PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 04/02/2013 18h52

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonsoir,

nous sommes trois associés dans une sci. Je souhaite racheter les
parts d’un des associés.

J’aimerais savoir quelle type d’emprunt je pourrais contracter,
exemple:
- prêt personnel
- prêt via la sci
- prêt immobilier
ou éventuellement d’autre genre de prêt.

merci pour votre aide
cdt

Dernière modification par Starsky (04/02/2013 19h34)

Mots-clés : achat, prêt, sci

Hors ligne Hors ligne

 

#2 05/02/2013 02h24

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

C’est à votre banquier qu’il faudrait poser une telle question…

Le prêt devra être à votre nom (si c’est vous qui achetez les parts) et pas à celui de la SCI ou "via la SCI", car ce n’est pas la SCI qui rachète (à moins que vous ne songiez à un rachat par la SCI suivi d’une annulation des parts de l’associé vendeur).

Selon les statuts de la SCI, l’avis du troisième associé pourrait aussi avoir à être pris en compte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 05/02/2013 20h34

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonsoir
merci pour votre réponse.
Pouvez vous m’expliquez votre phrase,
(à moins que vous ne songiez à un rachat par la SCI suivi d’une annulation des parts de l’associé vendeur).

merci

Hors ligne Hors ligne

 

#4 05/02/2013 21h12

Membre (2011)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Entreprendre
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   175  

Lorsqu’une société rachète ses parts, elle a 6 mois pour les annuler ou les revendre (dans le cas d’une SAS -- je pense que c’est pareil pour une SC). Mais pour pouvoir faire ça il faut pouvoir démontrer que l’opération est dans l’intérêt de la société, en principe.

Dernière modification par crosby (05/02/2013 21h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 15/10/2019 12h30

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

Je fais appel aux connaissances les plus pointues des membres de ce forum pour un cas assez particulier qui nous préoccupe (mais peut-être sans aucune raison).

Ci-dessous le topo de notre situation actuelle:
- Nous avons fait l’acquisition, via une SCI, de notre résidence principale en Juin 2018 ;
- Répartition des parts: 2/3 un membre de ma famille - 1/6 ma femme - 1/6 moi ;
- Une banque renommée dans la gestion privée a mis en place un système de lignes de crédit sur la SCF, couvertes par des assurances vie en nos noms respectifs ;
- La totalité de l’opération (acquisition, frais d’agent, notaire) a été financée par ce biais (le montant total des lignes de crédit est très exactement le coût total de l’opération ;
- Les intérêts des lignes de crédit (Euribor 3m + XXbps) sont capitalisés sur ces dernières (donc leur taille augmente avec le temps)

Nous souhaitons désormais "ré-équilibrer" les parts à 50% / 25% / 25% et par conséquent comprendre les conséquences, notamment fiscales, de cette opération.

En pratique, les étapes sont les suivantes:
- Effectuer les versements complémentaires sur nos contrats d’AV respectifs afin de constituer le collatéral nécessaire à l’augmentation des lignes qui nous concernent ;
- Formaliser la cession des parts de la SCF sur la base de la valorisation que nous aurons définie ;
- Rembourser dans la foulée la ligne de la SCF liée au membre de ma famille avec celles qui nous sont liées.

Comme vous l’aurez compris, le sujet est le droit d’enregistrement de 5% qui s’applique sur le montant de la cession des parts dès lors que la société est à dominante immobilière. Il nous semblerait illogique de devoir, d’une certaine façon, repayer ce droit alors que nous avons payé l’impôt lors de notre acquisition l’année dernière. Tout est une question de valorisation des parts de la SCF…

Nos experts ne s’accordent pas tout à fait pour le calcul des valeurs de parts.
Notre banque privée considère que le passif de la SCF - à savoir les lignes de crédit - est à considérer en isolation des actifs de ses associés. Dans ce cas, il est évident que notre bien (actif) n’ayant pas prix de valeur (du moins significative) dans l’intervalle, tenant compte des frais d’acquisition, les parts n’auraient qu’une valeur nulle - et donc aucun droit d’enregistrement.

Qu’en pensez-vous ?
Merci au temps que vous aurez accordé à la lecture de mon message et, par avance, pour vos conseils éclairés sur le sujet.

Dernière modification par Shadok00001 (15/10/2019 16h59)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/10/2019 14h20

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Les parts sont en effet valorisées sur la base de l’actif net de dettes, avec une décote de 10-20% liée à l’illiquidité de ce type de part.

Ce principe de calcul est le même qu’il s’agisse d’une vente ou d’une donation.

Dernière modification par Trahcoh (15/10/2019 14h36)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 16/10/2019 11h48

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour Trahcoh, merci pour votre retour.

Il me semblait cependant que l’appréciation de la dette devait être faite à la lumière de sa "transférabilité" en cas de cession.

Faute de quoi il suffit de créer une holding avec un emprunt interco pour créer artificiellement un passif qui viendrait de fait et systématiquement ramener une valeur nulle en cas de cession non ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 16/10/2019 14h25

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Que la banque ait prêté à la SCF (auquel cas la SCF a une dette envers la banque) ou aux associés qui auront ensuite apporté ces fonds à la SCF en CCA (auquel cas, la SCF a une dette envers les associés) ne devrait pas changer la valeur de l’actif net de dettes de la SCF.

Donc je ne vois pas de raison de se poser autant de questions, et encore moins d’envisager de "créer une holding" ou d’autres complications inutiles.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 16/10/2019 15h02

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Qu’une société constituée d’actifs achetés uniquement par de la dette n’ait aucune valeur à son démarrage n’a en soi rien d’étonnant Shadok.

Une dette n’est pas transférable. Rachetable oui, mais pas transférable sur le principe.

Si je transfère ma dette personnelle sur les comptes de ma société, ou si ma société la rembourse, cela se qualifie comment juridiquement selon vous?

Si la société a acheté à crédit, actif net = 0, les parts de votre associé ne valent rien. Idéal pour faire une donation.

Si vous avez réalisé un apport en compte courant d’associé en empruntant en nom propre, idem actif net = 0. Votre associé peut récupérer sa part sur le compte courant d’associé de la société en proportion de son apport: vous refaites un apport à crédit, il le récupère sans frais.

Si vous avez réalisé un apport au capital social en vous endettant personnellement, la société n’est pas endettée, et donc la valeur des parts est à peu près égale à l’actif brut = actif net, hors décote citée plus haut.

Dernière modification par Trahcoh (16/10/2019 16h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/10/2019 17h10

Membre (2014)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   114  

L’une des questions soulevées semble notamment être le calcul des droits d’enregistrements sur la cession des parts de la SCI. Au cours des dernières années, l’assiette a évoluée (concernant les comptes courants d’associés). Je me permets de faire un rappel.

Actuellement, et ce depuis la Loi 2014-1655 du 29 décembre 2014 (FR 60/14 inf. 51 p. 96 (article 55), la règle d’assiette du calcul des droits d’enregistrement est celle des cessions droit communs (et non plus celle relatif aux sociétés à Prépondérance immobilière), à savoir « le prix exprimé dans l’acte », qui correspond à la valeur estimée par les parties des parts cédées.

Il en résulte, que la prise en compte des comptes courants d’associés pour la détermination de l’assiette des droits ne se trouve plus limitée aux seules sommes ayant participées à l’acquisition de l’immeuble. Ce qui était le cas auparavant entre 2012 et 2014. CGI art. 726, II ;BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 n° 40, 8 avril 2013).

Dernière modification par alex470 (16/10/2019 17h11)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums