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#101 07/07/2021 14h06

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INTJ

Cela me fait penser, j’ai vu passer la nouvelle de l’introduction de Integritas Viager (MLVIE) à 116€, mais le carnet d’ordre est vide et les informations faméliques. Je n’aime pas investir en France, mais pour le coup cela aurait été un investissement en adéquation avec ma vision des choses…


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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[+1]    #102 10/06/2022 18h38

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Je m’intéresse à l’achat en viager pour les raisons suivantes :
- Augmentation de la part immobilière de mon patrimoine (je n’ai que ma RP sans emprunt et des actions, assez pour le moment…)
- Pas le temps ni l’envie de m’occuper de locataires, travaux etc.
- Placement sans fiscalité (elle ne me dérange pas en bourse, mais 47 % dans l’immo qui rapporte peu…)
- Allergie aux banques physiques et aux assurances pour les prêts (mon profil n’est pas spécialement intéressant pour eux, 3k de salaire et pas envie de domicilier de l’épargne)

étude des différentes solutions :

1. Achat en direct

Le but serait de faire une plus-value à la revente, défiscalisée avec les abattements pour durée de détention (totalement après 30 ans).
Je n’aurais aucune intention d’habiter ni de louer le bien. Mon intérêt serait donc aligné avec celui du vendeur de vivre longtemps, et je n’aurais pas à "espérer" son décès.
La vente avec réserve d’usufruit est plus intéressante que celle avec seulement droit d’usage et d’habitation, car la décote est plus forte et c’est le rentier qui paie la taxe foncière.
Malgré le "risque de longévité", payer un bouquet + une rente viagère vaut mieux que l’achat sec de la nue-propriété, car cela permet un paiement différé plus ou moins équivalent à celui du crédit.
Il vaut mieux un crédit-rentier jeune (65-70 ans) : la rente est plus faible, la décote plus importante et le risque de longévité moindre. Si le rentier dépasse de 10 ans l’espérance de vie, il vaut mieux payer 30 ans une rente calculée sur 20 que 20 ans une rente calculée sur 10.
Le cas Jeanne Calment est dans toutes les têtes : hormis le fait que la proba d’atteindre 122 ans est plus faible que celle de gagner au loto ou de tomber en bourse sur une entreprise ayant truqué ses comptes, le problème n’était pas tant sa longévité que la valeur élevée de la rente, due à son âge de 90 ans auquel le bien a été acheté. l’acheteur (un notaire, je ne le plaindrai pas) s’est alors retrouvé à payer en rente 2 x la valeur vénale du bien. Je trouve des annonces de crédit-rentier masculin 65 ans où la nue-propriété est valorisée 40 % de la valeur vénale et la rente calculée sur 20 ans représente 70 % de la nue-propriété. Si l’usufruitier atteignait 115 ans (un record pour un homme), la rente ne représenterait encore que 70 % de la valeur vénale. Avec le bouquet de 12 %, il reste une décote de 18 %, certes une misère sur 50 ans mais ce n’est toujours pas pire qu’un achat à crédit où le loyer rapporterait presque 0 avec mauvais choix de locataire + fiscalité.
D’après l’Insee et son scénario prolongeant les tendances récentes (que je qualifie d’optimiste, car le corps humain a des limites contre lesquelles la médecine ne peut rien, et plus le temps passe plus la population est faite de pourris-gâtés fragiles ayant respiré un air pollué et mangé n’imp), seulement 3,8 % des hommes nés en 1960 atteindraient l’âge de 100 ans.
21 000 centenaires en 2016 en France, 270 000 en 2070 ? - Insee Première - 1620
En diversifiant sur 2 biens achetés à de jeunes retraités, je n’ai que 0,1 % de risque que les 2 soient encore occupés après 35 ans, et devrait donc pouvoir encaisser ma plus-value en arrivant moi-même à l’âge de la retraite. En cas de décès prématuré du rentier, je serais en partie fiscalisé mais cela serait compensé par la rapidité de la plus-value
Je compte acheter à la campagne, à moins de 250€ de rente mensuelle par bien. à horizon 30 ans on se sera aperçu de l’absurdité de s’entasser dans des villes étouffantes avec le changement climatique, et la possession d’un jardin (plutôt que ces pelouses/piscines surcotées mais pas comestibles) aura probablement provoqué un rattrapage pour des biens encore peu valorisés actuellement.

Gros inconvénient : les frais d’agence sont presque toujours de 8 % sur la valeur vénale, car il s’agit d’un oligopole (j’avais trouvé à 3,5 % pour ma RP). Les droits de mutation/honoraires de notaire se calculent en revanche sur la valeur de nue-propriété.
La plus-value annuelle nette (de frais et de taxes : valeur d’achat augmentée de 11 % de valeur vénale) liée à la décote serait de l’ordre de 3 % en moyenne et de 0,8 % dans mon scénario moins rentable de référence (rente à verser 10 ans de plus que la moyenne ayant servi à définir la rente).
J’ai trouvé des publi ventant une rentabilité du viager de l’ordre de 7 à 8 % : c’est possible à condition d’une forte revalorisation du bien (hors décote de démembrement) de l’ordre de 4 à 5 % par an. N’importe quel achat dans une grande métropole pouvait aboutir à de tels résultats ces dernières décennies, j’ai plus de doutes pour l’avenir. Je vais devoir être très sélectif même en stratégie campagne (grand terrain, toiture en bon état pour éviter les travaux incombant au nu-propriétaire, relative proximité d’infrastructures…)
Négocier les frais me semble indispensable, je ne sais pas si c’est possible avec Renée Costes, Capi & co. Possibilité de "jouer la montre" aussi, je ne suis pas pressé et il semble que les ventes en viager traînent souvent par manque d’acheteurs, ce qui peut permettre d’être en bonne position par rapport au vendeur/à l’agent.

2. Passer par un fonds

2.1. La plateforme Livsty est une sorte de crowdfunding appliqué au viager, par laquelle on achète des parts de SCI créées pour chaque bien avec un ticket d’entrée de 1000€.
Livsty
Les frais ne sont pas pires que par l’achat en direct : environ 15 % de la valeur de nue-propriété à l’achat, puis 3 % de la valeur de vente (soit 10,5 % de la valeur vénale en cas de décote de 50 %).
Nombreux inconvénients cependant :
- Les biens proposés sont essentiellement proches de Paris et parfois dans d’autres grandes métropoles.
- La décote max est de 50 %, quand j’ai vu du 60 et même du 66 dans les annonces en direct. En PV annuelle nette liée à la décote avec les mêmes hypothèses de longévité moyenne qu’en direct mais décote de 50 au lieu de 60 %, j’arrive à 2,3 %.
- Que de l’achat sec, pas de rente, ce qui explique le point précédent : en direct aussi, je ne trouve pas d’achat sec décoté à plus de 50 % (contrainte légale dans le cas des sexagénaires je suppose).
- Donc pas d’effet de "levier" de crédit-rente.
- Les biens sont revendus aussitôt libérés. En direct, si la libération survient après 25 ans, toujours possible que j’envisage la location si j’ai le temps d’ici-là (ou la résidence secondaire) jusqu’à atteindre la défiscalisation totale ou avoir de meilleures conditions de marché.

L’avantage bien sûr est l’absence de risque de prolongement de versement de la rente, ce qui laisse 1,8 % de PV de décote annuelle si la longévité "dérape" de 10 ans (dans le même cas homme de 65 ans étudié pour l’achat en direct). En diversifiant les investissements, le 2,3 % cité ci-dessus est plus ou moins garanti.
La plate-forme promet 4 à 5 % de rentabilité selon les projets, ce qui revient à supposer 1,7 à 2,7 %/an de revalorisation de marché des biens. Possible, mais pas certain dans les zones ciblées.

2.2. Le contrat Monetivia permet l’achat sec de nue-propriété viagère avec une assurance qui permet d’être indemnisé à hauteur du loyer si la date de décès survient tardivement.
Nos garanties | Monetivia
Je ne me suis pas renseigné sur le prix de l’assurance mais il va sans dire qu’elle grève l’espérance de plus-value.
Autre caractéristique : en cas de décès prématuré, l’acheteur doit indemniser les héritiers d’une partie de la décote.
En gros, quelle que soit la date de décès, le vendeur ni l’acheteur n’est très éloigné de la situation moyenne, et c’est surtout l’assureur qui gagne. Pour l’acheteur, le décès prématuré peut complètement annihiler la PV nette de frais et de taxes. C’est donc plutôt adapté à l’acquisition d’un bien que l’on souhaite habiter (sachant que de plus, en cas de longévité élevée, le vendeur a la possibilité de quitter le logement et toucher le loyer assuré de sorte à mettre le bien à disposition de l’acheteur).
Les biens proposés sont en zone tendue et la décote n’excède pas 50 %, pas d’effet de levier non plus : mêmes paramètres que Livsty, la diversification en moins.

2.3. Les SCI viagères disponibles en assurance-vie, Viagénérations et Silver Avenir, déjà discutées sur le forum :
Viagénérations → avis sur cette SCI (Turgot AM) p.5

SCI Silver Avenir : nouveau fonds immobilier bas sur le viager p.2
Il faut payer a minima 0,5/an de frais de gestion + les prélèvements sociaux + 1 % de frais d’entrée. La perf brute est autour de 6 % en 2021, l’objectif entre 5 et 6. 5 % brut ne font que 3,8 net. 2021 est une année exceptionnelle en matière de hausse des prix (prise en compte dans la perf puisque la valeur est expertisée en fin d’année). Difficile donc d’espérer maintenir la perf, sauf à diminuer drastiquement la part de cash (60 %, en raison de l’excès de souscription et de la nécessité d’assurer la liquidité).
On est donc sur du 3,8 en scénario optimiste sans possibilité d’acheter à crédit. Je préfère toujours encore le 3 % de l’achat en direct diminué à 0,8 en cas de longévité auquel je peux raisonnablement ajouter 3 %/an de revalorisation de marché en choisissant bien les emplacements, + avantage du paiement différé.

3. L’alternative d’acheter de la nue-propriété de SCPI
En achetant de la nue-propriété sur 15 ou 20 ans, au mieux la PV liée à la décote est de 2,7 %/an (net de frais de souscription et de fiscalité ; meilleur résultat : Novaxia sur 15 ans)
Moins que le 3 % du viager en direct, mais sans risque de longévité. ça se vaut. Le tout est donc la croyance en une PV de marché meilleure pour la SCPI que pour un bien en direct. J’ai du mal à y croire (les SCPI sont en ville).
Reste la possibilité de financer entièrement à crédit dans le cas des SCPI. Pour le viager en direct, j’aurais un apport de l’ordre de 23 % de la valeur vénale (12 % de bouquet et 11 % de frais). Cependant pas d’assurance, pas de taux d’intérêt dans le cas du viager. Certes la rente est revalorisée annuellement selon les prix à la consommation hors tabac, mais ça n’a fait que 9,3 % au total en 10 ans et 28,5 % en 20 ans (moins que les frais d’un crédit accessible à mon niveau). Il y a une année "gratuite" : la revalorisation de rente pour 2023, qui fera mal car sera définie sur l’inflation fin 2022, ne s’appliquera que pour les rentes démarrées avant fin 2021.
Arrêté du 20 décembre 2021 portant majoration de certaines rentes viagères - Légifrance

Pas sûr que je le fasse, mais le viager me tente, avec un achat vers janvier où le marché est creux et qui optimisera le délai avant revalorisation de rente.


« Celui qui croit en une croissance exponentielle dans un monde fini est fou, ou économiste. »

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#103 05/03/2023 11h59

Membre (2016)
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Bernard2K, le 07/05/2018 a écrit :

Le vendeur est malin car il substitue une rente, partiellement exonérée d’impôt et parfaitement régulière dans son versement, à un loyer, fortement imposé et avec des aléas (vacance, dégradation).

L’acheteur n’est pas malin car les revenus locatifs sont imposés classiquement (donc fortement) et que ni la rente ni le bouquet ne sont déductibles des revenus fonciers. Confirmation au point 90 ici : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Quid si l’acquéreur est une SCI ? J’ai effectué quelques recherches mais je n’ai pas trouvé de réponse claire. Si SCI à l’IS, les rentes versées aux crédirentiers seraient-elles déductibles du résultat ? Dans l’optique d’un viager libre ou la SCI perçoit des loyers.

Edit : j’ai finalement trouvé des infos sur cette file. Si quelqu’un peut supprimer ce post, je ne trouve pas comment faire.

Dernière modification par Traknet (05/03/2023 13h53)

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#104 08/03/2023 23h37

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ENTJ

Je profite de voir ce sujet pour partager ma réflexion.

Pour une personne ayant des revenus corrects mais étant déjà à 35% d’endettement et donc plus finançable par les banques (sauf extinction d’un emprunt ou augmentation du salaire), le viager me paraît être le seul moyen de continuer à investir en immobilier.

Néanmoins j’ai du mal à savoir si c’est avantageux ou pas…

Je prends l’exemple d’un bien qui m’intéresserait :
- j’estime le prix à 190.000€ d’après des ventes de bien similaire. L’annonce ne précise pas le prix sur lequel s’est appuyé l’agence ;
- le bouquet est de 45.000€, la rente mensuelle de 270€ ;
- un loyer pour un bien similaire, en meublé, serait de 800€ environ ;
- les vendeurs ont des espérances de vie respectives de 7 et 14 ans, je m’appuie donc sur celle de 14 ans même si la présence d’une "seconde tête" rajoute une incertitude.

En moyenne, dans 14 ans, j’aurais donc déboursé 90k€ (45k€ + 270€x12x14) pour être propriétaire d’un bien à 190k€.

Si j’avais acheté le bien en le payant avec 45k€ et 145k€ d’emprunt sur 14 ans, j’aurais payé des mensualités de 1.085€/mois et perçu des loyers de 800€/mois, soit un cashflow négatif de 285€/mois, supérieur à la rente mensuelle que j’ai versé.

La deuxième solution, l’investissement "classique", semble donc plus coûteux sur le papier. Toutefois, l’inflation joue en sa faveur (la mensualité d’emprunt sera fixe, mais les loyers perçus augmenteront) alors qu’elle joue en défaveur du viager (rente viagère indexée). En revanche, côté fiscalité, il y aura potentiellement des impôts à payer sur les loyers. Et des frais de notaire supérieurs.

L’aléa du décès des vendeurs dans le premier cas vaut bien l’aléa du bon paiement des loyers par les locataires dans le second…

Et enfin, comme déjà dit, la deuxième solution ne sera pas accessible à des personnes qui sont déjà au maximum de leur capacité d’endettement.

Voilà ma réflexion du soir. Je ne sais pas si j’oublie des éléments importants.

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#105 09/03/2023 07h41

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Pour une personne ayant des revenus corrects mais étant déjà à 35% d’endettement et donc plus finançable par les banques (sauf extinction d’un emprunt ou augmentation du salaire), le viager me paraît être le seul moyen de continuer à investir en immobilier.

Non, il y a aussi l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré.

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#106 09/03/2023 10h43

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L’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré à crédit ne sera pas plus possible si l’endettement est déjà maximum.

D’ailleurs, je suppose que vous avez noté que le viager constitue l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré.

L’autre solution est d’acheter à crédit en société pour passer outre ces règles. Dans tous les cas, comparez le coût du crédit et la plus-value espérée.

L’une des subtilités du viager qui me perturbe Aloisio, c’est comment comparer le prix de votre appartement dans 14 ans avec les prix de maintenant, sachant que vous ne savez pas dans quel état sera votre bien dans 14 ans.

C’est normal d’avoir une décote importante. Vous n’allez pas toucher de loyer pendant 14 ans. A 5% brut de rendement, ça fait 70% de la valeur de votre investissement que vous concédez. Vous pouvez comparer avec un démembrement de SCPI, la nue propriété pour 15 ans vaut une décote d’environ 40 % sur le prix d’achat. Ajoutez le coût des travaux à la fin des 14 ans pour voir si l’affaire est bonne.

Au fait, ça fait une opération à combien de rendement annuel au final Aloisio svp?

Cordialement.

Dernière modification par Trahcoh (09/03/2023 10h46)

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#107 09/03/2023 11h28

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ENTJ

Avec mes hypothèses, ça fait un rendement de 6,8%.
6,44% si on suppose une revalorisation de la rente de 2% chaque année.
Si la personne vit 20 ans, on tombe à 3,70%…

Il y a l’incertitude sur l’état du bien dans 14 (ou 20) ans, mais d’un autre côté, une revalorisation du prix du bien est fortement probable sur une telle durée.

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#108 09/03/2023 11h36

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En étant très grossier dans les calculs, vous pouvez estimez que si la rente augmente de l’inflation, le prix du logement aussi.

Je dirais même que l’inflation est à votre avantage, puisque le bouquet n’est, je suppose, pas revalorisé.

La question cruciale reste l’évaluation de la valeur du logement selon moi, pour bien estimer le discount proposé.

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[+1]    #109 09/03/2023 15h03

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Trahcoh a écrit :

D’ailleurs, je suppose que vous avez noté que le viager constitue l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré.

Il y a une différence notable entre achat en viager et achat en nue-propriété :

Dans le cas d’un viager libre, le débitrentier acquiert la pleine propriété du bien.

Dans le cas d’un viager occupé, le débitrentier acquiert le fructus et l’abusus, le créditrentier dispose uniquement d’un droit d’usage et d’habitation (usus). S’il quitte le bien, il ne peut le louer et percevoir un loyer. Dans ce cas, la convention de viager peut prévoir un complément de rente et on se retrouve dans le cas d’un viager libre.

A la différence de la nue-propriété, le débitrentier n’aura pas à gérer un départ de locataire installé par le créditrentier.

Alosio a écrit :

Pour une personne ayant des revenus corrects mais étant déjà à 35% d’endettement et donc plus finançable par les banques (sauf extinction d’un emprunt ou augmentation du salaire), le viager me paraît être le seul moyen de continuer à investir en immobilier.

L’achat en viager (ou en nu-propriété) permet de diminuer la somme à décaisser à l’achat mais pas de la rendre nulle (dans la grande majorité des cas). Ce n’est donc pas une arme absolue au problème d’atteinte de la limité d’endettement.

En effet, l’achat en viager entraîne, dans la très grande majorité des cas, le paiement d’une somme lors de l’achat ("le bouquet"). La répartition entre le bouquet et la rente est variable et donc il convient de sélectionner les biens avec un faible bouquet et une forte rente, ce qui accroît l’aléa.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/03/2023 15h44)

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