Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

ArnvaldIngofson a écrit :

En fait XN va devoir arrêter d’acheter pour ne pas dépasser 30 % s’il ne veut pas alors devoir lancer une OPA.

Il vaudrait mieux qu’il s’arrête à ce seuil, une OPA ne ferait pas les affaires des actionnaires pré-Covid (dont je suis), qui ont des PRU entre 120 et 200€.
Je commence à m’interroger sur ses motivations réelles..

On est content qu’il y croit fort et on aimerait bien pouvoir en profiter aussi quand URW sera remise sur les rails de la profitabilité :-)

Quel intérêt aurait Xavier Noel à sortir URW de la cote et lui faire ainsi perdre son précieux statut de SIIC et les avantages fiscaux qui vont avec ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

@invest: j’avais écrit trop vite. Merci d’avoir corrigé. C’est le ANR NDV qui est évidemment le plus pertinent ici et c’est de lui dont je voulais parler et pas du ANR NTA.

Donc si on retranche du ANR NDV  de 110€  33% (correspondant à une baisse de 20% de la valeur des actifs en vendant trop vite selon ce que dit Kaldabra), on arrive à seulement 73€/action restant dans les caisses, ce qui est encore plus loin des 160€/action avancés bien trop optimistement par Kaldabra.

Dernière modification par aleph1 (22/05/2022 23h06)

aleph1, le 22/05/2022 a écrit :

@invest: j’avais écrit trop vite. Merci d’avoir corrigé. C’est le ANR NDV qui est évidemment le plus pertinent ici et c’est de lui dont je voulais parler et pas du ANR NTA.

Donc si on retranche du ANR NDV  de 110€  33% (correspondant à une baisse de 20% de la valeur des actifs en vendant trop vite selon ce que dit Kaldabra), on arrive à seulement 73€/action restant dans les caisses, ce qui est encore plus loin des 160€/action avancés bien trop optimistement par Kaldabra.

Donc si je résume, vous avez à 73€ par action au lieu des 100€ de mon côté, la plus-value par rapport à une hypothèse rapide m’échappe (d’autant que l’hypothèse avec le plus fort impact reste le % de décote, si on prend 30% ce n’est plus rentable, 10% et on se rapproche des 100€). Ca n’enlève pas la capacité de se débarrasser rapidement d’une dette levée pour un LBO en plus des cash flow récurrents soulignés par Alex2580.

Je ne dis pas que c’est une issue probable mais il ne faut pas écarter trop vite l’hypothèse d’un rachat en se rassurant par une absence de rationalité du côté de Niel. A quel prix, les 68% encore nécessaires pour une sortie de la cote serait prêt à céder leur titre est une autre question. Dans l’état actuel, je conçois difficilement comment ça pourrait être inférieur à 75€ pour fournir un matelas décent par rapport aux derniers points hauts, mais si le ciel se voile et que le cours plonge (et donc dans plus de 6 mois pour ne pas être tenu par les prix des dernières parts achetées) ça peut être plus bas.

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Alex25803559, le 23/05/2022 a écrit :

En effet, chaque action dégage 8,2 à 8,4 euros de revenus récurrents par an, alors qu’on est en phase de convalescence et que de nouveaux projets vont bientôt rapporter des loyers supplémentaires

Alors tout revendre à prix bradés pour une petite plue-value qui correspondrait à quelques années de loyers en phase de convalescence, je ne vois pas l’intérêt

Je suis complètement d’accord. Il faut également ajouter que liquider le porte feuille d’Unibail serait un tâche longue et ardue, il y a beaucoup d’actifs dont certains très gros. Les acheteurs auront du mal à avaler une centaine de biens alors même que tout le secteur est convalescent : l’ambiance n’est pas aux acquisitions massives chez Mercialys, Klepierre & co.

Kaldabra, le 23/05/2022 a écrit :

Dans l’état actuel, je conçois difficilement comment ça pourrait être inférieur à 75€ pour fournir un matelas décent par rapport aux derniers points hauts

75 € me semble très "optimiste". Dans le cas d’Unibail, l’actionnariat actuel n’est pas là pour le dividende qui a été supprimé, il est là pour une recovery et une plus value. Dans ce contexte, on imagine mal les actionnaires vendre pour 3-4% de gain sur le dernier plus haut court de bourse. Ceux qui veulent vendre à 75 € ont probablement déjà vendu sur le marché, ceux qui restent pensent donc que ça vaut plus.

Pour moi le seul scénario réaliste de retrait, c’est un LBO au dessus de 100 €. Ça se financerait sans trop de soucis, ça serait une bonne affaire pour Niel et le prix pourrait commencer à motiver du monde.

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Betcour, le 24/05/2022 a écrit :

Dans le cas d’Unibail, l’actionnariat actuel n’est pas là pour le dividende qui a été supprimé, il est là pour une recovery et une plus value.

Vous avez des données là-dessus? Je veux dire, c’est possible de savoir la durée de détention des actionnaires? J’imagine que pour les gros, ceux qui devaient déclarer des seuils, j’imagine qu’on peut se faire une idée, mais est-ce suffisant pour avoir une image représentative?
(personnellement j’y suis depuis un moment, mon PRU est à 128€, j’attends le futur dividende, revendre à 100 ne m’intéresse pas plus que ça).

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Geronimo, le 02/06/2022 a écrit :

L’inflation, c’est l’augmentation des prix.

Je voulais dire répercuter une forte inflation des matières premières / énergie sur les prix de ventes, j’espère que c’est plus clair.

Tout cela pour dire qu’il n’y a à mon sens rien de mécanique et que penser que forte inflation -> CA qui augmentent -> loyers qui augmentent est un raccourci dangereux.

Cette logique est valide en période d’inflation modérée ou envisageable pour certains business avec fort pricing power.

Mais pour beaucoup de commerces, j’aurais tendance à penser que le scénario est plutôt : forte inflation -> pouvoir d’achat des clients en baisse -> CA en berne ou en baisses…

Je ne dois pas être le seul à penser cela vu la claque de -20% que se prend URW depuis mon dernier message.

Deuxième journée à plus de 4% de baisse sur le titre URW, dans une atmosphère très tendue sur l’ensemble des actifs et en-dessous des 50€ (48,650€ à la clôture ce soir).

Les craintes sont celles d’un double effet ciseaux défavorable :

- baisse importante de la valorisation des actifs, avec les mouvements de remontée des taux des banques centrales. Cet effet dépasse URW ou le secteur immobilier, et concerne également les banques, les assureurs… qui intègrent des actifs dans leurs bilans. Il est d’ailleurs à noter que les assureurs ont été de gros acheteurs d’immobilier ces 2 dernières années.

- baisse des niveaux de ventes au sein des centres commerciaux, l’inflation (tirée par l’énergie et les prix alimentaires) amputant potentiellement la poche "dépenses non-contraintes" des ménages.

Ces éléments (baisse de la valeur des centres et baisse potentielle des loyers) alimentent les craintes d’une nécessaire augmentation de capital, tout particulièrement si les taux sont fortement relevés et que le plan de cession aux US tarde à se matérialiser. Quand bien même le management s’en défendait encore lors de la dernière AG : "nous nous en tenons au plan de cession annoncé"

Dans un tel cas de figure, à voir de quelle manière se comporterait X. Niel, qui pourrait profiter d’une telle opération pour accroître en une fois sa part au tour de table en participant à l’augmentation de capital (de la même manière que réalisé sur Iliad). Pour autant, une opération de ce type impliquerait un aveu d’échec et une perte importante pour Léon Bressler, qui avait investi gros sur URW en amont du COVID, autour des 120-150€ / titre.

En 2007-2008-2009, la valeur des foncières avait fait le grand plongeon, pour des loyers au final assez peu impactés. Mais il n’y avait pas les effets de + de 10 ans de politique de taux bas diffusés à l’échelle de tous les actifs. A ces niveaux là, le niveau de ROE apparaît énorme, mais le risque de dilution n’a jamais été aussi élevé que depuis le raid de Niel et Bressler.

D’autres idées ou scénarios potentiels ?

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