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#2901 14/06/2022 15h02

Membre (2021)
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Bonjour,

2.85% sur 24.5 ans ne me semble pas catastrophique étant donné le contexte actuel de remontée des taux.

Par contre je ne comprends pas la partie "remboursement":
Prêt taux fixe de 294 mois: normalement sur cette durée l’échéance est de 283.79€ sur 294 mois alors que dans le document cela est variable en fonction des mois (qui au total ne font pas 294 d’ailleurs…)
Endettement actuel: prêt en cours j’imagine?

Au niveau des mensualités (et cela sans l’assurance) cela dépasse le taux max auquel les banque sont assujetties (sauf un certain % de dérogation mais je ne sais pas si cela est possible concernant ce type d’investissement à crédit)…


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#2902 14/06/2022 15h51

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Ce sont les taux des courtiers ou des sites internet, ils proposent tous la même chose : soit l’offre du CACF ( Crédit agricole Consumer Finance ), soit celle de Sofidy et les deux proposent des taux assez élevés ( > 2,5% ).

Pour les banques plus classiques, elle sont sous pression en ce moment, entre la remontée des taux, le taux d’usure à ne pas dépasser, les directives du HCSF …

Un ami banquier m’a dit qu’actuellement son agence refuse 95% des demandes de crédit ( immobilier et SCPI ), ils ne prennent plus que les clients historiques ou ceux à fort "potentiel".

Dernière modification par Oblible (14/06/2022 18h00)


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[+1]    #2903 14/06/2022 17h36

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Effectivement, l’argent "presque" gratuit avec des taux de crédit < 1% sur 20 ou 25 ans, ça semble bel et bien terminé (au moins pour l’instant).
Quand je vois des taux d’emprunt annoncés proches de 3% (pour un support qui offre à la louche 5% - non garanti - avant imposition), je me demande quand même si un tel montage présente encore aujourd’hui un réel intérêt.
Personnellement, dans ces conditions, je ne ferais pas (plus).


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#2904 14/06/2022 17h59

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Avec un crédit à 2,5% sur 25 ans et un rendement à 5,5%, vous avez un cash-flow positif ( 4486 de crédit et 4583 de loyers ) mais c’est un sacré pari sur le futur et un "boulet" financier qui va impacter votre capacité d’emprunt, sur les prochaines 25 années.


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#2905 14/06/2022 20h23

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Je n’ai rien dit. Dsl

Dernière modification par Jef56 (14/06/2022 20h23)


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#2906 14/06/2022 22h55

Membre (2015)
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maxicool a écrit :

Effectivement, l’argent "presque" gratuit avec des taux de crédit < 1% sur 20 ou 25 ans, ça semble bel et bien terminé (au moins pour l’instant).
Quand je vois des taux d’emprunt annoncés proches de 3% (pour un support qui offre à la louche 5% - non garanti - avant imposition), je me demande quand même si un tel montage présente encore aujourd’hui un réel intérêt.
Personnellement, dans ces conditions, je ne ferais pas (plus).

En effet, c’est un pari sur l’avenir.
Que les rendements vont se maintenir…
Et que les taux vont peut-etre rebaisser un jour avec la possibilité de renégocier ?

Je m’apprête à le faire personnellement.
Je me dis (peut-être à tort) qu’il vaut mieux faire qu’attendre…
Tout en prenant un risque maîtrisé sur le montant emprunté et les mensualités à assumer.

A+
Cover26

Dernière modification par cover26 (14/06/2022 22h56)

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[+1]    #2907 15/06/2022 09h38

Membre (2017)
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maxxxime, le 07/04/2022 a écrit :

Bonjour,

Je vous partage une nouvelle offre que nous venons de recevoir via un courtier première page sur Internet

Taux : 1,95%
Assurance obligatoire : 0,25% que je vais négocier
SCPI finançables, peu de limitation sauf Corum Eurion
Frais de dossier : 1000€
Garantie logement

Nous allons partir sur 100k de XL ou 50-50 avec Eurovalys.

Je voulais exclusivement du Corum sur 20 ans et je n’ai pas trouvé meilleur, si vous avez mieux, n’hésitez pas à me le dire smile

Pour le suivi des personnes  que cela intéresse et ceux qui m’ont demandé le nom en privé wink

Crédit refusé. Tout avait  été validé, une dérogation passée pour même arriver à un taux de 1.85%.
Sans nouvelle de l’offre, j’ai recontacté et on me dit que l’offre doit passer par une nouvelle dérogation

Résultat : Refus pour un motif qui ne posait aucun problème au départ, proposition  identique à 2,85% que j’ai préféré laisser passer. Cela confirme le net resserrement pour ces crédits.

En espérant que ceux qui ont commencés les démarches aient plus de chance smile

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#2908 15/06/2022 12h27

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Je vous remercie pour vos différents retour.
Après discussion avec mon ami, ci-dessous ses réponses / remarques.

Ami a écrit :

Sisco2117 a écrit :

Par contre je ne comprends pas la partie "remboursement"

Je pense qu’ils ont pris la totalité de mon endettement actuel ( maison principale + ptz + prêt scpi N°1 + prêt scpi N°2 en discussion actuellement) et ils ont enlevé les échéances au fur et à mesure.

Je pense répondre favorablement à cette offre (enfin peut-être par celle-ci car les frais de courtage de 2% me paraissent excessifs), je récupère la plus grosse partie de ma capacité d’emprunt dans 2.5 ans, il ne me restera alors plus que les prêts pour scpi qui s’autofinance pratiquement.
Certes il y a un risque mais relativement mesurer avec en cas de baisse importante des taux la possibilité de renégocier les taux à la baisse.
Comme l’a dit cover26 il vaut mieux faire qu’attendre…

Bonne journée à tous

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#2909 15/06/2022 12h57

Membre (2019)
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INTJ

Bonjour,
Pour ma part n’ayant plus de salaire mais des revenues fonciers, ma conseillère caisse d’épargne m’a dit pas d’espoir, que se soit en infine avec nantissement Scpi ou prêt amortissable.


https://mes-bio-objets.fr Parrainage : Corum, BoursoBank JEMA6381UK, linxea

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[+1]    #2910 15/06/2022 19h28

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ISTP

Oblible, le 14/06/2022 a écrit :

Avec un crédit à 2,5% sur 25 ans et un rendement à 5,5%, vous avez un cash-flow positif ( 4486 de crédit et 4583 de loyers )

Sauf que le rendement de Corum XL n’est pas de 5,5% mais de 4,68% (voir ici). Et dnc que les loyers seront de 234/ mois pour 60K empruntés versus 283/mois de remboursement soit un cash flow négatif.

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#2911 20/06/2022 11h27

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Bonjour

Est il « market practice » d’être caution personnel et solidaire dans le cadre d’un prêt via SCI à l’IS pour l’achat de parts de SCPI?

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#2912 20/06/2022 20h28

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Globalement les associés d’une SCI sont quasi-systématiquement caution des prêts de leur SCI. Ce qui ne me semble pas déraisonnable…

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#2913 25/06/2022 18h23

Membre (2021)
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Bonjour,

Ci-dessous 2 informations que je vous partage que j’ai eu au gré de mes lectures et qui pourront peut être intéresser certains d’entre vous:

1) Arrêt de certaines offres du marché :

Source: publication d’un CGP spécialisé SCPI sur Linkedin

2) Nouvelle offre sur meilleurtaux placement (je ne sais pas s’ils proposent toujours les anciennes):

Source: meilleurtaux Placement.com

Il semblerait que le financement de SCPI deviennent de plus en plus compliqué à obtenir sans parler de la remontée des taux quand le financement reste possible….


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#2914 25/06/2022 21h44

Membre (2022)
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Bonjour à tous,

Merci @Sisco2117 pour ce partage.
Je confirme que ca se complique.
Mon ami dont je parle plus haut à continué sa démarche en cherchant à changer de courtier pour comparer. Résultat, le nouveau courtier n’a pas trouvé mieux, loin de la. Et en retournant voir l’ancien, la proposition était caduc et le taux passe de 2.85% à 3.15%, à prendre ou à laisser.

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[+1]    #2915 26/06/2022 14h50

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J’ai fait un excel avec une simulation avec:
- un taux d’emprunt de 1%, 2%, 3% sur 24 ans.
- un taux de rendement de 5% (et 4%)
- un apport sous forme de SCPI générant le même rendement pour équilibrer le cash flow.
- la création d’une SCI à IS (qui minimise le cash flow nécessaire en reculant l’imposition)

Pour un rendement de 5% : (cela reste acceptable avec des prêts de 2%)



Pour un rendement de 4% : (même à 1%, il faut quand même un apport ou un effort significatif d’épargne)



Ma conclusion, si les taux continuent à monter au dessus de 3%, cela devient compliquer de faire ce type d’investissement à crédit sans apport très significatif.

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[+1]    #2916 04/07/2022 21h38

Membre (2018)
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Bonsoir à toutes et tous.

Je viens de mettre à jour mon portefeuille et j’en profite pour vous donner les derniers taux "à la mode" en ce moment, si cela peut servir à quelqu’un.

> Les taux oscillent entre 2,25% et 3,15% sur des durées de 20 à 25 ans.
> J’ai obtenu un taux de 1,75% sur 15 ans, dans le cadre d’un prêt à la consommation via la Caisse d’Épargne. Ils m’ont indiqué que ce type de prêt pouvait être affecté à de l’immobilier et qu’il était bien possible de déduire les intérêts du prêt au niveau des revenus fonciers.
> Comme Madame est fonctionnaire, on m’a conseillé de contacter la CASDEN pour obtenir des taux intéressants (1,71% a priori selon la dame au téléphone). Pour autant, le système de points a l’air long à mettre en marche et nous ne sommes pas certains d’obtenir finalement ce taux indiqué, valable avec pas mal de points.

Bonne soirée !

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#2917 05/07/2022 09h00

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Par un site revendeur de SCPI, en pleine propriété et en nom propre on m’annonce via le CFCAL un taux de 2.95% pour 15 ans (augmenté hier). Sans aucune contrepartie. Et hors assurance.
C’est élevé mais je pense malgré tout passé à l’action pour profiter du levier du crédit. Mieux vaut tard que jamais.

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#2918 05/07/2022 13h30

Membre (2018)
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Le CFCAL est passé à 3,45 % sur 25 ans depuis le 1er juillet dixit mon courtier (bien connu sur ce site pour la revente de parts de SCPI et assurance vie)
Ca grimpe…

Dernière modification par mamathom (05/07/2022 13h36)

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#2919 05/07/2022 21h34

Membre (2020)
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Bonjour,

On me propose un taux de 2,35% sur 20 ans avec SCPI au choix et sans domiciliation de salaire.
C’est la meilleure offre que j’ai obtenu, mon dossier est à l’étude.

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#2920 06/07/2022 22h18

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Petite précision pour ceux en profession libérale ( SARL, SAS, Micro-entreprise … ) : le crédit logement exige 5 bilans/exercices, pour se porter garant pour un crédit finançant des SCPI.

Dernière modification par Oblible (06/07/2022 22h20)


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#2921 11/07/2022 11h38

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Pour information les 4 offres de financement existantes chez "meilleurtaux placement" actualisées pour financer à crédit l’achat de SCPI:

- Offre de SOFIDY
- Offre du CACF (Crédit Agricole Consumer Finance)
- Offre de la Socrif
- Offre du CFCAL - Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine

Détail des offres ici


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[+1]    #2922 11/07/2022 11h48

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ISTJ

Soit…

- Offre de SOFIDY

2,15% sur 10 ans, 2,40% sur 15 ans, 2,60% sur 20 ans et 2,70% sur 25 ans

- Offre du CACF (Crédit Agricole Consumer Finance)


2,98% sur 10 ans, 3,17% sur 15 ans

- Offre de la Socrif

2,05% sur 10 ans, 2,25% au delà de 10 ans.

- Offre du CFCAL

2,95 % sur 10 ans, 2,95% sur 15 ans, 3,45 % de 16 à 25 ans

Next !

Dernière modification par maxicool (11/07/2022 11h49)


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[+1]    #2923 25/07/2022 15h31

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Sisco2117, le 29/05/2022 a écrit :

Lavoiedesfinances a écrit :

J’ai vu votre portefeuille et il est très impressionnant! C’est ce que nous cherchons à faire dans une moindre mesure pour la partie SCPI. Avez-vous consulté dernièrement une banque à ce sujet?

Non je n’ai pas reconsulté de banque depuis que j’ai fait tous mes investissements à crédit.

Je viens d’avoir l’information suivante (source publication linkedin) sur l’évolution des grilles de taux de l’offre du CACF et à partir du 1 juin les taux vont monter de 0,5%
=> passage de 2,79% sur 15 ans à 3,29% pour un emprunt <60k et passage de 2,74% à 3,24% sur 15 ans si emprunt >60k

Offre actuelle du 4 avril 2022:
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … l_2022.jpg

Offre à partir du 1 juin 2022:
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … n_2022.jpg

La mise à jour au 01 août (+0.5% à 15 ans depuis le 01 juin):

Dernière modification par Sisco2117 (25/07/2022 15h32)


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#2924 25/07/2022 17h40

Membre (2018)
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Oui, ça pique ces taux. Je souhaite investir aussi en SCPI mais cette montée rebute un peu. J’ai eu des échanges avec La Banque Populaire vendredi dernier, comme je voulais souscrire à la CASDEN. La Banque Populaire ne fait que des prêts sur 15 ans car elle juge cela trop risqué pour les SCPI par la suite.

RDV fixé avec la CASDEN le 13/09, ils croulent apparemment sous les dossiers.

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#2925 26/07/2022 19h39

Membre (2018)
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ISFJ

Proposition du 22 juillet de l’assistance de ma conseillère calée en SCPI :
30K sur 20 ans avec 300 euros de frais de dossier à 1,78% + assurance = TAEG 1,9%
SCPI proposées par elle :
- Immorente : 10Ke
- Fructipierre : 10Ke
- AEW Diversification Allemagne : 7Ke

Fructipierre ne me parait pas fou comme SCPI avec un rendement pas terrible, un TOF à 81,29% et AEW Diversification Allemagne est toute nouvelle, on investit donc sur quelque chose qui n’est pas tangible donc je n’aime pas non plus.
J’étais parti sur 50% Immorente 50% Epargne Pierre.
Je vais lui demander du 100% Immorente je ne sais pas si ça peut passer …

Aussi je voudrais porter à votre attention ceci :


Je ne comprends pas du tout ce qui est attendu sous le vocable "avenant" et la fameuse somme des 3K. Pourriez vous m’éclairer ?
Merci !

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