Simouss : étude de cas immobilier (apport d'une RP à une SCI avant travaux et revente)

simouss · #1

Bonjour,

Je suis actuellement en cours d’achat d’une nouvelle résidence principale.

L’actuelle présente un crédit courant encore sur 16 ans.

Elle offre la possibilité de travaux, assez important (extension/surélévation), peu compatible avec l’habitat. Cette extension pourrait augmenter fortement sa valeur à la revente à la vue du prix au m² dans la zone (5 à 6k€). En effet elle fait actuellement 100m² et il semblerait réalisable de passer à 150m².

Problème si je lance ces travaux après mon déménagement dans ma nouvelle RP je perdrais la niche fiscale RP sur la probable plus value actuelle (à minima 80k€).

J’imaginais le process suivant :

- Apport du bien RP dans une SCI IS crée pour l’occasion avec mon épouse (50/50 comme la quotité de la maison). Évaluation par deux ou trois agences immo pour éviter tout sous évaluation. Document à la mairie pour droit de préemption.
- Poursuite du paiement du crédit par les deux associés jusqu’à la vente future

- Comptes courants associés équivalent à 50% du bien à son entrée. C’est là que je suis pas sûr que ça marche.

- Mes parts de SCI seraient éventuellement logées dans ma holding

- Déménagement dans nouvelle RP
- réalisation des travaux, charges sur la SCI
- revente

- la plus value serait alors calculé sur le prix d’apport à la SCI
- impot sur PV - charges
- remboursement des comptes courants associés
- remboursement du crédit

- solde disponible dans la SCI pour nouvel achat ou distribution

Qu’en pensez vous ?
A valider plutot avec notaire ou expert comptable (ou autre) ?

Merci d’avance

Dernière modification par simouss (24/07/2022 18h50)

Mots-clés : immobilier, résidence principale, sci (société civile immobilière)

Kabal · #2

Est-ce que vous allez avertir la banque de cet apport ? Normalement vous devriez le faire.

Hormis ce point ça me semble cohérent. A voir pour l’abus mais vu que vous perdez l’exonération de PV ça devrait aller.

Dernière modification par Kabal (24/07/2022 20h23)

Trahcoh · #3

Je n’ai rien compris. Travaux peu compatibles avec l’habitat de votre nouvelle résidence secondaire, mais vous envisagez quand même de déménager dedans avant les travaux?

Si vous avec l’argent, déménagez après les travaux, sinon, prenez un prêt relais.

Les travaux n’ont rien à voir dans la fiscalité à la revente de votre premier logement. Ce qui compte, c’est sa date de vente par rapport à le date de votre déménagement.

Kopka · #4

Quel est le gain surtout par rapport au frais de notaire que vous allez devoir payer lors de la vente à votre Sci ?

Mevo · #5

Trahcoh a écrit :
Je n’ai rien compris

Un point est éventuellement un peu confus (surtout à cause de la première phrase). Il s’agit de "l’ancienne" RP ("l’actuelle") alors qu’il envisage de déménager dans une nouvelle. Et non de ce nouvel achat.

Simouss, la question me parait celle de la PV potentielle générée par les travaux par rapport aux coûts de ces derniers.
Logiquement, la PV espérée devrait être supérieure aux travaux, sinon pourquoi les faire !? Et dans ce cas, pourquoi ne pas vouloir échapper à la taxation de cette PV en restant dans l’actuelle RP pendant les travaux, et la vendre en tant que RP une fois ceux-ci effectués ?

Votre schéma est d’échapper à la PV "latente" actuelle, et de n’avoir que la PV "travaux" à payer. En restant, vous échapperiez à celle-ci également, non ? A moins que la démarche soit que de la MV soit générée, mais alors il n’y a pas de logique à se lancer là-dedans. Ou vous ne voulez pas habiter dans ce qui va devenir un chantier !? (ou ca n’est pas faisable dû à la nature des travaux ?). Ou vous avez besoin de déménager dans tous les cas ?

Sinon le schéma ne me parait pas particulièrement déconnant, à premier abord. Hormis les éventuels frais générés, à comparer avec la "PV-charges".

Là où ca pourrait peut-être coincer est que l’apport est réputé causer un "report d’imposition". Mais j’ai un doute sur ce qui génère l’imposition, exactement. Est-ce A) vous avez une imposition de ZERO à payer plus tard parce que reportée (puisque RP) ? ou B) vous avez une imposition d’une plus-value sur un bien immobilier (qui n’est plus votre RP) à payer lors de la revente par la SCI ? Il se pourrait bien que ce soit B, rendant le schéma inopérant (même s’il y a en quelque sorte 2 plus-values, l’ex-PV "latente" ne serait désormais plus exonérée parce que précédemment reportée).

Le plus simple semblerait d’essayer de vendre le bien à quelqu’un souhaitant faire les travaux. Cette possibilité méritant une prime sur le prix.

Dernière modification par Mevo (24/07/2022 23h41)

simouss · #6

Merci de vos retours.

#trahcoh, effectivement vous n’avez rien compris 😉 Je recommence : je vais changer de maison. Celle où je suis actuellement pourrait faire l’objet de travaux d’agrandissement et lui faire gagner beaucoup de valeur (+100000 / travaux, ça reste une belle somme).
Problème, ces travaux sont incompatibles avec un habitat dans le logement (deux murs à abattre, une partie de la toiture à surélever).
Je pourrais faire ces travaux quand j’aurais déménagé dans ma nouvelle maison, mais qui deviendra de facto ma RP. De fait je ne pourrais plus revendre l’ancienne maison avec le statut RP quand j’aurais fini les travaux.

#Mevo, Il sera difficile de justifier que c’est toujours ma RP quand mes enfants seront à l’école à côté de la nouvelle et que l’ancienne n’aura plus de toit ! J’ai effectivement pensé à juste faire un plan archi + dépôt permis construire mais ça risque d’être à fond perdu si acheteur non intéressé.

Je pense que dans mon plan ce qui ne marche pas c’est le remboursement par la ScI de l’apport de la maison aux associés à sa valeur avant travaux. Au mieux je pourrais avoir une PV limitée au prix de l’apport avant travaux et réutiliser le solde pour nouveau projet.

#kopka à priori les frais sont minimes quand on apporte sa RP dans une sci (exonération de frais de transmission). Je ne souhaite pas faire une vente car je veux garder le crédit.

Dernière modification par simouss (25/07/2022 00h20)

77PourCent · #7

Et pourquoi pas tout simplement louer un logement le temps des travaux pour pouvoir revendre en tant que RP.

Vous y gagner sur tout les tableaux je pense:
en comparant le coût des loyers versus le coût du montage ( apport à sci c’est 5% de droit de mutation il me semble + frais de création et de la sci ) et pV à la revente.

Vous n’habitez pas la maison pour les travaux, et si votre location n’est pas trop loin vous pourrez suivre ça de près.

Une fois les travaux fini vous revendez en tant que RP donc sans impôts sur la plu value.

lachignolecorse · #8

simouss a écrit :
Je pourrais faire ces travaux quand j’aurais déménagé dans ma nouvelle maison, mais qui deviendra de facto ma RP. De fait je ne pourrais plus revendre l’ancienne maison avec le statut RP quand j’aurais fini les travaux.

Pas forcément. Vous pouvez très bien acheter une nouvelle maison dans laquelle vous habitez sans signaler votre changement d’adresse aux impôts. Lorsque les travaux sont finis, vous vendez votre rp. Vous risquez juste de payer la taxe d’habitation de votre future maison qui sera considérée comme résidence secondaire (et encore…)

Côté risque fiscal, aucun à mon avis si vous faites les travaux/vente sur une durée courte (un an me semble acceptable). Par contre, c’est une opération typique de mdb donc à ne pas reproduire régulièrement. A titre personnel, j’ai fait des choses assez similaires et jamais eu de souci (une petite opération tous les 3/4 ans, ça passe).

Par contre, je ne comprends pas la démarche. Si vous faites des travaux importants, pourquoi ne pas garder la maison pour vous (vous louez un bien le temps des travaux). Certes vous n’encaissez pas la plus-value de suite, mais vous gagnerez les frais notariés de votre nouveau bien, vous garderez les avantages de votre prêt immobilier (pas certain que vous retrouviez des conditions aussi bonnes actuellement. Mais sur ce point, vous avez probablement d’autres raisons que l’encaissement d’une plus-value.

Mi345 · #9

Bonjour Simouss
Le montage sci dans holding semble être une structure assez professionnelle monté spécialement pour rechercher la défiscalisation.
Il faudra effectivement en discuter avec un notaire.
Reco : engager les couts de conseils pour estimer delais couts et risques de cette voie.
Cout : frais de notaire de transfert de propriété.

Etre locataire signifie aussi déménager et changer de RP. Il faut ajouter un retour dans la maison actuelle post travaux. La story se raconte mieux : je veux agrandir et me reloge le temps des travaux.
Cout : 2 déménagements et les loyers.

L’achat de la future RP est une histoire parallèle. Si vos capitaux le permettent vous pouvez acheter, le mettre en location en l’état ou juste un coup de peinture avec des occupants sélectionnés pour un bail d’un an ( étudiants ou des CSP + aisés, familiales, parisiens, qui louent le temps d’acheter dans la région.)
Ultimement dans 18-24 mois si le locataire n’est pas parti de lui même, le bailleur peut donner conger pour raison d’y emmenager.

Vous pourrez aussi monter un projet de travaux dans la future RP et le réaliser entre le départ des locataires et votre emménagement cela vous évitera la situation actuelle dans 10 ans à la revente.

En l’état des hypothèses, je recommande la location intermédiaire avec retour dans la RP1.
+ c’est plus simple et s’explique mieux que les montages de societés
+ cela dissocie le planning des projets
Une restructuration surelevation necessite un projet architecte 3 mois des autorisations administratives PC 3 mois et des travaux 10 mois hors aleas.
+ vis à vis des impôts le 2nd projet est un investissement locatif. Dans 2 ans vous avez le droit de changer d’avis pour y emménager.
- mener les travaux et l’acquisition en 2 front + potentiellement un 2nd projet travaux est capex intensive et necessite de preparer les trésoreries avec les emprunts ad hoc. Inclure dans le projet les risques retards, inflation, hausse des taux.

Bonne journée

Dernière modification par Mi345 (25/07/2022 07h03)

simouss · #10

Au final la réflexion actuelle se dirige vers une solution non envisagée initialement, la mise en location en LMNP de la RP actuelle une fois que nous aurons changé de maison.

Le prix de location actuel, entre 1600 et 1800€ hc, permettraient de rester sous le plafond des 23000€. La valeur du bien, estimé entre 550 et 600k€ permettrait d’amortir une grosse partie des revenus. Avec quelques charges on sera surement proche de 0.
On peut même envisager les fameux gros travaux d’extensions dans un futur lointain, travaux qui généreraient de l’amortissement.

---------

Une sous réflexion serait même de pratiquer un démembrement sur cette RP.

Donation de la NP aux enfants et conservation de l’US par les parents. Vu notre âge (35/34) la valeur de la NP passe sous les seuils de donation.

On amortira alors l’usufruit, même viager (décision conseil d’État 2019). Démembrement et LMNP : amortissement de l’usufruit viager

Problème quid si d’autres enfants arrivent ? On pourrait également imagine loger cette NP dans une SCI familiale potentiellement liée à ma holding (la SCI pourrait également être démembrée !). Les parents gardent une part conséquente de la sci qu’ils donneront plus tard. En ayant le contrôle de la SCI on garde la main sur la NP.

A suivre

Priority · #11

Bonjour Simouss,

Vous expliquez à Kopka que vous ne voulez pas vendre, pourtant en créditant votre CCA c’est exactement ce que vous faites, vous choisissez juste après la vente de prêter l’argent touché à votre SCI pour financer les travaux.

Dans ma compréhension (mais je n’ai qu’une expérience de vente à moi même donc ne suis pas expert du domaine loin de là) il y a deux manières d’apporter votre bien à la SCI.

Soit vous faites un apport en capital, qui vient augmenter le capital de votre SCI. Vous ne créditez alors pas vos CCA et il vous faudra ensuite procéder à une ou des réductions de capital avec les fonds issus de la vente pour récupérer l’argent du bien vendu (qui pourra alors finir en CCA si vous le souhaitez).

Soit vous faites une vente à vous même. La SCI devient propriétaire du bien sans augmentation de capital, elle vous le paye au prix du marché, vous bénéficiez du régime RP qui vous permet de limiter vos impots sur la PV, vous pouvez ensuite amortir le bien sur la base de sa nouvelle valeur vénale et vous êtes libre ensuite de préter l’argent de la vente à votre SCI en CCA.

Dans les deux cas, la capacité de conserver votre prêt bancaire après la vente ou après l’apport est très loin d’être assurée. Il y a généralement une clause qui vous impose le remboursement en cas de cession, à voir avec votre banque.

Sur le projet mettre le bien en SCI IS (de quelque manière que ce soit) pour faire les travaux et le revendre juste après, cela me semble très déconnant. Une règlz de base de la SCI IS : si vous y allez c’est pour capitaliser et garder le bien longtemps A la revente, il y aura forcément imposition forte sur les plus values alors que votre régime de RP actuelle vous permet de l’éviter, cela me semble tout le contraire de ce qu’il faut faire.

Personnellement, dans votre situation, si vous souhaitez absolument faire les travaux puis revendre j’appliquerai sans hésiter la technique de lachignollecorse : vous lancez toutes les démarches papier et vous ne déménagez dans votre résidence secondaire que le jour du premier coup de pioche. Le jour de la fin de travaux, comme le résultat ne vous plait pas et que vous vous trouvez finalement bien dans votre résidence secondaire, vous décidez finalement de vendre votre résidence principale rénovée et de faire de votre résidence secondaire la principale. Fin de l’histoire, il faut juste que la phase d’execution des travaux dure le moins longtemps possible. Et il faudra bien sur prendre en compte le cout des travaux dans l’établissement de la plus value imposable lors de la revente.

L’autre possibilité serait de ne même pas faire les travaux et de vous contenter de bien valoriser leur potentialité dans votre prix de vente. Certes votre plus value sera sans doutes moindre mais n’oubliez pas de valoriser votre temps passé dans les calculs. Avez vous vraiment envie de passer du temps dans les dépôts de permis, de surveiller les travaux toutes les semaines, de gérer les difficultés et malfaçons, de prendre le risque de surcoûts… Comptez aussi les frais d’essence pour cela, les frais de taxes foncière, eau, élec, gaz qui continuent à tomber.. Pendant les travaux, difficile de faire visiter. En fin de travaux il faut mettre un minimum le bien en valeur pour qu’il parte facilement, cela prend encore au moins les trois mois de la vente. Bref, on ne s’improvise pas marchand de bien et il est très rarement rentable de faire de gros travaux avant revente. Pour moi il y a un risque fort que les travaux tout compris coutent plus cher que prévu. Vous voudrez ensuite vendre votre bien au dessus du prix du marché pour être sur de conserver la PV que vous pensiez avoir avant travaux au risque que la vente prenne plus de temps… Donc j’éviterais cette solution, sauf si les travaux vous ont toujours passionné et que mener à bien ce projet vous tiend vraiment à cœur. Dans tous les cas, je tenterai une mise en vente de mon bien en l’état dans la fourchette très haute de prix du marché pour voir ce que cela donne avant de me décider.

Par rapport à votre nouveau projet locatif LMNP. Pour le coup, là, si vous souhaitez garder le bien, la comparaison mérite d’être faite entre le mettre en SCI IS ou le mettre en LMNP. Il me semble toutefois que le LMNP sera gagnant mais… la grosse perte est dans tou les cas que vous perdez la possibilité de vendre en régime RP avec franchise de plus value une foIs avoir loué ! Pour un bien auquel vous ne semblez pas attaché et que vous êtes prêt à vendre un jour, cela me semble dommage.
L’autre point qui me fait douter de cette solution est le revenu locatif que vous affichez qui est plutôt très faible. Si vous souhaitez développer votre immobilier locatif et que les travaux ne vous rebutent pas, pourquoi ne pas plutôt vendre puis trouver un autre projet immobilier locatif avec travaux ?

Vous aurez compris le résumé de mon conseil : vendez votre RP dès votre départ. Je me souviens de discussions avec un banquier retraité qui me disait combien la vente de la RP était dans 99,99% des cas la meilleure solution patrimoniale. Votre RP n’est pas un investissement locatif pertinent. Sauf si vous êtes prêt à perdre de l’argent pour la garder pour des raisons sentimentales, il faut la vendre et réinvestir dans de bons biens locatifs plus rentables. Plus petites surfaces près d’une université piur donner un exemple typique. Vous pouvez aussi profiter des fonds dégagés pour retravailler votre allocation patrimoniale entre l’immobilier et d’autres supports (actions, REIT…). Si vous reprenez de l’immobilier locatif physique, le mieux est souvent de le faire en 100% à crédit. Après à voir si vous le faites en NP (gros travaux pour déficit foncier ou lmnp) ou en sci is en fonction du projet que vous trouverez.

Voilà ce que m’inspire vos écrits ! Après les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Bon projet !

Bernard2K · #12

Simouss, je vais contribuer à votre fil en faisant un pas de côté, avec le constat suivant : je me rends compte que je participe rarement à vos fils. Pourquoi ? Parce que vous ne semblez pas rechercher la solution efficace et pragmatique, mais celle la plus compliquée possible. Or, c’est frustrant de contribuer à un fil en essayant de dégager la meilleure solution, pour voir la personne s’enferrer sur ses marottes.

Certains font des maquettes d’avion ou de bateaux, et plus c’est compliqué à réaliser plus ils sont fiers du résultat ; vous, vous semblez faire des montages financiers et de sociétés, et plus c’est compliqué à réaliser plus vous êtes fier du résultat. Je peux me tromper bien sûr ; mais si j’ai eu cette impression, ce n’est sans doute pas par hasard. A vous de voir si ce que je vous dis là peut contribuer à votre réflexion ou non.

sur le cas présent : pourquoi allez-vous vous embêter avec du LMNP sur une maison valant 600 k€ pour 3 % de rendement ? Vous rendez-vous compte de toutes les alternatives pour placer ces 600 k€ ? Soit de l’immo en direct, mais diversifié… Soit des SCPI, et adieu les soucis, ça marche tout seul (ah, c’est peut-être ça le problème : trop simple pour vous !).

J’ajoute que les locataires de maisons coûteuses comme ça peuvent être les pires. Souvent CSP+, donc avec beaucoup de moyens financiers, mais pourquoi louent-ils au lieu d’acheter ? Surendettés ? Instables ? De plus ils savent faire valoir leurs droits et au-delà, ils savent dégainer un avocat… Ces locataires peuvent fournir les pires chieurs du monde et les pires impayés.

Priority a raison bien sûr : il faut vendre ! Vous perdez un peu de plus-value potentielle après travaux ? So what… Vous y gagnez l’exo de PV sur la RP, et vous évitez les travaux. Au total, vous évitez ainsi beaucoup de complication et d’incertitudes. Après, si vous aimez la complication…

simouss · #13

Merci pour vos réponses.

~~Un point de détail oublié et qui n’est pas dans cette file (mea culpa, sur présentation mais pas rappelé ici) est que la RP actuelle a encore 16 ans de~~ (En fait durée précisée premier post) crédit à 1%.

Je ne vais pas du tout récupérer 550/600k€ mais entre 125 et 175k€. La PV est entre 50 et 80k€ au mieux (et je ne compte pas dedans FAI/notaire/travaux piscine initiaux).

Avec le levier du crédit le TRI du LMNP devrait être un peu supérieur à 3%.

J’habite juste à côté du CHU, j’y ai encore un bon réseau, plusieurs de mes confrères plus âgés louent des appartements/maisons à des colocs d’internes qui peuvent rester en place plusieurs semestres (pas le genre à partir en croisade pour des sacs d’aspirateur trop chers à son goût, ne pas libérer la maison et ne plus payer le loyer).

Dans la réflexion je ne pense pas que mon banquier me reprêtera 500k€ pour faire du locatif (je lui emprunte 1.45 million pour la nouvelle RP 😌 et après négociation ils ont accepté pas de prêt relais ou obligation de récupérer le solde d’une éventuelle vente).

Avec la hausse des taux l’opportunité des montages SCI IS pour scpi me semble passée (hors structure aucun intérêt à TMI 41).

Avec des prélèvements à 57% sur les revenus du travail puis 52% sur les revenus du capital il faut malheureusement faire des choses un peu compliqué (je ne fait pas spécialement de maquettes, plutôt jeux vidéos😉).

Dernière modification par simouss (12/08/2022 12h50)

Bernard2K · #14

Effectivement, ça manquait. Cette maison "contient" environ 450 k€ crédit à 1 % alors que ce que vous pourriez en obtenir pour réinvestir dans de l’immobilier locatif ou des SCPI serait plusieurs points au-dessus. Dans ces conditions, le projet de coloc est intéressant.

Pour autant, sortir seulement 1500 à 1800 € par mois d’une maison en coloc valant aussi cher, je trouve cela anormal. Avez-vous évalué correctement le loyer ? N’ y a-t-il pas moyen de créer une chambre supplémentaire pour augmenter le rendement ?

Pour autant, si vous gardez environ 450 k€ de crédit sur cette RP, êtes-vous certain de réussir à emprunter pour la suivante ?

simouss · #15

3 chambres / 100 m carré.

C’est le tarif que j’ai trouvé pour les quelques maisons équivalentes sur le marché actuellement. Le prix du M2 est élevé (et maison valorisée par jardin 120m + piscine) mais les loyers un peu moins (d’autant plus que la surface augmente). 1800 (+240 de charge) ferait 680 par tête, c’est déjà sélectif.

On pourrait éventuellement rajouter une chambre mais la pièce à vivre se verrait réduite à 20m2 (on revient sur éventuelle extension).

Par ailleurs le LMNP limite le loyer mensuel à 1915 euros avec plafond actuel 23k.

La mensualité est de 2600 avec assurance, ça ferait un cash flow neg de 10k à 15k€ par an avec l’entretien.

Accord du banquier pour nouveau prêt + ancien (contre apport frais de mutation+ dossier sur la nouvelle + ouverture de 2 AV pour les enfants avec 10k€). Ma société pro est chez eux dans la balance.

En toute honnêteté le banquier nous n’avons pas encore évoqué cette possibilité de location.

Je ne suis pas sûr que le prêt autorise une donation de la NP à une SCI, quand bien même nous serions les sociétaires (mais montage intellectuellement intéressant dans prévision succession et IFI).

Dernière modification par simouss (12/08/2022 12h45)

Bernard2K · #16

simouss a écrit :
On pourrait éventuellement rajouter une chambre mais la pièce à vivre se verrait réduite à 20m2

Ca serait très certainement rentable d’ajouter cette 4e chambre. Un séjour de 20 m² est déjà une belle surface.

J’ai déjà vu un appartement en coloc de 100 m² avec 5 chambres et… pas de salon car le salon avait été transformé en chambre. La cuisine était donc la seule pièce de vie commune et les colocataires le supportaient bien. En gros, l’appartement devait être loué environ 1500 € pour un investissement que j’estime à 80000 € + 20000 € de travaux. Dans la même surface que votre maison, il y avait donc deux chambres de plus, un loyer presque aussi élevé que ce vous envisagez, et cela pour un investissement 6 fois plus faible, donc un rendement 6 fois plus élevé. Cela montre une fois de plus qu’il n’est jamais rentable de proposer à la vente une jolie maison, car la qualité de l’emplacement, l’agrément d’avoir un jardin, etc. ne se retrouve jamais dans le loyer.

Par ailleurs le LMNP limite le loyer mensuel à 1915 euros avec plafond actuel 23k.

Non ! On passe LMP lorsque les recettes de la location meublée sont supérieures à 23 k€ ET supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal. Vos revenus d’activité sont de 23 k€ ?

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2022 14h33)

RadioInvest · #17

Bernard2K a écrit :
Ca serait très certainement rentable d’ajouter cette 4e chambre.

Mais quid de l’impact de cette configuration (4 chambres) dans un contexte d’encadrement des loyers ?

xazh · #18

Pas tout suivi, alors je reformule.

Vous créez une SCI avec apport du bien, et non rachat du bien par la SCI. Donc le capital initial de la SCI, c’est le bien apporté. A voir si le prêt le permet …

Ensuite vous apportez en CCA l’équivalent de la moitié de la valeur du bien ?

Ensuite vous lancez des travaux qui vont générer 100k de PV en plus du prix des travaux. Je veux bien vous croire, mais cf un autre fil, j’espère que tout cela est estimé professionnellement, et pas au doigt mouillé. La valeur ramenée au metre a tendance à décroitre avec la surface du bien, et la valeur totale après 50m supplémentaire peut progresser moins fortement que le simple calcul prix metre actuel x (surface visée - surface actuelle).

Ex fictif : en partant de 6000 / m, vous estimez le bien à 600k avant travaux, et 900k après travaux, ce qui peut justifier des travaux pour 150 à 200k. Mais si en pratique, le bien est estimé après travaux effectif à 750k, soit 5000 du m … l’opération sur le papier valide devient invalide en réalité, surtout si les travaux excède le gain.

Je ne juge pas votre opération, je rappelle la différence entre estimer une plus value sur Excel et estimer une plus value parce qu’un pro vous certifie que la maison vaudrait 300k de plus si elle avait telle extension, tels travaux, etc …

Ensuite vous vendez le bien depuis la SCI, avec une PV à l’IS, sur 100k net dans votre projet (là, je reviens sur vos chiffres uniquement), et le net final, si vous le sortez, sera réimposé …

Au final, vous gagnez 5% de la valeur actuelle du bien, voire moins ?

Je n’ai strictement pas compris ce que devenait le crédit initial dans cette histoire, vu qu’il faudra bien le rembourser à un moment. Je n’ai strictement pas compris pourquoi vous deviez apporter 50% de la valeur du bien en CCA … à moins que cela ne corresponde à l’enveloppe travaux prévu, mais dans ce cas, il faut très sérieusement vérifier que le gain de valeur va bien dépasser l’enveloppe travaux + frais + …

Note : commencé à écrire en milieu de matinée, mais pris par autre chose … du un post un peu en retard des derniers échanges

Bernard2K · #19

RadioInvest a écrit :
Bernard2K a écrit :
Ca serait très certainement rentable d’ajouter cette 4e chambre.
Mais quid de l’impact de cette configuration (4 chambres) dans un contexte d’encadrement des loyers ?

A étudier au cas par cas ! Moi je citais juste une rentabilité exceptionnelle qu’il m’a été donné d’observer dans une grande ville française, Montpellier. Evidemment, il y aura des gens pour dire qu’il est impossible de trouver un appartement de cette taille-là à ce prix-là à Montpellier. Ce à quoi je réponds :
- Il y avait peut-être moins de 100 m². En tout cas, il y avait bien 5 chambres.
- C’est l’un des quartiers les moins réputés.
- C’est une copro "difficile".
- c’est un RDC (plus exactement, c’est à l’entresol, au 1/2 étage).
- achat datant de 2015 environ ; à cette époque, ces prix-là se trouvaient encore.

Certes n’est pas un investissement très qualitatif ! Mais le rendement est là.

Effectivement, avec l’arrivée de l’encadrement des loyers à Montpellier depuis le 1er juillet dernier, le propriétaire va peut-être se retrouver hors la loi. Mais un gros malin comme lui devrait trouver la parade.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2022 14h20)

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Simouss : étude de cas immobilier (apport d'une RP à une SCI avant travaux et revente)

#1 24/07/2022 18h04

#2 24/07/2022 20h22

#3 24/07/2022 21h51

#4 24/07/2022 21h54

#5 24/07/2022 23h37

Trahcoh a écrit :

#6 25/07/2022 00h18

#7 25/07/2022 00h45

[+1] #8 25/07/2022 03h50

simouss a écrit :

#9 25/07/2022 06h59

#10 12/08/2022 02h51

[+2] #11 12/08/2022 07h07

[+1] #12 12/08/2022 09h37

#13 12/08/2022 11h48

#14 12/08/2022 12h08

#15 12/08/2022 12h40

[+1] #16 12/08/2022 12h48

simouss a écrit :

#17 12/08/2022 12h59

Bernard2K a écrit :

#18 12/08/2022 13h10

#19 12/08/2022 13h11

RadioInvest a écrit :

Bernard2K a écrit :

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