Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?

Jeff33 · #126

Je remarque néanmoins avec les gens avec qui je discute, par ci ou par là, que ce sont souvent des gens qui n’ont jamais investit dans l’immobilier qui disent qu’ils joueraient les gros bras si leur locataire ne payait pas ("moi, rien à foutre de la loi", "avec moi, je défonce la porte et le locataire qui ne paie pas, je le jette par la fenêtre, enfant ou pas enfant"….).

Etonnement, la dernière fois, j’ai laissé parler et n’ai rien dit (preuve que j’ai fait un gros travail sur moi-même hahaha).

C’est pour cela que je me suis orienté pour mon 1er investissement immobilier vers une résidence de service étudiante : on élimine le risque d’impayé volontaire du locataire, mais cela comporte d’autres inconvénients….

Bernard2K · #127

PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :
Posez-vous la question hors du fantasme ou de la décharge d’adrénaline (que nous avons tous connus avec un locataire indélicat), entre vous IH en général plutôt profil bon teint (si, si c’est notre profil en général) et… un locataire de mauvaise foi souvent habitué aux marges de la légalité et/ou borderline psychotique et/ou avec des amis peu recommandables… qui à votre avis "gagnera" au jeu des "gros bras" si vous aviez la mauvaise idée de rentrer dans cette spirale ?

Même avec un profil "pas bon teint", vous vous mettez en danger et vous n’êtes pas sûr de gagner. Histoire vraie : un ami est un vrai dur à cuire. Il a des capacités élevées de combat à mains nues et avec toutes armes, y compris à feu (qu’il détient légalement).

Une fois, il a fait des remontrances à une canaille qui avait rayé sa voiture. Comment ça s’est fini ? Mon ami a déménagé pour changer de quartier. Eh oui, c’est lui qui était dans son droit, mais c’est lui qui doit en subir les conséquences avec un déménagement. Il m’a expliqué : "moi je peux me défendre, mais je ne peux pas être tout le temps derrière ma femme et mes enfants. Je ne vais pas prendre le risque que mon gamin soit tailladé à coups de cutter par représailles contre moi. Donc je ne peux rien faire contre un jeune con et sa dizaine de copains tous plus ingérables les uns que les autres".

Même si vous étiez un vrai dur à cuire, vous avez forcément un point faible : votre famille, vos biens matériels, votre réputation…

kiwijuice · #128

PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :
[

Concernant "l’option intimidation avec gros bras" fortement déconseillée, à raison, par Bernard2K car cela pourrait vous amener en prison, je voudrais ajouter un autre point. Je vois en effet, sur les files dédiées, assez souvent revenir cette « solution » qui selon moi relève plus du fantasme.

Un autre point que je ne vois pas mentionné.
Comment trouve-t-on les dits "gros bras"?

Il y a des sites internets? C’est dans le bottin? Une app avec une notation sur 5?
Je ne saurais pas à qui m’adresser, ni comment les briefer sur la mission.

koldoun · #129

Dans mon coin j’ai entendu des discussions sur ce sujet :

- sympathiser avec des videurs de discothèque
- faire le tour des salles de boxe (souvent fréquentées par des… videurs de discothèque)

edit : ceci n’est absolument pas un conseil, mais un DJ amateur qui s’était fait piquer du matériel high-tech avait procédé comme cela pour forcer son voleur à rendre le matériel, et il avait dit que les gars qu’il avait contacté intimidaient aussi les locataires indésirables contre rémunération.

Dernière modification par koldoun (02/06/2021 14h21)

lemouz · #130

Jusqu’au jour où ils décideront d’intimider la personne qui leur a commandé une mission.
Ce serait d’ailleurs fort judicieux car ils savent qu’il est bien riche car propriétaire et en + pas regardant vis a vis de la loi….

serenitis · #131

@kiwijuice :

On trouvait les gros bras dans le monde d’avant au "café du commerce" lieu pourtant souvent cité sur ce forum ^^!

Blague à part, on trouvait au bistrot des équipes prêtes à en découdre contre quelques tournées, ce qui ne constitue pas une recommandation d’agir bien sûr.

Je plussoie l’avis qu’à ce petit jeu, celui qui gagne à la fin est toujours celui qui a le moins à perdre, d’où la limite de ce concept.

lachignolecorse · #132

Il y a beaucoup de croyances, de rumeurs sans fondement et de "vous n’avez qu’à…". Je n’ai que peu de conseils à donner en cas de non-paiement, juste celui d’être très réactif. Je parcours pas mal de situations sur les forums où les bailleurs se plaignent de "mon locataire ne paie plus depuis 3 mois, que dois-je faire?" Et encore, je suis gentil, c’est souvent 6 mois voir 1 an.

Je commence à envoyer un sms gentil 3 jours après l’échéance indiquée sur le bail. Cela résoud immédiatement 95% des situations (oubli en général). Les 5% restants sont suivis au jour le jour pour connaître la raison précise du retard et fixer la nouvelle échéance. En cas de sourde oreille, le récalcitrant me trouve sur son chemin au bout de 10 jours maxi. Et pas besoin de gros bras, le rappel des faits suffit, ainsi que le changement de ton. Etant rentier, j’ai du temps à leur consacrer.

Un point primordial est le choix du locataire. C’est là où le risque se prend (ou pas). C’est pour cela que je ne délèguerai jamais la recherche de locataire, ni la gestion du retard de paiement où il faut être très précis et réactif. En ce qui me concerne, je me fie plutôt à mon ressenti qu’à un bon dossier.

Et dans la plupart des cas que je rencontre sur les réseaux, le bailleur n’est pas toujours réglo (et ça n’est pas souvent précisé) et c’est une source de crispation dans la relation.

gunday · #133

lachignolecorse a écrit :
Je parcours pas mal de situations sur les forums où les bailleurs se plaignent de "mon locataire ne paie plus depuis 3 mois, que dois-je faire?"

A pondérer tout de même, car si vous avez un partenaire extérieur (APL, garantie Visale), il y a des délais de définition d’impayés qui font que les délais montent rapidement!

lachignolecorse · #134

Je ne veux surtout pas toucher les APL et je n’utilise pas Visale. Je prends ceux qui ne tiquent pas sur le dépôt de garantie.

Job · #135

serenitis, le 02/06/2021 a écrit :
Blague à part, on trouvait au bistrot des équipes prêtes à en découdre contre quelques tournées, ce qui ne constitue pas une recommandation d’agir bien sûr.

Oui, André Dussolier procèdait ainsi pour corriger son fils Tanguy, mais cela s’est retourné contre lui…

Dernière modification par Job (03/06/2021 15h27)

Antesite · #136

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :
Histoire vraie : un ami est un vrai dur à cuire. Il a des capacités élevées de combat à mains nues et avec toutes armes, y compris à feu (qu’il détient légalement).

Une fois, il a fait des remontrances à une canaille qui avait rayé sa voiture. Comment ça s’est fini ? Mon ami a déménagé pour changer de quartier. Eh oui, c’est lui qui était dans son droit, mais c’est lui qui doit en subir les conséquences avec un déménagement. Il m’a expliqué : "moi je peux me défendre, mais je ne peux pas être tout le temps derrière ma femme et mes enfants. Je ne vais pas prendre le risque que mon gamin soit tailladé à coups de cutter par représailles contre moi. Donc je ne peux rien faire contre un jeune con et sa dizaine de copains tous plus ingérables les uns que les autres".

Même si vous étiez un vrai dur à cuire, vous avez forcément un point faible : votre famille, vos biens matériels, votre réputation…

Ce que vous dites est parfaitement exact: et cela ne vaut pas que pour les personnes lambda, bailleurs ou non, mais aussi et de façon plus grave, pour tous les membres des forces de l’ordre, et du système judiciaire: par exemple, les "racailles" telles que vous les nommez, finissent par connaitre l’identité de tous les policiers/ gendarmes d’un secteur donné, puisque leur nom figure sur les pv d’audition par exemple… idem pour les juges et avocats… qui pour ne pas avoir trop de représailles, peuvent etre tentés de "laisser filer"… Car aujourd’hui, il est très facile de retrouver des personnes via les réseaux sociaux, et même sans retrouver "la" personne recherchée précisément, on tombe facilement sur des amis ou des proches. De fil en aiguille on finit par en apprendre parfois beaucoup sur les gens, où ils bossent, qui ils fréquentent, s’ils ont des enfants, etc…
Méfiance !

Nicobos · #137

Bonjour à tous,

J’ai acquis un petit immeuble en 2021. Les loyers étaient tous payés jusqu’à récemment, ou un des locataires a cessé de payer. Il a bien calculé son coût (c’est un habitué apparemment).
J’ai fait délivrer les commandements de payer, mais on doit attendre 2 mois avant de saisir le juge, et ensuite on ne peut l’expulser avant un délai de 6 mois. Or, à cette date la trêve hibernale arrive…
Donc je l’aurais pendant 1 an.

Je lui propose donc d’éponger les arriérés de loyers, et de lui verser 1000 €. Le loyer est de 350 €. Si je récupère l’appartement, je fais des travaux et je peux monter le loyer à 550 €.

Avez vous cette expérience de négociation ?

Mon idée est d’aller le voir, de repartir avec le courrier de préavis, mais de lui verser les sommes le 31 mai, lorsque l’appartement est vidé.

Voyez vous des risques ? C’est une personne fragile, qui a été hospitalisée récemment (il est alcoolique).
Pourrait on me reprocher de l’avoir manipulé ou de l’avoir expulsé ?

Merci d’avance

bartpop · #138

Fragile certes, mais ça n’excuse pas tout
je suis dans une situation similaire, une locataire qui ne travaille pas, qui a emménagé en Juillet dernier, qui a maintenant un loyer de retard qu’elle n’estime pas me devoir car la CAF ne l’a pas payé il parait …
Je ne parle pas de tous les dégats dans l’appart, et plus d’assurance habitation …
Au début j’étais sympa car elle était dans une situation compliquée mais à un moment stop, ça se voit qu’elle en profite
Son bail arrivant au 1 an au 1er Juillet, je lui ai envoyer un recommandé en décrivant tous les problèmes depuis le début, en lui sous entendant que ça serait bien qu’elle parte d’elle meme au 1er Juillet mais je n’y crois pas trop
Je ne sais pas quoi faire pour le moment

perecastor · #139

@Nicobos : votre notaire sera à même de formaliser et verrouiller la validité juridique (donc, entre autre, la capacité des signataires) de l’accord transactionnel que vous avez proposé à votre locataire. On peut imaginer que la somme soit sous séquestre à son étude, et versée au locataire uniquement le jour de la remise des clés et l’état des lieux de sortie fait.

Letuche57 · #140

Je pense que c’est une bonne idée de tenter une fin de bail à l’amaiable.
Je ne sais pas si le notaire rentrerait dans ce genre d’arrangement.

Pour moi il y a 2 choix :
- personne de mauvaise foi (quelque soit son état psychologique et situation financière, à un moment donné, vous n’êtes pas assistance sociale).
Donc s’il y a de la mauvaise foi, il faut mettre en route la procédure qui est assez longue et couteuse (sauf si assurance juridique++ ou GLI)
- si vous pensez qu’il y a possibilité de s’arranger à l’amiable. Epongez ses dettes et versez à la personne directement une somme après signature de l’état des lieux de sortie officielle et sortie effective de la personne avec changement de serrure de l’appartement.

Je ne m’ai jamais fait mais au final si ca marche vous gagnez un temps précieux et ne perdez pas forcément plus d’argent qu’avec la procédure.

Rodin · #141

Nicobos a écrit :
Bonjour à tous,

Avez-vous tenté l’ordonnance sur requête ? Ou éventuellement de feindre en avoir récupéré une du juge ?

D’après des recherches rapides il vous faudrait trouver un huissier en incapacité d’identifier l’occupant, et avec cela vous seriez en capacité de l’expulser. Je ne saurais dire si c’est possible avec un occupant qui était légal jusque là..

J’avais fait un billet sur un fil orienté "squat", ces gens savent de quoi il s’agit et vous prennent un peu plus au sérieux lorsqu’ils entendent ces termes.

p.6 Comment récupérer un appartement squatté depuis plusieurs années ?

Dernière modification par Rodin (01/05/2022 14h47)

joe75 · #142

@ Nicobos, c’est très bien de vouloir négocier, car il est très optimiste de penser pouvoir vous en débarrasser en un an via la solution judiciaire ( les délais peuvent aller habituellement jusqu’à 2 à 3 ans, expulsion comprise). Par contre rien ne semble indiquer dans votre message que votre interlocuteur peut être sensible à vos propositions éventuelles. Il ne faut pas commencer à proposer de l’argent alors que vous ne savez même pas si le locataire a des solutions de relogement ailleurs ou si il est en recherche. Il faut commencer par installer un rapport de confiance, collecter des informations, et lui donner l’impression que vous souhaitez lui éviter plus de problèmes. Dans un second temps , vous pouvez lui faire comprendre que vous pouvez l’arranger financièrement, sans évoquer de montant tant que vous n’avez pas de vision sur la date possible de sortie.
NB: la justice n’émet pas des reproches mais des jugements, et votre locataire ne semble pas en état de pouvoir vous nuire judiciairement parlant. Vous n’avez besoin de rien d’autre qu’ un document de remise de clés signé pour repartir avec un nouveau locataire.

@Rodin : il ne s’agit pas d’un squat, et même pour les squats il n’y a pas encore de solution magique.

Dernière modification par joe75 (02/05/2022 04h10)

Bernard2K · #143

Rodin : l’ordonnance sur requête nécessite qu’il soit impossible d’identifier les personnes présentes. Ca peut être le cas lorsque de nombreuses personnes sont présentes sur un terrain (c’est souvent utilisé contre les gens du voyage qui occupent un terrain). Ca n’a aucune chance d’aboutir pour un locataire qui est connu par le bail ! Si l’huissier faisait semblant de ne pas le connaître, il ferait une grave faute professionnelle qui mettrait la procédure en danger (il est alors très facile d’attaquer l’ordonnance).
De plus, cette procédure d’ordonnance sur requête reste intrinsèquement fragile puisqu’elle ne respecte pas le principe du contradictoire. Enfin, s’agissant d’expulser une personne de son domicile (et non pas seulement d’un terrain), je doute qu’on trouve beaucoup de juges prêts à prononcer une ordonnance d’expulsion sur requête. Bref, mauvaise idée.

A propos du cas de Nicobos :
- avant tout, poursuivre la procédure vers l’expulsion sans mollir et sans prendre de retard.
- nouer le dialogue avec le locataire en lui faisant bien comprendre qu’on ira jusqu’au bout sans mollir et sans retard, en être presque désolé pour lui, mais lui dire qu’on ne peut pas se permettre de rester sans revenu. Tous les mois, vous devez payer la banque, et l’absence de loyers vous met donc en situation difficile, c’est pour cela que vous êtes obligé d’être intransigeant. Comme suggéré par joe, commencer la négociation du point zéro, c’est à dire expulsion et poursuites pour récupérer les loyers impayés. Dites-lui "c’est embêtant, c’est une dette qui va vous poursuivre. Dès que vous gagnerez trois sous, qu’il s’agisse de salaire ou d’allocation, l’huissier vous prendra tout. C’est un sacré boulet au pied". Mettre dans la balance que vous pourriez peut-être renoncer à cette dette, et que c’est déjà beaucoup (citer le chiffre). Rajouter une prime au départ n’est pas forcément nécessaire et ne doit être utilisé qu’en toute dernière extrémité, quand il sera vraiment prêt à partir et qu’il vous dira "mais ça fait des frais quand même".

Sur la forme de l’accord : je ne pense pas qu’un notaire propose un accord transactionnel. C’est typiquement le domaine de compétence d’un avocat, pas d’un notaire. Cela dit, il n’y a pas forcément besoin d’un accord transactionnel si le locataire fait un courrier de congé puis signe l’EDL de sortie : c’est un départ "normal" qui n’a pas besoin d’autres documents.

Comme j’ai déjà eu l’occasion de l’expliquer, un accord transactionnel pour rompre un bail pourrait être casse-gueule. En effet, la loi de 1989 prévoit les cas de congé, et parmi ceux-ci il n’y a pas l’accord transactionnel. Un juge pourrait très bien juger que, la loi de 1989 étant d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger par accord, et le juge pourrai donc dire que le bail n’a jamais été rompu et ordonner de réintégrer le locataire. Personnellement, je préférerais largement la voie normale de départ du locataire, avec courrier de congé puis EDL de sortie. Il peut y avoir un accord oral sur le fait qu’on oublie les impayés de loyer, et une petite prime en liquide à la signature de l’EDL avec remise des clés, sans en laisser aucune trace bien sûr.

Ernest · #144

Petit retour d’expérience…

Situation : défaut de paiement du locataire, défaut de paiement du garant.
Le locataire étant insolvable je décide de formuler une requête en injonction de payer à l’encontre du garant auprès de mon TJ favori. Je joins le bail, les actes de cautionnement, les XX relances par LRAR etc.

Réponse du TJ : ordonnance de rejet de la demande car "attendu que la requête ne parait pas fondée, rejetons la requête pour les motifs suivants : Incompétence (bail d’habitation cause du litige)."

Ma conclusion : un bail sous seing privé ne suffit pas pour générer une injonction de payer. Il faut donc lancer la procédure civile contradictoire "selon les voies du droit commun".

Cela me rappelle un article paru dans le magazine Le Particulier du mois d’Avril intitulé "Lenteur, coût, opacité… La justice est-elle encore accessible ?".

QuatreFromages · #145

Je pense que vous tirez une mauvaise conclusion du retour qui vous a été fait.
Vous avez dû envoyer l’injonction a une autorité incompétente pour en juger, celle-ci se déclare donc logiquement incompétente.
En matière d’impayés de loyers d’habitation c’est le juge des contentieux de la protection qui délivre les injonctions de payer. Je suppose que vous avez envoyé votre requête au président du tribunal judiciaire, c’est une erreur.

En tout cas le fait que le contrat soit sous seing privé ou non est totalement indifférent quant à l’existence de la créance.

Dernière modification par QuatreFromages (12/05/2022 14h17)

joe75 · #146

@ Ernest, pourquoi ne pas faire une procédure classique de résiliation du bail en passant par un huissier?
La procédure que vous avez essayé d’engager n’est pas pertinente eu égard à votre problématique supposée ( à plus forte raison si vous savez que les créditeurs sont insolvables )

picsou83 · #147

Voici un petit retour d’expérience concernant la procédure d’injonction de payer avec un locataire parti avec une ardoise de 1000€ en 2021 :

en cours de bail:
- AR la poste 7€ => Mise en demeure de payer
- Huissier 90€ => Dossier commandement de payer (refacturé au locataire)

aprés le départ:
- AR la poste 7€ = > retenue caution
- AR la poste 7€ => tribunal de proximité pour une demande en injonction de payer (1000€ de loyer impayé et 200 euros de frais pour remettre en état le logement)

Retour du tribunal 6 mois après avec un refus et demande de confrontation => hors de question je n’ai pas envie de perdre mon temps et en plus voir potentiellement sa tête par contre je veux aller au bout de la procédure pour voir comment ça marche.

Comme il n’est pas indiqué qu’on ne peut pas faire une deuxième demande avec de nouveaux éléments et pour qui ne puisse pas y avoir débat je reste factuel par rapport au contrat de bail donc j’enlève les 200 euros de frais et je reste sur les 1000€ d’impayés et je vais ajouter un élément au dossier, une dernière petite procédure amiable via Credicys, la plateforme de traitement des petites créances concernant les factures impayées de moins de 5000 euros.

J’ouvre donc un dossier chez Credicys, mais qui ne sera pas pris en compte car mon AR de mise en demeure de 2021 est trop vieux haha ce n’est pas grave, j’envoie un nouvel AR chez le locataire, j’attends 15 jours et on recommence on ouvre un deuxième dossier chez Credicys.

- AR la poste 7€ => mise en demeure de payer
- Credicys = 14.92€ (on attend 1 mois avant d’avoir notre fameux papier, le locataire n’est même pas allé récupérer le recommandé de l’huissier)

C’est partie deuxième demande, je vais essayer le tribunal de Toulouse au lieu de celui de banlieue ….

- AR la poste 7€ => tribunal de proximité pour une demande injonction de payer

Retour du tribunal 4 mois après avec : attendu qu’en application des dispositions de l’article 1406 ….., il y a lieu de nous déclarer incompétent(e), les débiteurs résident sur le ressort du tribunal de proximité de XXX.

hahaha arfff c’est pas grave on retente le tribunal de proximité :

- AR la poste 7€ => tribunal de proximité pour une demande injonction de payer

4 mois retour du tribunal : VOTRE DEMANDE A ETE RETENU EN TOTALITE

- AR la poste 10€ => pour envoyer le dossier complet à l’huissier

La signification à personne a été effectuée, de délai d’un mois est expiré, l’huissier a demandé par mail au tribunal de proximité un certificat de non opposition et maintenant on attend leur retour ….

J’avais juste un doute sur le fait que l’ordonnance pouvait encore être annulée si la demande de certificat de non opposition n’avait pas été présentée dans le délai d’un mois suivant l’expiration du délai d’opposition mais apparemment cet article a été abrogé le 11 Octobre 2021. On ne va donc pas se plaindre :-)

Ci-dessous le Code de procédure civile : Section I : L’injonction de payer. … (Articles 1405 à 1422)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/se … 006149784/

Et voilà où j’en suis, je ne manquerais pas de revenir vers vous aux prochaines nouvelles …

Edit: j’ajoute pour @Ernest : effectivement il faut utiliser le formulaire 16040 demande en injonction de payer
devant le juge des contentieux de la protection et choisir le tribunal dont dépend le logement loué soit le plus proche (pour s’en assurer un coup de fil est possible).

Dernière modification par picsou83 (14/02/2023 15h19)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Achat d'un bien loué avec un locataire qui ne paye pas ses loyers ?	7	2 289	07/07/2021 12h24 par romm1
Locataire qui ne paye plus son loyer et trafiquant de drogue : que faire ? [ 1 2 ]	25	6 846	15/01/2023 05h05 par joe75
Local commercial et loyers impayés : que faire pour être payé ?	5	1 798	28/12/2016 21h20 par babao60
Locataire qui n'a pas souscrit d'assurance habitation : que faire ? [ 1 2 ]	28	4 065	25/08/2022 11h31 par xazh
Bail commercial : boutique qui ne paye plus son loyer, que faire ?	9	2 133	24/10/2020 10h46 par serenitis
Colocataire qui ne paye plus le loyer : que faire ?	4	1 200	13/08/2022 09h43 par Bernard2K
Investir quand le locataire en place ne paye pas son loyer ?	12	1 956	28/09/2018 09h06 par perecastor

Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?

#126 02/06/2021 10h49

[+1] #127 02/06/2021 13h12

PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :

#128 02/06/2021 13h34

PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :

#129 02/06/2021 14h18

#130 02/06/2021 14h37

#131 02/06/2021 14h43

1 [+2] #132 03/06/2021 02h43

#133 03/06/2021 09h58

lachignolecorse a écrit :

#134 03/06/2021 12h57

#135 03/06/2021 15h27

serenitis, le 02/06/2021 a écrit :

#136 04/06/2021 20h50

Bernard2K, le 02/06/2021 a écrit :

#137 01/05/2022 10h50

#138 01/05/2022 11h38

#139 01/05/2022 12h09

#140 01/05/2022 13h16

1 #141 01/05/2022 14h42

Nicobos a écrit :

#142 02/05/2022 03h58

1 [+4] #143 02/05/2022 08h45

#144 12/05/2022 12h07

#145 12/05/2022 14h15

#146 13/05/2022 03h52

#147 13/02/2023 17h29

Discussions peut-être similaires à “locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)