveaux, gérer les petits travaux, gérer la femme de menage, centraliser les demandes, etc… J’imagine que ça peut être la personne qui a les contrats à son nom et qui s’arrange avec les autres. Il s’agit d’une personne motivée, généralement qui reste un peu plus longtemps.

- Autres

Généralement les colocation ont toutes un tricount pour gérer le partage des frais communs.

Si votre bien est qualitatif (pas mal de profil à chaque changement), je vous conseille de laisser les colocs actuels avoir leur mot à dire sur les nouveaux emménagements. Si vous imposzr les gens, en cas de conflits, tout le monde partira.

Tout est possible, ça dépend de la tension locative de votre bien. Et quel cible vous visez et ce que propose la concurrence.

J’ai eu des bailleurs qui se spécialisait sur les personnes avec des animaux (chats) pour qui s’était très compliqué de trouver des places en colocs. Et les gens désespérés, durée courte (3 à 6 mois pour des stages, …), Etrangers sans logement, début de contrat rapide…
Il y a avait par contre un turn over de dingue (15, 16 personnes par an) pour 12 chambres. C’était assez cher pour que c’était, les communs n’étaient pas dimensionnés pour une aussi grosse coloc. Les gens restait le temps de trouver mieux (hors exceptions…)

Bonne journée.

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#12 12/04/2023 14h09

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour,

Et vous n’avez pas vu de cas où ce sont les colocs qui se gère au niveau elec/gaz en prenant un contrat ?
Le premier arrivant le prend à son nom, et à chaque nouvel arrivant, on prévient le fournisseur pour ajouter des cotitulaires ?

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#13 12/04/2023 14h34

Membre (2019)
Réputation :   12  

En location à la chambre, c’est peu courant. C’est plutôt solution bail commun ou plus exotique chef de coloc. Moins c’est cher plus les locataires sont près à faire des démarches…

Quelques éléments qui explique cela :

- Pourquoi le premier arrivé devrait faire toute les démarches ?
- Pourquoi devrait il avancer puis aller chercher l’argent auprès de personne qu’ils ne connait pas ou qu’il ne connait pas encore ?
- Qui paye lorsqu’une chambre n’est pas louée ? La personne qui avance l’argent n’a pas la main mais doit payer ?
- Qui gère les démarches à chaque changements ? Relevé de compteur, prévenir les différents contrats, …
- Etc

Les contrats sont peu adaptés à des changements répétitifs (bien qu’il y a de plus en plus de solution pour les colocs…)
Toutes ces démarches peuvent être simplifié si c’est le bailleur qui gère et si je cherche la simplicité, le forfait parait idéal. 100€ de charges ne me choque pas si justifié (eau gaz elec internet etc…)
Mais je compare les loyers charges comprises…

Après comme précisé tout est possible, ça dépend de votre tension locative. Mais si c’est moins cher ou plus simple chez le voisin, pourquoi venir chez vous ?

Vous pouvez toujours essayer, à vous de comparer le coût de la vacance locative avec un surcout de forfait ou une baisse du loyer charges comprises pour coller à la réalité du marché.

Bon courage dans vos choix.

Dernière modification par Nefaste (12/04/2023 14h35)

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#14 12/04/2023 15h08

Membre (2023)
Réputation :   0  

Vous avez raison, le forfait reste le plus simple pour tout le monde, avec les hausses énergétiques et pour rester dans les prix du marché, le loyer HC va en prendre en coup, mais je pense que je n’ai pas trop le choix. Le bien reste rentable tout de même mais le cashflow diminue

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#15 13/04/2023 13h48

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Bernard2K, le 12/04/2023 a écrit :

Combien de temps faut-il à un jeune geek pour réfléchir qu’un forfait est un forfait, et que donc il peut consommer autant qu’il veut, et qu’il peut donc se créer un ordi de minage et le faire tourner H24 ? L’électricité est payée par le bailleur, et ses gains de minage sont donc des profits nets de frais!

C’est vrai, mais il y a à mon sens une solution de repli : l’électricité ne fait pas partie des charges récupérables, de mon côté elle n’est donc évidemment pas mentionnée dans le bail ou un quelconque écrit.
Ainsi en cas d’abus tels que vous les décrivez, ma solution de repli consisterait à clore mon contrat EDF en indiquant à mes locataires qu’ils doivent prendre un contrat à leur nom (quittes, en toute logique, à réduire le montant du forfait pour enlever la part allouée jusque là à l’électricité).

Avec Linky, le moindre abus du genre est repérable quasi immédiatement et légalement, il sera difficile de venir me reprocher de m’être remis dans le droit chemin en arrêtant de refacturer l’électricité… donc je pense que cette solution de repli n’est pas déconnante.

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